חמישי, 17 מאי 2018 03:38

למה הדירות בתל אביב יקרות? בניין אחד מסביר הכול

אילו שלטה האידיאולוגיה הנוכחית בבנייה לפני 120 שנה – לא הייתה קמה שום עיר בישראל. אסור היה לבנות כי "אין תשתיות" והשכנים היו מתנגדים לבניין גבוה של 3 קומות ש"חוסם נוף"... קווים לטירוף הנוכחי.

2449 1

בלב תל אביב, בקרבת כיכר דיזנגוף והסנטר רבצה במשך שנים רבות גרוטאה – בניין "קולנוע תל אביב" לשעבר. אולם הקולנוע הענק שהכיל כ- 2,000 מושבים החל לדעוך כאשר ממשלת הוד מלכותה, מפא"י, אישרה לנתיניה לצפות בשידורי טלוויזיה בתחילת שנות ה-70. עידן הווידיאו בשנות ה-80 חיסל סופית את קולנוע תל אביב שנסגר בסוף שנות ה-90.

כך התפנה מגרש לבנייה, חריג בגודלו בעיר, כ- 2,200 מ"ר.

הביקוש למגורים באזור מרקיע שחקים, וכאשר ביקוש גבוה פוגש בהיצע מצומצם של דירות – התוצאה אחת: התייקרות המוצר. השוק מאזן באמצעות מנגנון המחירים בין הביקוש להיצע. מחסור מעלה מחירים, רוב הקונים הפוטנציאלים נושרים בגלל המחיר המבוקש הגבוה. לבסוף מתבצעות עסקאות של קנייה ומכירה בין המעטים שנותרו במשחק ומוכנים לשלם 9 מיליון שקלים לדירה. כך מתנהל מסחר, בכל מוצר, מאז ומקדם. כאשר השמש זורחת וכמויות גדולות של עגבניות מבשילות – המחיר יורד.

למה לא "מבשילות" יותר דירות בתל אביב?

מה עושה חברת אפל כאשר הביקוש לסמארטפון החדש עולה? מגבירה את קצב הייצור במפעלים. מה עושה חקלאי כאשר מחירי העגבניות גבוהים? מגדיל את שטחי גידול העגבניות. מדוע יזמי בנייה לא בונים יותר דירות בתל אביב אם המחירים כה גבוהים ובמשך כל כך הרבה שנים? מה משבש את שוק הבנייה? למה התחילו לבנות בתל אביב בין השנים 2014 – 2017 רק כ- 367 דירות בממוצע מידי שנה?

ההסבר בתמונת הבניין החדש שנבנה על חורבות הקולנוע הישן

2449 2                                          הבניין החדש שנבנה על חורבות קולנוע תל אביב.

יזמים בקושי בונים דירות במרכז תל אביב כי באזור הכי מבוקש בארץ אסור לבנות. כלומר מותר, אבל התהליך סבוך במגבלות, קשה וממושך; והתוצאה: בסך הכול כ-367 דירות חדשות בממוצע בשנה (בעיקר בשולי העיר) – ומתוכן מספר אפסי של דירות חדשות במרכז העיר.

המגדלים שצומחים, בעיקר בכניסות לעיר, מסתירים הליכים ארוכים ומייגעים. אנחנו מתפעלים מהמגדלים הנאים, אבל אנחנו מתקשים להבחין שהליכי התכנון והרישוי התחילו, קרוב לוודאי, כבר 15 ואולי 20 שנים קודם לכן; ובשכונות שמעבר לירקון אפילו לפני 30 שנים ויותר.

הבנייה האפסית במרכז העיר ועלויות הבנייה הגבוהות בתל אביב גורמים ליזמים לבנות את מעט הדירות החדשות עבור פלח השוק היקר ביותר. פלח דירות היוקרה הוא מטבעו מצומצם יחסית. אין הרבה ישראלים, או יהודים תושבי חוץ, שמוכנים לשלם על דירה חדשה בתל אביב בין 6 ל-15 מיליון שקל. מיעוט הבנייה בתל אביב מנתב את היזמים לבנות עבור פלח השוק היוקרתי שרחוק מרוויה בזכות קצב הבנייה האיטי. אילו מותר היה לבנות בתל אביב, היו נבנות אלפי דירות חדשות והיזמים היו נאלצים להציע דירות חדשות גם לקונים בשכבות ביניים ומטה.

האם חסרה קרקע לבנייה? קרקע לעולם לא חסרה. השטחים לבנייה הם אינסופיים כאשר השמיים הם הגבול. חזות עיר צריכה להיקבע על ידי הביקוש לדירות מצד אזרחים ולא על ידי פקידי עירייה ומדינה. במקום בו הביקוש גבוה – יזמים יבנו לגובה, במקום בו הביקוש נמוך – הבנייה תהיה מרווחת וצמודת קרקע. העדפות האזרחים צריכות לקבוע את חזות העיר ולא פקידי העירייה שהחלטותיהם מבוססות על אידיאולוגיה, השקפות אופנה אישיות של מתכננים, שרירות לב ופוליטיקה.

קולנוע תל אביב נמצא בלב האזור שעליו הכריז ארגון אונסק"ו (סוכנות התרבות של האו"מ) כ"אתר מורשת עולמית" בזכות מספר בניינים שנבנו בסגנון הבאוהאוס. ההכרזה "הוזמנה" על ידי משוגעים לעניין בעיריית תל אביב בשנת 2003. גובה הבניינים באזור הוגבל, התחדשות עירונית הוגבלה והתייקרה מאד, אלפי בניינים הוכרזו כ"מבנים לשימור" ונבנה מנגנון ביורוקרטי מסועף ומחמיר שמייקר אפילו שיפוץ רגיל של בניין מתפורר. ישראל מדורגת בטבלת "קלות עשיית עסקים" של הבנק העולמי במקום ה-65 מתוך 190 מדינות בקושי לקבלת היתרי בנייה. אילו היה דרוג לפי ערים, אז תל אביב כנראה הייתה במקום ה-180 בעולם. לא רק אונסק"ו אשם...

אסור לבנות. זו הסיבה שהבניין החדש שבצילום "נמרח" על הקרקע ולא צמח לגובה. נבנו בו רק 36 דירות במקום 360 (או יותר) דירות. האידאולוגיה השרירותית של פקידי עירייה, שמעוגנת בחוק התכנון והבנייה המטורף בישראל, הגבילה את הבנייה ל-4 קומות מגורים בלבד. הטירוף לא נגמר, והדרישה למריחת הבניין לקרקע, על מגרש כה גדול, אילצה את היזמים לבנות בבניין של 4 קומות מגורים בלבד – חמישה חדרי מדרגות וחמש מעליות!

לקבוצה האידאולוגית השלטת בבנייה בישראל, ובתל אביב בפרט, יש עוצמה ריכוזית רבה שמעוגנת בחוקי בנייה סבוכים שהם קידמו. זו אינה קונספירציה מאורגנת אלא הלך מחשבה זהה שהוביל, באופן בלתי נמנע, לתוצאה של חוק בנייה סבוך ומסתבך מיום ליום.

כמו בכל דיקטטורה, חברי הכת השלטת בתכנון ובחקיקה חדורי אמונה ש"הציבור חסר הבנה". רק להם ניתנה החוכמה העילאית והם שיקבעו ויכתיבו את גובה הבנייה, עיצוב הבניין, גובה התקרה, שטח המרפסת וכמה חלונות מותר לבנות. כיום, זכות הקניין של בעלי הקרקע מוגבלת מאד ומוכתבת על ידי העירייה, המדינה, גחמות השכנים, ושלל ארגוני התנגדות קבועים לכל פרויקט. מיליוני קוני הדירות הפוטנציאלים, על פי השקפה זו, הם עדר נבער מדעת ולכן צריך להכין עבורו תמהיל דירות שמאושר על ידי "בעלי התבונה העילאית".

יזם בנייה הוא אויב מסומן. ראשית בגלל שהוא בונה למטרות רווח וזה מגעיל, עובד ציבור לעומתו מכריז על שביתה לשם שמים. שנית – יזם מעוניין לבנות לפי מה שהוא מזהה כהעדפות הקונים – אבל הקונים, כידוע, שייכים להמון הנבער.

תקנות הבנייה הסבוכות נשענות על אידיאולוגיה שמכילה מונחים סתומים בעלי צליל חיובי כגון "תכנית בניין עיר" (תב"ע), "הנחיות מרחביות", "מורשת עולמית", "העיר הלבנה", "מרקם אורבאני" ועוד – כל אלה גם יחד בולמים בנייה חדשה, הופכים אותה לטפטוף ולכן המחירים מטפסים.

אילו שלטה האידיאולוגיה הנוכחית לפני 120 שנה – לא הייתה קמה שום עיר בישראל. הדיקטטורה התכנונית הייתה פוסלת כל ניסיון לבנות בניין של 4 קומות כי הוא לא משתלב ב"מרקם האורבאני" בו שלטו בניינים בני קומה אחת. ראש העיר היה מקפיא בנייה חדשה כי התשתיות לא מתאימות. והשכנים היו מגישים התנגדות כי בניין של 3 קומות מסתיר את הנוף והשמש.

את חוק הבנייה הקיים צריך להחליף בחוק צנום ורזה, להסיר את רוב מגבלותיו – למעט בהתערבות חונקת של התמנון השלטוני. בניין קולנוע תל אביב מייצג את טירוף המערכות של חוקי התכנון והבנייה בישראל. אנחנו משלמים.

מוטי היינריך

הירשמו כאן לקבלת התראה על כתבה חדשה באתר

עודכן לאחרונה ב שני, 02 יולי 2018 03:55
תגובות  
-3 #1 הכל נכון חוץ מ...חוזליטו 2018-05-17 06:01
לא חסרים מבנים כעורים,אלימים,הפוגעים בסביבתם ונזקם נתחי.(לך תמוטט את מגדל שלום כדוג'). אולי קצת בירוקרטיה לא תזיק עמ למנוע מקרי הולילנד דומים המחריבים את האבע,קו הנוף או את אופי הבואהאוס התל אביבי
ציטוט
+2 #2 כיעור הוא עניין של טעם..מארק 2018-05-17 08:03
חוזליטו היקר,
כיעור הוא עניין של טעם.
המחיר (המאוד מאוד יקר) שאנשים מוכנים לשלם על מנת להתגורר ליד מגדל שלום, כנראה מעיד על שיקולים אחרים, שמגמדים את שיקולי היופי (אם בכלל קיימים כאלו שכאמור הם סובייקטיביים)..
ציטוט
+8 #3 חוזר: למה הדירות בתל אביב יקרות? בניין אחד מסביר הכולטלי 2018-05-17 08:28
חוזליטו,

כל הבניינים "המכוערים והאלימים" שהזכרת אושרו על ידי הוועדות ומהנדסי העיר בשעתם. הרגולטורים של אז. זה התאים לטעם שלהם.

הטעם האישי של פקידים אינו נעלה מזה של קוני הדירות. יזמים מוכרים לפי העדפות הקונים.

זו בדיוק הנקודה - שלא יתערבו. מי שרוצה ואוהב באוהאוס שיתרום לקרן לשימור הבאוהאוס וזו תקנה את הבניינים מבעליהם במחיר שוק, תשפץ ותשכיר.

אני שונאת באוהאוס ואני לא רוצה שייקרו את הדירות או שייקחו ממני מיסים לשימור. מי שרוצה לשמר את העבר שיתרום לקרן.
ציטוט
+1 #4 כיעור הבנייניםנדב. 2018-05-17 09:00
הבניינים הכי מכוערים הם כאלה בגלל סיטואציות כמו של הבניין המככב בכתבה, או כאלה הנמצאים כיום בשימור בזכות סגנונם המכוער.
ציטוט
0 #5 חוסר כבוד והבנה לרכוש פרטישחרורון 2018-05-17 15:06
החברה שלנו מתדרדרת בין השאר בגלל חוסר כבוד לרכוש פרטי.

ביזת רכוש האחר היא דבר נבזה. אבל יותר נבזה זה לשלוח מישהו אחר לעשות את העבודה בשבילך בלי לשאת באחריות. משהו שהוא מתחת לכבודו של אחרון השודדים אבל לא מתחת לכבודם של האזרחים
ציטוט
0 #6 הבייה צולעת וסובלת מפגמיםEli1 2018-05-17 16:25
שונים עליהם מתריע ירון זליכה.
חוסר תחרות הוא שמדרדר אותנו לעוני, וכאשר הציבור עני
כי זו מטרת השלטון הנכחי ואחה שלפני -מה הפלא שלא בונים דירות ,כמעט, ברות השגה?!
ציטוט
+1 #7 אין שום כפייהשעבודון 2018-05-17 21:44
לא טוב לכם בתל אביב? תגורו בפרדס חנה. לא טוב לכם בישראל? השמיים פתוחים, אף אחד לא כופה עליכם להישאר פה. טוב שהעירייה מגבילה את הבנייה בתל אביב, אחרת הצפיפות בעיר היתה גבוהה פי כמה ממה שהיא עכשיו והפקקים היו הופכים מבלתי נסבלים לבלתי אפשריים.

ולפני שיקפוץ החכם התורן ויגיד שתל אביב לא כל כך צפופה ביחס לערים גדולות אחרות בעולם - זה אולי נכון, אבל התשתיות כאן על הפנים, במיוחד הכבישים והתחבורה. וכל עוד הן על הפנים, פשוט אי אפשר להעמיד מגדל בן 15 קומות במקום זה שמוזכר בכתבה.
ציטוט
+2 #8 טוב אז אם ...@ לוי. 2018-05-17 22:17
צפיפות ופקקים הם רעה חולה. הם ממררים את חיי התושבים. האם ניתן להמנע מהם ? להקטין את מימדיהם ?

מן הסתם התשובה חיובית, בתנאי שיעשה תכנון טוב.

זוהי מטרת העיריה. אבל ... אם כיום הצפיפות בתל אביב גבוהה, והפקקים בלתי נסבלים - האין זה מעיד בצורה חותכת על כשלון הבירוקרטיה התכנונית של העיריה ?

ואם היא נכשלה, אולי בכל זאת כדאי לבדוק סוג אחר של תכנון - ע"י השוק, במקום ע"י הבירוקרטיה ?

אה ! זה הימור. אם ההימור יכשל, המצב יהיה עוד גרוע מעכשיו. לא ?

כל בחירה היא הימור. כל שינוי של המצב הקיים הוא הימור. אז לנצח לא נשנה ? לעולם נישאר עם הקיים ?

ועוד, בסוגיה שלנו ניתן להעריך מראש, בצורה מושכלת, את סיכויי ההימור. הנה, מצד אחד ישנו ענף החקלאות. כולו מתוכנן ומנוהל ע"י הבירוקרטיה. מצד שני ישנו ענף ההיי-טק. כולו מתוכנן ומנוהל ע"י השוק החופשי. איזהו הענף המצליח, ואיזהו הכושל ?

ודוגמא נוספת מהכתבה הקודמת ... ה"נס הכלכלי" של גרמניה המערבית, עם החופש הכלכלי (יחסית) לעומת הנס השלילי של גרמניה המזרחית, נטולת חופש לחלוטין.
ציטוט
+4 #9 "חוסר תכנון"? "העדר תשתיות"?מוטי היינריך 2018-05-18 05:16
אנשים אוהבים לדקלם את מה שכולם מדקלמים.
תל אביב היא העיר הכי מתוכננת בעולם, אולי רק בירת ברזיל המלאכותית - העיר ברזיליה "מתוכננת" יותר וגם היא כישלון.

תל אביב עיר צעירה מאד שנולדה בתחילת המאה ה-20. כ-95% מבתי העיר והתשתיות נבנו מאמצע שנות ה-20 בניצוחם של "טובי האדריכלים ומהנדסים" כולל "מומחים בעלי שם עולמי". וכך לאורך כל התקופה עד היום. מטבע הדברים, הערים הוותיקות בעולם לא "נהנו" מתכנון כה קפדני. חלק קטן יותר משטחן נבנה תחת רגולציה כבדה רק בגלל שהרגולציה הכבדה נולדה במאה ה-20.

מי שמעיין בתיקי בניין ישנים בגנזך העירייה ייווכח ברגולציה הכבדה, בדוחות ובקנסות שהוטלו על סטייה מהתקנות כבר לפני 90 שנים.

המתכננים של היום לא חכמים יותר מדורות קודמים של מתכננים מקצועיים. זה מה שיצא: עיר מתפוררת, מכוערת ויקרה.

"העדר תשתיות" – אף עיר לא בונה תשתיות "לעתיד". הסדר הפוך – האוכלוסייה גדלה ואז מתאימים את התשתיות. לונדון לא "הותאמה" ל-8 מיליון תושבים מראש.

"צפיפות בכבישים" – עיקר הצפיפות בכניסות לעיר לא בתוך העיר. לפחות שליש מהתנועה בתוך העיר היא למטרת חיפוש חניה. מחסור בחניה נוצר על ידי "התכנון" - העירייה מתנגדת להקמת חניונים ומקטינה את תקן החניה בבנייה חדשה.
ציטוט
-1 #10 גם בלונדון יש תב״עשעבודון 2018-05-18 08:19
במדינות האנגלוסקסיות קוראים לזה zoning, ואותו zoning קובע אינסוף תקנות והגבלות על סוגי המבנים שניתן לבנות בכל איזור, על הגובה שלהם וכו׳.
אפשר וצריך לשפר את התשתיות בתל אביב, אבל גם פה יש גבול. הכבישים לא יוכלו לעמוד בעומס של פי 3 תושבים בעיר, לא משנה מה תעשה. אין לאן להרחיב את הכבישים. ואי אפשר לאשר בניית מגדלי מגורים בהיקף נרחב כל עוד זה המצב.
ציטוט
0 #11 חוזר: למה הדירות בתל אביב יקרות? בניין אחד מסביר הכולחשבון 2018-05-28 16:20
מצטט שעבודון:
במדינות האנגלוסקסיות קוראים לזה zoning, ואותו zoning קובע אינסוף תקנות והגבלות על סוגי המבנים שניתן לבנות בכל איזור, על הגובה שלהם וכו׳.
אפשר וצריך לשפר את התשתיות בתל אביב, אבל גם פה יש גבול. הכבישים לא יוכלו לעמוד בעומס של פי 3 תושבים בעיר, לא משנה מה תעשה. אין לאן להרחיב את הכבישים. ואי אפשר לאשר בניית מגדלי מגורים בהיקף נרחב כל עוד זה המצב.


כמומחה לחוק תכנון ובניה במדינות האנגלוסקסיות אתה בודאי יודע שביוסטון אין חוקי זונינג והשמיים טרם נפלו שם. זה נכון שיש תקנות בנייה שבין היתר חיסלו את המדרכות בעיר, אבל לפחות התושבים נהנים מחופש יחסי וממחירי דיור זולים.

לגבי הטיעון שאין איפה לבנות כבישים חדשים ...
מאיפה אתה יודע את זה? האם אתה פרופסור להנדסה אזרחית שחזר אחורה בזמן 500 שנה והריץ על סימוצליה קוונטית של כדור הארץ אץ כל התרחישים האפשריים וראה שאין שום פתרון אפשרי במגבלות חוקי הפיסיקה???

אולי אפשר לחפור מנהרות, אולי אפשר לבנות כבישים תלויים, אולי אפשר לעשות רכבל, אולי אפשר לשכנע את התושבים לנסוע על רכבים מיוצבי ג׳ירו על מוט, אולי אפשר לשכנע אנשים להחליף את הרכבים במקל פוגו. לשוק החופשי אין שום גבולות מלבד הדמיון ....
ציטוט
0 #12 יוסטון היא היוצא מהכללשעבודון 2018-05-28 17:28
שמעיד על הכלל. לא נראה שהמחסור בזונינג ביוסטון הפך אותה לאיזו עיר מדהימה וחפה מבעיות. יש ערים מאוסדרות טובות ממנה.

לגבי כבישים חדשים - אני יודע את זה כי אני מכיר את העיר. כל ההצעות המתחכמות שהבאת הן לא רלוונטיות מהסיבה הפשוטה שנדיר עד בלתי אפשרי למצוא אותן בערים אחרות. אז כל הכבוד לדמיון המפותח, אבל אנחנו חיים בעולם המציאות. השוק החופשי הוא סיסמה נחמדה אבל ממש לא תרופת פלא להכל.
ציטוט
הוסף תגובה