19/05/2015

האידיאולוגיה שבולמת את הבנייה - כתבה 2

אפשר חוקית להתנגד כמעט לכל בנייה חדשה בטענה שעלולה להיווצר פגיעה בשכנים. אפשר לגרור את היזם לבית משפט, לייקר מאד את הפרויקט, לעכב אותו לשנים ואפילו לזכות בפיצויים. האם זכות הוותק גוברת על זכות הקניין?

לקריאת הכתבה ראשונה: ניסיונות הסרק הטכניים לפתרון "בעיית הדיור"
--------------------------------------------------------------------------------------------


האידיאולוגיה ה"בולשביקית" בתכנון ובשליטה הממשלתית על הבנייה מתבטאת בדבריו של מהנדס העיר תל אביב שצוטט בכתבה הקודמת: "זכויות הבנייה הן משאב יקר של כלל הציבור" – הזכויות בקרקע, או בדירה שבבעלותכם שייכות עקרונית לקולקטיב, לא לכם.

לא בטוח שהאידיאולוגיה היא המקור הראשוני לפקעת קורי העכביש של חוקי התכנון והבנייה. ייתכן שהרגולציה על הבנייה התפתחה בהדרגה מתערובת של שיקולים אינטרסנטים, החלטות "מעשיות", וגם מתוך אמונה תמימה שהתכנון המרכזי "הנכון" יניב את מירב התועלת לכולם כציבור וכפרטים. האידיאולוגיה אומצה לאחר מכן כהצדקה "מוסרית". כך או כך, כמעט כולנו משוכנעים ­­– "כך צריך להיות".

היום אפשר חוקית להתנגד כמעט לכל פרויקט בנייה או פיתוח חדש בטענה שעלולה להיווצר פגיעה בשכנים. אם מתכננים בניין גבוה חדש לידכם, אתם יכולים לגרור את היזם לבית משפט, לייקר מאד את הפרויקט, לעכב אותו לשנים ואפילו לזכות בפיצויים.

על פי השקפה זו – כל מי שבונה על רכושו הפרטי עלול לגרום לנזק לשכנים, ומכאן ההצדקה להתערבות המדינה, העירייה, החוק, הביורוקרטיה, ובתי המשפט. ובעצם, כל אחד רשאי על פי חוק להתערב בתכניות שלכם לגבי רכושכם: שכנים קרובים ושכנים רחוקים, ארגונים אידיאולוגיים ירוקים ואדומים וגם סתם מתנגדים מקצועיים. אינכם רשאים לבנות על רכושכם מה שאתה רוצים – "אנחנו" נכתיב לך מה מותר לבנות – "אנחנו" נורה לכם איך בדיוק תנצלו את רכושכם.

אידיאולוגיה זו היא עיקר ההצדקה לאלפי העמודים של חוק התכנון והבנייה, התקנות, הפרשנויות ופסקי הדין בבתי המשפט. זו האידיאולוגיה שעוטפת את הרגולציה והחסמים לבנייה. אי אפשר "להתיר חסמים" באופן משמעותי בלי שינוי אידיאולוגי.

מי שרוצה לפתור את "בעיית הדיור" חייב להתחיל מערעור הנחה בסיסית זו. ההנחה שאסור לאדם לנהוג ברכושו כראות עיניו. ההנחה שאם הוא יבנה כרצונו ובכפוף לכל התקנים ההנדסיים – עלול להיגרם נזק לשכנים. אם לא נערער מיתוס זה נחזור לפיתרונות הסרק הטכניים שכולם מדקלמים.
 

1547
 
פיצוי "נפגעים" מבנייה חדשה

בתחילת אפריל 2015 התקבל בבית המשפט בחיפה פסק דין יוצא דופן: חברת בנייה רכשה קרקע בנשר, ליד חיפה, באזור של שיכוני רכבת מתפוררים שנבנו בשנות השישים – הסלאמס הידוע. החברה קיבלה היתר לבנות שני בניינים מודרניים גבוהים של 15 קומות. הבניינים נבנו, הדירות נמכרו, השכנים החדשים כבר מתגוררים. הלכו תושבי השיכון הוותיקים לבית המשפט והגישו תביעה נגד החברה היוזמת על חסימת אור השמש, נוף המפרץ ואולי גם נוף יערות הכרמל. השופטת קיבלה את הטענה ופסקה פיצויים לכל בעל דירה וותיקה. זה קרה לאחר השלמת הבנייה כחוק.

זה קורה גם במקומות אחרים, אבל תמיד בשלב ההתנגדויות שבטרם בנייה [הכתבה שבקישור מספרת על התנגדות השכנים לבניית פרויקט אסותא בתל אביב. כותרתה לא נכונה: היזם לא אולץ להשקיע ב"פיתוח הסביבה", אלא נאלץ לשלם שוחד לשכנים להסרת ההתנגדות: כ-150 מקומות חניה בפרויקט חולקו למעשה כמעט חינם לדיירי הסביבה...].

השופטת לא טעתה, היא עקבית אידיאולוגית ופועלת על פי חוק. אבל החוק והאידיאולוגיה מקרבים את מערכת הקרקעות והבנייה לשיתוק – אחת מהתוצאות היא ההתייקרות. לאור פסק הדין על הפיצויים בנשר, יזמים יצטרכו להביא בחשבון בתכנית העסקית, אי וודאות גדולה יותר. קבלת היתר בנייה וסיום הבנייה אינם סוף הדרך – היזם עדיין עלול לחטוף קנסות. ייתכן שבמקומות מסוימים הבניין כלל לא ייבנה כי הסיכון גבוה מידי – שולי הרווח הצפויים לא רחבים מספיק כדי לקזז את הסיכון שבאי-הוודאות שמתווסף על הקשיים האחרים.

קשה מאד לבנות בניין חדש וגבוה במרכז עיר בה רוב הבניינים הם בני 3-4 קומות (כל הערים בישראל) – לבניין ותיק תמיד יוסתר חלק מהנוף ואור השמש. למעשה, כמעט בלתי אפשרי לבנות בישראל באזורים וותיקים ובנויים, דווקא במרכזי הביקוש בגוש דן. כך מתייקרות קרקעות ודירות. נדירוּת התוכניות המאושרות במרכזי הביקוש, גורמת לעלות קרקע גבוהה מאד, ומטבע הדברים נבנות רק דירות יוקרה – אחרת הפרויקט אינו משתלם.

אילו האיסורים של היום היו קיימים לפני 5,000 שנה אסור היה לבנות סוכה גבוהה, כי החושה החדשה תסתיר את אור השמש ליושבים בפתח המערה הסמוכה. ולפני 100 שנה היו אוסרים בניינים של 3 קומות כי הקומה השלישית מסתירה את השמש לבניין החד-קומתי הסמוך.

אם בית המשפט ישמור על עקביות – כמעט כל בניין חדש יחויב לפצות את הבניינים הגובלים על "פגיעה בנוף". בנוסף, זכאים הבניינים הוותיקים למה שנקרא היום בחוק "ירידת ערך": אם בונים בניין חדש שמציג במערומיו את סלמאס השיכון הישן, הרי שנגרמת "ירידת ערך" לבניין הוותיק וצריך לפצותו.

שאלת "הפגיעה בנוף" היא נימוק ההתנגדות הנפוץ ביותר לבנייה חדשה: הבנייה החדשה שחוסמת את אור השמש, משב הרוח והנוף.

אז איפה הבאג? איפה הטעות שלנו? הרי רבים מאתנו חשים שבאמת ייגרם לנו נזק אם מישהו יבנה מגדל מולנו ויסתיר לנו את הנוף. על יסוד הרגשה זו בנוי רובו של חוק התכנון והבנייה. זה ממש "לב הבאג".

בנייה חדשה אינה פוגעת במקור הנוף

בנייה חדשה אינה פוגעת במקור הנוף. אם באזור מסוים יש אגם נפלא, ים רחב אופק, או חורשת יער – הבנייה החדשה אינה משנה את הים – הים אותו ים והחול אותו חול. אם בונים בניין חדש על קרקע פרטית בקו הראשון לים – נוף הים אמנם יוסתר לדירות שבבניינים הנמוכים שבשורה השלישית לים, אבל התווספו דירות חדשות עם נוף לים. על כל דירה לה מוסתר הנוף, יש לפחות דירה אחרת שזכתה בנוף. הנוף עצמו לא השתנה – רק הרכב הנהנים מהנוף השתנה. הנוף החליף ידיים כי בעל זכות הקניין במגרש בקו הראשון לים מימש את זכות הקניין שלו ברכושו ובנה בניין גבוה.

אם בעלי הבניין הנמוך הוותיק, הבניין לו הוסתר הנוף, חפצים גם הם בנוף – עליהם לבנות בניין גבוה יותר שמדירותיו העליונות ישתקף נוף לים. המשמעות היא שההנאה מהנוף התייקרה עקב הביקוש הגבוה לנוף באזור. הבנייה מתייקרת ככל שהיא גבוהה יותר.  

אילו רצו הרשויות לשמור על הנוף לטובת הבניין הוותיק, צריך היה לאסור כל בנייה במגרשים שבינו לבין הים. למעשה, לשלול את זכות הקניין של בעלי הקרקעות הקרובות יותר לים. ואכן, עקביות אידיאולוגית הביאה ל"הישג" זה לפני כעשור...

בשנת 2004 התקבל חוק האוסר על בנייה במרחק של 300 מטר מקו המים (בחופים שלגביהם אין עדיין תכנית מאושרת). אם בטווח זה יש מגרשים בבעלות פרטית –  אז החוק גוזל את זכות הקניין מבעלי המגרשים. החוק לא מגן על הנוף, כי הנוף אינו משתנה – אותו ים ואותו חול. דבר לא ישתנה בניתוח שלנו כי תמיד יהיה בניין קדמי ובניין אחורי –  גם אם הבניינים יזוזו למרחק של 300 מטר. החוק החדש רק מזיז את "הבעיה" ב- 300 מטרים.

אילו החוק היה קיים לפני 100 שנים, אסור היה לבנות בתל אביב לאורכו של רחוב בן יהודה ועד לשפת הים; גם חלקים ניכרים של נתניה ואשדוד היו ריקים... התוצאה: פגיעה בזכות הקניין, פחות קרקעות זמינות לבנייה ועליית מחירים.

האם זכות הוותק עדיפה על זכות הקניין?

פסק הדין של השופטת בחיפה מפנה למעשה אצבע מאשימה אל היזמים: רשעים! חזירים קפיטליסטים! גזלתם את הנוף ועוד עשיתם "קופה" – שלמו פיצויים למרות שזה המגרש שלכם. גרמתם ל"פגיעה סביבתית", לא בחנתם את "ההשלכות הסביבתיות" של הפרויקט החזירי שלכם.

החוק והפסיקה הקיימת מעניקים, למעשה, זכויות על הנוף לפי וותק. אם הבניין שלכם הוא הוותיק, אז הנוף "שייך" לכם, ומי שיפגע בנוף הנשקף מהמרפסת – יפצה אתכם. וייתכן שכלל לא תאושר בנייה גבוהה, אלא "בנייה מרקמית" בלבד כדי שלא ייפגעו הוותיקים, גובה הבניינים יהיה אחיד. אסור להגדיל את היצע הדירות וכך נשמר גם מחירן הגבוה לטובת מי שכבר מחזיק בדירה.

זו הגישה הנוכחית. זו הגישה שבולמת בנייה. הגישה שמעדיפה את זכות הוותק של בעל דירה וותיק על פני זכות הקניין שלכם בקרקע שמולו. זכות וותק שהוא לא רכש, לא עמל עליה, לא שילם עבורה וגם לא נרשמה בטאבו.

הכרה בזכות הקניין על הנוף (הפגיעה בזכות מומצאת זו מוגדרת על ידי בית המשפט כ"פגיעה סביבתית"), גוררת לאבסורד. אם נקבל אותה אפשר למעשה לפסול כמעט כל בנייה חדשה. ולעניין זה צודקת השופטת בחיפה – כלל לא חשוב אם בניתם בהיתר ובכפוף לתכנית בניין עיר מאושרת – פגעתם ב"נוף של השכנים".

טוב שקמה שופטת בישראל, וללא כל כוונה נסתרת, הביאה לקיצוניות את העיקרון שבבסיס חוקי התכנון והבנייה בישראל. את האבסורד המוסרי בחוקי הבנייה שנובע מפגיעה באחת מזכויות היסוד הטבעיות של האדם החופשי – זכות הקניין.

הכרה בעיקרון זה, ועקביות אידיאולוגית, תכניס את בתי המשפט למבוי סתום, כי הרי אי אפשר מעשית לאסור בנייה חדשה. בתי המשפט יאלצו להיכנס לסוגיה הלא-פתירה של "מהי פגיעה מידתית בנוף" כי תמיד נוצרת פגיעה בנוף של "מישהו".

אין לאף אחד, בין אם ייקרא "שופט" או "שמאי מומחה", כלים להחלטה בסוגיה כזאת. השופטת בחיפה פסקה פיצוי של 15 אלף שקל לבעלי הדירות בנשר – זה לדעתה שווי הנוף שנגרע מבעלי הדירות הוותיקים בשיכון הרכבת. למה? ככה. הפיצוי נמוך מאד והסיבה אינה "רחמים על היזם". יש לכך כנראה סיבה ­אחרת – כך היזמים ישלמו וישתקו. אילו פסקה השופטת פיצוי גבוה – כדאי היה ליזמים לערער וייתכן שהיה מתפתח דיון עקרוני בערכאות גבוהות יותר. 

כאמור, רוב הבניינים בערים בישראל הם של 2 עד 4 קומות. ולכן כמעט כל בניין חדש, אפילו אם ייבנה על פי התב"ע מאושרת, יגרום בהכרח לפגיעה בנוף של דירות בבניינים שכנים. האם כולם זכאים לפיצוי?
 
מוטי היינריך
כתבה שנייה – המשך יבוא


עודכן לאחרונה ב 27/05/2016
תגובות  
0 #1 ש: האם נוף או אור חלק מזכות הקניין?דוב הקוטב 19/05/201 2016-02-27 11:17
נוף ואור אינם מושגים ערטילאים יש להם השפעה מוחשית על ערך הדירה (במושגי מחיר רכישה / השכרה) .
כאשר הדייר הוותיק רכש את הדירה הוא קרוב לוודאי שילם עבורה מחיר שוק גבוה יותר מאשר דירה מקבילה באותו הבניין שאין לה נוף / אור באותה המידה.

אם נוף ואור כאמור מהווים קניין - אז כן מגיע לו פיצוי על פגיעה בזכות הקניין שלו (בלי שום קשר לוותק). ואם לא אז על מה הוא שילם?
ציטוט
0 #2 דוב, אתה הרי יודע את התשובהרבי דוד, נהריה 2016-02-27 11:18
כאשר הדייר הוותיק רכש את הדירה, הוא שילם על הדירה. ייתכן מאד שהמוכר דרש יותר משווי דירה זהה במקום אחר, והרוכש הסכים לשלם יותר בגלל יופי הנוף הנשקף ממנה. אך זה לא אומר שיש לרוכש זכות קניין על הנוף לעולמי עד. היה עליו לדעת שהנוף היפה הוא בהשאלה. אולי לשנה, ואולי ליובל, אך זמני. עד שיבוא מישהו אחר עם זכויות במגרש ליד ויממש את זכותו. עכשיו הוא נהנה מהנוף באופן זמני... אולי לשנה ואולי ליובל.
ציטוט
0 #3 דב - הוא שילם על הקרקע ותו לא!אשר פט 19/05/2015 2016-02-27 11:18
הוא גם ידע שייתכן וייקנו את הקרקע שעליה בנו את הביניין המסתיר ובכל זאת קנה, וגם בחר שלא לקנות את הקרקע השנייה.
ציטוט
0 #4 כל זכויות-סבא (COPYRIGHT, PATENT)אשר פט 19/05/2015 2016-02-27 11:19
כל זכויות-סבא (COPYRIGHT, PATENT) אינם הוגנים

מוטי,

כל זכויות-סבא, או בעברית (: נקראים GRANDFATHERING-RIGHTS כמו ה-COPYRIGHT מערכת הפטנטים הנלוזה אינם הוגנים והתפתחו באירופה של תקופת הרניסנס כאשר בעלי המלאכה בערים המתפתחות ניסו להגביל כניסת מתחרים חדשים וקיבלו PATENT של השליט שרק חבי הגילדה (GUILD) זכאים לעסוק בעיסוק מסוים. כיום, מערכות ה-קופירייט והפטנטים מגינים על עסקים קיימים (בעיקר את ה"מפלצות" חברות הענק המבוססות) מפני מאתגרים צעירים ו-DISRUPTIVE. אני חושב שאין זכות קניין על נכסים ערטילאיים כמו "רעיון" (כלומר פטנט) או מילים (קופירייט) אבל לררוב בני האדם זה כ"כ מושש בתודעה שמייד יקפצו עלי עשרה מעירים בניסיון להוכיח לעצמם שמה שהם לא חשבו (CONVENTIONAL WISDOM) הוא דיברי אלוהים חיים.

בקיצור אשמח למאמר בנושא מהאתר שלכם - "האם מערכות הפטנטים והקופירייט מוסריים או עוזרים לפיתוח האנושות". יהיה מעניין לשים טעונים חדשים אל מול ה-CONVENTONAL WISDOM
ציטוט
0 #5 שינוי מהותי מחייב שינוי התב"ערון וייס 19/05/2015 2016-02-27 11:20
אם יזם רוצה לבנות בנין בן 30 קומות בשכונה בה הבניינים הם בני 4 קומות,
והעירייה תומכת בכך,אז עליה לשנות את התב"ע כך שכל אחד יוכל לבנות בנין בן 30 קומות בשכונה.
ציטוט
0 #6 מסכים -- אם כי ההבנה לא חילחלה עדיןדוב הקוטב 19/05/2015 2016-02-27 11:20
אין קניין - אין זכות לפיצוי (טיעון הוותק אינו מן העניין).

אבל זה לא חלק מהתפיסה במדינה - בפועל נדרש ומשולם מחיר כאילו מדובר בנוף ״ששייך״ לדירה. דבר תלוי תרבות וצריך להשתנות.
ציטוט
0 #7 בלבול בין מוצדק ליעילאיציק 19/05/2015 2016-02-27 11:22
הטענה כאילו חוקי התכנון והבנייה אינם צודקים כי הם פוגעים בזכות הקניין היא בפשטות אינה נכונה. כל מי שקונה קרקע קונה אותה במגבלות ידיעות מראש. למשל, יודע שהוא קונה את הקרקע עם 10 מטר אוויר מעליה, ולא יותר. השאר לא שלו, והוא יודע שזה לא שלו. העובדה שהוא לא יכול לבנות על הקרקע מה שהוא רוצה אינה פגיעה בזכותו, בדיוק כמו שהוא לא יכול לעשות רעש באמצע הלילה, גם אם הוא קנה את הרמקול בכסף מלא.
הטלת פיצוי בדיעבד היא עניין שונה, אבל גם כאן, אם השופטת שפטה כחוק, הייזם ידע שזה סיכון שהוא לוקח, בדיוק כמו שמי שקנה את הדירה ידע שהוא לוקח סיכון שמישהו יבנה לידו. אין טעם לומר שאחד מהם אחראי לתוצאות החלטותיו והשני לא.

ככלל, אנשים חיים בקבוצות, וגם לקבוצה יש אינטרסים, כשאדם בונה בית בשכונה הוא משתמש בתשתיות של השכונה: כבישים, חניות, ביוב, וכיו"ב. אך טבעי הוא שהשכנים שבמשאביהם הוא משתמש יהיהו בעלי מילה בשאלה איזה שימוש עושים בתשתיות שהם שילמו על פיתוחן יחד עם קניית הבית.
לכן אין כאן שום עניין של חוסר הגינות או פגיעה בזכויות יסוד. השאלה הנשאלת היא האם האנשים שמתנגדים לכך שיבנו ליידם בית בן 10 קומות מבינים שבגלל זה הילד שלהם כבר בן 30 אבל לעולם לא יעזוב את הבית כי לא יוכל להרשות לעצמו לקנות דירה. יכול להיות שזה לא כדאי להם, ויכול להיות שלכלל התושבים לא כדאי לשמור על זכויותיהם בקנאיות כי בכך הם מייקרים את הדירות ככלל, כולל אלו שהילדים שלהם רוצים לקנות.
ציטוט
0 #8 איציק צודק, הדברים לא פשוטיםיעקב 20/05/2015 2016-02-27 11:23
כמו שמוטי מנסה לתאר.
כאשר אנשים חיים יחד בצפיפות (בייחוד בערים) נוצרות בעיות של נזקים שהם גורמים אחד לשני, ובעיות אלו דורשות הסדר, כלומר רגולציה.
למשל: אתה לא יכול לבנות בחלקה שלך בשכונת מגורים בית חרושת - כי הרעשים, הזיהום, התנועה יגרמו סבל לשכנים. אתה לא יכול להרעיש ולזהם וכו'.

מוטי חושב שעניין ניתן להסדר באמצעות דיני נזקים - אם אתה חושב שמי שבנה בית חרושת בשכנותך מזיק לך - תתבע אותו בבית משפט על נזקים. אני לא חושב שניתן להטיל על מערכת המשפט לפתור כול דבר, וצריך רגולציה להסדיר דברים מראש. גם אחרי הרגולציה עוד נשארות תביעות נזיקין שמגיעות לבתי המשפט - כמו שמוטי ציין בביקורת על מקרה חיפה.

כללית בתי משפט זו צרה צרורה, ולא פתרון לבעיות, וכמה שמטילים עליהם פחות משימות יותר טוב. טעות היא לקוות שבתי המשפט יפתרו בעיות.

לכן, דרושה רגולציה להסדרה של הפרעות הדדיות מראש.

הבעיה מאד מסובכת. עודף רגולציה גם הוא לא טוב. כמה רגולציה טוב ומה מהווה עודף קשה מאד לקבוע.

אין פתרון קסם פשוט לבעיות האלה. לאמור "זכויות קניין" זה לא פתרון.

נכון: כיבוד זכויות קניין הוא עקרון חשוב שצריך לשמש נר לרגלינו, אבל הוא לא פותר הכול. יש בעיות של הגדרות ושל יישום. כאמור - העסק מסובך.
ציטוט
0 #9 לאשר: זכויות יוצרים - יש דבר כזהיעקב 20/05/2015 2016-02-27 11:24
נגיד כתבת ספר - בא מו"ל מדפיס 10,000 עותקים ומוכר ומרוויח הון, ואתה הסופר לא מקבל כלום. האם זה צודק?

יש כזה דבר זכויות יוצרים, וזכויות פטנטים, וזה חלק מזכויות הקניין. יש דבר כזה "קניין רוחני", צריך להיות, זה לא רק תקין, זה הכרחי.

אפשר להתווכח בשוליים על פרט זה או אחר של חוקי הפטנטים וזכויות היוצרים (האם הם תקפים 70 שנה או רק 50 שנה) , אבל זה בהחלט תחום של זכויות הקניין, שחייב להיות מוסדר באמצעות תחיקה ורגולציה.
ציטוט
0 #10 בתי משפט הם צרה צרורהיעקב 20/05/2015 2016-02-27 11:25
הדבר הזה צריך להיות מודגש.

בתי המשפט הם זרוע של המדינה. כמו כול זרועות המדינה, הם צרה צרורה ומגפה. השופט הוא כמו טיל בלתי מונחה, שאף פעם אינך יכול לדעת היכן תיפול פסיקתו. הפסיקות הן שרירותיות - לא יכול להיות אחרת. מי שחושב שבית משפט פוסק "לפי החוק" או "לפי הצדק" חי בעולם דמיוני של אידיאליזציה. בית משפט פוסק לפי הגחמות של השופט.

כאשר אומרים שהמדינה צריכה להתערב בחיינו כמה שפחות - זה תקף שבעתיים לבתי המשפט. אם אתה מטיל פתרון של בעיה על בתי המשפט במקום על העירייה (למשל) לא הועלת כלום, אלא רק הגדלת את הנזק.

בתי המשפט הם רע הכרחי, ולא פתרון לשום דבר.
ציטוט
0 #11 יעקוב: הדברים פשוטים ממה שאתה חושבחשבון פשוט 20/05/15 2016-02-27 11:26
ביוסטון, שהיא אחת מתשע המרכזים האורבנים הגדולים בארה״ב אין ומעולם לא היתה תב״ע
ולמרות זאת אין שם שום אסון תכנוני.

כן יש תקנות של העירייה שקובעות כמות וגודל חניות מינימלי לכל מגרש
מה שמאוד כיער את העיר וגזל את המקום שהיה מוקצה למדרכות ועצים
אלמלא אותן תקנות היו בתוקף.

למעשה עד שנות ה 30 של המאה ה 20 לא היתה תב״ע בשום עיר.
כן היו חיכוכים על רקע הקמת מפעלים בסמיכות לבתי מגורים או בניית מגדלים גבוהים ובית המשפט היה מטפל במקרים אילו בצורה סבירה כפי שאתאר למטה.

אם אתה מקים מפעל בסמיכות לבית מגורים קיימים
ואתה פוגע בבריאות ובהנאה של בעלי אותם בתים מהנכסים שלהם.
הרי שאתה פגוע בזכות הקניין שלהם ובית המשפט יכול לאסור עליך להקים מפעל ו/או לדרוש ממך לפצות את אותם בעלי בתים.

הבעיה היתה שלמדינה יש מונופול על תחום המשפט, בסוף המאה ה 19 הפוליטיקאים ״הבינו״ שמפעלים משלמים יותר מיסים מבעלי בתים פרטיים, כמו כן החל הרעיון של תחרות בין ארה״ב לבין בריטניה וכמו כן גדלה המעורבות של בעלי עסקים גדולים בפוליטיקה.
כתוצאה מכך, הפסיקו בתי המשפט להגן על זכויות הציבור מפני בעלי מפעלים ובעצם כפו ״סוציאליזציה״ של הוצאות ניקוי הזיהום וטיפול רפואי בנפגעים.

הפתרון שלי הוא הגנה על זכויות הקניין של בעלי בתים מפני בעלי מפעלים.
הפתרון של הפוליטיקאים היה תב״ע .
ציטוט
0 #12 איך אתה מגן על זכויות?יעקב 20/05/2015 2016-02-27 11:27
"הפתרון שלי הוא הגנה על זכויות הקניין של בעלי בתים מפני בעלי מפעלים."

איך אתה "מגן על הזכויות"? צריך להגדיר בדיוק מה הזכויות, ואיך מגינים עליהם. את זה עושים ברגולציה.
למשל: המפעל מרעיש, זה פוגע בך. איך מעריכים א. אם יש בכלל פגיעה (מה רמת רעש סבירה ומה לא). ב. אם הייתה פגיעה ונזק - כמה זה שווה בכסף? ג. מתי לאסור בניית מפעל ומתי להסתפק בפיצויים לנפגע?

כול אלה שאלות קשות שאסור להשאיר לשיקול דעתו (לגחמותיו) של שופט.

כאשר אמרת "זכויות קניין" עדיין לא אמרת כלום. השד הוא בפרטים. תרגום המושג "זכויות קניין" להסדרים מוחשיים, אופרטיביים, בשטח, דורש הרבה עבודה והרבה סיבוכיות והרבה רגולציה.
ציטוט
0 #13 לרון ויס: מה זה "שינוי מהותי"?יעקב 20/05/2015 2016-02-27 11:27
"אם יזם רוצה לבנות בנין בן 30 קומות בשכונה בה הבניינים הם בני 4 קומות..."
(הוא צריך להעביר הרבה מעטפות למקורבי ראש העיר...)

מה זה "שינוי מהותי" ??
ואם הוא רוצה לבנות 6 קומות בשכונה של 4 קומות? זה "מהותי"?

כמו שאמרתי - זה מסובך...
ציטוט
0 #14 זכות הקניין - לדיון של איציק ויעקבלוי. 20/05/2015 2016-02-27 11:33
הדיון נסוב על השאלה האם זכות הקניין בנכס מוחלטת, או שיש להגבילה בכפיה, ע"י חוקי המדינה, ואכיפתם?

נראה כי מוטי טוען לזכות מוחלטת.
איציק ויעקב ערערו, והביאו דוגמאות: השמעת רעש באמצע הלילה, או רעש וזיהום מבית חרושת.

א. הזכות שלי והזכות של הזולת -
על בסיס הזכות הטבעית לחרות, האם בעת דיבור נלהב, אוכל לנפנף בזרועותי ? כן, אבל ... עד גבולות פרצופו של בן שיחי.
האם זכותי הטבעית לחרות הוגבלה? לא ולא! היא מוחלטת, בתנאי שאינה פוגעת בזכות החרות המוחלטת של הזולת.
זוהי זכות ההגנה העצמית, ובלשון חז"ל: הבא להרגך השכם להורגו.

האם זכויותי הטבעיות לחרות ולקניין כוללות השמעת רעש, או יצירת זיהום? כן, עד גבולות זכויותיו של הזולת לא להפגע.
כאשר גלי הקול והאויר המזוהם פולשים לביתו של שכני, פגעתי בזכויותיו.
אם אצליח למנוע מגלי הקול ומהאויר המזוהם לצאת מביתי, ולפלוש לביתו של שכני - לא פגעתי בזכות הזולת.
מכאן שהזכויות הטבעיות הן מוחלטות.

ב. נוף, אור השמש, רוח -
היש למישהו זכות קניין עליהם? האם הקבלן שמכר לי את ביתי מכר לי גם את הנוף והרוח?
נניח שמחיר הבית אכן היה גבוה מבית זהה ללא נוף ורוח - מאין "רכש" הקבלן את הבעלות על הנוף והרוח שהוא "מכר" לי?

ג. שאלה פתוחה על זכות הקניין -
רכשתי דונם אדמה. על בסיס זכות הקניין המוחלטת אעשה באדמה כרצוני (כל עוד אינני פוגע בזכויות טבעיות של הזולת).
עד איזה גובה חלה זכות הקניין? האם זכותי לתבוע מטוס שעבר מעל אדמתי?
עד איזה עומק חלה זכות הקניין? האם זכותי לתבוע את שכני לחפור מהדונם שלו, באלכסון, אל מתחת לאדמתי ולהפיק משם נפט?
ציטוט
0 #15 ללוי - זכות קניין ערטילאית לא מספיקיעקב 20/05/2015 2016-02-27 15:35
"כן, עד גבולות זכויותיו של הזולת לא להפגע מהרעש והזיהום. "

ומה בדיוק הגבול של זכויות הזולת? האם כול צליל (ולו הקלוש ביותר או הערב ביותר) שמסתנן לדירת השכן, מדירתי, הוא פגיעה בזכויות השכן? או שמא רק רעש מעל לעוצמה מסוימת? איזו עוצמה?

המושג הערטילאי "זכויות הקניין" דורש הגדרה ברחל בתך הקטנה בסביבה של יישוב בני אדם צפוף. רק באמצעות הגדרות מדויקות כאלה (רגולציה) ניתן יהיה לכבד ולאכוף זכויות פרט אלה. (וגם האמונה שהגדרות מושלמות אפשריות היא אשליה).

האלטרנטיבה היא לבוא לפני שופט ולטעון "זכוית הפרט שלי נפגעו" ואז אתה תלוי לחלוטין ברגולציה הסובייקטיבית של השופט (בגחמותיו). זה לא מצב יותר טוב, השופט אינו אלוהים.

"האם זכות הקניין בנכס היא מוחלטת"

זו שאלה תיאורטית, לא חשובה במיוחד. כי "זכות הקניין בנכס" חסר משמעות כול עוד אין הגדרה מפורטת ומדויקת מספיק כדי לשמש כלל יישים במצבים קונקרטיים.

אנו מגדירים את המושג "זכות הקניין" כי ברצוננו להגיע למצב שהמדינה, באמצעות החוק, והפקחים, מגינה על הזכויות שלנו. כדי שהמדינה והחוק יוכלו לפעול במציאות הממשית (להביל מתיאורטית) שבה אנו חיים, דרושה גדרה מדויקת ומפורטת, לפרטי פרטים, של מה זה "זכויות קנין". ההגדרה הזו היא הרגולציה.

אתה יכול לחשוב שרגולציה (תקנה) מסוימת זו או אחרת אינה מוצדקת או אינה טובה. רגולציה מושלמת לא קיימת. אתה לא יכול לחשוב שאפשר לחיות ללא רגולציה בכלל כלומר ללא הגדרות מפורטות.
ציטוט
0 #16 ליעקב: רגולציה, ערך ובעיה הנדסיתלוי. 25/05/2015 2016-02-27 15:41
א. רגולציה:

חוק הספרים, הצעת החוק לשכירות הוגנת, מכלול דיני העבודה - פוגעים בזכויות לחרות ולקניין של מוכרי הספרים, משכירי הדירות והמעסיקים. במקביל, חוקים אלה לא מגינים על הזכויות המקבילות לחרות ולקניין של כותבי הספרים ורוכשיהם, של שוכרי הדירות, ושל העובדים.
העובר על חוקים אלה יענש בפגיעה נוספת בקניין - קנס, ובחרות - מאסר.

זו רגולציה!

ב. ערך:

הזכות לחרות והזכות לקניין הן ערכים. אלו ערכי היסוד שבבסיס כל המבנה החוקי. ההגנה עליהן, ועל הזכות לחיים, היא ההצדקה לקיומה של מדינה.

מהו ערך היסוד עליו מבוססת הרגולציה (חוק הספרים, וכו')? המדינה, החברה.
וערכי החרות והקניין? הרגולציה "לא סופרת" אותן. היא כופרת בהיותם ערכים. ההגנה עליהן איננה מטרתה.

מי שרואה בזכויות לחרות ולקניין ערכים, לא יכול להסכים עם רגולציה.

ג. בעיה הנדסית:

השבת, וכיבוד הורים הם ערכים, ככתוב בעשרת הדיברות.
כיצד מיישמים בפועל שמירת שבת וכיבוד הורים? זו איננה שאלה ע ר כ י ת. זו בעיה הנדסית.

מהי עוצמת הרעש המהווה פגיעה בזכויות שלי, או של זולתי? עד איזה מרחק מפרצופי מותר לכל אחד לנפנף בזרועותיו? באילו מקרים פגיעה פיזית בזולת תוגדר הגנה עצמית, ובאילו היא תוגדר כפגיעה בזכויותיו? וכן הלאה...

אלו לא שאלות ע ר כ י ו ת. אלו בעיות הנדסיות. והן אכן מחייבות הגדרות מדוייקות, עד הספרה האחרונה אחרי הנקודה. אך תהיינה ההגדרות כפי שתהיינה - הן לעולם לא תסתורנה את הערכים של שמירת השבת וכיבוד ההורים, ואת ערכי החרות והקניין.

ולמי הסמכות לקביעת ההגדרות? למחוקק, או לשופט? גם זו בעיה הנדסית. לא רגולציה !
ציטוט
0 #17 משחק בשמות...יעקב 25/05/2015 2016-02-27 15:45
קיימת, כמובן, גם רגולציה רעה, פולשנית, פוגעת בזכויות. ויש רגולציה אחרת המגדירה בצורה מדויקת (אם כי שרירותית) מה מותר ומה אסור - מה מהווה פגיעה בזכויות ומה לא.

אתה משחק בשמות. מה שאתה אוהב ומכיר בנחיצותו אתה קורא לו "בעיה הנדסית" ומה שאתה שונא אתה קורא לו רגולציה.
אין הבדל מעשי ברור בין שני הסוגים. שניהם מתקבלים באותו תהליך - חקיקה ותקנות (חקיקת משנה), שניהם נעשים על ידי אותם אנשים, ושניהם נאכפים באותם אמצעים.
ההבדל בין "רגולציה" לבין "בעיה הנדסית" - לפי המונחים שלך - הוא רק בראש שלך - כלומר במסכת הדעות והאמונות שלך. אין הבדל חיצוני, אובייקטיבי, ברור, חד משמעי.

בכול אופן - תקרא לזה "בעיה הנדסית" אם אתה רוצה - מישהו חייב להגדיר במדויק מה מהווה הפרעה או פגיעה בזכויות (למשל בתחום הבנייה) ומה לא. הבעיה נוצרת בגלל הסמיכות של האנשים (הצפיפות), והיא דורשת הגדרה מראש עד כמה שאפשר.
ציטוט
0 #18 "עוד פעם אחרונה, אפשר ?" - חלק 1לוי. 26/05/15 2016-02-27 15:47
מהי רגולציה ?
----------------
מויקיפדיה:
... ברבות השנים נוספו לו משמעויות שונות ואף מנוגדות כגון פיקוח, ויסות והטלת איסורים, וכך הוא מתפרש בימינו.

... ד"ר שרון ידין מגדירה רגולציה כפעילות שיטתית של גוף מנהלי ברשות המבצעת של המדינה, לגיבוש וביצוע של מדיניות להכוונת שווקים, המקדמת אינטרס ציבורי, חברתי או כלכלי,


מהמכון הישראלי לדמוקרטיה:
... מדובר בפעולות של הסדרה, פיקוח ואכיפה שנועדו לכוון ולווסת פעילויות פרטיות בתחום או בשוק כלשהו ולפקח עליהן.

... הצדקה כלכלית- הרגולציה נועדה בראש ובראשונה לתקן כשלי שוק שמעוותים את פעילותו של השוק החופשי ויוצרים אי-יעילות כלכלית

... הצדקה מוסרית-חברתית- הרגולציה, יאמרו מצדדיה, שואפת להבטיח צדק חלוקתי בכל הנוגע להקצאת משאבים וטובין חברתיים. מטרתה להגן על ערכים חברתיים-מוסריים ולמנוע מבעלי שררה או עוצמה כלכלית לפגוע בזכויות "הצרכן/האזרח הקטן".
ציטוט
0 #19 "עוד פעם אחרונה, אפשר ?" - חלק 2לוי. 26/05/15 2016-02-27 15:48
אבחנה בין טכניקה לבין מהות
---------------------------------
מחבל דקר למוות עוברי אורח.
לוחם מג"ב חיסל מחבל שדקר עוברי אורח.
שניהם נטלו חיי אדם. זו הטכניקה. הראשון - רצח, השני - ביצע הגנה עצמית. זו המהות.

ביתי הקטנה ציירה בגן פרח חמניה.
ון-גוך צייר חמניות.
שניהם השתמשו בצבעים. זו הטכניקה. ביתי יצרה קישקוש. ון-גוך יצר אומנות. זו המהות.

החוק אוסר על העיתונות להסית לרצח.
החוק אוסר על העיתונות לבקר את השלטון.
בשני המקרים החוק מטיל איסור על העיתונות. זו הטכניקה. בראשון - החוק מגן על הזכות לחיים. בשני - החוק פוגע בחופש הביטוי (נגזרת של הזכות לחרות). זו המהות.

המחוקק אוסר חטיפה ושוד. החוק מאפיין במדוייק מהן "חטיפה" ו"שוד".
המחוקק אוסר על מעסיק ועובדיו, או על משכיר נכס והשוכר, לכלול בהסכם העבודה, או השכירות, סעיפים שונים. החוק מאפיין במדוייק מהם הסעיפים האסורים.
בשני המקרים המחוקק הטיל חוק. זו הטכניקה.
בראשון - המחוקק מ ג ן על זכות החרות והקניין. בשני - המחוקק פ ו ג ע בזכות החרות והקניין. זו המהות.

ההצדקה למקרה הראשון - זכות החרות והקניין מקודשות.
ההצדקה למקרה השני - זכות המדינה והחברה, או מתחת למסווה המילים - זכות השליטים, הן המקודשות. כתוצאה - זכות החרות והקניין נרמסות.

ב א י ז ו מ ה ש נ י י ם א נ ו ת ו מ כ י ם ?


חידה: מי מהשניים הוא "רגולציה" ? רמז: נא לקרוא בחלק 1.


אם ההבדל עדיין לא ברור, קצרה ידי. אולי מישהו אחר יצליח טוב ממני.
ציטוט
0 #20 ההבדל ברור כשמש (לך)יעקב 26/05/2015 2016-02-27 16:10
פגיעה בזכויות הפרט היא רגולציה, מה שמסייע ליישומן היא "טכניקה". אתה יודע בדיוק להבחין בין שניהם. אני לא.

"זכויות הפרט" זה "ערך", זה מושג ערטילאי. אבל אנו מדברים על יישום מעשי. יש צורך בחוקים ותקנות שרק לפיהן יכול המנגנון המסורבל של אכיפה (מדינה) להגן על זכויות הפרט (לפי ההגדרה המקובלת עלינו).

אנו רוצים שהמדינה תגן על זכויות הפרט - אחרת אין למושג משמעות. ללא הגנת המדינה אין זכויות פרט. האלים יגבר.

המדינה זקוקה להגדרות מדויקות, וצריכה באמצעות תחיקה ותקנות, להגדיר, למשל, מה גובה הרעש, בדציבלים, של מוזיקה בביתך שלא תיחשב לפגיעה בזכויות הפרט והקניין של שכנך.
זו רגולציה, והיא הכרחית מעשית. היא גם שרירותית במידה רבה.

המשך בתגובה הבאה.
ציטוט
0 #21 המשך תגובה קודמתיעקב 26/05/2015 2016-02-27 16:11
לדעתי, צריך רגולציה האוסרת על הקמת מפעל בשכונת מגורים. מוטי מסכים שבניית ביח"ר פוגעת בזכויות השכנים, אבל חושב שלא צריך לאסור זאת מראש, אלא להשאיר זאת לשופטים ותביעות נזיקין. לדעתי, פסיקת השופטים תהיה שרירותית. מוטב כללים ברורים, לפני שבונים את המפעל גם אם הם לא הגיוניים.

בעיית הסתרת הנוף: האם זו פגיעה בזכות הקניין? שאלה טובה. יש שאומרים כן, מוטי אומר לא. אפשר להתווכח על זה - השאלה איך אתה מגדיר "זכויות קניין" בהקשר ספציפי זה - כל הגדרה טובה.

צריך להשתדל להגדיר מראש (לא בטוח שאפשר) את המותר והאסור בעניין הסתרת הנוף.

אפילו במקרה של המחבל הרוצח מול השוטר (או האזרח) שהרג את המחבל: גם כאן יש להגדיר מה מותר ואסור (רגולציה). כלומר, באיזה נסיבות מותר להרוג את המחבל. למשל: האם מותר להרוג אחרי שנכפת או נאסר?

לא ניתן להתחמק מהצורך ברגולציה (פירוט טכני) - מה הפירוש המדויק והמעשי של העקרונות הנעלים שאנו מאמינים בהם.
יש רגולציה רעה, שחורגת בהרבה מהמטרה הנחוצה שלה, אבל אין זה אומר שאפשר בלי רגולציה בכלל.
ציטוט
0 #22 אז גם לשיטתך, יעקב, אין הכרח בתב"ע, נכון?מיכאל 2016-12-07 19:04
יכולה להיות רגולציה שקובעת את מספר הדציבלים המדויק של רעש שיכול להגיע מהמפעל לבניין מגורים סמוך. ואז אם בעל המפעל מעוניין לבנות בכל זאת ולעשות רעש, יכול לקנות מהדיירים את הסכמתם לעשות רעש מעבר למותר, אם הם מסכימים לכך. בדומה, זיהום אוויר: צריך לקבוע לכל מזהם מה הריכוז המקסימלי שיכול להגיע לבתי הדיירים, ואם המפעל רוצה לזהם יותר מזה, הוא צריך להגיע להסכמה עם הדיירים. באשר לזכויות נוף ושמש, דעתי כדעת המאמר. אבל המצב עם תב"ע הוא קיצוני - לא בונים אפילו מבני משרדים בשכונות מגורים ולהפך.
ציטוט
הוסף תגובה