21/12/2016

מחסור בדירות? למה ראשי הערים מתנגדים לתוספת דירות במסגרת תכניות תמ"א 38?

ראשי הערים טוענים שאם לא יאפשרו להם לגבות את המס הידוע בשם "היטל השבחה" לא יהיה להם כסף למימון תוספת התשתיות שנובעת מתוספת הדירות.

הגיוני? רק לכאורה. איפה הבלוף בטיעון?

1683

 

בחלק ניכר של הבתים המשותפים בתל אביב ובערים אחרות דנים בעלי הדירות ביישום תכנית תמ"א 38 שעיקרה חיזוק עמידות בניינים לרעידת אדמה. הציבור רואה בתכנית הזדמנות לשדרוג הדירה וחידוש פני הבניין שהתבלה עם השנים. 

מסתבר שראשי הערים מתנגדים לתוכנית תמ"א 38. לטענתם, תוספת הדירות תצריך תוספת תשתיות (גני ילדים, פינות משחק, רמזורים, מועדוני קשישים, בתי ספר, ביוב, מים ועוד). הכנסות העירייה ממיסי ארנונה ואגרות, לדבריהם, לא יכולות לממן את תוספת התשתיות הנדרשת; ולכן, צריך לאפשר לעיריות להטיל מיסים נוספים על הדירות החדשות – לאפשר לעיריות לגבות היטל השבחה. 

היטל השבחה הוא מס המוטל נכס שנבנה, או מורחב, בזכות שינויים בתכנית בניין עיר. ערכו של הנכס עולה בעקבות שינוי תכנית שמתיר לבנות יותר דירות, יותר שטחים, או ייעוד משתלם יותר על אותו מגרש. השינוי משביח את הנכס מעבר למותר על פי תכניות בניין עיר קודמות. מכיוון שהעירייה "השביחה" את המקרקעין באמצעות ההיתר החדש, "מגיע" לעירייה, לדעת "המחוקק", לגבות מהיזם מס על השבחת המגרש. הפריץ הקל את העול על נתיניו, אז מותר לו לגבות מס כי הקל בגזרותיו. 

אבל לעירייה יש בעיה: דירות שנבנות או מורחבות במסגרת תכנית תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה. וזאת כדי לעודד חיזוק בניינים נגד רעידות אדמה. העדר אפשרות לגבות היטלי השבחה קוממה את ראשי הערים נגד התכנית והם עומדים לערער לבג"ץ על ההחלטה.

לשיא הציניות הגיע ראש עיריית רמת גן, ישראל זינגר (על פי דיווח ב- Ynet), שמאיים על משרדי הממשלה בעצירת מיזמי תמ"א 38 ברמת גן אם לא יאפשרו לעירייה לגבות היטל השבחה על פרויקטים אלה. זינגר עצמו קיבל לאחרונה היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 במסגרתו תקבל "משפחתו" 23 דירות חדשות ברמת גן ללא תשלום של אגורה היטל השבחה... גזרות החוק תמיד מיועדות ל"לעם הנבער" ולא ל"מנהיגיו".  

ראשי הערים צודקים לכאורה. רק לכאורה.

אכן נדרשת תוספת "תשתיות" – אבל מדוע? האם הצורך נובע מתוספת הדירות? האם הדירה הולכת לגן ילדים? האם הדירה מבלה בגינה השכונתית? האם הדירה הולכת להתקלח או יושבת על אסלת השירותים ומשתמשת בתשתית הביוב? ברור שלא! 

את התשתיות צורכים האנשים, לא הדירות. האם תוספת האוכלוסייה בישראל קשורה או נובעת ממספר הדירות? גם כאן התשובה שלילית. אוכלוסיית ישראל צומחת בכמיליון תושבים חדשים בערך כל 6 שנים (ריבוי טבעי בתוספת עליה נטו). מדהים, אבל זו המציאות. אפילו אם לא יבנו אף דירה חדשה וכל שתי משפחות בישראל יצטופפו ויחלקו בדירה אחת – עדיין יהיה אותו צורך בהרחבת תשתיות. את היקף התשתיות העירוניות קובע הגידול באוכלוסייה ולא הגידול במספר הדירות, או שדרוגי דיור.

אין קשר בין תכניות תמ"א 38 לבין הצורך בהגדלת תשתיות, הקשר לכל היותר רופף. ראשי הערים מנצלים כשל לוגי שבמבט ראשון קשה לחשוף. עם תמ"א או בלי תמ"א – תשתיות צריך עם הזמן להרחיב ולשדרג. זו תפקידה העיקרי של הרשות המקומית. מעניין לראות אם שופטי בג"ץ יעלו על הבלוף... הם אמורים לטעמנו לפסול את העתירה על הסף ולא לדון בה, כי ההחלטה על מי להטיל מיסים ואת מי לפטור ממיסים היא החלטה פוליטית טהורה. איזה כלים עומדים לרשות השופטים להחליט אם מס מסוים "צודק" או לא?

האם היטל ההשבחה שהעיריות דורשות מיועד ל"הרחבת תשתיות"?

העיריה גובה על כל בנייה חדשה אגרות בנייה ולפעמים גם אגרות פיתוח, אגרת "כופר חניה", ואולי עוד. הצידוק לאגרות הוא מימון החיבור לתשתית העירונית או הצורך לשדרגה בגלל תוספת הדירות. אגרות בנייה לבניין מגורים בינוני עלולות להסתכם במיליוני שקלים. כלומר, לעירייה יש כסף שנועד לתכלית זו.

האם היטל ההשבחה נועד ל"תוספת תשתיות"? אם יוטל היטל השבחה כפי שדורשים ראשי הערים, הכסף שייגבה ייכנס ל"קופה הכללית" של העירייה. משם הכסף מנותב לפי "צרכי העיר" שאינם מנותקים מלחצים פוליטיים, לא בהכרח ל"תשתיות". כסף שנגבה כמיסים, ברוב המקרים אינו "צבוע" לייעוד מסוים, אלא "מתערבב" בקופה הכללית. מה שהופך את הוויכוח על היטל ההשבחה לרצון הנחוש של הרשויות המקומיות לתוספת מיסוי – רק מיסוי.  

"היטל השבחה" הוא מס נוח מאד פוליטית לעיריות. החשבון אינו מוגש ישירות לבעלי זכות הבחירה, כמו למשל חשבון הארנונה שאנחנו מקבלים בדואר ולפעמים מקללים את העירייה. את היטל ההשבחה במקרה זה ישלמו היזמים (וקוני הדירות), לא התושבים. ההיטל "רק" מוסיף את חלקו ליוקר הדירות. ציבור הבוחרים המוניציפאלי בדרך כלל לא מבחין בתרומתה של העירייה ליוקר הדירות. 

התרגיל כבר הצליח בחלקו, האוצר נפל בפח הלוגי של "תוספת התשתיות" ומעביר מיליוני שקלים לרשויות המקומיות כדי שיואילו בטובן להעניק היתרי בנייה. עכשיו מנסים ראשי הערים לחזור על התרגיל המוצלח ולהחזיק את תכנית חיזוק המבנים, תמ"א 38, כבת ערובה לכסף נוסף.

התרגיל אינו שונה מזה של עובדי מס הכנסה שצריכים לעבור לבניין משרדים חדש ודורשים "תוספת", או עובדי רשות השידור שמתנים הטמעת טכנולוגיה חדשה ב"מענק". אז ראשי הערים דורשים "מענק הסכמה לדירות".

"כניעת" משרד האוצר ומשרד הפנים מעידה כי הנזק הפוליטי מ"המחסור בדירות" נזקף לחובת הממשלה – הציבור לא מבחין בתרומה הנכבדה של ראשי הערים ליוקר.  

 

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב 26/12/2016
הוסף תגובה