רביעי, 21 אוגוסט 2013 19:23

לנו זה יעלה יותר - "דיור בר השגה" הוא מס לכל דבר

עלות האמת של "דיור בר השגה" והנתונים שהתקשורת מתעצלת לחקור.  טרוף המערכות של "דיור בר השגה" וכניסת הממסד הפוליטי ליזמות בנייה, כמו בשנות החמישים – עדיפים לפוליטיקאים על פני הוזלה כללית של הדירות.

רעיון ומציאות

התייחסנו בעברל"דיור בר השגה", כאשר העניין היה בגדר "רעיון חברתי" במסדרונות הפוליטיים. ה"תיאוריה" אומרת בערך כך: העירייה תגדיל את זכויות הבנייה במגרש שבבעלותה (או בבעלות פרטית), תפרסם מכרז לבניית דירות על המגרש. היזם הזוכה, יפריש כמחצית מהדירות ל"דיור בר השגה" שיושכרו לטווח רחוק לזכאים, ובמחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק החופשי.

העומדים ב"קריטריונים" יוכלו להגיש בקשה להימנות עם המאושרים. צפוי שהביקוש יעלה על היצע הדירות "ברות ההשגה" ולכן אין מנוס מ"קיצוב" – תיערך הגרלה. לאור הכרות רבת שנים עם המערכת הפוליטית, קשה להאמין שלא תהיה "ועדת חריגים".

במוקדם או במאוחר ייווצר גם סטאטוס של "פטור מהגרלה", כמובן שרק במקרים מאד מאד "חריגים"... איך אני יודע? ככה זה, גם בפוליטיקה הפנים-מפלגתית יש בחירות ויש "מועמדים משוריינים". זה רק שאלה של זמן שוועדה עירונית ("אובייקטיבית" כמובן, עם נציגי מפלגות ו"נציג ציבור") תחליט מי מבין העומדים בקריטריונים יהיו המאושרים. 

שני פרויקטים ראשונים בתל אביב יצאו לדרך...

מתחם "שוק העלייה" לשעבר ממוקם בדרום תל אביב, ברח' העלייה צפונית לפלורנטין. מגרש גדול מאד, בבעלות העירייה, שמשתרע על כ-12 דונם. השמאי העירוני העריך את שווי המגרש בכ- 33 מיליון ₪, לאחר שכבר הפחית משוויו (להערכתי) לפחות 15% בגלל שמחצית מהדירות מיועדות לשכבות סוציאו-אקונומיות זכאיות. כך שערכו של המגרש, ללא התווית של "דיור בר השגה", עומד כנראה לפחות על כ- 37 מיליון שקל.

העיתונות הכלכלית מדווחת בימים אלה (אוג' 2013), שנה לאחר פרסומו הראשון של המכרז, כי ועדת המכרזים של עיריית תל אביב החליטה לבטל את המכרז. סיבת הביטול: ההצעה הגבוהה ביותר עמדה על כ-22 מיליון שקל. ההפרש ממחיר השוק עומד על כ- 40%. ההפרש הוא שיעור המס שמוטל על תושבי תל אביב – 15 מיליון שקל שייחסרו בקופת העירייה, אם הפרויקט יצא לפועל במסגרת "דיור בר השגה". זה שיעור הסבסוד שיוטל על משלמי הארנונה בתל אביב. אבל זה לא התשלום האחרון, זו רק ההתחלה...

וזו אינה הפעם הראשונה. לפני כשנתיים ביטלה עיריית תל אביב מכרז דומה ל-69 דירות ב"דיור בר השגה" בשכונת שפירא כי ההצעה הגבוהה ביותר של יזם עמדה על כ-6 מיליון שקלים (חברת גינדי החזקות) לעומת הערכת שווי של השמאי העירוני של כ-18 מיליון. כאן הפסיד משלם המיסים העירוני לפחות 12 מיליון שקלים.

דרך שתי נקודות כבר עובר קו ישר... הפרש המחיר בשווי שני המגרשים הוא מס לכל דבר שמוטל על הציבור, אך זה אינו המס החדש היחיד שייפול עלינו בגלל העיוות הנוסף של שוק הדיור.

יזמים – OUT, עירייה – IN 

בעקבות כישלון המכרז האחרון (שוק העלייה) הודיעה העירייה:

"לאור תוצאות המכרז (שבוטל) מסתבר כי השוק אינו יודע לקחת בחשבון באופן ודאי ובלי סיכון את ההשלכות הכלכליות של ביצוע פרויקט 'דיור בר השגה', או לתכנן ולהתמודד כלכלית עם ניהול עתידי של הפרויקט... יש צורך בפרסום מכרז חדש לעסקת קומבינציה... העירייה תקבל מהיזם הזוכה... יחידות דיור בנויות שלא יוחכרו... העירייה תוכל להשאיר בידיה יחידות דיור להשכרה על פי עקרונות העירייה."

שיהיה ברור, מרגע שהעירייה הפכה ליזם ולבעלת הדירות – הסיכון בפרויקט לא קטן, אלא דווקא גדל. אבל בעירייה אין "משקיע מודאג" – לאף אחד לא אכפת לקחת סיכון כי הכסף לא יוצא מכיסו של אף פקיד עירייה, המשכורת והפנסיה מובטחים. גם הפרויקט בשכונת שפירא עבר לידי העירייה. העירייה החליטה כדברי הכתבה בגלובס "כי היא זו שתהיה אמונה על בניית הפרויקט באמצעות חברת 'עזרה וביצרון' שתנהל אותו ותהיה אחראית גם על ההגרלה שתיערך בין הזכאים".

בחברת גינדי לא יודעים "להתמודד עם ניהול עתידי של הפרויקט" כדברי נציג העירייה... אבל כהן או לוי בעירייה, שגומרים לעבוד בשעה שלוש אחר הצהריים... כן ידעו להתמודד...

עיריית תל אביב נכנסה לעסקי היזמות בנדל"ן, "עסקים" שרק ילכו ויגדלו כי לכל פרויקט יהיה בוודאי גם ג'וב של מנהל פרויקט. נחשו מי ימונו כמנהלים?... ולאחר מכן – "פעם מנהל פרויקט – תמיד מנהל פרויקט". הזזת מנהל פרויקט מכורסתו תתפרש על ידי בית הדין לעבודה כ"הרעת תנאים" שתזכה את המסכן בפיצויים בסדרי גודל של הפרויקט עצמו...

ולמה רק בתל אביב? מה קרה, עיריית רמת גן ובני ברק נחותות? גם שם יודעים ליזום ולנהל פרויקטים שהשוק "אינו יודע לתכנן ולהתמודד".

 

1399

איוולת שאינה ניתנת לעצירה

מרגע שפוליטיקאים עלו על העניין – מצעד האיוולת כמעט בלתי ניתן לעצירה. "דיור בר השגה" ילך ויתפשט, ילך ויגדל בהיקפו. וככל שיגדל, קשה יהיה לעצרו – לא יקום פוליטיקאי שיירה לעצמו ברגל.

ככל שיגדל מספר ה"דירות ברות ההשגה" באזורי ביקוש, כן יעלה שכר הדירה בדירות "החופשיות". אפקט ש"יצדיק" עוד יותר את הצורך בהרחבת "הפרויקט החברתי". בהונג קונג רוב הדירות בבעלות ציבורית ו"ברות השגה", ואילו המחירים ביתרת השוק – דמיוניים ושוברים שיאים משנה לשנה. כך המצב גם בשטוקהולםובערים אחרות במערב המשופעות ב"דיור בר השגה".

דיור בר השגה אינו מגדיל את היצע הדירות בשוק, אלא לוקח חלק מההיצע הקיים ומקצה אותו לקבוצה מסוימת של ברי מזל או ברי שחיתות, שקרוב לוודאי לא היו קונים דירה מכספם באותו מיקום (הגדלת זכויות בניה על ידי העירייה אפשרית גם כיום, ללא התירוץ של "בר השגה"). כתוצאה, קטן היצע הדירות באותו אזור מבוקש לרוכשים פוטנציאלים שיכולים לעמוד במחיר השוק, ולכן יתייקרו הדירות לרוכשים החופשיים – הם יתחרו על היצע קטן יותר של דירות. סיבה נוספת לעלייה צפויה בשכר הדירה בדירות החופשיות הוא בידולן האיכותי כתוצאה מהתפשטות "הדירות החברתיות". שוכרים יהיו מוכנים לשלם פרמיה על מגורים בבניין בו אין "דיירים ציבוריים".

מחיר האיוולת אינו נגמר במחיר המגרש המסובסד. תושבי העיר ישלמו גם עלויות ניהול שוטף גבוהות, והוצאות משפטיות קבועות. הדיירים הציבוריים יודעים שלא מדובר כאן בבעל-בית פרטי שיגן בחירוף נפש על קניינו – אלו דירות "ללא בעל בית". חברת עמידר הציבורית תובעת כבר היום אחד מכל שישה מדייריה.

המס שהציבור הרחב ישלם ילך ויגדל כי עלויות הסבסוד של שכר הדירה יגדלו עם הזמן. לא משנה איך ייקבע המנגנון הרשמי לעדכון שכר הדירה – הלחץ הפוליטי יהיה תמיד לכיוון הוזלתו. והדיירים יהיו עם הזמן כוח פוליטי לא מבוטל, אולי אפילו יכניסו נציגים למרכז הליכוד...

ככל שיגדל הפער בין שכר הדירה החופשי לבין שכר הדירה "בר ההשגה" – יגדל התמריץ ל"קומבינות". השבדים אלופים בזה. שום דייר לא יהיה משוגע לעזוב רשמית דירה שהתנחל בה. הוא יוותר על מקום עבודה מפתה ומרוחק – רק כדי לא "להפסיד" דירה מסובסדת בתל אביב. באופן זה מתפשט העיוות אל מעבר לשוק המקרקעין – גם אל שוק העבודה ומחבל בניידות עובדים. הדייר יעבור לגור בתל חי, אבל את הדירה בתל אביב ישכיר ב"שחור" לחבר. אפילו ממשלת שבדיה אינה מסוגלת להילחם ב"חוזי שכירות יד שנייה" (זה המונח השבדי...). ה"דור השני" בדיור בר השגה כבר ישלם מחיר הרבה יותר יקר, כי צפוי שיתמסד מנהג של "דמי פינוי" שחורים שישלם דייר חדש, שמעוניין בדירה מסוימת, לדייר המקורי שיזכה מן ההפקר.   

מעניין, שבסופו של הסיבוב שכר הדירה המסובסד יהיה אמנם נמוך יותר משכר הדירה החופשי שירקיע שחקים, אך יהיה גבוה בהרבה (ריאלית) משכר הדירה בשוק כיום, לפני שהממשלה התחילה לעוות אותו עם דיור בר השגה. 

מדהים עד כמה הפיתרון הפשוט, של הסרת החסמים שמונעים מהשוק ומיזמים לגדיל את היצע הדירות אינו ישים פוליטית ואידיאולוגית (צמצום דרסטי של חוק התכנון והבניה, ביטול האיסורים על בניה לגובה במרכזי ערים, וביטול מגבלות הבניה באזורים כפריים על קרקע "חקלאית").

טרוף המערכות של "דיור בר השגה" וכניסת הממסד הפוליטי לענף הבנייה בפועל, כמו בשנות החמישים –עדיפים לממסד הפוליטי על פני הוזלת כל הדירות בישראל. הציבור הרחב תמיד יראה את הפוליטיקאים כמלאכים מטיבים – הרי הם מחלקים דירות זולות לנזקקים בגלל שכרישי הנדל"ן תאבי הבצע דוחפים את המחירים לשמים. 

שכר הדירה כיום גבוה (לא בכל הארץ) – אבל שוק השכירות חופשי, נקי, ואינו מושחת. הפוליטיקאים מכרו לנו את הרעיון שדיור בר השגה הוא "מתנת האל" וזה לא עולה לנו כסף – הרעיון, כבר מראשיתו, מוכח כשגוי; ובעתיד יוכח גם כמשחית.

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שבת, 23 יולי 2016 17:44
הוסף תגובה