חמישי, 01 דצמבר 2011 00:00

פרויקט ראשון של דיור בר השגה בתל אביב

עיריית תל אביב פרסמה מכרז לפרויקט בשכונת שפירא, בדרום העיר, של 66 דירות שמתוכן יוצעו 44 לדיור בר השגה. כאשר נפתחה תיבת המכרזים, בעירייה "נפלו מהכיסא".

44 דירות חדשות ייבנו בשכונת שפירא בדרום תל אביב על קרקע שבבעלות העירייה. הדירות יימכרו בהטבה שמוערכת ב-200 אלף שקל לדירה. מדובר בפרויקט של 66 דירות שמתוכן יוצעו 44 לדיור בר השגה. המכרז לפרויקט נפתח בתחילת אוקטובר השנה.

נעזוב לרגע את השאלה המוסרית – מדוע משלמי המיסים צריכים בכלל לממן דירה למישהו – סוגיה שתקפה גם בעשרות תחומים אחרים. הניסיון מלמד שעיוות מוסרי גורר אחריו בדרך כלל גם עיוותים פרקטיים.

זוהי יריית ניסוי ראשונה ברעיון לסבסוד דירות במסגרת "דיור בר השגה". עם הזמן יתגבשו מודלים נוספים, גם דירות להשכרה. בתוצאותיו המלאות, החזויות מראש, של הניסוי נחזה רק בעוד כ-20 שנה. בינתיים הפוליטיקאים המקומיים ייהנו מהכיף של השפעת הסם ויקטפו פירות פוליטיים תמורת "היענותם למצוקות הציבור". כאשר ההנגאובר יגיע, הפוליטיקאים שקטפו את הפירות כבר יהפכו רובם לשמות של רחובות. עלותו הכלכלית והמוסרית (שחיתות) של הניסוי תיפול על כתפי אחרים, בקדנציה אחרת.

עיריית תל אביב יכלה פשוט למכור במכרז את המגרש הגדול בשכונת שפירא ליזמים, למרבה במחיר, ואת התמורה להכניס לקופת העירייה לתועלת כלל תושבי תל אביב (למימון הוצאות שהדרך החלופית למימונן היא באמצעות מיסי הארנונה). קבלן, שירכוש כעת את המגרש, יהיה מוכן לשלם מחיר נמוך בהרבה כי הוא יתחייב למכור דירות בהנחה. הקבלן גם ייקח בחשבון שיתר הדירות לא יימכרו במחיר מלא כי רוב הקונים יחששו לקנות דירה בפרויקט בו שני שליש מדירותיו יגורו שכנים שנבחרו על ידי ועדה בעירייה. הרתיעה מפני אי וודאות תעלה לקבלן כסף גם במכירת הדירות האחרות. לכן, קבלן נבון יוסיף "מקדם ביטחון" נכבד בהצעותיו.

הסבסוד הוא ההפרש שבין שווי המגרש במכירה חופשית, ללא מגבלות של דיור בר השגה, לבין המחיר שיושג במכרז הקרוב. קשה לדעת מה היקף הסבסוד שישלם הציבור בפרויקט כי לא קל להעריך את שווי המגרש כיום מבלי להעמידו במבחן השוק.

יש להניח שהקבלן יצטרך קודם למכור דירות במכירה חופשית ורק לאחר מכן "יוקצו" הדירות ברות ההשגה במחיר מוזל ממחירן של הדירות החופשיות שכבר נמכרו – אחרת לא יהיה קנה מידה אם באמת הייתה הוזלה. ייתכן מצב שהפקידים ידרשו כבר היום מהיזם "מחירון סגור" – ממנו לא יוכל לסטות. אבל מה יקרה אם במהלך חודשי המכירה (ואולי שנתיים או יותר) מחירי הדירות בתל אביב ירדו? שיקולים אלה יחייבו את המתמודדים במכרז להציע מחיר נמוך מאד לקרקע. אין ארוחות חינם, והמציאות מלמדת שבחישת השלטון תעלה את המחיר למשלם המיסים הרבה מעבר למתנה שיקבלו "הזכאים". ועוד לא הבאנו בחשבון את העלויות המשפטיות הפוטנציאליות כאשר בית המשפט ייקרא להכריע בסוגיית "שיקול הדעת הבלתי מאוזן" של ועדות הדיור בהקצאת המתנות...

את הקטע הנ"ל כתבתי לפני כחודש, והנה עדכון בכותרת מגלובס (27/11/11):

"כישלון למכרז הראשון לדיור בר-השגה בתל אביב": למה "כישלון"? כי עיריית תל אביב ציפתה לקבל עבור המגרש כ- 18 מיליון שקל, אבל כאשר נפתחה תיבת המכרזים הסתבר שבתיבה מונחת רק הצעה אחת של חברת גינדי אחזקות. בעירייה "נפלו מהכסא": ההצעה עמדה על 6 מיליון שקל בלבד... בעירייה ציפו ל-18 מיליון כי זה המחיר שהשמאים העריכו (בין 12 ל- 18 מיליון). אם זה שווי המגרש להערכת השמאים בתנאים של "דיור בר השגה", אז מה שוויו האמיתי ללא "דיור בר השגה", כאשר הקבלן יכול למכור את כל הדירות בשוק החופשי? אולי 22 מיליון שקל? כלומר, הנזק לציבור עומד על כ- 16 מיליון שקל!!

מה שאולי צפוי כעת זה מו"מ, כמיטב מסורת המכרזים בישראל, עם חברת גינדי להעלות במשהו את ההצעה (אולי תמורת "הטבות" אחרות, או תמורת "הטבות" נסתרות בפרויקט אחר של גינדי בתל אביב – זאת כדי להציג בכל מחיר הישג פוליטי לעירייה). ואם גינדי בסוף יזכו לאחר "הסדר" איתם, אז אולי קבלן אחר שנרתע מהמכרז יעתור לבית משפט וידרוש את ביטול המכרז ופתיחתו מחדש... והבניה בשכונת שפירא תיתקע ל-5 שנים...

המכרז הזה הוא רק קדימון צנוע לתוצאות הבחישה החדשה של השלטונות בשוק הדיור.

מוטי היינריך

הבהרה: אין בכתבה משום הטלת דופי בחברת גינדי, כל הנחה בדבר השתלשלות אירועים עתידית היא השערה בלבד שאינה מבוססת על אירוע בו החברה הייתה קשורה.



עודכן לאחרונה ב רביעי, 03 ינואר 2018 18:46
תגובות  
0 #1 יואל מזרחי 2011-12-01 00:00
תגובה ל-4
אל תדאג גלובי.
תהייה ועדה מיוחדת שתברור את האנשים הנכונים לועדת הדיור.
לגבי מי יבחר את אנשי הועדה המיוחדת אני מציע לך לקרוא מחדש את הודעה זאת ולמצוא פתרון ברוח ההודאה.
ציטוט
0 #2 mr.globy 2011-12-01 00:00
מי ישב בועדה?
תהיה ועדה לקביעת מי יזכה לדיור בר השגה.
מי יוודה כי יהיו קריטריונים ברורים וכי לא יקרה מצב בו גורמים בילתי ראויים ישתלטו על הנכסים?
מדובר על כ 9 מיליון שקל.
ציטוט
0 #3 אייל 2011-12-01 00:00
גינדי עשה בדיוק את החישוב שלך
ממש תחזית יפה אל אף שקצת נסחפת בסוף :~)
44 דירות
200000 לדירה
יוצא 9000000
תוסיף לזה את ה6 מליון בהצעה יוצא 15 מיליון שזה באמצע של הערכת השמאי.
גינדי מוכן לשלם יותר עבור המיגרש אם הוא יורשה לגבות את ההפרש מהדיירים.
ציטוט
0 #4 אליהו, חיפה 2011-12-01 00:00
למה שגינדי יחרימו?
מדובר בחברה גדולה שמחפשת רווח בתנאי חוסר וודאות.

חברות קטנות לא מסוגלות בכלל להתמודד עם חוסר וודאות - או שהן נמנעות מהמכרז או שהן מסתכנות בפשיטת רגל.
לכן, ככל שחוסר הוודאות גדול יותר, פחות חברות ישתתפו, והן יצפו לרווחים גדולים יותר - גם כפיצוי על הסיכון, וגם כי יש להם מעט מתחרים.
אם מסתכלים על שוק הדירות בסיכון גבוה באופן כולל, רואים שכל חברה ממנפת את הסיכונים שלה באופן המקסימלי שלא מסכן אותה (גם סיכון לפשיטת רגל, וגם לפי ההלוואות שהבנקים מוכנים לתת להן, לפי רמת הסיכון שהבנקים חישבו).
בהסתכלות זו, לכל חברה יש אשראי, והן מחלקות אותו לעיסקאות לפי הרווחיות שלהן.

לכן, עריית תל אביב קבעה רמת סיכון מסויימת, והקבלנים הגדולים הגישו הצעות לפי הרווחיות שנגזרת מהתנאים.

כעת על עריית תל אביב להחליט - האם היא רוצה לרדת מהעץ, ולקבוע דרישות עם רמת סיכון נמוכה יותר, או להשאיר את הדרישות כפי שהן.
ציטוט
0 #5 שמעון דיסקין 2011-12-01 00:00
טמטום, ותו לא
חבל שיש קבלנים שמשתפים פעולה ולא מחרימים את המכרזים המטומטמים האלה.
ציטוט
0 #6 יעקב 2011-12-03 00:00
שוק משני לדיור בר השגה
אל תדאגו, המאושרים שיזכו ב"דיור בר השגה" (בזכות קירבתם לאנשים הנכונים) יוכלו להשכיר או למכור את הדיור בר ההשגה ל"זכאים" אחרים ולעשות קופה.
כול חוק ותקנה חדשים טומנים בחובם הזדמנויות חדשות לבעלי דמיון ומעוף.
ציטוט
0 #7 מקס אבוליאק 2011-12-07 00:00
דיור בר השגה
מה שנשאר לדעת זה מי הם ״הצדיקים״ שישבו בוועדה הזאת. שנדע למי להציע שוחד., כי להיות חבר בוועדה כזאת זה כמו לחבר ברז לצינור מזרים כספים.
ציטוט
הוסף תגובה