שישי, 19 יולי 2013 08:41

למה עלויות הבנייה גבוהות?

תוך 60 שנה הגענו לסבך עצום של חוקים וביורוקרטיה. אלפי עמודים של ברברת תחת כותרת של תקנות, חוקי בנייה ומיסוי מקרקעין. הפתרון לכל בעיה בתסבוכת זו עובר תמיד דרך הגדלת עלויות. מה התייקר? הכול!

"קו ישר" מארח את אורי רפאלי, מהנדס בנין ומהנדס עירוני. אורי בוגר הטכניון בחיפה, בעל ניסיון מעשי עשיר בבנייה כמהנדס ביצוע בנינים בסולל בונה ובחברות בחו"ל. אורי מכיר היטב את יחסי הגומלין בין הרשות המקומית והממשלה לבין יזמים. הוא כיהן תקופה ארוכה כמהנדס העיר ערד מהקמתה בתקופה 1963-1980, כמנהל מחלקת הבניה בעירית חיפה, כמנהל משרד להנדסת בנין וכמתכנן בניינים בקרית הטכניון.

================================================

הפוליטיקאים שלנו נרתמו למשימה חשובה: הורדת מחירי הדירות, כדי שמחיריהן יהיו "ברי השגה". טענה זו על מחירי דירות גבוהים קיימת בישראל מאז ומתמיד, מפי הציבור, מפי נבחריו ואפילו כחלק מהפולקלור (האזינו לשיר של הגשש מלפני 20 שנה "עובדים עלינו").
 
אימתי מוצר נחשב "יקר"?
 
הדרך לקביעה שמוצר "יקר" היא השוואת מחירו העכשווי למחיר אותו מוצר בישראל בעבר (בשקלים צמודים למדד לצרכן או למדד משכורות) – וכן השוואת מחיר המוצר אל מחיר מוצר דומה בחו"ל, לפי שער חליפין מוסכם.
 
פעמים רבות שמענו אנשים אומרים: "אני זוכר ומוכן להישבע כי פעם, לפני שנים, הדירות היו זולות (ריאלית) וברות השגה יותר מאשר היום"– ואפילו הזכירו דוגמאות להמחשת דבריהם. הטענה נכונה– נבדוק את הסיבות לה.
 
אנאכרוניזם ובירוקרטיה
 
"אנאכרוניזם" על פי המילון הוא כשלון בתיארוך. והנה דוגמה:
 
קיימת הוראה בחוק התכנון והבניה, לפיה בכל דירה חדשה בת 4 חדרים צריך קבלן להתקין דוד מים חמים בנפח 150 ליטר; מפר הוראה זו עלול להיתבע ולא יקבל אישור חיבור חשמל לבניין.
 
ההוראה תקפה גם אם רוכשי הדירה הם זוג דיירים חסכוני וצנוע. מאלצים אותם לחמם כמות זו של מים בכל שימוש. כפיית תקנה אחידה זו גורמת לבזבוז אנרגיה, השקעה מיותרת בעלות הדוד, הכבדה על קולטי השמש, וכמובן – עלויות ביורוקרטיות של הכבדת הרגולציה.
 
בשנות ה-70, סבלה המדינה מחוסר מטבע זר – ומערכת סולארית של דודי שמש נראתה פתרון, הן לזיהום אויר הן לחסכון מט"ח (עלות דלקים). על רקע זה התקבל חוק שמחייב התקנת מערכת סולארית בבניינים חדשים – באותן תקנות נקבעו חובות נוספים כגון גודל הדוד.
 
התקנות חסרות ערך היום בגלל שבבניינים גבוהים אין די מקום לקולטים ויעילותם פוחתת. ספק רב אם המערכות משתלמות כלכלית ו"זיהומית" – אם מביאים בחשבון את כל גורמי העלות, כגון: פחת מואץ, מזהמים שנוצרים בתהליך הייצור, מערכות בדיקה ואישור, מעבדות תקינה ובדיקה, ועוד.
 
החלופה, כמובן, היא ביטול החקיקה והשארת העניין להסכמות שבין קבלן לקונה: קבלן שרוצה לשווק דירה יקרה יותר, יתקין מערכת מים יקרה – ואולי נוחה יותר. קבלן שרוצה לבנות דירה זולה, ייתן תחליף זול (חימום בחשמל או בגז או דוד חסכוני).
 
ביטוח
 
כאשר יוצא מכרז לבנייה מנסחים את תנאיו, ובין השאר דרישה לביטוח. ככל שסכום הביטוח הנדרש גבוה, ינקוב הקבלן במחיר גבוה יותר. כתוצאה מתייקרות הצעות הקבלנים, ומתרחש גם תהליך סינון עצמי של המועמדים לתחרות. יישארו רק הקבלנים הגדולים יותר.
 
נזכור כי רווחי גופי הביטוח נובעים מניצול החששות של כלל הגופים במשק, מפינוק, מהקטנת אחריות ומהימנעות מלקיחת סיכונים. גם הגופים המלווים דורשים ביטוח.
 
כמה עולה לכולנו הפחד האחיד מרעידת אדמה? חלק משמעותי מתשלומי המשכנתא הוא ביטוח רעידת אדמה. אולי בטבריה זה מוצדק ואולי לרגלי הכרמל, אך מדוע בכל הארץ ומדוע בכל בניין? אין צורך לבטח בניין חדש יציב וחזק באזור השרון נגד רעידת אדמה. עלות ביטוח ההלוואה שקול להעלאת מחיר הדירה. לביטוח יש "תכונת שרשור": היזם מבטח את עצמו ודורש גם ביטוח מהקבלן הראשי, זה דורש ביטוח מקבלן המשנה ומשנה של משנה וכן הלאה. [רפאלי מבקש להפנות את תשומת לב הקורא למאמר בעיתון "מבנים" חוברת מס. 266 על שיטת בניה פשוטה ולא יקרה, שמבטיחה כל בניין בפני רעידות אדמה.]
 
בטון
 
עד קום המדינה ומעט אחרי כן, בנו בישראל קירות חיצוניים מבטון דבש (בטון דליל וחלש שזרקו לתוכו בידיים אבנים גדולות). בתל אביב בנו בלבני סיליקט. הטיח היה טיח חול-סיד מהבור עם תוספת צמנט. התוצאה הייתה מצוינת. עד היום עומדים איתן בניינים רבים מאז.
 
עם השנים עלה בהדרגה חוזק שלד הבטון. כיום, התכנון הסטנדרטי הוא ב-30 [סוג בטון, מאופיין לפי חוזקו] כמעט בכל הזמנה ובטונים חזקים יותר במידת הצורך. (ולדעתי, טוב שכך, כי אפילו שחוזק זה הוא לפעמים מיותר, הוא תורם לאטימות וגם לעטיפת מוטות הברזל). ולענייננו: מהתיאור הקצר מובן כי בניין מודרני שבנוי מבטון חזק, צפוף ואטום, הוא יקר מבניין של פעם מבטון חלש.
 
ברזל
 
ברזל הזיון של פעם היה מוטות פלדה חלקה רכה, לאחר מכן עברו לפלדה מפותלת, אותה החליפה בהדרגה פלדה מצולעת. הסטנדרטים והתקנים משתנים באופן קבוע לכיוון העשיר והשבע: חישוקים שבעבר היו מפלדה רכה בקוטר 6 מ"מ השתנו לפלדה מצולעת בקוטר 8 מ"מ. המעבר לשימוש ברשתות ברזל הוסיף 30% למשקל הברזל ועוד. לא נראה שהמצב יחזור עשרות שנים אחורנית – ולכן עבודת הברזל היום יקרה יותר מאשר בעבר– ונגזר מכך מחיר גבוה של שלד הבניין.
 
תקני המקלוט
 
עד קום המדינה לא הייתה חובת בניית מקלט ממש, או שהייתה חלקית ולא נאכפה. בתקופת מלחמה חפרו בחצרות בתים צמודי קרקע מקלט מוגן בשקי חול. בבתי קומות התכנסו הדיירים במחסנים תת קרקעיים ו/או בחדרי מדרגות מוגנים מבחוץ בקירות בטון או הסתפקו בתמיכות מעץ באחד מחדרי המגורים.
 
אחרי מלחמת השחרור נבנו מקלטים תת קרקעיים ו"מחסות" למיניהם. הסטנדרטים הלכו והוחמרו עם חלוף השנים: ממקלטים תת קרקעיים עברו למקלטים על קרקעיים ולמקלטים ציבוריים בעלי קירות בעובי 40 ס"מ ודלתות כבדות. כיום בונים "מרחבים מוגנים" פרטיים לכל דירה או קומה. ולאחרונה נוספו אבזרי אוורור וסינון.
 
הסטנדרטים, כאמור, הולכים ומייקרים מיום ליום את הדירה; מאחר והממשלה אינה סומכת על האזרח ולא על המהנדסים, היא הטילה על העיריות את הפיקוח על המקלטים – ואלה עושות את מלאכתן באדיקות יתרה, והנהיגו מערכת טפסים ובדיקות: בודקים אטימות, חשמל, טיח, איסור מעבר צנרת וכו'.
 
החשש שמא הבדיקה תיכשל גורם לעודף השקעה(!) וכמובן, לעלות נוספת של הדירה וזאת בנוסף לדרישות המקלוט עצמן: סינון, אוורור, משאבות וכו'. גז סארין כבד פי 5 מאויר; מדוע דירות בקומות עליונות בבניינים גבוהים, או באזור הררי, מחויבות באיטום הממ"ד ובסינון גזים, למרות שהן פגיעות הרבה פחות מדירות קרקע באזורים שטוחים? לדעתי, צריך גוף ממשלתי ניטרלי לבדוק ללא הרף את הצורך בתקני מקלוט.
 
תקני כבוי אש
 
מערכות אספקת המים לבניין מחושבות לתקני כבוי אש ולא לצריכה ולשימוש היומיומי. כלומר, בגלל הסיכוי הקטן, שיהיה שימוש מלא בעת שרפה בהידרנט הביתי ובברזי הכיבוי, בנוסף לשרותי מכוניות כיבוי, גדלו הקטרים של מדי המים ושל כל צינורות אספקת המים- ונוספו מתזים ועוד אבזרים.
 
מדובר בעשרות אלפי שקלים לכל בניין. בנוסף למחיר הקרן, יש להביא בחשבון את הבלאי והתחזוקה השוטפת של כל המערכות האלה במדינה.
 
מעניין לדעת כמה חיי אדם אפשר היה לחסוך בשימוש חלופי לכספים שמושקעים במתקני כיבוי אש בבתים. מדובר במאות מיליוני שקלים בכל שנה. כמה אנשים בכלל נפגעים ונהרגים בשנה בשרפות ביתיות? וכמה נחסכו על ידי המתקנים האלה? ונניח שהמתקנים אכן דרושים – הרי עוד סיבה לייקור הבנייה.
 
ציפוי חוץ
 
רשויות מקומיות רבות בישראל דורשות "ציפוי קשיח" לקירות החיצוניים. זו דוגמה טובה לאנכרוניזם. בעבר ציפוי החוץ היה טיח עם פרופורציה גדולה של סיד. במשך השנים נוכחו שחומרים אלה מזדקנים לא טוב – הם סופחים עובש ורגישים לנזילות מצנרת. גם הצבעים לא האריכו ימים.
 
המחוקקים התעוררו וקבעו תקנות לציפויים. בינתיים, שכחו שהשנים חלפו וכבר מזמן לא מסיידים בתים, חומרי הציפוי שונים לחלוטין ועמידים לאין ערוך. המאפיין תקנות ממשלתיות היא תכונת ה"שגר ושכח" שלהן. מהרגע שקובעים תקנות, שוכחים לעדכן אותן – והציבור מתרגל לגזרות.
 
באיזה חומרים מצפים בארצות מסודרות אחרות? ברוב המקומות מטייחים; ארמון בקינגהם מטויח. ארמון האליזה מטויח. איך יתכן בלי ציפוי קשיח? באמת? בבירות אירופה מטייחים זה מאות שנים והם נשמרים טוב. נכון שיש ציפויים טובים ויקרים, כמו בבתים גבוהים ביוסטון טקסס, שמצופים גרניט ואפילו המדרכות מגרניט; טהראן מצופה ברובה שיש מגוון, או שכונות מסוימות בתל אביב עם קירות מחופי זכוכית, או בנייני פאר שמצופים באלומיניום. אבל אלה יקרים – מחירם נע 600 – 1500 ₪ למ"ר.
 
אז מהן העלויות אצלנו? טיח ליישור הבניין בשתי שכבות ועוד אריחי קרמיקה עם דבק מיוחד ותפרים – או אבן בבנייה יבשה, או אבן בבנייה רטובה, או קרמיקות מחוזקות עם דיבלים ופקק, כל אלה עולים מאות שקלים למ"ר. ולא ברור כמה שנים זה יחזיק. ציפוי הקיר בישראל עולה כמו הקיר עצמו וברור שיש כאן אבסורד.
 
ניתן היום לייבא מגרמניה ציפויים זולים וטובים. אתם דורשים ציפוי טוב ויקר? אינכם מאפשרים ציפוי זול? אל תתפלאו שהדירות יקרות!
 
גודל הדירות וסטנדרד פנימי.
 
לכל אלה שמתגעגעים ל"סיר הבשר" ואוהבי נוסטלגיה: אני מצרף כאן טבלה של גודל הדירות של משרד השיכון. דירות תקניות לעולים חדשים היו בשטח 29 עד 48 מ"ר. חלוקת הדירות בפרוגרמה לשנת 1966 הייתה כדלקמן:
 
33% מהדירות עד 40 מ"ר
28% מהדירות 41-50 מ"ר
26% מהדירות 51-60 מ"ר
13% מהדירות מעל 60 מ"ר.
 
במחלקת המים של עירית באר שבע מצאנו חלוקת חדרים בדירות בשנת 1966 כדלקמן:
 
דירות בנות 1 חדר 21%
2 חדרים 48%
2.5 חדרים 4%
3 חדרים 22%
מעל 3 חדרים 5%
 
למי שזוכר: דירה סטנדרטית של משרד השיכון הייתה ללא דלתות בחדרים (פרט לדלת מקלחת) וללא אמבטיה. דירה בסטנדרד משופר כבר כללה אמבטיה ודלתות חדר שינה. המרצפות בבניין היו 20x20 בגוון אפור, ובסלון בגוון לבן. לעשירים היו בסלון מרצפות 30x30 והבוילר התחמם במשך שעתיים.
 
אז למי שמתרפק על העבר וטוען שהדירות היו זולות יותר מאשר היום: אכן, הן היו זולות. גודלן של הדירות היה חצי מגודלן המקובל היום והסטנדרד נמוך לעין ערוך. אז לכן גם המחיר של אז היה יותר נמוך.
 
בידוד תרמי
 
כאן כבר יש קאטש גדול מאוד. כל כך קל להגדיל סטנדרטים ולחוקק חוקים. לאחר מכן העם סובל ואינו מבין מהיכן הקאטש. בעת פרוץ "משבר האנרגיה", לאחר מלחמת יום הכיפורים, התעוררה ההכרה בצורך לחסוך אנרגיה (ובייחוד לאור "מחסור" במט"ח). ישבו חכמים בשנת 1979 ולאחריה וקבעו תקנים לבידוד. מידי מספר שנים מתקנים ומוסיפים. מעניין שכל התיקונים היו בכיוון החמרה.
 
לא צריך לכרוך את התקנים התרמיים עם חוק המכר. ברגע שנוצר קשר זה, כאשר המדינה לוקחת לחיקה החמים את הצרכן, משחררת אותו מאחריות ומטילה חוק גורף על הקבלן – ברור שמחיר הבנייה יעלה; כולם מסתדרים ומתיישרים בקו אחד ומחויבים לשכבות בידוד על קירות החוץ, עליהן טיח וקרמיקה, או אבן ושיש. שכבות אלה מיקרות את מחיר קירות החוץ באופן משמעותי.
 
טופס 4 תקנה 5
 
בשנות ה- 70 לחצו הרשויות המקומיות על הממשלה והצליחו להנהיג תקנה, שלפיה יותנה חיבור החשמל והטלפון לבניין חדש באישור עירייה/ מועצה מקומית, על טופס הקרוי "טופס 4".
 
אני, באופן עקרוני, חשבתי שהתקנה פוגעת בזכויות הקבלן (או בזכויות האזרח, במקרה של בנייה עצמית). הקבלן נהיה בן ערובה בידי הרשות. הקבלן/ האזרח נסחטו בגין כל חוב או טענה שיש לרשות כלפיו. ידיו כבולות. האם קיימת תקנה כזו במדינה חופשית אחרת? מדוע למנוע ממך חיבור לחשמל אם יש לך סכסוך עם העירייה?
 
החנק בהנהגת טופס 4 "התקדם" במשך השנים: בהתחלה ניתן הטופס לאחר בדיקת השלד, כלומר, נבדק שהמבנה מתאים להיתר הבנייה והטופס ניתן. במשך השנים התהדקה העניבה – הרשות מתערבת בענייני הפרט יותר ויותר (וזו חריגה מתפקידיה כפי שהוגדרו בפקודת העיריות); הרשות מתערבת בקירות פנים, בצנרת מים, בבידוד הקירות, במעקות פנימיים, בפרטי פרטים של הגינה ואינה סומכת כלל על היזם, שבודאי מעוניין לבנות בניין יפה.
 
ידוע לשמצה "טופס הטיולים" של הבקשה לקבלת טופס 4. העיסוק הקשור לטופס זה, כגון אישורי מהנדסים-יועצים ומעבדות, מייקרים את עלויות התקורה של הבנייה.
 
עומס המס, בנוסף להיטלים, למחירי הקרקע ולפיתוח
 
הפועל משלם מס. כל שעת עבודה שעבורה משולמת משכורת, כוללת מס. קבלן המשנה משלם מס. קבלן ראשי מוסיף מס. וכמובן כולם משלמים ביטוח לאומי.
 
על חומרי בנייה יש מס וכך גם על ייבוא חומרי בניין שכוללים היטל ומכס. יצרן הבטון משלם מכס ומס וכמוהו כל שרשרת היצרנים. ועל הכול נוסף מע"מ. ועל השורה התחתונה מתווספים מסי נדל"ן ותשתיות. ככל שהמדינה פורשת את חסותה, ככל שאחריותה ורשת ההגנה שלה גדלים, כך יגדל שיעור המס הנדרש. את זאת יזכרו כל הטוענים נגד יוקר הדירות.
 
חוק שכר מינימום
 
חוק שכר מינימום ייצר שני מעמדות: אלה שהצליחו להיכנס למעגל העובדים ואלה שנותרו בחוץ, מובטלים. החוק גורם להחלשת האנשים החלשים, המובטלים, באמצעות פגיעה בכושר התחרות שלהם מול אלה שבמעגל העבודה. הם אינם יכולים להתחרות על מקום העבודה באמצעות הקטנת הדרישה לשכר עבודה. ארגון העובדים מגינים על חבריהם שבמעגל הסגור וימנעו כל כניסה של העניים המתדפקים על שעריו, באמצעות הפעלת חוק שכר מינימום.
 
את החלשים שנותרים מחוץ למעגל העבודה יש לסבסד, לתמוך, לשלם קצבאות – ולשם כך מוטל מס על שכבות הביניים. אבל דא עקא, מובטלים אלה יורדים ממצבת כוח העבודה. כתוצאה, אי אפשר להעסיק ביושר כוח עבודה זול בענף הבנייה.
 
מנהג המקום
 
זה גורם חשוב ועיקרי ליוקר הדירות. בישראל נוהגים זוגות צעירים לרכוש דירות. נוצרה שכבה של משקיעי נדל"ן צעירים. דבר זה אינו מתקבל על הדעת. מדוע תומך הממסד, בתיווך התקשורת, במכירת דירות "ברות השגה" לצעירים?
 
רכישה של נדל"ן על ידי איש צעיר מורידה אותו באופן טוטלי מנכסיו כבר בתחילת דרכו ומשעבדת אותו למוסדות כספיים. מצבו נעשה גרוע עוד יותר אם מקום העבודה משתנה; גמישותו במציאת מקור לפרנסה נפגעת בגלל הפגיעה בניידות. קל יותר לעבור דירה אם גרים בשכירות.
 
שופרות הפוליטיקאים גורמים להתמכרות לבנק. האזינו לנאומים ולהצהרות שרי השיכון, המעודדים צעירים לקנות נדל"ן – ובמחיר "זול". שטיפת המוח של ההמונים בעניין זה אומרת דרשני; לא כל צעיר יכול לשקול בחישוב כלכלי בהיר רכישת נדל"ן, כאשר מטפטפים לו מכל הצדדים ששכר דירה מכסה (כביכול) את תשלומי המשכנתא.
 
אנחנו עדים לליקוי מאורות ארצי, מלווה בהצהרות קולניות של אנשי ציבור וכלכלה על הצורך להקל על רכישת דירה על ידי צעירים. במקום לשלם שכר דירה למשקיעים, משלמים בעלי הבתים הצעירים ריבית לבנקים.
 
החינוך וההכוונה לרכישת נדל"ן על ידי צעירים הוא שערורייה לאומית בלתי מובנת. גרוע מכך הוא השעבוד למשכנתא של עולים עניים, לרבות מאתיופיה ומרוסיה. שעבוד בעידוד ובסבסוד הממשלה. המדינה מעודדת כמחצית מתושביה להיות בעלי נכסים מקורקעים ועבדים מרצון לממסד ולבנקים. עולים חדשים מסכנים מכרו את נשמתם למולך הבנקאי.
 
הממשלה יורה מן המותן
 
כתגובה למחאת הקוטג' ברוטשילד – ישבו חכמים ותקנו תקנות שתכליתן להוריד בכוח את מחירי הדירות. התקנות העניקו הקלות מס למוכרי דירות בתוך שנתיים והכבידו במס על מוכרים פרטיים לאחר שנתיים. כתוצאה, קטנה בנייה חדשה ופחתו קניות מקרקעין במשך למעלה משנה (2012). כלומר קרה בדיוק ההיפך ממה שהתכוונו מחוקקנו החרוצים: גם הכנסות המדינה מנדל"ן פחתו דרסטית. יזמים נקטו משנה זהירות בקניות קרקע. הציבור הבין והפנים שהשלטון הנוכחי אינו מעוניין בהשקעת הון פרטי בנדל"ן (התהליך נמשיך בעת כתיבת שורות אלה).
 
השקעות הון פרטי בקניית דירות חדשות יפחתו, ובטווח מספר שנים יהיה שוב חוסר דירות ושכר הדירה יעלה.
 
איסור העסקת עובדים זרים
 
בניגוד להעסקת עובדים זרים בארצותיהם (למשל, תעשיית הטלוויזיה, תנורי אפיה, או בגדים) שאת תוצרי עבודתם אנחנו מייבאים במחירים הולכים ויורדים, העסקת זרים בישראל ללא רישיון אסורה. האיסור האנטי-הומני, מייקר את עלות העבודה במידה רבה.
 
בעבר ניתן היה להעסיק שומר, או פועל ניקיון זר, תמורת פרוטות; בשביל אותו שומר או פועל מהוות הפרוטות האלה סם חיים וגם מאפשרות לו בסיס קפיצה להתקדמות – או לתמיכה במשפחתו הרעבה – ובשביל הקבלן מתאפשרת הוזלת הבניה.
 
היטל השבחה
 
היטל השבחה אינו אלא תמריץ לשוחד בחסות החוק. זהו מס שמאפשר להכשיר חריגות מתכנית בניין עיר (תב"ע). לרשות המקומית כדאי תמיד להכין תכנית עם זכויות בנייה מינימאליות, ולאחר מכן להרשות חריגה – או להכין תב"ע חדשה. עכשיו נוצרת עילה לגביית היטל השבחה כי זכויות הבנייה הושבחו.
 
מקורו של היטל השבחה בהוראה להחזר הוצאות לוועדת התכנון המקומית, כמדומני כבר בפקודת בניין ערים 1936.
 
בשעה טובה תוכננה שכונה לפי מערכת תקנות מסוימת, כאשר המתכנן חשב שזה התכנון הטוב ביותר לתושבים, לציבור האזרחים, לעיר ולמדינה. עכשיו מגיע לעירייה יזם, ומבקש לשנות תכנית ישנה. התוכנית החדשה, לדברי היזם, תיטיב עם הקונים – ולכן יצליח למכור יותר דירות וייתן תמורה גבוהה יותר לכל שקל של הקונה. כדמי חסות והסכמה כופים עליו לשלם כסף לקופת העירייה.
 
במציאות ההזויה – חלק ניכר מתקציב הרשות המקומית מקורו בדמי חסות אלה – "אנחנו נתיר לך לחרוג מחוק קיים – ואתה תשלם". קיימות וריאציות שונות של יוזמות: יש תשלום עבור "סטייה ניכרת" ועבור "סטייה שאינה ניכרת". הסוגיה סבוכה, אך נזכור שחלק גדול מעלות בנייה מקורו בהיטל השבחה. התשלום אינו רק לעירייה, אלא גם לגדודי המומחים שמועסקים מסביב (ואכן צריך להיות "מומחה" בסבך): שמאי, שמאי נגדי ו"שמאי מכריע", וועדות ערר, עורכי דין ורואי חשבון. מחלקות חדשות ללימודי שמאות נפתחות במכללות, יש מורים ובוחנים, יש בחינות וספרות ענפה של הלכות משפטיות. כמות עצומה של עסקי אויר, שאינם מוסיפים מקורות כלכליים למדינה. ומי האחרון ב"שרשרת" מסועפת זו? קוני הדירות.
 
היטל ההשבחה מהווה סיבה מרכזית לעיכוב בתכנון. ישראל מפורסמת בעולם במשך תקופת התכנון. את היטל ההשבחה צריך לבטל; מי שחושב אחרת, אל נא ילין על ההוצאות הכספיות ועל העיכובים בבניה שבגינו.
 
חוק המכר ותקנים
 
בחוק נכתב משפט קצר: "כל העבודות תעמודנה בתקן הישראלי". כך נשבה הקבלן בסבך חוקים ותקנות. מאות עמודים של דברים חשובים ודברים פעוטי ערך – וכך נוצרות התמחויות של מהנדסים והתמחויות של בודקים. נדרשות חתימות, אישורים וטפסי טיולים. הבנייה הולכת ומסתבכת.
 
אין כמו פעם "קבלן בעל שם טוב", שקנה את שמו בהצטיינות בטיב הבנייה, אלא יש "קבלן שעומד בתקן". קיים הבדל בין מכירה מראש, לפי תמונה בעיתון או באינטרנט, לבין מכירת נכס קיים as is. חוק המכר טוב, אולי בחלקו, למכר מראש "על הנייר"; אבל אפשר גם בלעדיו. במקרה זה קונים יעדיפו לקנות מבנים גמורים תוך הפעלת משרדי בדיקה הנדסית באופן פרטי במידה ויש להם חשש כלשהו. חברות ביטוח ייכנסו לנישה זו. תמיד התפלאתי איך כולם מאמינים לתמונה של דירה, שבה זוג צעירים מתחבק וצופה בנוף, תמונה שמישהו הדפיס בעיתונים – ושמים עליה מיליון או שני מיליון שקלים (שאין להם). כלומר, הקונה שם את מיטב כספו על דירה שאינה קיימת וספק אם קיבלה רישיון! תמהני.
 
השוואה עם ארה"ב
 
שטח הקרקע הממוצע לנפש בישראל הוא 2.5 מ"ר (בלי הנגב: 1 מ"ר) – ואילו בטקסס 27.8 מ"ר ובארה"ב 31.5 מ"ר. מחיר הקרקע נמוך פי כמה מישראל – פרט למרכזים עירוניים בודדים.
 
חומרי הבניה למגורים זולים ופשוטים מאשר בישראל. למשל: הקיר החיצוני בנוי מגבס מצופה בלוח סיבית חיצוני; מבריגים עליו חלון מעץ, מצמידים רשת בעזרת מהדק סיכות ומתיזים טיח. הצנרת פשוטה ומונחת בקירות בין לוחות הגבס ובחלל התקרה; רוב הבניה למגורים עד 3 קומות. בערים אחדות בטקסס אין כלל zoning (תב"ע) והגבלות אחרות ולכן אין השבחה. הרבית בארה"ב נמוכה יותר. כמובן שבתנאים כאלה הבניה זולה ומהירה – ולכן כדאית בניה להשכרה.
 
דירה של פעם אינה דירה של היום
 
לא סקרתי גורמים נוספים שתורמים ליוקר הבנייה כמו הוצאות פיתוח תשתית, רשת חשמל ארצית, זכויות מים. גם בהם חלה "התפתחות" ברוח הדוגמאות המובאות.
 
ההנחה השלטת, לה שותף גם רוב הציבור, גורסת שהציבור הנבער זקוק לפרוטקשן של פקידי המדינה. ככל שירבו חוקים "לטובת הציבור"– כך הציבור יהיה "מוגן יותר" (והבניה יקרה יותר). כך הגענו תוך 60 שנה בלבד לסבך כמעט בלתי אפשרי של חוקים ובירוקרטיה. מאות (או אלפי) עמודים של ברברת תחת כותרת של תקנות, חוקי בנייה ומיסוי מקרקעין. הפיתרון לתסבוכת במסגרת המערכת הנוכחית עובר תמיד דרך הגדלת עלויות – צריך תמיד יותר מומחים ויועצים.
 
השימוש במלה "דירה" אינו מייצג את אותו המוצר שהיה בעבר. לדירה של היום יש נגישות משופרת, היא עשויה מבטון חזק יותר, שטחה גדול יותר, סביבתה מושקעת יותר וכיו"ב. בנוסף, הבירוקרטיה סביבה רבה יותר והמדינה משגיחה ומגוננת עליה יותר מבעבר – המדינה כיום "שותפה" בכירה בדירתכם ותקבוליה מענף הבניה – אדירים. לכן, עלותה הבסיסית גבוהה מאשר בעבר.
 
ומעבר לעלות הבסיסית, שדנתי בה במאמר זה, נביא בחשבון כי גם נפחי האשראי ואמצעי התשלום של הציבור גדלו בהרבה – ואלה לוחצים להתייקרות מחיר הקרקע ולהגברת תנודות תקופתיות במחיר, והכול – על רקע מחסור מלאכותי בקרקעות לבנייה.
 
אורי רפאלי

עודכן לאחרונה ב ראשון, 08 אוקטובר 2017 04:21
הוסף תגובה