שבת, 23 אוגוסט 2014 06:43

אימא של שאול מופז ופרויקט הבנייה התקוע

פרויקט פינוי בינוי גדול של שיכוני רכבת תקוע כבר 20 שנה. אבל מדוע פרויקט תקוע באָזור (ליד חולון) ראוי לכתבה ב"קו ישר"? הרי רבים התקועים? כאן נכנסת אימא של שאול מופז לתמונה...

העיתון גלובסמביא כתבה שגרתית למדי על פרויקט בניה שתקוע, אחד מרבים. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי ביישוב אזור בין חולון לתל אביב – מקום טוב באמצע. באָזור יש שכונת בנייני רכבת מכוערים משנות החמישים. 475 דירות, פאר הבנייה הסוציאליסטית הממשלתית.
 

1487 2מקור:  Google Streets


כבר לפני כ-20 שנה התחיל משרד השיכון "לקדם תוכנית" פינוי-בינוי. התוכנית אושרה ב-2001. בגלל הקרבה לשדה התעופה, קיימת הגבלת גובה ל-19 קומות. בתנאים אלה מסתבר שהבנייה אינה כדאית כלכלית כי אפשר לבנות רק מספר כפול של דירות (כדי שהפרויקט יהיה כלכלי במיקום זה – צריך לפחות פי 3.5 דירות).

המועצה המקומית מעוניינת לחסל את מפגע השיכונים, ובשנת 2006 אישרה בניית 1,700 (במקום 978 בתוכנית המקורית). יופי, אבל גם לועדת הבנייה המחוזית יש מה לומר. לא די שהיזם, שמסכן את כספו הפרטי, הגיע למסקנה שהמתחם המתוכנן עונה לדרישות של קונים פוטנציאלים – פקידי הוועדה המחוזית החליטו שצריך יותר שטחים ירוקים, כלומר פחות דירות. אז שוב תקועים.

באופן לא מפתיע, מסתבר שלמדינת ישראל יש מגרש ריק סמוך למתחם. היזם פנה (בסיוע המועצה המקומית) לרשות מקרקעי ישראל לרכישת המגרש. טוב, אמרו ברשות המקרקעין – אבל תביאו מהבית 90 מיליון שקל ונמכור לכם... אז הפרויקט שוב תקוע.

אבל מדוע פרויקט תקוע באָזור ראוי לכתבה ב"קו ישר"? הרי רבים התקועים? כאן נכנסת אימא של שאול מופז לתמונה... מדויק יותר, ההורים של שאול.

איך הצליחה הרשות המקומית באָזור לשנות את התוכנית מ-978 דירות ל-1,700 ? הרי אסור לבנות גבוה יותר בגלל נתב"ג. מסתבר שהמגבלה שרירותית, כמו רוב המגבלות על הבנייה בישראל.  וכך מספר ראש המועצה המקומית של אזור (לשעבר), אמנון זך: "למזלי, ההורים של מי שהיה אז שר התחבורה, שאול מופז, התגוררו במתחם; ולאחר פנייה אליו בעניין מגבלת הגובה – הסכימה רשות שדות התעופה לאשר הקמת מגדלים בני 18-26 קומות". שימו לב, מר זך מספר על האירוע כמובן מאליו, עד כדי כך שאפשר בקלות ובטעות לדלג על הקטע הפיקנטי.

אחת מן השתיים: מגבלת הגובה במיקום זה שרירותית לחלוטין. או, שהמגבלה חיונית והשימוש באימא של שאול הוא פשע חמור ומסוכן.

הגיוני שצריך להגביל גובה בניינים עד מרחק מסוים משדה תעופה. כדי לדעת מהי מגבלה סבירה, בדקנו את התקנות המחמירות של ה- FAA – רשות התעופה האמריקאית.

מסתבר שמגבלות מעשיות לגובה בניינים (בארצות הברית) חלות רק עד למרחק של כ-3 ק"מ מקצה מסלול הנחיתה. במרחק זה מותרת כיום בנייה של כ-25 קומות. ממש בימים אלה מתקיים ויכוח בארצות הברית על הצעת החמרה של ה-FAA שתגביל בנייה במרחק זה ל-16 קומות. קיימת התנגדות רבה להחמרה, מסתבר שגם בארה"ב המגבלות די שרירותיות. במרחק של 4.5 ק"מ, למעשה כבר אין מגבלה – מותר לבנות גם 60 קומות. מה המרחק בין השכונה באָזור לבין קצה המסלול בנתב"ג? כ- 5 קילומטרים!
 

1487 1

כלומר, מגבלת גובה הבנייה במועצה המקומית אזור שרירותית לחלוטין ואימא של מופז במקרה גם צודקת.

כשלי שוק המקרקעין הממשלתי בסיפור קטן אחד

צריך לסלק את הממשלה (כמעט לגמרי) משוק המקרקעין והבנייה. למה בכלל צריך יזם לקבל אישור מהעירייה לבניית דירות? אילו השיכונים היו בנויים על קרקע פרטית (של בעלי הדירות במתחם), ללא ממשלה שמפריעה לבנייה – היזם היה רשאי לבנות "כרצונו". למה המירכאות הכפולות? כי יזם לא בונה "כרצונו", אלא לפי דרישת שוק הקונים. שום יזם לא בונה במתכוון דירות שאי אפשר למכור. מי שצריך לאשר את הבנייה הם המהנדסים, האדריכלים, חברת הביטוח, הבנק המממן. כל התכניות והאישורים צריכים להתפרסם באתר האינטרנט של הפרויקט (להזכירכם, לא מדובר על המציאות הנוכחית, אלא בשוק בנייה אידיאלי). גם כיום העירייה לא בודקת את תהליך הבנייה בעצמה, אלא סומכת על חתימות המהנדסים והאדריכלים הפרטיים.

למה המגרש הסמוך בכלל בבעלות המדינה? המדינה הייתה צריכה למכור מזמן את קרקעותיה לכל המרבה במחיר. בתנאים אלה היה נקבע מחיר שוק למגרש הסמוך. אולי הוא שווה 3 מיליון שקל בלבד ולא 90 מיליון שדרש הפקיד ברשות מקרקעי ישראל?

מי צריך בכלל את "הוועדה המחוזית לבניין ערים"? בקושי צריך את "הוועדה המקומית". תפקיד וועדות אלה צריך להצטמצם בעיקר לאישור תוואי תשתית מקומית וארצית (כבישים, מסילות ברזל, שמורות טבע וכדומה).

מגבלות הבנייה לגובה, שלא בקרבת שדה תעופה, מיותרות לחלוטין. התייחסנו לכך בהרחבה כאן. בתנאים של העדר מגבלות, כדאי יהיה ליזמים לבנות לגובה רק במרכזי הביקוש – כיום, במרכז תל אביב בלבד. בתנאים של העדר מגבלת גובה בכל הארץ – כנראה ששום יזם לא היה בונה באָזור מגדל של 30 קומות כי לא היו נמצאים קונים לדירות היקרות בקומות הגבוהות באזור זה (בניה לגובה יקרה). ניתן היה לקנות דירות זולות יותר בבניינים נמוכים או צמודי קרקע בסביבה. בניית מגדלים באָזור (או בקריית גת, לדוגמה), לצד הבניינים צמודי הקרקע שבנויים שם היום, הם עדות לעיוות קיצוני בשוק המקרקעין.

ומה היה גורלם של השיכונים העלובים באָזור, תחת שוק מקרקעין חופשי? שיכוני רכבת במרכז תל אביב ובאָזורי ביקוש אחרים היו נהרסים ונבנים מחדש על ידי יזמים, זה כדאי כלכלית. אולי גם באָזור. בדימונה לעומת זאת, כנראה שהבניינים הישנים היו ננטשים בהדרגה, כי בתנאי כלכלה חופשית – דירות בבניינים חדשים צמודי קרקע, באָזורים נידחים היו זולות מאד ובקושי יהיו קונים לדירות שיכון בדימונה. עלות דירה ב"פריפריה" בתנאים אלה תהיה כמעט כעלות הבנייה.

למה צריך את אימא של שאול כדי לבנות לגובה? דרכו של השוק להתגבר על מכשולים וביורוקרטיה ממשלתית היא באמצעות קשרים, מאכערים, פוליטיקה ושוחד – אחרת, פרויקט שתקוע כבר 20 שנה היה נשאר על הנייר עוד 40 שנה. טוב שיש אימא.

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שישי, 27 מאי 2016 16:26
תגובות  
0 #1 בכול זאת טוב שיש אמא...יעקב 23/08/14 2016-05-09 15:40
.
ציטוט
0 #2 לא קשור לנושאמישהו 24/08/14 2016-05-09 15:41
בנוגע לביטול גיוס החובה ומעבר לצבא מקצועי בלבד: בזמן מלחמה רצינית הכח הלוחם העיקרי של ישראל הוא צבא המילואים. צבא החובה הוא זה שבהמשך הופך לצבא המילואים. נראה שביטול צבא החובה ישאיר את ישראל ללא צבא מילואים ולכן ללא כח צבאי גדול שמתאים בהיקפו למלחמה רצינית. מה תשובתכם לבעיה זו?
ציטוט
0 #3 לגבי בעיית צבא המילואיםאליהו, חיפה 24/08/14 2016-05-09 15:42
המודל הישראלי נראה משונה.
מצד אחד מקבלים הרבה חיילים ל3 שנים, עם המון מוטיבציה, כושר ויכולת,
מצד שני - חלק גדול מאותו הזמן מנוצל ל"משימות שוטפות", ולא לכוננות למלחמה.
ולבסוף - חוסר המחוייבות מצד חיילי המילואים (למשל השמנה ויציאה מכושר) לצד עלויות גיוס כבדות, גורמות למיעוט אימונים ומפחיתות את האפקטיביות של המילואים.
דובר הרבה לאורך השנים על הבעייתיות שבכך.

אם תיקח את ארה"ב למשל - אין שם "חובת גיוס", אבל יש הרבה הטבות (מלגות אוניברסיטאיות למשל) שכדי לקבלם צריך להירשם כמתנדב (איש מילואים) שבשעת הצורך יגוייס למלחמה.
וכך, למרות שארה"ב אינה "חברה מגוייסת", עדיין יש לה את היקף הגיוסים הנחוץ.

אם מפרידים בין המשימות השוטפות (צבא החובה והפרטות) לאותה כוננות למלחמה(צבא המילואים), ניתן לבצע את ההכשרות בזמן קצר משמעותית ובאיכות גבוהה.
ואז הדגש עובר לשמירה על כושר ואימונים כדי שאותו צבא מילואים יהיה באמת מוכן ללחימה.

האבסורד הוא שבמקצועות מודיעין למשל, משקיעים הכשרה ומקבלים כוח אדם מעולה,
שדי מהר עוזב, והיכולת לנצל אותו כאיש מילואים מצטמצמת בעיקר לזמן הלחימה ממש.
ציטוט
0 #4 מישהו, ישראל כידועגרי 24/08/14 2016-05-09 15:43
מחזיקה בנשק גרעיני, לכן אני לא דואג שיקומו עלינו לכלותינו. חוץ מזה, גם צבא מקצועי כולל כוח מילואים, אף אם פחות מנופח.

אליהו, למה אנשים חושבים שהמדינה קמה ונופלת על איש המילואים השלוש מאות אלף שמגיע לתל השומר פעם בשנתיים כדי לעטוף קלסרים?
ציטוט
0 #5 המשךמישהו 25/08/14 2016-05-09 15:43
אליהו
לא הבנתי את המודל שאתה מציע. את מי יכשירו בזמן קצר משמעותית? מגוייסי חובה למשך שנה? זה לא ברור. נסה לתת תשובה מלאה שמסבירה את המודל במקום להגיד איך זה עובד בארצות אחרות
ציטוט
0 #6 ננסה שובאליהו, חיפה 25/08/14 2016-05-09 15:52
למעשה יש שני צבאות ולא אחד.
- הצבא האחד הוא צבא קבע מקצועי: צבא שאליו אנשים מתגייסים לתקופה ארוכה שכוללת צבירת מומחיות, ומשרתים שירות שנדרש: הדרכה, בט"ש, שמירות, חימוש מטוסים, מודיעין וכו'.
חלק מהשירות לא כרוך באלימות ולכן ניתן גם להפריטו (קייטרינג להאכלת החיילים).
השאר הם שכירים - חיילי קבע מתנדבים.

- הצבא השני הוא צבא מילואים - כוח אדם גדול וזמין לשעת חירום.
זה לא כוח אדם "כולבוייניק", אלא כוח אדם שנועד למלחמה.
נרצה שהצבא הזה יהיה גדול ככל הניתן, אבל הזמן שלו יקר ואסור לבזבז אותו.

אצלנו המצב משונה:
מגייסים את כולם, מכשירים, ואז לאחר רכישת ידע - משחררים ושוכחים. וכמובן שאין שמירת כשירות. מקסימום משימות בט"ש.
זה ההפך ממודל צבא מילואים יעיל.

יישום הרפורמה:
בשלב הראשון , נותנים שכר ריאלי לכל חייל. זאת העלות האמיתית.
בשלב השני מעבירים את כל השירותים המקצועיים למודל שירות "קבע" או לחלופין מופרט. זה אומר תשלום ריאלי לאותם חיילי קבע.
בשלב השלישי - מייעלים ומקצרים את שירות החובה שיכיל רק הכשרות ואימונים. כל שנה יש "מילואים בתנאי חובה" על חשבון הזמן שנחסך.
בשלב הרביעי - מייצרים מנגנון תגמול והטבות כדי לשמר את אחוזי הגיוס, כדי לבטל את גיוס החובה.
ציטוט
0 #7 המשךאליהו, חיפה 25/08/14 2016-05-09 15:53
כל שלב הכרחי:
ללא חישוב ריאלי של עלות כ"א - לא ניתן לייעל את הצבא
ללא ללא הפיכת צבא הקבע למקצועי, יימשכו ביזבוזי הזמן וחוסר המקצועיות
וללא מודל צבא מילואים יעיל - לא תוכל לבטל את חובת הגיוס.

מודל שירות הקבע צריך להשתנות:
צריך להבין שמדובר בחיי אנשים, ולאפשר שילוב אינטגרלי של הכנה ולימודים אקדמיים במהלך השירות כדי למשוך אותם לשירות.
והשיקולים חייבים להפסיק להיות שיקולי "צבא העם" ולהתחיל להיות כלכליים: למשל להתחיל לגייס יחידות לפי מפתח אזורי, כדי להפחית את היקף הנסיעות, ולאפשר גמישות הפעלה.
ציטוט
0 #8 המשךמישהו 25/08/14 2016-05-09 15:54
לגבי השלב הרביעי: אם אני מבין נכון, אין גיוס חובה. המילואים יבואו מתוך האנשים שהיו בצבא המקצועי ועזבו.
אבל אם מדובר באנשים שעזבו את השירות למה שירצו לעשות מילואים? האם אתה שולל את זכותם להתפטר?
ציטוט
0 #9 לחלוטין לא. אלו שתי אוכלוסיות שונותאליהו, חיפה 25/08/14 2016-05-09 15:55
לצבא הקבע מתגייסים מי שרוצים להיות אנשי צבא מקצועיים, מתוך הבנה שמדובר בשירות ארוך.

אנשי מילואים מתגייסים על מנת להפגין פטריוטיות או לקבל תגמול כלשהו (למשל סבסוד ממשלתי ללימודים אקדמיים, משכורת על תקופת ההכשרה הצבאית) - תוך כדי חיים רגילים.
אז עושים טירונות והכשרה צבאית במקצוע, שתבצע רק הכשרה רלוונטית ותהיה מזורזרת
ולאחריה יש רק בדיקת כשירות/ריענון יומי מספר פעמים בשנה, או מלחמה.

המעבר הוא בעיקר הפוך: אנשי מילואים שנהנים מההכשרה הצבאית ורואים שיש ביקוש (למשל לצרכי בט"ש) יכולים להתנדב לשירות קבע.
ואם לצבא יש מחסור במקצוע מסויים - הוא יכול להעלות משכורות באותו תקן כדי למשוך יותר מתנדבים.

לגבי היכולת "להתפטר" משירות מילואים:
אם מדובר בזמן לחימה, הנושא מאוד בעייתי - כי מהצד האזרחי מדובר בהונאה והפרת אמון, ומהצד הצבאי - עריקות.
אם מדובר בזמן שלום, מדובר רק בהפרת חוזה. הצבא השקיע בהכשרה ובמשכורת תמורת התחייבות לשירות מילואים ארוך.
לכן לכאורה הצבא זכאי לקבל פיצוי יחסי (על משך תקופת המילואים שנותרה), והדבר צריך להיות חלק מהחוזה בין הצבא לאנשי המילואים.
בפועל, מספיק שאיש מילואים קרבי ימנע משמירה על כושר והוא יהפוך לחסר תועלת מבחינת הצבא. לכן החוזה בלתי ניתן לאכיפה
החוזה יכול לחייב את החייל להליכה קבועה למכון כושר/בריכה שהצבא יממן
וגם אז ניתן להוציא אישור רפואי ולטעון שלא ניתן ללכת לחדר כושר, או לחלופין להיכשל במכוון בבדיקות הכשירות.
ציטוט
0 #10 המשךמישהו 26/08/14 2016-05-09 15:56
ז"א תהיה משרה מסוג "איש מילואים". יהיו אנשים שיעבדו באזרחות, אבל יחד עם זה יקבלו סוג של תגמול על כך שאפשר יהיה לקרוא להם לאימונים ולמלחמה.
זה מודל לא כל כך משכנע. ישראל במצבה המיוחד צריכה כל הזמן צבא מילואים גדול. כמה יעלה המודל שאתה מציע? האם אפשר יהיה לבנות צבא מילואים מספיק גדול עם מודל כזה? האם יש מקומות אחרים בהם הופעל מודל כזה? וארה"ב היא לא דוגמא שכן התנאים שלה שונים לגמרי.
ציטוט
0 #11 נוסיףאליהו, חיפה 26/08/14 2016-05-09 15:57
לא מדובר על משרה, אלא על צמצום תפקיד חייל החובה להכשרה בלבד, והעברת הדגש לצבא מילואים מאומן, שהריענונים והמבדקים בו הם בעיקר חד-יומיים.

מבחינת מוטיבציה - מעבר למודל שירות שגורם הפרעה מופחתת לחיי האזרחים רק תשפר לדעתי את המצב.

מבחינת עלות - שלב אחד הוא הכי יקר. משמעותו היא שכל יחידה צבאית יצטרך לבחור בין תוספת כוח אדם לתוספת תקציב, והבחירה לדעתי חד-משמעית לטובת תקציב וצמצום כוח אדם.
אבל כל הורדת כוח אדם מיותר מהצבא מהווה תוספת כוח אדם למשק ותוספת לפריון המשק.
כוח האדם המיותר הוא עול על תקציב הצבא. כשיש עוד חיילים צריך עוד שירותים לאותם חיילים, צריך עוד מפקדים, ומתפתחות בעיות ניהול.

השלב השלישי הוא דווקא לא יקר (אולי טעיתי ועדיף לבצעו שני). הוא הופך משאב שהיום הוא מבוזבז (חייל חובה) למשאב מנוצל היטב, וכתחליף הופך משאב שהיום הוא יקר מאוד (חייל מילואים) ופחות אפקטיבי למשאב זול ויותר אפקטיבי.
סיה המפוקפק.
ציטוט
0 #12 המשךאליהו, חיפה 26/08/14 2016-05-09 15:57
השלב השני והרביעי הם אכן יקרים,
אבל במידה מסויימת הם בלתי נמנעים.
הפיכת הצבא מצבא מגוייס (CONSCRIPTS) לצבא קבע גורם לקפיצת מדרגה באיכות כוח האדם וניצולו. ברוב מדינות העולם ביצעו אותו.
והיות והצבא הישראלי נדרש לכמויות של כוח אדם - הדבר מחייב גם מודל לצבא המילואים.

לדעתי - מודל המילואים צריך להיבחן בעזרת גיוס חרדים ליחידות אורגניות (כך שבשעת לחימה כל הישיבה מגוייסת לאותה יחידה, כולל רבני הישיבה שהופכים לאחראים על נושאי הדת), מה שיענה על חלק גדול מדרישות החרדים.


המודל הנוכחי של צה"ל תקוע.
יש לך צמצומים משמעותיים בכמות מטוסי הקרב והטנקים, כי היום פחות מטוסי קרב וטנקים עושים עבודה יותר טובה מהמוני הטנקים והמטוסים שהיו פעם.
ויש לך צמצום משמעותי של הזירות (אין לך את מצרים וירדן כבר עשורים, הבט"ש בגדה ובעזה הצטמצם משמעותית)
אבל דרישות כוח האדם רק מתנפחות.
כי כוח האדם מגיע חינם.
ומצד שני - יש הרבה שדרוגי ציוד קריטיים שפשוט לא ניתן לעשות - כי כל התקציב משועבד לטובת כוח האדם העצום, מימוש ערכי הסוציאליזם והשוויון, ומודל הפנסיה המפוקפק.
ציטוט
הוסף תגובה