ראשון, 10 אוקטובר 2010 15:38

מחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לעלות - מדוע?

 

החקיקה הקיימת בתחום הבניה, וגם רוב זו המתוכננת, מגבילים את ההיצע ולכן ימשיכו המחירים לעלות. הממסד והציבור שבויים בתפיסות שגויות בדבר הכורח באיסורים הקיימים על שוק הבניה, תוך התעלמות ממחיר הגבלת החופש.

למען הזהירות והכסת"ח, אציין מראש, כי אין בכתבה זו משום המלצה או הזמנה לרוץ ולהשקיע בדירות בתל אביב... וכפי שמקובל במקומותינו, אדגיש כי מין הראוי להתייעץ בטרם קניה עם "מומחים" לנדל"ן שהוסמכו כדין על ידי הממשלה בירושלים. 

הסברנו בכתבות קודמות, ונמשיך גם בעתיד לסקור היבטים שונים של הנזק הכלכלי שגורמים חוקי התכנון והבניה בישראל לכל אחד מאתנו ולכלכלת ישראל. בעצם, לא "לכל אחד מאתנו" כי אם למישהו "נגרם נזק" אז בדרך כלל יש גם מרוויחים. בצד הרווח במשוואה נמצאים אזרחים שמחזיקים בדירות כהשקעה (מעבר לדירת המגורים) וכמובן, הממסד הפוליטי אשר החוק הקיים מעניק לו את הכוח לחלק הטבות לדיור, לאשר אחוזי בניה מוגדלים ולדאוג לצרכי הדיור של תומכיו. ח"כ שלי יחימוביץ', לדוגמה, בונה את כוחה הפוליטי על יוזמות "חברתיות" ומציעה פיקוח ממשלתי על גובה שכר הדירה – דמגוגיה שנובעת מחוסר ההבנה: הגורם העיקרי לעליות המחירים הוא שיטת המשטר בה היא דוגלת – תכנון ופיקוח מרכזי של שוק הדיור והמקרקעין. 

בראש פירמידת הביקוש לדירות נמצאת תל אביב. בכל העולם יש נהירה אל מרכז העיר הגדולה. תל אביב היא העיר הגדולה בישראל ומרכז תעסוקה ותרבות. מעטים עוברים דירה מתל אביב לעפולה, אבל לעומת זאת יש תנועה ערה בכיוון ההפוך, בייחוד של צעירים. 

אילו לא הייתה רגולציה כה מכבידה ומעורבות כה אינטנסיבית של הממשלה בשוק המקרקעין, אילו קרקעות המדינה היו נמכרות למרבה במחיר, אילו לא היו מגבלות על בניה לגובה, לא מס שבח ולא היטלי השבחה, אילו לא היו איסורים חונקים על שימושים בקרקעות (הפרדה של מגורים-מסחר-משרדים-מלונאות-חקלאות-תעשיה וכו') – ועוד כמה "אילו" מסוג זה – היה הביקוש הרב למגורים בתל אביב נענה בבניה מסיבית מצד יזמים. יזמים היו בונים את כל סוגי הדירות לפי ביקוש צרכני הדיור. דירות זעירות היו נבנות לצעירים עם תקציב מוגבל, דירות ענק לעשירים, דירות בקומות הנמוכות לזוגות צעירים ודירות בשחקים לאזרחים מבוססים שרוצים לגור גבוה, מעל ומעבר להמולת העיר. כתוצאה מכך, אולי היו גרים היום בתל אביב פי שלושה או פי חמישה תושבים מאשר כיום (כ- 370,000 תושבים). 

בתנאי חופש כלכלי לא יכול להיווצר "מחסור" בקרקע לבניה כי השמים הם הגבול לגובה הבניינים. ולכן – הגדלה תמידית של ההיצע ושל מגוון סוגי הדירות, בהתאם לביקוש, לא הייתה מאפשרת למחירים לטפס. ואם בתל אביב היו גרים מיליון או מיליון וחצי תושבים – אז יתר הערים היו משופעות בבניה נמוכה וטבולים במרחבים ירוקים. אלגברה פשוטה. 

כידוע, המציאות הפוכה. כל החוקים הקיימים, וגם אלה המתוכננים, מבטיחים את המשך עליות המחירים כי ההיצע מוגבל וחסום. "הארגונים הירוקים" והאינטרסנטים הנספחים להם מצליחים להכשיל ולהגביל את הבניה לגובה. חוק התכנון והבניה וחוקים אחרים מקבעים את גובה הבניינים במרכז העיר לשלוש עד חמש קומות בהסתמכם על אידיאולוגיה עמוסת באגים ותוכניות בניין עיר רומנטיות והזויות שאושרו לפני למעלה משמונים שנים. בתי משפט פוסקים פיצויי עתק ל"נפגעים" מבניה חדשה. "הירוקים" שמונעים בניה לגובה ומתנגדים לבניית בניין אחד של 80 קומות מאלצים, במקום זאת, בניית 10 בניינים של 8 קומות – גזילה יקרה ומיותרת של שטחי קרקע שגוררת גם את התייקרות הדירות. 

המלחמה המסתמנת על אלפי האזרחים שפיצלו דירות, בסיוע הקמפיין הסטליניסטי לעידוד ההלשנות – עלולים להצליח, לשמחת רשת עיתון "הארץ" (הלוחם נגד "פיצול דירות") – ואז מובטח שמספר הדירות הקטנות בתל אביב יקטן עוד יותר ויתרום לעליית מחירים קבועה. גם "הכבדת הענישה" על מגורים בלופטים (אולמות תעשיה לשעבר) עלולה להצליח ולתרום את חלקה להקטנת ההיצע. 

התיירות בשנים האחרונות מתגברת ואישורים לבניית בתי מלון גדולים חדשים ניתנים רק ליחידי סגולה (למה בכלל צריך אישור לבניית בית מלון?). אולי זקני צפת זוכרים מתי נבנה בית מלון הגדול האחרון בתל אביב. המחסור מייקר את מחירי הלינה במלונות הותיקים – כתוצאה, בעלי דירות בעיר מגיבים לסיפוק המחסור: מאות דירות בעיר מוסבות לדירות מלונאות ומושכרות לזמן קצר בסכומי עתק (שעדיין נמוכים ממחיר שהייה במלון). במקרים רבים שכר הדירה בדירת 2 חדרים לתיירים מגיע לכ- 5,000 ₪ לשבוע! כל דירה שמוסבת לדירת תיירות גורעת ממלאי הדירות להשכרה ותורמת להקפצת שכר הדירה. המגמה רק תגדל. לא רחוק היום שהשכנים יתבקשו על ידי השלטונות (בעידוד התאחדות המלונאים) להלשין על דירות לתיירים בבניין. 

בתי המשפט פוסקים בשנים האחרונות פיצויי עתק לטובת דיירים שגרים סביב כל פרויקט בינוי חדש ומודרני. הפיצויים, כמו במקרה של פרויקט בניין אסותא – שם ייקרו הפיצויים לשכנים את מחיר הדירות ב- 7 אחוזים בממוצע. גם משך הבנייה המתארך והגדלת אי-הוודאות של היזם, כתוצאה מהגשה של מאות התנגדויות לבניה, מוסיפים ליוקר הבנייה. והמגמה רק תגבר. 

באופן מפתיע, הגורם שיתקע את המסמר הסופי בקיבוע מגמת העלייה של מחירי הדירות בתל אביב היא התוכנית לחיזוק בניינים נגד רעידות אדמה, הידועה כתמ"א 38. התוכנית מוסיפה לכאורה עד שתי קומות לכל בניין מחוזק (ובתל אביב קומה אחת בלבד, כלומר – תוספת של דירה אחת או שתיים, דירות גג יקרות). באופן אבסורדי, התוכנית מבטיחה שבעתיד הנראה לעין (עשרות רבות של שנים) אי אפשר יהיה להוסיף קומות לבניין שחוזק נגד רעידות אדמה מעבר לאותה קומה בודדת. ככל שהתוכנית "תצליח" יגדל מספר הבניינים שחוזקו וכך יוגבל גובהם לשנים ארוכות מאד. היצע הדירות בטווח הקצר אמנם יגדל במקצת, אך המחסור בטווח הבינוני והארוך רק יגדל. 

יש כמובן גורמים מלאכותיים נוספים שמגבילים את היצע הדירות בתל אביב. ראוי לציין את הצלחת המסע הרומנטי של מיעוט אליטיסטי שהצליח לכפות חוקי שימור מחמירים על כ- 1,500 בניינים במרכז תל אביב. חוקי השימור אוסרים על הריסת הבניינים ומייקרים מאד את עלויות השיפוץ. הרומנטיקנים הצליחו להשיג הכרה מאונסק"ו (ארגון החינוך המדע והתרבות של האו"מ) כ"אתר מורשת עולמית" של סגנון הבאוהאוס בארכיטקטורה ורוב שטח מרכז העיר הוכרז כ"עיר הלבנה" – משמעות ההכרזה היא איסורי בניה כדי "לשמר את המרקם האורבאני". "פעילי השימור" מוסיפים לרשימה מעת לעת בניינים חדשים, אפילו בנייני רכבת ("שיכונים"). אין פלא שבניינים שזועקים בכיעורם כמו בניין עיריית תל אביב בכיכר רבין, או בניין הסוכנות היהודית בקריה (ובעתיד כנראה... בית הועד הפועל של ההסתדרות ברחוב ארלוזורוב...) זוכים להגנה כבעלי "ערך היסטורי". לאחרונה גם החלו להילחם בהקמת בניינים מודרניים בסמוך למבנים לשימור כדי שהחדשים לא יגמדו את הרומנטיקה ה"עתיקה" בת שמונים השנים. ספק אם מגיעים לארץ עשרה תיירים בשנה כדי לשזוף עיניהם בפלאי "העיר הלבנה". ספק אם צעירי תל אביב מבינים שהשמירה הקנאית על סגנון בניה מסוים מהעבר עולה להם אלפי שקלים בשנה כתוספת לשכר הדירה. אפשר לעשות דברים נפלאים רבים אם מתעלמים מעלותם ואם אלה שמשלמים בעצם לא יודעים שהם משלמים. 

נראה שמקבלי ההחלטות מנותקים לחלוטין מהבנת תוצאות מעשיהם. קרוב לוודאי שרובם פשוט לא מבינים שהמחיר הכבד שמשלמים אזרחי ישראל מידי חודש, בשכר דירה ובמשכנתא, הוא תוצאה ישירה של האידיאולוגיה שהם מקדמים. יש מחיר כבד לאיסורים שמקטינים את היצע הדירות. 

"צמצום הביורוקרטיה" וזירוז הנוהל לאישור "סגירת מרפסת" – "הרפורמה בבניה" שנתניהו מנסה לקדם הם בהחלט תרופה, אבל למחלה הלא-נכונה. יהיה אולי קל יותר לסגור מרפסת, אבל מחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לנסוק. ייתכנו תנודות זמניות, אבל מגמת עליית המחירים לשנים ארוכות מאד – מובטחת. מקבלי ההחלטות ורוב הציבור שבויים בתפיסות שגויות בדבר הכורח באוסף המגבלות הקיים תוך התעלמות מוחלטת מהמחיר של הגבלת החופש לבנות. לא פלא איפה ש"הפתרונות" המוצעים הם בעצם סדרת הגבלות נוספות כגון פיקוח על שכר דירה והגדלת המיסוי על כלל האוכלוסייה לצורך סבסוד דירות בצורות שונות ובכללן רעיון הנפל של "דיור בר השגה". 

מוטי היינריך 

גילוי נאות: הכותב הוא בעל דירה בתל אביב...

עודכן לאחרונה ב שלישי, 19 דצמבר 2017 05:27
הוסף תגובה