שישי, 29 אוקטובר 2010 15:38

המחסור בדירות: פיצויים חונקי קידמה ופיתוח

"הסתרת הנוף" לבניין וותיק (+חסימת אוויר ואור) הוא טיעון מנצח נגד בניה גבוהה חדשה. שופטים פוסקים פיצויי עתק לבעלי דירות גובלות בבניה חדשה. אילו פסקו כך לפני 80 שנים לא הייתה צומחת שום עיר. מרשם לשיתוק.

אילו היו מתחילים ליישם לפני 90 שנה את העקרונות המגבילים כיום בניה – שום עיר לא הייתה מתפתחת כי כל בניין חדש חייב להסתיר משהו מהנוף של קודמיו והיה מחויב בפיצויים לבעלי הבניין הוותיק. רוב הכבישים לא היו נסללים או מורחבים בגלל התנגדויות מאורגנות. ארץ ישראל הייתה נשארת "טבעית", ירוקה, מלאת ביצות – אך עם הרבה פחות יהודים בגלל יוקר הבניה והפיצויים. 

הנימוקים השזורים בהתנגדויות לבניה, כגון: "שמירת המרקם הקיים", "שמירה על ערכים היסטוריים וחברתיים", "הגדלת עומסי התנועה והרעש", "הצללה" שגורם בניין חדש על בניין וותיק נמוך, "מבנה מנוכר הפוגע קשות ברקמת החיים השכונתית", "בעיות אקלימיות" ועוד. כל אלה היו מונעים בניית "מגדלים" בני שלוש וארבע קומות כבר במחצית הראשונה של המאה הקודמת. 

למזלנו, השכל של המתיישבים היהודים בפלסטינה-א"י התעקם כנראה ללא תקנה, רק בשלב מאוחר יותר – לאחר הקמת המדינה. בינתיים, הספיקו העיריות לאשר בניית "מגדלים" של 4-3 קומות שהפכו לסטנדרט מקודש שסטייה ממנו עלולה לגרור ענישה של היזם. 

הבל "הסתרת הנוף" 

הטיעון המנצח נגד כל בניה גבוהה חדשה הוא "הסתרת הנוף" לבניינים הוותיקים על ידי הבניין החדש. "הסתרת נוף" במובנה הרחב – מראה נשקף, אור שמש וחשיפה למשב רוח. אינטואיטיבית, הטיעון קליט ו"צודק" – השקענו את מיטב כספנו בדירה בקומה שלישית; והנה מגיע יזם תאב-בצע, ובונה לצידנו בניין של 5 קומות שחוסם את הנוף שנשקף במשך עשרות שנים מהמרפסת שלנו. בטח שמגיע לנו "פיצוי" על "ירידת ערך". ואכן, בתי המשפט והרשויות רואים בכך עילה מוצדקת לתביעת פיצוי. הגדיל לפסוק השופט המחוזי עודד מודריק שקבע תקדים: לא רק נכס שממש גובל בתוכנית בניה חדשה זכאי לפיצוי על "ירידת ערך", אלא גם נכסים רחוקים יותר שנמצאים בחלקות סמוכות לתוכנית הבניה החדשה. 

הגיון דומה יכול בעתיד להניב פסק דין שכל בניין מודרני מעמיד בנחיתות דירות ישנות יותר. ביקוש לבניה מודרנית ואיכותית גורר ירידת ערך לבניינים ותיקים ולכן יש להקים "קרן פיצויים" שתגבה קנסות מכל יזם בניה. הקרן תחלק "כספי איזון" לבעלי הדירות הוותיקות לפי שטח הדירות וגילן. רעיון חדש לח"כ שלי יחימוביץ'. 

איור 1 מציג בניין ותיק בן 3 קומות, ראשון מימין בקו ראשון לים, עם נוף לים (המרפסות הכתומות מציינות דירה ממנה ניבט נוף פתוח), אחריו נבנה בניין גבוה יותר שרק משתי קומותיו הגבוהות והיקרות יותר ניבט נוף. לבסוף נבנה הבניין השמאלי, "מגדל" בן 8 קומות שרק בשלוש הדירות העליונות והיקרות מאד נשקף נוף. כל קונה דירה שרוצה לזכות בנוף צריך לשלם מחיר גבוה יותר עבורו. בשלושת הבניינים יש 8 דירות עם "נוף" ו-8 דירות להן הנוף מוסתר. 

איור 1 – בניינים מדורגים עם נוף לים 

293 1

עכשיו נעיין באיור 2. נניח שהבניין הנמוך נבנה רחוק יותר מהחוף, הבניין השמאלי ביותר. במשך שנים נהנו שלוש מדירותיו מנוף לים. יום בהיר אחד נבנה לפניו בניין גבוה בן 5 קומות, הבניין האמצעי, והנוף לבניין השמאלי הוותיק נחסם כולו. השנים חלפו ונבנה בניין שלישי – מגדל חדש בן 8 קומות, הבניין הימני, שמסתיר עתה לשני קודמיו את הנוף לים. הפלא ופלא – גם כעת, למרות המגדל החדש, יש 8 דירות שנהנות מהנוף ו-8 דירות להם נחסם הנוף. 

איור 2 – המגדל החדש "מסתיר" את הנוף לים 

293 2
בשני המקרים הנוף הוא אותו נוף והים אותו ים וגם מספר הדירות בשכונה זהה. הנוף לא הושחת ולא נפגע כתוצאה מבניית המגדל ב"קו ראשון לים". השינוי היחיד הוא בזהות הנהנים מהנוף. כדי לשמור על "זכויות הנוף" של הבניין הוותיק צריך היה לאסור כל בניה במגרשים שבינו לבין הים. למעשה, לשלול את זכות הקניין שלהם. 

נוף הוא מצרך מוגבל כמו משאבי טבע אחרים. החוק הקיים "מקצה" את הנוף לפי הוותק. כלומר, מגביל את גובה הבניינים באופן שרירותי לפי האזור בעיר, כפי שנקבע שרירותית לפני עשרות שנים. כל שינוי של הסטאטוס-קוו גורר התנגדויות, ובמקרה הטוב – "רק" דרישה לפצות את הוותיקים. 

כאשר יש משאב מוגבל, וזה המצב כמעט תמיד, צריך לאפשר למנגנון השוק לתמחר את המוצר ולסחור בו חופשי ממעורבות השלטון. אנחנו למודי ניסיון מכישלון השיטה הקומוניסטית שגרסה כי משאבים ומוצרים יוקצו לאזרחים לפי תכנון מרכזי "לכל אחד לפי צרכיו". הכישלון ניכר גם בתחום הבניה, אלא שאף אחד לא מייחס את הכשל להשקפה הריכוזית השלטת שמסרה לידי המדינה את הרגולציה על גובה הבניה. 

יוקר הדירות בישראל, אינו נובע מ"מחסור בקרקע לבניה" – היקף הקרקע לבניה הוא אינסופי (במלוא משמעות המושג) – כי השמים הם גבול הבניה לגובה. אחת הסיבות העיקריות למחירים המטורפים היא הגבלת גובה הבניה. מגבלה זו, מחייבת את היזם המאושר שזכה בהיתר לבניית "מגדל", לתכנן בו דירות יוקרה בלבד משתי סיבות: ההיתר נדיר, ואם כבר זכה בו אז כדאי לייעד אותו לאוכלוסייה מצומצמת ועשירה. הסיבה השנייה היא עלות הקרקע הגבוהה – היזם משלם מחיר גבוה על הקרקע כי גם המוכרים יודעים שיקום שם "מגדל לעשירים". סיבה נוספת שמייקרת את הבניה הנדירה לגובה היא עלות הפיצויים שישולמו ל"נפגעים", התמשכות תהליכי הבניה בגלל ההתדיינות המשפטית בהתנגדויות ומקדם אי-הוודאות שכל יזם צריך לקחת בחשבון בתמחור הדירה העתידית (התנגדויות השכנים יעלו לרוכשי הדירות במתחם אסותא בתל אביב, יותר מ-20 מיליון שקל) – כל דירה תתייקר בממוצע ב- 7 אחוזים. 

שינוי הבסיס הרעיוני המקובל 

הגישה הרווחת שמקדשת את וותק הבניין מובילה למבוי סתום: להתייקרות מתמדת של מחירי הדיור, לבלימת מודרניזציה של ערים, לשחיתות מקיפה עקב התמריץ המתמיד לזכייה ב"אחוזי בניה מוגדלים" (כמעט כל ה"שחיתויות" מקורן בתמריץ זה), בצמיחה לא הגיונית לגובה באזורים בהם אין כלל אילוץ כלכלי לבנות לגובה, ובלחצים לבניה על שטחים פתוחים בהעדר אפשרות לבנות באזורים עירוניים. 

ביטול המגבלה לבניה לגובה מחייב שינוי תפיסה רעיוני. "נוף" יהיה שייך זמנית למי שמשלם עבורו את המחיר הגבוה ביותר. גם כיום, דירה עם נוף שווה הרבה יותר מדירה שמולה מרפסות של שכנים. הדגש הוא על המילה "זמנית" כאשר ה"זמנית", יכול להיות גם שנות דור. שינויים בנוף הם סיכון שכל רוכש נכס צריך להביא בחשבון, בדיוק כמו אזרח שרוכש דירה בקומה ראשונה של בניין, יודע שבעתיד יבנו בניין גבוה במגרש הריק הסמוך שיסתיר לו את אור השמש. המחיר שמשלמים עבור הדירה מביא בחשבון שינויים אפשריים בנוף. מי שקונה דירה בקומה ה-40 חשוף פחות לסכנת שינוי הנוף, אבל משלם בהתאם. אם בסמוך לבניין בן 30 קומות יקום מגדל של 60 קומות – יוסתר חלק מהנוף לדיירי הבניין הראשון, אך 30 הקומות הנוספות במגדל החדש יזכו לנוף – הנוף החליף ידיים – מישהו היה מוכן לשלם מחיר גבוה יותר עבורו (כמו הדוגמה באיור 1). 

אין זה מתפקידה של המדינה להבטיח לאזרחים וותיקים חסינות מפני שינויים בנוף, בצפיפות, שינויים באורחות חיים או הגנה על מקורות פרנסה (הגנה על בעלי כרכרות הסוסים מתחרות של מכוניות). צידו השני של מטבע ה"הגנה" על בעלי דירות ותיקים הוא פגיעה בכל האוכלוסייה על ידי תופעות הלוואי שסקרנו ובראשן – התייקרות אסטרונומית של הדיור ושחיתות נלווית מקיפה. יוקר הדיור גורר את העמקת הרגולציה והתייקרות נוספת עקב פתרונות הזויים כגון "דיור בר השגה" ואפילו צורך בהגבלת החופש לגור (מגורים באמסטרדם מצריכים לעיתים "רישיון"). 

אזרח שרוצה לגור בסביבה כפרית שלווה רשאי לבחור לעצמו מקום מגורים מחוץ לעיר, אך הוא אינו רשאי לכפות על כל החפץ לגור בעיר מחירים מטורפים בגלל התנגדותו לבניה לגובה. אזרח שרוצה להבטיח לעצמו נוף לתקופה ממושכת צריך לשלם את מחיר השוק של הנוף: לרכוש דירה בקומה גבוהה מאד, או לגור מול שמורת טבע, או בקו ראשון מול הים – ולשלם בהתאם. הוא רשאי גם לרכוש את המגרשים הריקים שמפרידים בינו לבין הנוף ולא לבנות עליהם. 

החוק צריך להשתנות בהתאם. כל מי שגר בעיר לא יוכל לדרוש פיצויים על גובה הבניה של שכניו. כל מי שגר בבניין שגובל בשטחים ציבוריים צריך להביא בחשבון שיום אחד ישמש האזור לצרכי ציבור ובכלל זה לכביש רחב. מחיר השוק של הדירה ישקף מראש שינויים עתידיים צפויים. הדרך החוקית היחידה למנוע בניה גבוהה בשכונת וילות תהיה הסכם בין בעלי הבתים שמחייב אותם, לדוגמה, שלא למכור את המגרש לבניה גבוהה במשך 20 השנים הבאות. יזם שבונה שכונת וילות חדשה יוכל להחתים את הקונים על הסכם דומה. אבל ככל שהבית שלכם קרוב לגבול השכונה – תצטרכו לקחת בחשבון שיום אחד מישהו יבנה בסמוך בניין גבוה. לא תהיה לכם זכות להתנגד והשוק יתמחר בהתאם וילות במרכז השכונה לעומת וילות בהיקפה. 

מראה המרקם האורבאני והכפרי אם תוסר מגבלת הבניה לגובה 

ה"צפיפות" תיקבע על ידי חוקי ההיצע והביקוש ללא מעורבות השלטונות. בתחום ליבת-הביקוש, מרכז העיר, הצפיפות תעלה, שטח הדירות יקטן, מחיר מטר מרובע יתייקר ולכן גובה הבניינים יעלה כדי לנצל את השטח הקרקע באופן מקסימאלי. אם תהיה בנייה "צפופה" בלב העיר, אז במעגל המרוחק יותר תהיה בנייה מרווחת, ויותר שטחים ירוקים. "צפיפות" בלב העיר משמעותה גם פחות נסיעות ושימוש ברכב מצד אזרחים שמעוניינים לעבוד או לבלות במרכז, אך נאלצים כיום לגור רחוק ממנו. 

רק מרכז הביקוש יצמח לגובה. נבחן כיצד היה נראה גוש דן המורחב אילו הוסרו מגבלות הבניה לגובה לפני 60 שנה (נתניה בצפון עד לרחובות בדרום ועד לפתח תקווה במזרח). מרכז העיר תל אביב היה כיום בנוי ממגדלים של 40 עד 100 קומות. אוכלוסיית תל אביב הייתה מונה אולי פי חמישה ויותר תושבים. כלומר, כ- 1.5 מיליון במקום 350 אלף כיום. רוב מגדלי המגורים לא היו מגדלי יוקרה עם בריכת שחיה, שוער, אולם אירועים וחדר כושר, אלא בנייני מגורים למעמד בינוני. בקומות הגבוהות מאד היו גרים אלה שידם משגת לשלם עבור דירה שלווה, הרחק מעל להמון הסואן. כתוצאה מכך, בגבעתיים וברמת גן לא היה קם אפילו מגדל אחד, ייתכן שרוב הבניינים שם היו בני קומה אחת עד 3 קומות. במעגל הרחוק יותר – פתח תקווה, רחובות, והרצליה – ספק אם היה קם בניין שגבוה משתי קומות וגם זאת, עם מרחבי ירק סביבו. כך גם היה קורה במרכזים עירוניים אחרים, כגון ירושלים וחיפה, בהם היה הביקוש למגורים במרכז העיר גואה – חתך נוף העיר היה בצורת פעמון שהיקפו נמוך ומרכזו גבוה. 

בהעדר מגבלות, ההצדקה היחידה לבניה לגובה היא ביקוש רב יותר למגורים באותו אזור מאשר באזור מרוחק יותר. הבנייה מתייקרת ככל שבונים קומה גבוהה יותר. אם אין מגבלות גובה, יזם בגדרה לא היה בונה בניין בן 5 קומות, כאשר בכל הסביבה הבתים בני קומה אחת. הוא פשוט לא היה עומד בתחרות מול יזם שבונה שכונה דו-קומתית שמציעה דירות באיכות דומה, זולות משמעותית עם פחות דיירים בבניין. השיקול של יזם לאיזה גובה לבנות היה הופך לשיקול של תחרות כלכלית בלבד. בניגוד למצב כיום בו בונים לגובה רק בגלל ש"יש היתר". זכייה בטוחה בפיס. העובדה המזדקרת כיום שבפתח תקווה, או בגבעתיים ואפילו בבאר שבע יכול לצמוח מגדל מגורים לגובה רב, בלב אזור מגורים נמוך, מעידה על עיוות יסודי בשוק בנדל"ן שנובע ישירות מהאיסור על בניה גבוהה והתרתה ליחידי סגולה. אילו מותר היה בירושלים, לבנות ללא מגבלת גובה, היה מרכז העיר בלבד צומח לגובה – אבל לא הייתה הצדקה כלכלית לבנות את פרויקט הולילנד הצפוף והמפורסם שרחוק מהמרכז. הפעלתנות המיוחסת לאהוד אולמרט לא הייתה נדרשת... 

מגבלות בנייה לגובה שמתיימרות "לשמור" על הנוף הנשקף לא "שומרות על הנוף", אלא מקפיאות מצב קיים לטובת דיירים ותיקים. הקפאת מצב קיים מקטינה את היצע הדירות ומייקרת אותן. תקנות כפויות אלה גורמות להעשרה של בעלי נכסים קיימים על חשבון רוכשי דירות חדשים שנכנסים לשוק. פגיעה ברמת החיים של רוכשים חדשים ושל משפחות משפרי דיור בגלל האילוץ להקצות חלק גדול יותר של הכנסתם החודשית לטובת מימון פתרונות דיור (שכר דירה או משכנתא). 

מוטי היינריך 

דוגמאות לנימוקי התנגדות לבניה, נוסח ההתנגדויות המוגשות לרשויות על ידי תושבים "ותיקים" כמעט זהה (ממש "העתק-הדבק"): 

• דוגמה לעצומת התנגדות טיפוסית לבניה למגורים
• דוגמה להתנגדות טיפוסית לסלילת כביש.

עודכן לאחרונה ב שלישי, 19 דצמבר 2017 05:19
הוסף תגובה