שבת, 18 אוקטובר 2014 08:14

למה כדאי להשקיע בדירה במרכז תל אביב? - חלק ב'

למרות שמחירי הדירות יכולים לעלות ולרדת, וכך גם בתל אביב – הרי שהגורמים "היציבים" שמלבים את הביקוש בתל אביב ומצמצמים את ההיצע בעיר – ימתנו ירידות מחירים ויאיצו עליות. רק בתל אביב.

המשך הכתבה הקודמת

מחירי דירות מושפעים מגורמים רבים. אפשר לחזור ולדקלם את הגורמים הידועים: הריבית, ההכנסה הפנויה של הציבור שקובעת את "כושר פירעון ההלוואה", היקף השטחים (לא רק קרקע פנויה) עליהם ניתן לבנות, גידול באוכלוסייה, עול המיסים, הרגולציה וביורוקרטיית הבנייה ועוד גורמים.

גם כאשר הריבית אפסית, עדיין צריך הכנסה שוטפת פנויה מספיק גדולה, כדי לפרוע את הקרן. אם הכלכלה לא צומחת (או אפילו נסוגה בזמן מיתון), קשה לצפות לעלייה בהכנסה השוטפת. הדירה שקנינו עכשיו, בעזרת משכנתא גבוהה ואפילו בריבית אפסית – תמומן על ידי ירידה בצריכה השוטפת שלנו, בעתיד, כדי לעמוד בפירעון החודשי. מי שלא יוכל לצמצם מספיק את הצריכה ייאלץ להיפטר מהדירה.

ריבית יכולה לעלות ולרדת לפי לחצי השוק ולפי גחמות בנק ישראל. מכירת קרקעות-מדינה על ידי הממשלה עדיין לא מבטיחה שניתן לבנות עליהן.

לכן מחירי הדירות יכולים לרדת בדיוק כפי שהם עלו. וכבר ראינו לפחות 6 גלים של עליות וירידות במחירי דירות ב-50 השנים האחרונות. חלק מהירידות היו תלולות.

יש גורם, יציב יחסית, שמשפיע על התייקרות הדירות והוא היקף המגבלות על הבנייה, האיסורים הנערמים, ההתנגדויות המוגשות, אידיאולוגיית האנטי-בנייה של עיריית תל אביב והתקנים המחמירים והולכים. כאן יש יציבות מדהימה בקצב התגברות הקשיים. אין מיתון בקשיים הנערמים. והעיר תל אביב ניצבת בראש הרשימה.

גורם יציב נוסף הוא העדפות הציבור – חלק ניכר מהציבור הישראלי יחלום על דירה בצפון תל אביב – רצוי מול הים. אין מיתון בהעדפות הציבור, בנהירה אל העיר הגדולה.

לכן, למרות שמחירי הדירות יכולים לעלות ולרדת, וכך גם בתל אביב – הרי שהגורמים "היציבים" שמלבים את הביקוש בתל אביב ומצמצמים את ההיצע בעיר – ימתנו ירידות מחירים ויאיצו עליות. רק בתל אביב.

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שישי, 27 מאי 2016 16:15
תגובות  
0 #1 טעות נדירה של מוטי - Δ!אשר פט 19/10/2014 2016-05-14 17:33
אני מעריך (ואפילו מעריץ) את מוטי על כתיבתו הלוגית הלא מתפשרת עם חכמה מכונסת (כך אני מתרגם את המונח הלועזי Conventional wisdom). אך הפעם, מוטי מתיישר עם העדר. "אנשים רוצים לחיות בתל אביב, לכן מחירים בתל אביב ימשיכו לעלות". מש"ל?

לא. הטעות של מוטי היא בכך שהוא שוכח שבישביל שינוי של התוצאה (במקרה זה, מחירי הדיור) חייב לבוא שינוי בגורם שאותו מנסים לתאר כמפתח לשינוי בתוצאה. כלומר, אם מנבאים עליה במחירי הדיור בתל אביב "בגלל שאנשים רוצים לחיות בתל אביב", אז יש צורך בשינוי (Δ) בגורם עצמו - אנשים צריכים לירצות יותר מבעבר לגור בתל אביב. לא ניתן להסביר שינוי בפרמטר תלוי ע"י פרמטר סטטי - איפה ה-Δ!?

זהו אחד הכשלים הלוגיים של "משקיעי מסיבות הקוקטייל" - "תישמע לי, קנה במרכז" אומר הדוד שלמה שיש לו שתי דירות להשכרה בקריית אונו והוא סופר את ריווחי הנייר שלו "לא תצטער, אנשים תמיד ירצו לחיות בתל-אביב/לונדון/ניו-יורק (טוקיו!? :)" - הכשל הוא בכך שהרצון של האנשים לחיות במרכז מסביר את היחסיות הסטטית של מחירי הדיור, כלומר,מדוע מחיר דירה בצפון תל אביב יותר גבוה יותר מאשר בערד, אך הוא אינו מסביר או מנבא את הדינמיקה של המחירים. וכשאנשים נאיביים מסבירים לי, בטעונים נאיביים, למה צריך לקנות (כ"כ שקוף), אני מוכר.
ציטוט
0 #2 קשה לנבאיעקב 19/10/2014 2016-05-14 17:36
אכן, יש כאן גם דינמיקה של עדר. מאחר וכולם רוצים לגור בת"א, ומחירי הדירות בת"א "תמיד" עלו, קופצים משקיעים רבים ומשקיעים בת"א. ככה נורצת בועה. בועה לפעמים גם מתפוצצת.

האם מחירי הדירות בת"א הם כעת בבועה? לא יודע, אבל זה יכול היות.
אם יבוא משבר כלכלי טוב, וכנראה שיבוא, לא יהיה לקצה העליון של העשיריון העליון כול כך הרבה כסף לקנות דירות בת"א בכול מחיר. אז הבועה עלולה להתפוצץ.

מה יהיה? אינני יודע. הנבואה של מוטי מאד משכנעת, אבל - זו נבואה.
ציטוט
0 #3 מאוכזב מהפוסטים הלא קשוריםרמת גני 19/10/2014 2016-05-14 17:37
א. כי גולש מזדמן עלול לקשר (בטעות) את תוכן האתר עם תוכן שיווקי לקידום השקעות.
ב. כי זה פשוט לא מתאים. התוכן הרגיל פה הוא לוגי, ברור, משכנע וגם נכון. פתאם שיווק דירות בת"א "כהשקעה בטוחה" (ועוד במחירים של היום), אפס - לא מריח טוב ;(
ציטוט
0 #4 איש לא משווק כלוםיעקב 19/10/2014 2016-05-14 17:38
הרעיון היה להראות כיצד האידאולוגיה הסוציאליסטית והבירוקרטיה הממשלתית גורמות ליוקר הדיור בארץ - נושא חם.

בתנאי שוק חופשי, מחירי הדירות היו יותר נמוכים, זה כול.
אם יאיר לפיד ונתניהו רוצים להוריד את מחירי הדירות - עליהם לפעול להסרת מחסומים ומגבלות בבנייה.
ציטוט
0 #5 מה לא ברור?רונית 20/10/2014 2016-05-14 17:38
ביקוש היתר למגורים בתל אביב רק יגדל. בייחוד של צעירים. יש תנועה של חרדים ש"חוזרים בשאלה". היכן הם ייטמעו? רק בתל אביב. שלא לדבר על צעירים ערבים שזולגים לתל אביב, בהתחלה רק כסטודנטים - ונשארים - זה רק התחיל. תל אביב היא "ברלין" של ערביי הגליל והמשולש, איפה יקנו יהודים מחו"ל דירות? בעיקר בתל אביב.

מצד שני, כמו שמוטי אמר, משנה לשנה קשה יותר לבנות. חסמים סוציאליסטים (עלאק "חברתיים") רק מעלים את המחירים לכל מי שלא יהיה ברשימת ה"זכאים" - כלומר ליתר ה-95%.
ציטוט
0 #6 מוטי לא עוסק בנבואות אלא בעובדותיעקב 20/10/2014 2016-05-14 17:39
כמו שהוא כתב, מחירי הדירות יכולים לעלות וגם לרדת. לא ניתן לבנא את מחירי העתיד.

מטרת הקטע לפרט את חסמי הבנייה השרירותיים, האידיאולוגיים, המיותרים - מהם סובל ענף הבנייה, בייחוד בתל אביב. אלו עובדות.
ציטוט
0 #7 עלייה דרסטית במחירי הדירותבתרן 20/10/2014 2016-05-14 17:40
חייבת לבוא כתוצאה משינוי משמעותי במציאות הכלכלית.

הרגולציה, מגבילה ככל שתהיה, לא השתנתה בצורה כ"כ דרסטית בשנים האחרונות. גם לא הביקושים. הגורם היחיד שהשתנה דרסטית הוא הריבית, ולכן היא גם ההסבר המשכנע ביותר להיווצרותה של בועת הנדל"ן.
ציטוט
0 #8 בתרן 7 - Chapeau!asher pat 20/10/2014 2016-05-14 17:41
.
ציטוט
0 #9 הטענה אינה מדוייקתלמספר 7 21/10/2014 2016-05-14 17:41
בשנת 2007-8 הממשלה הקטינה הפשרת קרקעות במרכז הארץ מתוך מחשבה שזה יעודד מגורים בפריפריה.
ציטוט
0 #10 ל7 שוב חזרה על אותה שטות. מתחיל גליופיטר 22/10/2014 2016-05-14 17:44
הירידות, אחרי עליות שנמשכו 7 שנים, שזהו כמו שכבר כתבתי אורך הגל של עליות רצופות, כמובן שגם תל אביב לא תנצל מהגל הזה, וסביר שלהיפך הירידות בתל אביב יהיו בהתאם לעליות, החריפות ביותר, מגלובס, לראשונה מאז נובמבר 2007: מחירי הדירות ירדו ב- 1%
ציטוט
0 #11 יופיטר, הבנת הנקרא וקצת נימוסבתרן 23/10/2014 2016-05-14 17:45
אתה לא סותר את דברי בשום צורה. אני טוען שיש בועה, וכמו כל בועה, היא חייבת להתפוצץ בסוף. לכן ירידת המחירים הנוכחית לא מחלישה את טענת הבועה אלא רק יכולה לחזק אותה.
ציטוט
הוסף תגובה