ראשון, 06 אפריל 2014 04:04

הפתרון הממשלתי ל"משבר הדירות" - בונים את המחר הטוב

הצעות הממשלה ל"דיור זול" הן תמהיל של פגיעה בזכויות הפרט, בזכות הקניין והחרמה נוספת של כספי האדם העובד לטובת אלה ש"מגיע להם". הן משתלבות בסחף העקבי, אל מודל של "כלכלה מתוכננת", "מוסדרת" ו"מפוקחת".

על שולחן הממשלה מונחות 3 הצעות לפיתרון "משבר הדירות": "חוק השכירות ההוגנת", "אפס מס ערך מוסף" על דירות, ומכרזים לקבלנים שיתחייבו ל"מחיר מטרה" סופי לדירות. יש עוד הצעות מבריקות ב"צנרת", כמו זו של נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג – העלאת נטל המס על משקיעים בדירות.
 
המכנה המשותף לכל ה"פתרונות" הוא הגברת מעורבות המדינה בשוק המקרקעין, הגדלה משמעותית של הביורוקרטיה, ושלב נוסף ב"חלוקה מחדש של ההכנסות" במדינה – לטובת קבוצות ש"מגיע להן". אלו גם עיקר הסיבות ליוקר המחיה הנוכחי – ממשיכים לשפוך דלק למדורה כדי לכבות אותה.

1456
"בונים את המחר הטוב" – "בניה בטוחה ומסירה מוקדמת" – כרזה מרוסיה הקומוניסטית בשנות השישים.


"חוק השכירות ההוגנת" זכה לשמו כמיטב מסורת הסיסמאות הקומוניסטיות – כוונתו הפוכה לכותרתו: "החוק לכרסום זכות הקניין של בעלי הדירות". החוק יחייב הקמת "מועצת שכירות הוגנת" בכל רשות מקומית כמו בחלק ממדינות אירופה "הנאורות", יתנהל רישום של דירות מושכרות, ויינתנו אישורים והיתרים. בעלי דירה שירצו לשפץ את דירתם (כדי לשדרגה ולהעלות את שכר הדירה) יצטרכו לקבל היתר מהוועדה המקומית כמו בשבדיה ה"נאורה" – אחרת, בעלי הדירות ישתמשו בתירוץ של "שיפוצים הכרחיים" כדי לפנות דיירים. מועצות "השכירות ההוגנת" יעסיקו עם הזמן אלפי עובדים, שמאים, מהנדסים, ועורכי דין. בעקבות עומס התביעות יוקם "בית משפט לשכירות הוגנת".
 
"חוק אפס מע"מ" יחייב את העלאת המיסוי על כלל האוכלוסייה "רק" ב-2 מיליארד שקל לשנה. שיטת מוכרת להערכת עלויות של פרויקט ממשלתי – הצגת סכום נמוך ("רק") ועדכונו לאחר האישור. עלות הקמת הרכבת התחתית בת"א הייתה "רק" 10 מיליארד ₪, עכשיו ההערכה עומדת על 17 מיליארד (או כל מספר אחר)...
החוק יעוות את הביקושים וההיצעים בשוק הנדל"ן. רבים יקנו דירות בטווח המחיר "החוקי" כדי למקסם את "הרווח" מזיכוי המע"מ ויקוו למכור את הדירה לאחר 5 שנים ולהרוויח את 250,000 השקל (שיעור זיכוי המע"מ המרבי). מגייסים הלוואות עד 100% ממחיר הדירה ומוכרים אותה לאחר 5 שנים – הרווח מהמכירה יכסה את עלויות הריבית הנמוכה ויותיר רווח גדול בכיס. סיכוי רב שיתאכזבו.
 
"מחיר המטרה" יגרום לכך שמדינה תחלק כמעט חינם קרקעות לקבלנים הזוכים וגם תיאלץ לתת ערבויות לקבלנים להגנה מירידת מחירים, עד ליום מכירת הדירות. משרד השיכון ישמח כמובן להקים אגף חדש לביקורת מפרטֵי הבניה של דירות אלה כדי שקבלנים לא "ימרחו" את איכות הבנייה. חכו ל"קומבינות". גם תוכנית זו תעלה את המיסוי על כלל האוכלוסייה, כי הסעיף של "הכנסות ממכירת קרקעות" בתקציב המדינה יקטן.
 
ההשלכות הטכניות שצוינו הן רק חלק מהתוצאות. קשה לנחש מראש את כל תוצאות העיוותים שייווצרו. מחירי דירות יכולים לעלות או לרדת גם ללא קשר לפעולות הממשלה. אם ירדו – השרים יטפחו לעצמם על השכם, אם יעלו – הממשלה תאשים את "כוחות השוק"... בכל מקרה, תוספת העיוותים החדשים בשוק הנדל"ן תלווה אתנו עוד שנים רבות. קשה יהיה להיפטר מ"חוקים חברתיים" כפי שאף אחד לא העיז עד היום לבטל את "חוק הגנת הדייר" (דירות בדמי מפתח") שנחקק לראשונה על ידי המנדט הבריטי ב-1942. החוק שיתק את הבנייה הפרטית במשך עשורים רבים והפקיע את זכות הקניין של בעלי הדירות לטובת "דיירים מוגנים".
 
הזכרנו את ההשלכות "הטכניות" שנראות לעין כבר עתה. אבל ההשלכות המוסריות של החוקים החדשים חמורות לא פחות – הן משתלבות בסחף הקבוע, בשנים האחרונות, אל עבר פגיעה בזכויות הפרט, בזכות הקניין והחרמה נוספת של כספי האדם העובד לטובת אלה ש"מגיע להם". התדרדרות עקבית, כמעט בכל תחום, אל מודל של "כלכלה מתוכננת", "מוסדרת" ו"מפוקחת". קשה יהיה להיפטר מקפיצת המדרגה בשחיתות העממית וב"קומבינות" שמאפיינות כל מדינה סוציאליסטית.
 
גם אם החוקים החדשים יורידו מחירי דירות (יחסית לאיזה מחיר?) לקבוצות קטנות של מאושרים – התוצאה הכללית תדרדר את פריון העבודה במשק, תבלום את העלייה ברמת החיים של כלל האזרחים, תקיף אותנו בשחיתות עממית ותגביר את הירידה מהארץ של יזמים ושל ישראלים יצרניים ומוכשרים. אפילו "הכנסות הגז" לא יעזרו – כפי שלא עזרו לאוכלוסיית ברית המועצות – לכולם היה שם "חינוך חינם", "בריאות חינם", ו"תעסוקה מלאה", אבל ההכנסה עמדה על כ-80 דולר לחודש. ברית המועצות הייתה המדינה העשירה בעולם באוצרות טבע.
 
מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שבת, 28 מאי 2016 07:36
תגובות  
0 #1 חוק אפס מע"מ אינו שייך ואינו דומהיופיטר 06/04/2014 2016-04-30 10:39
לשאר ההצעות, אין פה הגדלת בירוקרטיה , יש פה ביטול מס, שזה תמיד טוב ותמיד עוזר
ציטוט
0 #2 אפשר גם אחרת, בלי קומבינות, בלי אתנןיאיר שפי 06/04/2014 2016-04-30 11:00
כל כלכלן או פוליטיקאי, שמקבל מיקרופון, מביע רעיון בתחום האינטרסנטי שלו. לתת סוכריות לחלק מהצרכנים, להקטין את הוצאותיהם או להגדיל הכנסתם. זהו אתנן - תבחרו בי ואני אדאג לכם. שיגרום מיד למהומות של אלה שלא נהנים, ושל אלה שישלמו את המחיר. הפוליטיקאי שהבטיח כבר יהיה במקום אחר. במצב זה עקומת הביקוש עולה. לזה מתנגדת נגידת בנק ישראל.
"הגדלת ההיצע" היא פתרון בית-ספר לשאלה "מה יוריד את מחיר המוצר בשוק תחרותי?". אך יצרנים לא יגדילו היצע, אלא אם יקבלו: סובסידיות/מענקים/הקטנת עלות הייצור (שכר עבודה, למשל). כל עקומת הייצור תרד למטה ללא שינוי על העקומה!

אפשר לשנות נקודת שיווי-משקל בשוק חופשי גם על ידי הורדת עקומת הביקוש המצרפית של שוק הדיור החופשי! כמו בשינוי דמוגרפי (יצוא הזכאים לדיור ציבורי לחו"ל). הם לא מודעים לתמונה הגדולה במשק, שמאפשרת יש פתרון פשוט.

בישראל חסרות 140,000 דירות. הכמות ששר האוצר רוצה להוסיף בעשור הקרוב.
בישראל יש עכשיו מצב שחסרות 137,000 דירות, לזכאי הדיור הציבורי. הם מקבלים מהמדינה 1.5 מיליארד ₪ כדי לשכור דירות בשוק החופשי, ולשבש את השוק! אוכלוסייה זו לא תוכל לקנות דירה גם אם יתנו לה מענק של מחצית ממחיר הדירה. אין להם כסף לשלם לוועד הבית בדירות שקבלנים יבנו במסגרת הקומבינה (20%), ובוודאי שלא יכולת החזר משכנתא. אני מטפל בקורבנות שרכשו דירות של הדיור הציבורי.
המדינה צריכה לספק דירות לזכאים לדיור ציבורי לסלק את הביקוש שלהם מהשוק. עקומת הביקוש המצרפי לדירות בשכירות חופשית תרד. למדינה אין בעיה לבנות בכל כמות בכל מקום. אבל "מי זה המדינה?!".
ציטוט
0 #3 יופיטר, חוק אפס מע״מ איננו ביטול מסחורחה 06/04/2014 2016-04-30 11:01
ביטול המס הינו מותנה. ולכן על מנת לבדוק אם אדם עומד בקריטריונים נוצרת עוד עבודה ממשלתית אם זה ביצירת הטפסים הנכונים, חלוקתם, בדיקתם אישרורם עזרה במילוי וכו׳ וכו׳. בקיצור עוד נדבך בירוקרטי.
ציטוט
0 #4 אתה צודק. אבל גם אין מע"מ באילתיופיטר 06/04/2014 2016-04-30 11:01
ועל ירקות אני מניח שזה דורש איזה מעקב, ובכל זאת מדובר במשהו חיובי. הטיעון של היינריך שהפטור יחייב העלאת מס על שאר האוכלוסיה, מוזר כשהוא מושמע באתר הזה, אנחנו הרי מטיפים להורדות - לביטול מיסים. אין כל קשר בין היקף התקציב לאפשרויות גביית המס, הכל שרירותי. זה לא יחייב ולא כלום
ציטוט
0 #5 ל-2 בישראל חסרות 137K דירות?אשר פט 06/04/2014 2016-04-30 11:02
ל-2 בישראל חסרות 137K דירות?

בית-אב ממוצע נניח מינימום 5 נפשות. WOW! כמעט מיליון נפש, אחד מ8 ישראלים כנראה גר באוהל או בכלל חסר בית ("הומלס" במיתיוונית), יאיר, אנא פלח את עיינינו, איפה ביבי הנפשע מסתיר את כל הבושה הזו!
ציטוט
0 #6 ביטול מס שהוא הגדלת מסטל 07/04/2014 2016-04-30 11:03
ביטול מס ללא צמצום מקביל בהוצאות הממשלה, מחייב את הגדלת המס על יתר האוכלוסייה שאינה נהנית מההטבה.

ביטול המע"מ על קבוצה נבחרת מחייב הגדרת "קריטריונים". צריך רישום, מעקב, טפסים וביורוקרטיה של זיכויים. צריך עזרה במילוי הטפסים, ב"פיקוח" ואיתור "קומבינות".
תהיה הרבה פרנסה חדשה לעורכי דין ותעסוקת סרק בבתי המשפט.
ציטוט
0 #7 מה עם שרשרת החיוב של המע"מ ?יעקב 07/04/2014 2016-04-30 11:04
כללית אינני נגד ביטול המע"מ. כול ביטול מס מבורך. ביטול סלקטיבי יוצר בירוקרטיה, אבל גם הטלת מס יוצרת אותה.

הבעיה היא עם שרשרת הזיכויים. כאשר הקבלן הראשי גובה מע"מ מהרוכש הוא לא מעביר ישירות את הכסף לממשלה, אלא מזדכה על המע"מ שהוא שילם לקבלני המשנה ועבור החומרים שרכש - כלומר מזדכה על המע"מ לתשומות הבניה.

מה יקרה כעת? אם לא יוכל להזדכות על המע"מ על התשומות - העלויות שלו יעלו, כלומר מחירי הדירות יעלו, והרוכשים לא יחסכו הרבה.

למה הדבר דומה? לביקור אצל רופא פרטי. מי שרצה לבקר אצל רופא באופן פרטי, לייעוץ, היה משלם לרופא 500 ש"ח עבור הביקור, וכולם מרוצים.
היום קופות החולים מחזירות 500 שקל עבור ייעוץ מרופא פרטי (למי שיש ביטוח משלים), ולכן - הביקור אצל הרופא עולה 1000 ש"ח.

ביטול המע"מ הוא הליך מלאכותי שלא יוביל לירידת ערך הדירות. ירידת ערך הדירות יכול להיות מושג רק דרך מנגנוני השוק - על ידי הגברת ההיצע - שפירושו - שיחרור קרקעות לבנייה. הכי טוב - על ידי ביטל המושג של "קרקע חקלאית" והתרת הבנייה על כול הקרקעות שיש, כמו בכול מדינה נורמלית.

(את בעיית ההזדכות על מע"מ של התשומות ניתן לפתור אם הממשלה לא תבטל את המע"מ אלא תעניק לרוכשים זכאים מענק בגובה המע"מ. אבל - אם מענק - אז למה דווקא בגובה המע"מ? ולמה לקרוא לזה "ביטול מע"מ" ? )
ציטוט
0 #8 זה פשוט. אתה קונה מקבלן הוא מגיש לךיופיטר 07/04/2014 2016-04-30 11:05
חשבון בסיס + מע"מ.. הבסיס זהו ההוצאות + רווח, עד היום על הרווח היית משלם מע"מ , מהיום אינך משלם על הרווח את המע"מ. אני מניח שהחלק של ההוצאות לא השתנה שכן הוא כולל תשלום מע"מ, אבל על הרווח לא ישלמו מע"מ
ציטוט
0 #9 על מס תשומות המורשים מזדכים תמידהגובה הראשי 07/04/14 2016-04-30 11:06
לא רלוונטי אם גבית מע"מ או לא גבית . אם מכרת בלי מע"מ באישור הממשלה , אתה זכאי להזדכות על התשומות .
אם אתה לא "פטור מורשה" מבחינת הממשלה אתה עבריין שמכר בלי חשבונית .
ציטוט
0 #10 להזדכות - איך? ממה ?יעקב 07/04/14 2016-04-30 11:07
"אתה זכאי להזדכות על התשומות"

ממה להזדכות אם לא גבית?
כלומר - אתה רוצה להגיד שהממשלה מחזירה לך את המע"מ על התשומות במזומן מקופתה ? (כי אין ממה להזדכות).
ציטוט
0 #11 ליעקב, כנראה שכןגרי 09/04/14 2016-04-30 11:08
איזה עוד הסבר יש?
ציטוט
0 #12 המטרה הינה ניפוח בועת הנדלןיואב נצר 10/04/14 2016-04-30 11:09
בועת הנדלן הינה מדיניות ממשלתית רשמית וגלויה. המעשיה עם המע"מ נועדה לספק רוח גבית לבועה.
הממשלה רוצה שהבועה תשמר את כוחה לפחות עד הבחירות הקרובות לבית הנבחרים האמריקאי בנובמבר השנה, כדי שארה"ב לא תסמרטט את ישראל עד הסוף לכשבועת הנדלן תתמוטט ברעש גדול - שיבוא מהחלק הרל"פי, בעיקר חמאסי, של גוש השקל. הנה המאמר שלי המראה שהבועה הינה מדיניות רשמית:
www.buat-nadlan.com/2012/04/10.html
ציטוט
הוסף תגובה