28/05/2015

התנגדות מקיר לקיר לבנייה - כתבה 3

הבנייה הפרטית כפופה למעשה למשטר של "קיצוב" ומשטר של "מכסות ייצור". שיטה שנכשלה בכל תחום כלכלי אחר בעולם. היזמים מנועים מלספק את דרישות הצרכן, הם בונים לרוב לפי תכתיבים של פקידי מדינה ועירייה.

כתבה 1:  ניסיונות הסרק הטכניים לפיתרון "בעיית הדיור".

כתבה 2:  האידיאולוגיה שבולמת את הבנייה.


===========================================================

בכתבה הקודמת סקרנו את מקור ההתנגדות העיקרי לבנייה חדשה – מיתוס "הפגיעה בנוף". העדפת "זכות הוותק" של בעלי דירות ותיקים על פני זכות הקניין של בעלי קרקע אחרים לבנות על רכושם כרצונם. נדגיש, מדובר על הזכות לבנות. לא קיימת "זכות" ליצור מטרד אקטיבי שפולש לחלקת השכן כגון רעש, עשן, או ריחות – מטרדים אלה הם ייזום אלימות כלפי הזולת.

אגדת נחיצות התכנון המרכזי של הבנייה הפרטית

האידיאולוגיה ששוללת את עליונות זכות הקניין אינה מסתפקת במיתוס "גזילת הנוף", אלא יוצרת גם "זכויות" קולקטיביות אחרות כדי לרסן את שאיפתו הטבעית של הפרט למצות את המרב מרכושו. האידיאולוגיה מבוססת על הסכמה רחבה שאם כל אחד יבנה על חלקתו כרצונו, ייגרם כאוס תכנוני – ערב רב של סגנונות וגבהים של בניינים – ערבוב של מסחר, מגורים ומשרדים – ללא "יד מכוונת". לכן, נדרש "תכנון אורבאני" מפורט של הבנייה הפרטית מטעם רשות מרכזית אחת, מעבר לתכנון התשתיות הציבוריות.

הואיל ונקודת המוצא שלנו הוא המצב הנוכחי, מבנה הערים והישובים הקיים – די לנו אם רשויות המדינה יתמקדו בתכנון של דרכים, גנים, רחובות ויתר התשתיות המשותפות לכלל האזרחים. עקרונית, צריך להשאיר גם את עניין תקני הבנייה הנדסיים (כגון דרישות לחוזק, עמידות לרעידות אדמה, ממ"ד) להחלטות של הפרט ללא כפיה. מי ששואף לביטחון-יתר שירכוש דירה שבנויה על פי כל התקנים המחמירים וישלם בהתאם. אחרים בעלי סדר עדיפות שונה, יעדיפו אולי להשקיע פחות כסף בדירה, אך ישקיעו יותר בחינוך ילדיהם או בטיולים לחו"ל – אלה ירכשו דירה שנבנתה לפי תקן מצמצם ואת יתרת הכסף יחסכו למטרה אחרת לפי העדפותיהם האישיות. זה למעשה המצב כיום: אסור לבנות דירה חדשה על פי תקן של שנות החמישים והשישים, למרות זאת – רוב הדירות מ"יד שנייה" הנמכרות כיום בשוק – אינן עומדות בשום תקן עכשווי. לצורך הכתבה נהיה "מעשיים" ונשלים עם חיוב בתקנים הנדסיים לבנייה.  

השאלה העיקרית, אם כך, היא האם המדינה רשאית לכפות על הפרט איך ומה לבנות על קרקע שבבעלותו מתוך שיקולים "לאומיים", "שיקולים אורבניים", או חלוקה לאזורי מגורים, משרדים, חקלאות ותעשייה. האם המדינה צריכה להגביל את גובה הבניינים, לקבוע את תמהיל הדירות (גדולות או קטנות), לקבוע איך ייראה חיפוי חיצוני של הבניין (אבני פסיפס, אבן ירושלמית, או
טיח צבעוני) ועוד עשרות פרמטרים שנתונים כיום לשיקול דעתם של פקידי עירייה, או כותבי התקנות.

רוב הדוגלים בחופש הפרט ובעליונות זכות הקניין, הטמיעו גם הם את המיתוס שנדרשת מידת כפיה מסוימת ו"הכוונה" של השלטון – מה מותר ואסור לבנות על רכושם. ההשלמה נובעת מההנחה שבהעדר כפייה (רגולציה) ממשלתית של אופי הבנייה ישרור כאוס וכי יש מישהו שם למעלה בעירייה שיודע ומבין מה טוב ורצוי.

האידיאולוגיה הרווחת בבנייה החל מראשית המאה העשרים גורסת שישנם אדריכלי-על מוכשרים (למרבה הפלא הם בדרך כלל מעדיפים לעבוד בעירייה או מטעמה) -- הם שיודעים לתכנן את אופי העיר. הם יודעים בדיוק כמה שטחי מסחר נדרשים, היכן צריך למקם את אזורי המגורים, אזורי המשרדים ומתחמי הבילוי. יש להם הבנה עמוקה בתמהיל הנדרש בין בתים צמודי קרקע לבין בנייני קומות. הם גם יודעים כיצד צריך להיראות קו הרקיע של העיר וגובהם המדויק של המבנים.

אנשים עליונים אלה ניחנו בתכונה ייחודית נוספת – נבואה. הם יודעים את העתיד ועל כן כל תכנית בניין עיר שלהם (תב"ע) נקבעת במסמרות לעד ותקפה לדורות. קבוצת עילית זו, אליה שייכים גם יקירי ממסד נוספים, מחזיקה בנוסחת סתרים שמאפשרת להם להבחין ולשקלל את רצון האזרחים והעדפותיהם בהווה ובעתיד, וכך לקבוע מהו "האינטרס הציבורי".

משקבעו את ה"אינטרס הציבורי" של תכונות הבניינים בעיר – מוכרזת מלחמת חורמה נגד כל מי שאינו מתיישר לפי הקו. מערך חוקי הבנייה נועד לאכוף את אותו קו. חוקי הבנייה נאכפים ביעילות רבה וכל יזם או בעל זכות במקרקעין (דירה לדוגמה) נזהר שלא לחרוג. מדובר כמובן בעיקר ביהודים, כי המגזר הערבי והבדואי כפופים בפועל לחוקים אחרים.

אם מהנדסי-העל קבעו לפני שמונים שנים שברחוב הרצל 85 צריך להיות בניין של דירות מגורים – כך יהיה גם 100 שנים לאחר מכן, למרות שיש באזור ביקוש אדיר למלונות או למשרדים, ואולי רק לחניון רכב רב-קומות.

"שינוי ייעודו" של הבניין, מהייעוד למגורים שנקבע בזמנו על ידי האדם-העליון שחי כארבעה דורות לפני כן, הוא תהליך מורכב שצריך את אישורם של אדריכלי-העל הנוכחיים ושל אסופת הפקידים הנוכחית בוועדת בניין עיר מקומית, הוועדה מחוזית והוועדה הארצית (אליה מערערים). הליך שיכול להתמשך בקלות על פני עשר שנים, לעלות הון עתק בהוצאות, בהיטלי השבחה ומיסים אחרים.

אדריכלי-העל של העיר יַגְעו, חישבו ומצאו (בעזרת נוסחת הסתר שלהם) לפני כחמישים שנה,  שה"אינטרס הציבורי" עליו הם ממונים מחייב שגובהו של בניין במרכז העיר לא יעלה על 4 קומות ובאזור אחר יוגבל ל-12 קומות. הם גם אישרו לדירה העליונה (שוב, בעזרת הידע המעמיק שרכשו) לבנות חדר יציאה לגג בשטח מדויק של 23 מטרים מרובעים, סנטימטר לא יותר! אזרח שחרג ובנה יותר – מצא עצמו בבית המשפט (בדרך כלל לאחר הלשנה של שכן), הורשע ב"פגיעה באינטרס הציבורי" –  חריגת בנייה ללא היתר.   

תקנות חדשות מאפשרות היום לבנות על אותו מגרש במרכז העיר 6 קומות וכן חדר גדול בהרבה על הגג שמשתרע על 65% משטח הגג. האם חישובים מורכבים העלו כי "האינטרס הציבורי" השתנה בשנתיים האחרונות? האם גאוני ההווה גילו טעות בחישוב (הנוסחה הסודית) של עילויי העבר? האם השמיים היו נופלים אילו התירו כבר לפני שישים שנה לבנות 6.65 קומות?

אין "אנשי-על"

בוועדות שקובעות כיצד ייראו בנייני העיר וקו הרקיע של העיר לא יושבים גאונים. יושבים שם פקידי עירייה, עסקני מפלגות, אדריכלים עם קביעות בעבודה, הפסקת צהריים ופנסיה מובטחת – השכן ממול. אין להם נוסחאות סודיות או ידע ייחודי אחר – קביעותיהם שרירותיות. אין להם מושג קלוש מה הציבור רוצה ומעדיף. "הציבור" הוא למעשה היריב שלהם – צריך לחשוב איך להגביל אותו, איך לשים סייגים לרצונותיו הבלתי מרוסנים להטיב עם עצמו ומשפחתו. הם לא חכמים מפקידי השלטון הקומוניסטי ברוסיה ש"ידעו" לחשב בדיוק כמה עגבניות, בצל ותפוחי אדמה צריך לגדל בתוכנית החומש הקרובה.  

החלטותיהם מתקבלות אחרי עשרות דיונים מתישים לאורך שנים, קריאת מזכרים ודוחות מורכבים, וויכוחים וערעורים לבתי המשפט. לבסוף הכול מבוסס על תחושות בטן אישיות, על מאבקים פוליטיים, על השקפה אישית לחלוטין מה "יפה", "נכון", ומה "הציבור צריך". שרירותי לגמרי.

ואם עדיין לא השתכנעתם, אז נא הרימו ראשיכם מעל לשורת העצים ברחובות ערי ישראל. עיניכם רואות את הערים המתוכננות ביותר בעולם. כולן תוכננו ונבנו בעיקר ב-90 השנים האחרונות (ראשית שנות השלושים של המאה הקודמת). כמעט שאין מדינה בעולם שחלק כה גדול משטחה העירוני כה מתוכנן מראש כמו בישראל. כמעט ואין אצלנו רחובות ובניינים שלא עברו הליכי תכנון ורישוי "מסודרים". כמעט ואין אצלנו בניינים מלפני 150 שנים כמו בערים אחרות בעולם. למרות זאת, אנחנו מחזיקים בשיאי הכיעור מבין ערי העולם (לפחות במערב).

האם ארבעה דורות של מאות מהנדסי-ערים ואלפי מומחים ואדריכלים אורבניים – כולם היו דפוקים? כולם טעו בתכנון? כולם הציבו פרמטרים שגויים בנוסחה הסודית? הרי כל דור של "מומחים" אורבניים היה משוכנע שקביעותיו נכונות, שהחלטותיו הן "לטובת הציבור". כך ממשיכים לחשוב, גם כיום, במסדרונות העירייה – הם "יודעים".
 

1549 1

1549 2
תמונות מערי ישראל המתוכננות        
 
התכנון ה"אופטימאלי"

לא קיים כזה. וגם אילו היה, הרי ששינויים טכנולוגיים וחברתיים בקצב גובר בעת המודרנית, היו הופכים את התכנון "המוצלח" הנוכחי, מהר מאד, ללא-רלוונטי. תכנון מרכזי כפוף תמיד לאידיאולוגיה ולאמונות האישיות של המתכננים. אין כאן אמת מדעית או נוסחה אובייקטיבית. הסיכוי שהם יצליחו לנחש "נכון" – אפסי.

התכנון נעשה על פי אמונות ודעות שהתגבשו במוחם של המתכננים העירוניים שנים לפני שהועלו על הכתב. מאבקי התכנון עצמם נמשכים שנים ארוכות נוספות, והיישום בפועל מתבסס בשטח רק שנים רבות לאחר שהתוכנית אושרה. כאשר הבניינים "החדשים" כבר בנויים ועומדים על תילם במלוא הדרם – חלפו כבר למעלה מ- 20  שנים מאז שהמגבלות התגבשו במוחם של המתכננים בעירייה. ייתכן אפילו שהם עצמם כבר שינו דעתם. קשה מאד לשנות תוכניות בניין עיר שאושרו, נחתמו וקודשו.

מחיר "התכנון המרכזי"

ענף הבנייה הפרטית מתנהל למעשה תחת משטר של "קיצוב" ומשטר של "מכסות ייצור". שיטה שנכשלה בכל תחום כלכלי אחר בכל מקום בעולם. היזמים מנועים מלספק את דרישות הצרכן לגבי מיקום הדירות ומאפייניהן, היכן ייבנו חנויות או מוקדי בילוי, היכן וכמה חניות לרכב צריך וכל יתר המאפיינים האחרים של סביבת האדם. היזמים בונים לרוב לפי תכתיבים של פקידי מדינה ועירייה ולא כתגובה לדרישת הצרכנים.

שיטה זו יוצרת פערים של מחסור או עודף או התפשרות-יתר של צרכנים לפי "מה שיש". כל העיוותים מתנקזים אל מנגנון מחירי הדירות שפועל עד כה (בינתיים) באופן חופשי. מנגנון המחירים מייקר, הרבה מהנדרש, את הדירות באזורי ביקוש כי משטר "הקיצוב" אינו מאפשר לבנות מעבר למכסה המוכתבת. בתקופות ובאזורים אחרים עלולים להיווצר עודפי דירות שגורמים למשברים כלכליים ולחדלות פירעון של חברות מסחריות ובנקים. משטר ה"קיצוב" מייקר גם את מחירי המוצרים האחרים בשוק כי זמני הנסיעה ושכר הדירה של חנויות, משרדים, מחסנים, חניונים ויתר מרכיבי הנדל"ן המסחרי נבנים לא בהכרח היכן שצריך, אלא אך ורק היכן ש"מותר".

להגבלת חופש הפרט בבנייה פרטית יש מחיר כבד.
 
על החלופה לתכנון המרכזי של הבנייה הפרטית – בכתבה הבאה.
 
מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב 27/05/2016
תגובות  
0 #1 מעניין יהיה לשמוע את טיעוני הצד השנימוטי. ב. 28/05/2015 2016-02-27 19:59
הרי כבר היו מקרים בעבר של תכנון אזור מסוים עם עודף דירות כשהתשתיות האזרחיות. קרי, תחבורה ציבורית גני ילדים לא תוכננו במקביל. מה שגרם לחוסר בשטחים ציבוריים מהסוג הזה.
בהצעה מסוג זה על חופש מוחלט הינך מעלה את הוצאותיהם הציבוריות של השירותים הממשלתיים.
יכול להיות שהא בהא תליא.
ודווקא מכך מעניין לשמוע את חסידי הסוציאליזם עונים על כך.
ציטוט
0 #2 לצד השני אין טיעוניםגרי 28/05/2015 2016-02-27 19:59
אלא רק סיסמאות, הפחדות, מיתוסים, דוגמאות לפרויקטים כושלים (שנבנו כמובן תחת הרגולציה הכי מחמירה בעולם) ושנאת אדם.
ציטוט
0 #3 חוסר רגולציה - פגיעה בזכות הקנייןיעקב 29/05/2015 2016-02-27 20:03
"רוב הדוגלים בחופש הפרט ובעליונות זכות הקניין, הטמיעו גם הם את המיתוס שנדרשת מידת כפיה מסוימת ו"הכוונה" של השלטון – מה מותר ואסור לבנות על רכושם. ההשלמה נובעת מההנחה שבהעדר כפייה (רגולציה) ממשלתית של אופי הבנייה ישרור כאוס וכי יש מישהו שם למעלה בעירייה שיודע ומבין מה טוב ורצוי."

זה לא שנדרשת "מידה של כפייה והכוונה של השילטון" - מה שנדרש הוא מידה של הגדרה מדויקת של "זכויות קניין" - הגדרה מצד השלטון - אין מישהו אחר. ללא הגדרות כאלה - המאבקים של בעלי הקניין השכנים, זה נגד זה (פגעו בזכות הקנין שלי, שלמו פיצויים), יהיו אינסופיים ובלתי פתירים.

המושג "זכות קניין" הוא ערטילאי ויישומו במציאות דורשת הגדרות ברורות - בהרבה מקרים שרירותיות, אבל ברורות.

זה לא שהמדינה (או פקידיה) חכמה יותר - אבל היא היחידה המייצגת את כולם ומוסמכת להגדיר הגדרות מחייבות ולאכוף אותן.

ברור, למשל, שאדם לא צריך לפגוע בשכנו באמצעות רעש, ריחות או זיהום שהוא פולט בחלקתו (בתוך קניינו) - כי הוא פוגע בכך בזכויות הקנין של השכן. השימוש בקנין הוא לכן, מוגבל, על ידי זכות הקנין של השכן. מה בדיוק מהווה פגיעה ומה לא - זה דורש הגדרה מדויקת - וזה תפקיד הרגולציה.

ההגדרה (הרגולציה) אפשרי שתהיה שרירותית, אפשרי אפילו שתהיה אידיוטית, אבל אי אפשר ללא רגולציה. חוסר רגולציה עלול להוביל לפגיעה חמורה יותר בזכות הקניין.
ציטוט
0 #4 יעקב, אז הועדות כן הכתיבו סיגנון!אשר פט 30/05/2015 2016-02-27 20:04
יעקב, אז הועדות כן הכתיבו את הסיגנון!

יעקב, בכתבה הראשונה בסידרה (ניסיונות הסרק הטכניים לפתרון "בעיית הדיור" - כתבה 1) - בתגובה מס 7 (למה תל אביב מכוערת כ"כ?), כתבתי ש-"ועדות התכנון" את "הסיגנון הבנייה" ואתה, בתגובה מס 9 (הכיעור בבניה) כתבת "לא נכון. וועדות הבניה לא הכתיבו סגנון בנייה. הם הכתיבו גובה מקסימלי, ושטח מקסימלי שמותר לבנות ביחס לגודל המגרש, אבל לא הכתיבו צורה או סיגנון, או עיצוב."

איני מומחה לנדל"ן, לכן אני מודה למוטי על הכתבה השלישית (למעלה) שבה הוא מראה שאני צדקתי: "האם המדינה צריכה להגביל את גובה הבניינים, לקבוע את תמהיל הדירות (גדולות או קטנות), לקבוע איך ייראה חיפוי חיצוני של הבניין (אבני פסיפס, אבן ירושלמית, או טיח צבעוני) ועוד עשרות פרמטרים שנתונים כיום לשיקול דעתם של פקידי עירייה, או כותבי התקנות."

"אבני פסיפס, אבן ירושלמית, או טיח צבעוני" הם כן "סיגנון" ובטח ש"עיצוב".

אני גם מקווה שהתגובה שלי לכתבה הראשונה (למה תל אביב מכוערת כ"כ? - "הקוביות של שנות החמישים והשישים עם תריסי הפלסטיק האפורים"), השפיעו ולו במעט על הבחירה של מוטי בכתבה השלישית לשים כאיור "תמונות מערי ישראל המתוכננות" שמראות בניינים קובייתיים משנות השישים עם תריסים אפורים"...
ציטוט
0 #5 התכנון צריך להיות מבוזריגאל 30/05/2015 2016-02-27 20:05
התכנון הריכוזי, בכל תחום, הוא אם כל חטאת.
התכנון הכוללני יכול להיעשות ע"י גופים ציבוריים. בפרטים (נגיד רמת שכונה/רובע) יש הרבה מקום לתכנון פרטי שיעשה בכפוף, נניח, לקווים מנחים של מנהלת מקומית (שבה חברים תושבי המקום כמובן). כמובן שברגולציה צריך לשחרר את החסמים שמונעים שינוי תוכניות.
יש לאפשר לקבלנים שבונים אזור חדש מסויים לתכנן את הבנייה בעצמם. בין אם זה קסלן יחיד או כמה קבלנים. האיטנרס שלהם בתכנון תשתיות (כבישים, אספקת מים וביוב, חניות ציבוריות וכדומה) הוא מובהק. אם זה לא יהיה מוצלח, לא יהיה ניתן למכור את הבתים / דירות במחיר רווחי דיו.

סה"כ יש מקום לאופטימיות. השוק החופשי יכול להתמודד עם אתגר התכנון (והביצוע) בהצלחה רבה כמו שבתחומים אחרים זה קרה.
ציטוט
0 #6 שכונה ללא רגולציהיעקב 30/05/2015 2016-02-27 20:05
כתבתי על שכונה שנבנתה, כנראה, ללא רגולציה, בהונקונג - קוולון
http://israblog.nana10.co.il/blogread.asp?blog=477217&blogcode=13248059
http://www.dailymail.co.uk/news/article-2139914/A-rare-insight-Kowloon-Walled-City.html

תסתכלו בתמונות, תהרהרו אם זה טוב... אם בעלי הרכשו והבתים בשכונה יצאו נשכרים מחוסר הרגלוציה.
ציטוט
0 #7 שטויותגרי 31/05/2015 2016-02-27 20:06
יעקב, דנו בנושא הזה. בהונג קונג המדינה שולטת בצורה מוחלטת על המקרקעין, היא מייקרת את הדיור במאות אחוזים ומביאה אנשים לחיות בתת-תנאים. אנשים ששכרו, קנו או פלשו לדירה בשכונה המדוברת עשו זאת כי הרגולציה הנוראה במדינה הביאה אותם למצב בלתי נסבל בו הם צריכים לבחור בין השכונה הזו למגורים ברחוב (או בכלא, ספק אם בהונג קונג זה חוקי להיות הומלס). בהונג קונג קיימת רגולציה מחמירה ביותר (והמנגנון הכי מפותח של "דיור ציבורי"), והשכונה הזו היא תוצר שלה. שום חברה פרטית בשום מקום בעולם שבו אין רגולציה, או שבו הרגולציה מינימלית, לא בנתה שכונה כזו, ואם הייתה עושה זאת, לא הייתה מוכרת דירה אחת לרפואה. אין צורך ברגולציה שאוסרת את ייצור המוצר הזה, כי בכל מקרה לא יימצאו לו קונים. הדברים שאתה כותב תמוהים ביותר ונראה גם כי אינך מבין מושג מאוד בסיסי בכלכלה ימנית: רגולציה של השוק. כן, הטענה היא לא שאין צורך ברגולציה, אלא שעדיפה רגולציה של השוק. אם אתה בכל זאת מחפש דוגמה לשכונה שנוסדה ותוכננה ביידים פרטיות חפש את זו שהקים אלפונסו בל, וגם קרויה על שמו (הוא הוסיף "air" לשם המשפחה).
ציטוט
0 #8 דוגמא לעיר שלמה ללא רגולציהחשבון פשוט 31/05/15 2016-02-27 20:08
http://en.wikipedia.org/wiki/Gurgaon

העיר כבת בת 2 מיליון תושבים
וההודים העשירים מצביעים ברגליים
ונוהרים אליה בהמוניהם.

לידה ישנה עיר עם רגולציה שהתחילה עם תנאים משופרים בהרבה
ומצבה כיום בכי רע.

המסקנות מתבקשות מאליהם.
ציטוט
0 #9 אינני יודע בדיוק את הפרטיםיעקב 01/06/2015 2016-02-27 20:26
על איך קמה השכונה קוולון בהונג קונג, אבל אני חושש שגם גרי לא יודע וסתם מדבר.
כנ"ל גורגאון - זה קל לזרוק שם, יותר קשה להבין בדיוק איך זה התפתח.
אני חושש שמתחמים כמו גורגאון או בל-אייר פותחו כולם על ידי יזם אחד (או קבוצה) שתכננו היטב, מראש, את השכונה ובנו אותה, ומכרו דירות בה (או ווילות) והשכונה היא בעלת תקנון קשיח, ומי שקנה מגרש עם ווילה לא יכול לשנות את הווילה או לבנות במגרשו משהו אחר. יש בשכונות אלה רגולציה כבדה, אך רגולציה של יזם... (זה תקין כמובן) יתתכן שהיא מעל לרגולציה של העיריות (כלומר בנוסף עליה, מחמירה יותר).

אין מצב שאתה מוכר מגרשים בעיר וכול אחד בונה במגרש מה שבא לו ללא רגולציה, כפי שמוטי מציע.

לפי דעתי, ומבלי שחקרתי את הנושא לעומק - זה מה שקרה בקוולון - כול אחד בנה על המגרש מה שבא לו.
ציטוט
0 #10 יחי ההבדל הקטןאפרים 2016-02-27 20:27
כשיזם בונה שכונה על קרקע שרכש, הרי שהתקנון שקבע מחייב את רוכשי הדירות ויהיה חלק מהסכם המכירה. ( ירצו - יקנו לא ירצו - יקנו במקום אחר עם תקנון שונה ) ומאחר וניתן להכניס בתקנון סעיף שקובע ששינוי בתקנון מחייב הסכמה של לפחות 80% מדיירי השכונה , הרי שגם כאן לכאורה יכולה להיות פגיעה בזכויות הקניין של בעל דירה מסוים בשכונה . אך מרגע שרכש את הדירה והיה מודע לתקנון אין לו מה להתלונן .
הבעיה היא שהרגולטור לא מייצג את הצרכים של אף אחד חוץ מאת גחמותיו במקרה הטוב , או את מי שמשלם יותר...
ציטוט
0 #11 "גחמותיו" - הכללה ריקה מתוכןיעקב 02/06/2015 2016-02-27 20:28
"שהרגולטור לא מייצג את הצרכים של אף אחד חוץ מאת גחמותיו "

הרגולטור מייצג את מיטב דעתו המקצועית, אותה רכש אחר הכשרה ולימוד הנושא. הרגולטור אמור לפעול לטובת כלל בעלי הבתים, גם אם זה מטיל הגבלות על חלק מהם או על כולם.

הרבה פעמים רגולטורים (וגם שופטים, וגם שרים, וכול אחד) מנפקים רגולציות אידיוטיות, נכון, אבל לא כולן, בהכרח, לא טובות.

שהיזם הפרטי המפתח שכונת מגורים חדשה עושה תכנון מוקדם במטרה להשיג שכונה טובה ונעימה לדיירים - זה מראה שתכנון דרוש.

גם במקומות שלא קיים יזם שתכנן את כול השכונה - דרוש תכנון כדי למנוע פגיעות הדדיות גרועות. זה תפקיד הרגולטור. הרגולטורים אינם מושלמים (לשון המעטה), אבל הם יותר טובים מכלום.
ציטוט
0 #12 אין ולא יכול להיות תכנון מרכזי יעילחשבון פשוט 2016-02-27 20:29
האדיכל יכול ללמוד באיזה בית ספר שהוא רוצה, ואף בכולם ביחד
וזה עדיין לא יכשיר אותו לבצע עבודות תכנון מרכזי משום שזו בעיה ללא פתרון.

השוק מצליח להתייעל כל הזמן כי עומד לרשותו מנגנון המחירים שהיא מערכת תקשורת שבאמצעותה משדרים הצרכנים ליצרנים את הצרכים שלהם.

מנגנון מחירים יכול להיות רק בשוק חופשי של קונים ומוכרים מרצון.

זה בדיוק היה הטיעון המרכזי של האייק שעליו הוא זכה בפרס נובל
ציטוט
0 #13 דעה מקצועית גם היא גחמהאפרים 02/06/2015 2016-02-27 20:29
מה שחשוב שדעתו המקצועית של הרגולטור אינה מייצגת את רצונותיהם של בעלי הנכסים .
בניגוד למגיבים אחרים, איני בטוח כלל שלמתבונן מהצד, התכנון של הרגולטור יהיה בהכרח גרוע מזה של "השוק" . ההבדל מבחינתי הוא רק בעובדה שהרגולטור כופה את דעתו . כן, יש גם דיקטטורים נאורים וחכמים , אבל הם עדיין דיקטטורים.
לטעמי , עדיף החלטות גרועות של פרטיים , מהחלטות טובות של רגולטור - שתמיד , לטוב או לרע , פועל על פי גחמותיו
ציטוט
0 #14 השוק יחליט על מידת התכנון הנכונהחשבון פשוט 2016-02-27 20:30
יזם תמיד יכול לקנות כברת אדמה מספיק גדולה, ואז לבנות ו/או לשפץ רחוב/שכונה/עיר.

הרווח של היזם יהיה תואם למידה שבה האזרחים מעדיפים תכנון מרכזי.
ציטוט
הוסף תגובה