שני, 08 יולי 2013 08:08

אסור לבנות דירות כי אין תשתיות - אין תשתיות כי לא בונים דירות

שום עיר גדולה בעולם לא תוכננה מראש להיות "גדולה". קודם האוכלוסייה גדלה ואחר כך התשתית. בתי משפט לא צריכים לעכב בנייה בגלל "מחסור בתשתיות". צריך לבנות, ואם יסתבר שבאמת חסרה תשתית – היא תושלם מהר יחסית.

בניית מאות דירות חדשות ברמת גן הוקפאה. מדובר בתוכנית המפורסמת לחיזוק בניינים נגד רעידות אדמה – תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38. לתוכנית זו קיימת גרסה ששמה בישראל תמ"א 38/2 – התיקון מאפשר פינוי-בינוי של מבני דירות ישנים ובניית בניין מודרני חדש במקומם. כדי שהבנייה תהיה כדאית – הואילו המחוקקים להתיר "זכויות בניה" מוגדלות. לדוגמה: אם במתחם יש 160 דירות בבנייני רכבת ישנים שנבנו בשנות החמישים, אז מותר להרוס ולבנות במתחם 480 דירות חדשות. שליש מהדירות יקבלו הדיירים הותיקים ואת היתרה היזם ימכור כדי לכסות את עלויות הבניה ולהרוויח. בעלי הדירות הישנות זוכים לדירה גדולה בהרבה, הכוללת מרפסת, ממ"ד, חניה ומחסן – וכמובן, בניין מודרני מחוזק לרעידות אדמה.

לאחרונה גילה מישהו מהמתנגדים המקצועיים כי תוכנית תמ"א 38/2 הוגדרה כ"זמנית" (מקור המידע מהכתבה שבקישור), תוקפה פג כבר בדצמבר האחרון, ו"המחוקקים" שכחו להאריך את התקנה. חוק זה חוק, וסדר חייב להיות, ולכן החליט בית המשפט להקפיד באכיפת הביורוקרטיה (כמו בפסק הדין לסגירת מינימרקטים בתל אביב בשבת), והתוצאה – 50 פרויקטים ברמת גן נעצרו ואולי גם פרויקטים דומים בערים אחרות.

להערכתי, "נעצרו" אינו תיאור מדויק: עם ישראל ימצא את הדרך להמשיך בתנופת הבניה – לכל היותר עוד מספר עורכי דין יגרפו שכר טרחה, נאלץ לשלם עוד קצת מיסים לכיסוי "זמנו היקר" של בית המשפט, וכן ריבית שהיזמים יאלצו לשלם לבנקים על הארכת תקופת המימון. בשורה התחתונה – הפרויקטים ייבנו, והחיים בישראל יתייקרו בעוד משהו.

הנימוק המנצח, של המתנגדים הקבועים לבנייה חדשה, של אינטרסנטים סחטנים נקודתיים, של פוליטיקאים חפצי פרסום, ושל סתם מתנגדים אחרים, הוא "העדר תשתיות" לקליטת האוכלוסייה הנוספת. וכדברי מגיש הערר: "...התוכנית במתכונתה המקורית לא מתייחסת בצורה נכונה למצב של כל העיר מבחינת תשתיות, שטחי ציבור וגידול האוכלוסייה, וכדי לעשות כן היא צריכה להתבסס על תוכנית אב לעיר שטרם אושרה". מילים כדורבנות, שמשכנעות כל שופט – אך שגויות לחלוטין.

"תכניות מתאר" – תמיד אינן מעודכנות

תל אביב היא העיר הראשונה בישראל שתכננה ו"הפקידה" תוכנית מתאר מפורטת שמגדירה יעדים עד לשנת 2025. זו הפקדה ל"התנגדויות הציבור" (מרץ 2013) ולא אישור סופי של רשויות המדינה. בתוכנית מדובר על 450,000 תושבים בשנת 2025; חזון של ממש... כבר בשנת 1954 דובר על תוכנית ל-400,000 תושבים – האופק התכנוני של פקידי העירייה לא השתנה בהרבה ב-70 השנים האחרונות...  תל אביב עוד מעט בת 100 ועד היום לא הייתה לה תוכנית מתאר כוללת מאושרת... גם עיריית חדרה אישרה תוכנית מתאר ב-2009, לראשונה אחרי 118 שנים, גם תוכנית זו היא "להפקדה". נכון לשנת 2004 (השנה האחרונה בה בדקתי...) לכ- 128 מתוך כ- 260 רשויות מקומיות ואזוריות בישראל לא הייתה תוכנית מתאר ואפילו לא תוכנית בהכנה. ביתר הערים קיימות תוכניות קשישות מאד שאיבדו לרוב קשר עם המציאות.

אם צריך לחכות לאישורה של תוכנית מתאר כדי לאפשר פינוי-בינוי, אז עדיף לחכות למשיח. וגם אם קיימת תוכנית מתאר חדשה, היא במקרים רבים לא מתאימה למציאות ולהעדפות הצרכנים שמשתנות בקצב מהיר מתהליך אישורה של תוכנית עירונית. תוכניות המתאר, אפילו החדשות התקפות היום, הונחו לראשונה על שולחנות השרטוט עוד לפני שהיו מחשבים, עוד טרם הגיעו לספרה 38 במניין התוכניות הארציות... תכנונן התחיל הרבה לפני הולדת הרעיון לחיזוק בניינים לרעידות אדמה.

שום עיר גדולה בעולם לא תוכננה מראש להיות "גדולה"
 
נימוק "העדר התשתיות" סובל מראיה שגויה של תהליך העיור. שום עיר גדולה בעולם לא תוכננה מראש להיות "גדולה", ואם נהייתה "גדולה" – אז כמובן שלא תוכננה להיות "ענקית". בתחילת המאה ה-19 מנתה כל אוכלוסיית בריטניה הגדולה כ- 9 מיליון תושבים (לעומת 54 מיליון כיום) – בערך כמספר תושבי לונדון כיום! אוכלוסיית העיר לונדון צמחה באותה תקופה מ-1 מיליון תושבים לכ-8 מיליון כיום. גם התשתיות של לונדון, כמו כל עיר אחרת לא תוכננו מראש לצמיחה כה עצומה באוכלוסייה.

בתחילת המאה ה-19, "תשתיות" היו בעיקר דרכים לכרכרות, אספקת מים וסילוק ביוב. אף אחד לא תכנן מראש בתי ספר ציבוריים, כבישים סלולים, חניונים, רכבות עירוניות, צנרת גז, חוטי חשמל, קווי טלפון, כבלי טלוויזיה, או סיבים אופטיים. התפתחויות טכנולוגיות, גידול האוכלוסייה וצמיחת עושר הציבור – הכתיבו את הצרכים – ורק לאחר מכן הגיע המענה של תשתיות נוספות.

כאשר התשתיות ציבוריות – אין מנוס מפיגור לעומת צרכי הציבור

כאשר תשתיות מסופקות על ידי כוחות השוק – המענה למחסור מהיר יחסית. יזמים מזהים במחסור מקור לרווח ונותנים מענה. כך היה בישראל בתקופה בה נולדו מכשירי הוידיאו הראשונים (שנות השבעים ותחילת שנות השמונים) – בכל עיר ושכונה צצו "שירותי כבלים". מאות יזמים סיפקו שידורי סרטים בכבלים לסביבתם הקרובה – הוקמה תשתית "כבלים פיראטיים". הפוליטיקאים גילו את ה"פרצה" בשליטתם על המידייה החדשה, השוק "הפרוע" זכה ל"הסדרה" והעוגה חולקה בין שני זכיינים – יס והוט. בתחילת המאה הקודמת, כאשר המצאת החשמל הייתה בחיתוליה – התחרו בכל עיר בארצות הברית, מספר חברות לאספקת חשמל לבתים והניחו ברחובות העיר קווי חשמל מתחרים מקבילים. גם שם השוק "הוסדר" בלחץ הטייקונים של אז והובטחה "בלעדיות" אזורית לחברות מסוימות כדי שיהיה "סדר".

כיום, כמעט כל התשתיות ציבוריות ו"מוסדרות" – לכן נוצר פיגור בלתי נמנע בין צרכי הציבור לבין בניית התשתית. הפיגור נוצר בעיקר עקב תהליכי האישור ארוכים, מכשולים משפטיים שנובעים מריבוי חקיקה, ושיקולים פוליטיים של הקצאת תקציבים על פי התשואה הפוליטית הצפויה להשקעה. פיגור בתשתיות אינו בהכרח אסון לכשעצמו, הנזק נגרם אם הפיגור בולם התפתחות וגורר התייקרות חיי היום יום (כמו התייקרות דירות או הפסקות חשמל).

"מחסור" בתשתיות אינו אסון

אם יזמים מסכימים לבנות בניינים באזור מסוים, למרות שרשמית "חסרות תשתיות" – אין ספק שלהערכתם יהיה ביקוש לדירות בשכונה החדשה למרות שאין בה גן ילדים או סופרמרקט. קיימת גם הנחה סמויה ומוצדקת: אם האוכלוסייה תשולש באזור מסוים (עקב בניה לגובה) ותיווצר בעיה אמיתית של תשתית – יצטבר מהר מאד לחץ פוליטי ממשי על הרשות המקומית לשדרג את התשתית. לעומת זאת, אם נמתין להכשרת תשתיות מראש והבניה תידחה  – אז האינטרס הפוליטי יכתיב השקעה באזורים אחרים בהם "הצורך" דחוף יותר מבחינה פוליטית. שדרוג התשתיות באזור שרק מתוכנן, בו האוכלוסייה מועטה, יוכל להמתין שנות דור – כי אף פוליטיקאי לא ניזוק מכך.

בינתיים, הביקוש למגורים אינו פוגש בהיצע דירות חדשות והמחירים ממריאים. מחירי דירות מאמירים אינם יוצרים לחץ פוליטי על ראש העיר. אף אזרח אינו מאשים ישירות את ראש העיר בעליית המחירים. הקשר בין הביורוקרטיה העירונית לבין עליית המחירים סמוי מהעין.

לא לעכב בנייה

לכן, אסור לעכב בנייה בנימוק של "העדר תשתיות" – מה עוד שברוב המקרים הנימוק אינו נכון טכנית כי התשתיות הקיימות כלל לא הועמדו במבחן לקצה גבול יכולתן. ה"מחסור", ברוב המקרים, הוא יחסי לתיאור אוטופי של תוכנית עתידית, ולפעמים דמיונית. לדוגמה: ב"תכנית אב" לתשתיות תחבורה בתל אביב משורטטים כבישים מהירים רחבי ידיים ומחלפים ביניהם בכל דרום תל אביב, כולל שכונת נווה צדק היוקרתית. הכרתי אישית סופר ישראלי שאביו מיהר למכור, לפני כ-50 שנה בית בשכונה יקרה זו, כי "לפי התוכניות" כביש מהיר עתידי אמור היה להיסלל בגבול ביתו...  

בתי המשפט לא צריכים להתחשב בנימוק של "מחסור בתשתיות" כדי לעכב בנייה. צריך לבנות, ואם יסתבר שבאמת חסרה תשתית – אז היא תושלם מהר יחסית.   

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב חמישי, 28 יולי 2016 18:58
הוסף תגובה