כתבות בלוג

עוד טרם יבשה הדיו בכתבה הקודמת על רשות החדשנות הלאומית, התבשרנו על הקמת רשות נוספת: הרשות להתחדשות עירונית. 

פורסם ב- 2016

עומדים להרוס את מבנה הסינרמה בת"א, כמובן שיש מתנגדים הדורשים את שימורו בשם היופי שבכיעור.  

פורסם ב- 2016

בוריס שכר דירת חדר זעירה בצפון ת"א והפך כנראה למשת"פ של "עבריין בנייה". למה אסור לבנות דירות זעירות?

פורסם ב- 2016

"חוק התוצאות הבלתי צפויות" אינו הגורם היחיד לנזק שבבחישת פוליטיקאים בכלכלה, אלא הסבר נוסף לתופעה מדוע ניהול ממשלתי-ריכוזי של הכלכלה (בניגוד לחופש כלכלי) מסתיים לרוב בנזק.

פורסם ב- 2015

חוקים "מתקדמים" להגנת שוכרי דירות בשוודיה יצרו מחסור כרוני בדירות. הפיקוח הממשלתי על ההשכרה הרחיק את המשקיעים מהשוק וגרם למחסור מתמשך. הצעות חוק כאלו בישראל ידרדרו אותנו למצב דומה ולשוק שכירות שחור.

פורסם ב- 2015

אפשר להוריד את מחירי הדירות "מחר בבוקר". התכנית שלא תתקבל.

פורסם ב- 2015

הבנייה הפרטית כפופה למעשה למשטר של "קיצוב" ומשטר של "מכסות ייצור". שיטה שנכשלה בכל תחום כלכלי אחר בעולם. היזמים מנועים מלספק את דרישות הצרכן, הם בונים לרוב לפי תכתיבים של פקידי מדינה ועירייה.

פורסם ב- 2015

רשות הדיור הציבורי של ניו יורק מעסיקה 11,000 עובדים. עובד אחד לכל 16 דירות. הבניינים מוזנחים כי חסרים מיליארדים לתחזוקה, רבע מהדיירים לא משלמים אפילו את שכר הדירה המסובסד. אין ממי לגבות.

פורסם ב- 2015

אפשר חוקית להתנגד כמעט לכל בנייה חדשה בטענה שעלולה להיווצר פגיעה בשכנים. אפשר לגרור את היזם לבית משפט, לייקר מאד את הפרויקט, לעכב אותו לשנים ואפילו לזכות בפיצויים. האם זכות הוותק גוברת על זכות הקניין?

פורסם ב- 2015

הכשל בשוק הדיור הוא אידיאולוגי ולא טכני. התכניות "לבלימת הביקושים" הן ניסיונות סרק. הטיפול בצד ההיצע של הדירות הן פנטזיות לעתיד הרחוק: "קביעת יעדים". מילים שלא עולות כסף.

פורסם ב- 2015
ראשוןקודם123456הבאאחרון
עמוד 1 מתוך 6

מיתוסים

מיתוסים על קרקע לא מוצקה - ניפוץ ובנייה מחדש 

אדמות הלאום צריכות להישאר בבעלות המדינה ואין לעשות בהן מסחר ולמוכרן לאנשים פרטיים.

הסיבה העיקרית לאי-מכירת הקרקעות, היא רצונם של גורמים פוליטיים לשמור בידם את הכוח להחליט למי למכור (או להחכיר) ולמי לא. 

מקורבים לשלטון, זכו במשך עשרות שנים לקרקע ב"מחירים מיוחדים" או חינם, אף במרכזי ערים. מחקר פנימי שערך הכלכלן ניסים ברוך עבור ועדת הייעול הבין-משרדית (אפריל 1974), מגלה: 

"... מינהל המקרקעין נתון ללחצים של משרד השיכון ושל רשויות מקומות. תובעים מהמינהל להתחשב בשיקולים ציבוריים כביכול ולהוזיל באופן ניכר את מחיר הקרקע. בפועל הוא הופך... לספק גדול של תקציבים וסובסידיות דרך מתן קרקעות וניצול קרקעות..." 

בביקורת שערך מבקר המדינה ב- 1974 נתגלו 60 עסקאות מכירה של קרקע המדינה ליזמים פרטיים על-ידי מינהל מקרקעי ישראל במחירים הנמוכים משוויים הריאלי. 

המבקר נובח והשיירה עוברת; ובשנת 2002 מסכם יצחק טישלר (גלובס 9.7.02) את דו"ח מבקר המדינה שפורסם בסמוך: "...מבקרי המדינה הם אנשים אינטליגנטים, הגונים ומנוסים, ואף על פי כן, מאחר שהוטל עליהם לבדוק את עיוותי השיטה, איש מהם לא תפס שהעיוות הוא הוא השיטה. וכשמדובר במקרקעין, השיטה פשוטה אף יותר מאשר בתחומים אחרים: מסירת קרקעות הציבור לכל מיני מונופולים או לחברות פרטיות או להתיישבות הכפרית או לבוני ערים... בסיס נהדר לחלק מיליארדים בלי שמישהו ירגיש בדבר, כי הרי לא מדובר בתקציב..."

מכירת אדמות מדינה לכל דיכפין תגרום לספקולציה בקרקעות.

"ספקולציה" על פי מילון אבן שושן היא "מיקח וממכר של נכסים שמחיריהם אינם יציבים בשוק, מתוך רדיפה אחרי רווחים קלים ומהירים... וכן "הערמה על דרכים חוקיות והוגנות במסחר לשם צבירת רווחים". 

הגדרת המילון מתארת דווקא את המצב הקיים מזה עשרות שנים. גן עדן לספקולציות. כאשר גורל הקרקע, הבעלות, והשימוש בה, נקבעים על ידי וועדות פוליטיות, נוצרות אינספור הזדמנויות לרווחים ספקולטיביים: רכישה במחיר הנמוך ממחירי השוק במסגרת "הסדרים" למיניהם, הקצאות ללא מכרז, תהליכי "הפשרה" מחקלאות לבניה, אישורי תוספת בניה, אישורי שימוש חורג, העלמת עין מעברות בנייה של מקורבים או סתם שימוש במידע פנימי. חלקה השני של הגדרת המילון... "דרכי עורמה"... ודאי שתואם את מצב הנוכחי. 

דווקא ביטול מעורבות הממסד בבניה ובשוק המקרקעין תבטל את כוחו להעשיר את מקורביו. הפרטת קרקעות, הגדלת ההיצע הנסחר במכירות פומביות ותוך שקיפות מלאה, תסיים את עידן הספקולציות ותתחיל את עידן המסחר ההוגן בקרקעות, כפי שכיום מתנהל מסחר חופשי בדירות מגורים. 

גורמים עויינים למדינה ירכשו קרקעות בהיקף אדיר באמצעות כספי הנפט וישתקו את המדינה.

זהו למעשה נימוק-העל להחזקת הקרקעות בידי מנהל מקרקעי ישראל – שלא יפלו לידי ערבים. 

משך עשרות שנים יכלו מדינות-ערב מפיקות הנפט, או "שייכים עשירים מערב הסעודית", אילו רצו בכך, לרכוש עשרות אלפי דירות ולהשאירן ריקות, או לרכוש חלק ניכר מהאדמות הפרטיות במישור-החוף ו"להקפיץ" את מחירי הקרקע והדירות פי-עשרה. 

הם אינם עושים זאת מסיבה פשוטה: אילו היו קונים בהיקף קטן לא היה לכך השפעה. אילו היו קונים קרקעות ובתים בהיקף נרחב, לא ניתן היה להסתיר זאת. במקרה זה אורבת סכנה להשקעתם. "לא משתלם" להסתכן בכך ויש בעולם השקעות חלופיות... מאשר להשקיע ביהודים בישראל... 

מיתוס זה מייחס טיפשות מופלגת לעשירי מדינות הנפט... הם יעבירו מיליארדי דולרים לכיסי היהודים תמורת קרקעות שאינם יכולים לקחת איתם... או לעשות איתן דבר... 

קרקעות צריכות להיות בבעלות המדינה כדי למנוע השתלטות ערבית-מקומית עליהן.

אילו היו הקרקעות בנגב, בגליל, ביהודה ושומרון, בבעלות פרטית, לא היה איש (יהודי או ערבי) מעז להשתלט עליהן. ערבים ובדווים בונים משך עשרות שנים אלפי מבנים לא-חוקיים על אדמות מדינה כמעט ללא הפרעה, ובכל אזורי הארץ. לעומתם, יהודים משתלטים בכוח על אדמות עירוניות-ממשלתיות יקרות ומסרבים לפנותן. מחזק את הדברים מר פרץ אוניקובסקי, סגן ראש עיריית תל-אביב (1979): 

"הבאים 'מן הכפר' להתגורר בכרך גודשים את שכונות-העוני, או רוכשים צריף ומציבים אותו אי-שם בלילה על אדמה עירונית ו/או ממשלתית, כעבור חמש שנים כבר זכאית אותה משפחה לטיפול "חלמיש" (חברת-השיכון העירונית), משמע: הלוואות ביד נדיבה... מענקים ותמיכה סוציאלית..." 

אילו היו הקרקעות פרטיות ומסחר חופשי היה אפשרי, לא היה צורך בהפקעת קרקע מערבים בגליל או ביהודה ושומרון, ערבים היו מוכרים קרקעות מרצון ותמורת מחיר מלא ליזמים יהודים: תנועה כזו החלה אחרי מלחמת ששת-הימים ביהודה ושומרון, אך נבלמה בהתערבות ממשלתית. 

בעידן החדש יוכלו אזרחי ישראל, יהודים וערבים לרכוש קרקעות ולסחור בקרקעות באופן חופשי. גם כיום איש לא מונע מערבי שגר בנצרת או באום אל פחם לקנות מגרש או דירה ברמת אביב. 

הגיע הזמן להשתחרר מאי הבנה בסיסית – בעלי הקרקע שרשומים ב"טאבו" אינם הריבון המדיני על הקרקע. הריבון היא מדינת ישראל! 

מתן אפשרות לכל דיכפין לעסוק בבנייה תפגע באיכות הבנייה. לכן דרוש פיקוח עירוני וממשלתי.

החופש לבנות ולמכור יעלה את איכות הבנייה. תיווצר תחרות על טיב ומחיר. החוק יחייב עמידה בתקנים. חברות-ביטוח יבטחו קבלנים ויזמים כנגד נזקים כתוצאה מבנייה גרועה, ימליצו על קבלנים ואף יקבעו להם רייטינג. כל זה מתוך אינטרס עסקי של חברות הביטוח – לא להפסיד כסף. 

גם כיום מתבצע ה"פיקוח ציבורי" על תהליך הבניה בעיקר באמצעות חברות פרטיות. הרשויות סומכות על חתימתם של ארכיטקטים, מהנדסים ומכוני בדיקה פרטיים. מי שיש לו "קשרים" עם הפקידים הנכונים בוועדות-הבנייה ה"פיקוח ציבורי" עליו מתרופף... המערכת הקיימת מאריכה את תהליך הבנייה, מייקרת את הבנייה ומטילה על האזרח מיסים כדי לממן את המנגנון העוסק בכך. 

פקידים נמצאים בלחץ מתמיד לקבלת טובות הנאה ושוחד. לא מקרה הוא ש"תיק מהנדס העיר" הינו "תיק" מבוקש ביותר בכל מועצת עיר... נתנו לכך ביטוי שופטי בית-הדין הגבוה לצדק בדחיית עתירה של חברת-בנייה מלוד (דצמבר 1976): 

"ברובם המכריע של מרחבי התכנון המקומיים... משמשת מועצת הרשות המקומית כוועדת בניין ערים. חברי המועצה הם עסקנים מקומיים שלא תמיד שיקוליהם הם שיקולי תכנון נאותים. במצב הטוב ביותר, הם נסחפים בלהט הרצון לקדם את הפיתוח המואץ של המקום ומוכנים לאשר כל הקלה וחריגה בניגוד לדעת מומחי תכנון ואיכות החיים והסביבה. לעיתים הם אינם מסוגלים לעמוד נגד לחצים ציבוריים ופרטיים מצדדים שונים ומאשרים דברים בניגוד לחוק. ובמצב הגרוע ביותר – זהו מקור לפרוטקציות, לנוהגים פסולים ואף פתח לשחיתות". (השופטים: צ. ברנזון, מ. שגב, ב. שרשבסקי). 

ללא עזרתה של המדינה לא יפונו אזורי-מצוקה ושכונות עוני.

שכונות-העוני נמצאות כולן במרכזי הערים הגדולות. עם ביטול חוקי הבנייה המגבילים, הפרטת הדיור הציבורי והאפשרות שתהיה בידי התושבים לבנות, לקנות ולמכור בתים (ללא צורך באישורים ממינהל מקרקעי ישראל ומהעירייה), יעלה ערך הקרקע בשכונות-העוני פי כמה (הואיל והבתים נמוכים, על קרקע יקרה). עד-מהרה יתחילו קבלנים וחברות-בנייה "לכרסם" בשכונות על-ידי קניית בתים מדייריהם תוך מסחר חופשי ומתן פיצוי מוסכם. בעיית שכונות-העוני קיימת בהיקפה הנוכחי בשל התערבות ממשלתית בתהליך ומפני שהקרקעות הן "רכוש המדינה" לרוב, ועקב ניסיונות של פקידים ממשלתיים "לפתור" את הבעיה. 

כאשר משרד ממשלתי מנסה לפנות תושבים ולהרוס בתים, הוא נתקל בהתנגדות בכוח משום שהדייר מקווה להשיג על-ידי לחץ הטבות ותשלומים נוספים עבור הפינוי. ידוע שקבלת פיצויים מגוף ציבורי, בו הכסף אינו משולם מכיס פרטי, קלה יחסית. התנגשויות אלימות במצב זה הן בלתי-נמנעות ו"תהליך השיקום" נמשך לעד. בתכניות הפינוי-בינוי משתמש מינהל מקרקעי ישראל בקבלנים וביזמים פרטיים כדי לבצע את הפינוי. הקבלן משלם פיצויים ביד נדיבה, יחסית, כי הוא מקבל החזר מהמדינה. אם גובה ההחזר מהמדינה שנוי במחלוקת, תמיד אפשר לנהל משפטים ולהגיע לפשרה... 

בשנים האחרונות הוכרזו עשרות מתחמים עירוניים כאזורי "פינוי בינוי", אלה שזכו ל"הכרה" מקבלים מימון ממשלתי ועירוני לתכנון מחדש של המתחם. בשלב השני צריכים התושבים להגיע להסכמה עם יזמים על ביצוע הבנייה. למרות שהמתחמים ממוקמים באזורי ביקוש גבוהים במרכזי ערים... העסק מתקדם באיטיות רבה וההצלחה מועטה. ייתכן שמגבלות התב"ע החדשה לאזור המפונה מקטינות את הכדאיות ליזמים. 

אם קרקעות יופרטו - ישתלטו עליהן יזמים וקבלנים... כרישי הנדל"ן 

ומוסיף על כך דובר הקשת המזרחית: "...וכאשר המדינה תזדקק לקרקע למטרות לאומיות, כגון שטחים נוספים לעיירות הפיתוח, יסתבר שהקרקעות מוחזקות ע"י בעלי הון"… (גלובס 4.4.02) 

אנשי עסקים משקיעים בקרקעות כדי להשביחן ולמכור את הדירות לצרכנים. עסקי הנדל"ן אינם שונים מכל עסק אחר... אפשר להרויח או להפסיד. אין תחליף ליזם הפרטי, את כשרונה של הפקידות הממשלתית בתחום הבניה כבר סקרנו... העדויות משתרעות מדימונה עד יד-אליהו בתל אביב ופרדס-כץ בבני ברק... 

בעידן החדש לא יהיה מחסור בקרקעות וכל משפחה תוכל לרכוש קרקע בקלות, אם תרצה להקים את ביתה בכוחות עצמה. "מטרות לאומיות" יוכתבו ע"י רצונם של אזרחים חופשיים. לעיירות הפיתוח יהיו עתודות קרקע כמעט "אינסופיות" – הואיל והחלוקה השרירותית ליעודי שימוש תבוטל; לא תהיה הגבלת בניה על "קרקע חקלאית". במצב זה, "כרישי הנדל"ן", הם שיפתחו את עיירות הפיתוח... 

"כריש נדל"ן" אינו בולע את הקרקע... יכולתו של יזם להפיק רווח טמונה בכישרונו לבנות דירות, בתים ומשרדים שאזרחים זקוקים להם ומוכנים לשלם עבורם. כדי להפיק רווח היזם צריך להשביע את רצונם של אלפי צרכנים. רק קרקעות שמוחזקות ע"י "הכריש הממשלתי" נבלעות ואינן מנוצלות כיאות בהתאם לצורכי האזרחים. רק פקידי ממשלה יכולים להרשות לעצמם להתעלם מצורכי הציבור ולא להיענש על ידי השוק – משכורתם על חשבוננו מובטחת. 

מינהל מקרקעי ישראל מנהל את אדמות המדינה

במשמעות האמיתית של "אדמות המדינה" כבר עסקנו כאן. אך צריך להזים גם טענה זו... המינהל, כמו כל גוף ממשלתי יושב, על ברזי כוח פוליטי אדיר... ניהול אינו מכישוריו הבולטים ויעידו על כך "המקורבים" (גלובס 4.4.02): 

עו"ד שרגא בירן שעוסק בנדל"ן

"הכל מקרה, המצב כיום הוא בלתי אפשרי. הקרקע לכאורה מולאמת, אך בהלאמה זו יש פרצות שמאפשרות לקבוצות כוח לקבל שליטה על הקרקע. מינהל מקרקעי ישראל, האחראי על שיווק הקרקע, הוא גוף מסורבל, ואין זה סוד שבמצבים של כאוס כללי יש מי שמרוויח…" 

גדעון ויתקון, מנהל מינהל מקרקעי ישראל בשנים 1989-1993

"…כבר כיום מתרחשת בארץ הפרטה זוחלת, שבמהלכה משתלטים מספר גורמים על קרקעות המדינה... בדואים, אנשים פרטיים, חברות ממשלתיות... בזק, מקורות... שמנסות לעשות בקרקע שניתנה להם למטרה מסויימת, כבתוך שלהן... שיטת הנחלה החקלאית פשטה את הרגל... מתנהל שוק אפור של ניוד זכויות... המינהל חושב שתפקידו לא רק לשווק קרקעות אלא גם לתכנן אותן... אין למינהל כלכלנים, הוא אינו עוסק בניתוחים כלכליים, הוא אינו מנתח מכרזים שנכשלו... הפרקליטות ביקשה מהמינהל פרטים על היקף הקרקע החקלאית – המינהל לא יכול היה לספק תשובה... העובדים הודיעו שרוב החומר הנמצא במחשב אינו מדוייק... רמת ניהול של חנות מכולת שכונתית... 

המינהל מבצע עבודות פיתוח במאות מליוני שקלים כשאין לו מהנדס אחד... מי שתפקידו לשווק קרקע צריך לעשות את המוטל עליו ולא לעסוק בתכניות שרובן לא יוצאות לפועל". 

אריאל שרון: "...המומחיות הגדולה ביותר של המינהל היא לתקוע מקלות בגלגלים..." 

עו"ד אבי דרכסלר, מנהל לשעבר של המינהל

"...לכל מי שמטפל בנושא הקרקעות בארץ אין אופק חשיבה וכל שאלה הופכת מיד להתגוששות בין סקטורים... המינהל הוא כיום הטאבו של מדינת ישראל ועוד טאבו לא יעיל, שבו הרישום הפשוט ביותר אורך מספר חודשים... יש בארץ עורכי-דין רבים שרק מרוויחים מזה שהמינהל נותן שירות גרוע..." 

פרופ' רונן שפירא, דיקן הפקולטה למשפטים באוניברסיטת בר-אילן

93% משטחי המדינה נתונים בבעלות ציבורית, והם מנוהלים בחוסר יעילות משווע כבימים ימימה... במדינות סקנדינביה פחות מעשירית מהשטח נתון בבעלות ציבורית... אפילו במדינות מזרח אירופה אין שיעור אחזקות המדינה בקרקע דומה לשיעור הישראלי... החשיבה ארוכת הטווח נעשית ברמה עלובה כל כך... רטוריקה של צדק חלוקתי [מחפה] על קבלת טובות הנאה..." 

קיים מחסור בקרקע זמינה לבנייה למגורים

כך טוען אגון לביא, ראש מינהל התכנון במשרד השיכון (זיו מאור, הארץ 22.2.98). "קרקע זמינה" היא קרקע שעברה את כל ועדות התכנון: המקומיות, המחוזיות , הארציות, את משרד השיכון וגם גופים אחרים, וניתן להוציאה סוף סוף למכרזי בנייה. 

המחסור האמיתי אינו בקרקעות, אלא נובע במישרין מהמונופול שיש למשרדי הממשלה על תכנון קרקעות. "המחסור" נובע מאותה סיבה שברוסיה הקומוניסטית היה תמיד "מחסור" בתוצרת חקלאית – גם שם עסקה המדינה בתכנון, גידול, ומכירה של תפוחי אדמה. 

לדברי אגון לביא, נאלץ משרד השיכון להעסיק חברות פרטיות "לקידום תוכניות בנייה" במבוך הממשלתי: "... יש להם קשרים טובים וכוח אדם ... גם אני רציתי להעסיק אנשים שלנו, שישמשו כ'מאכערים' בוועדות וייצרו עבורנו את הקשרים..." לא יאומן! משרד השיכון זקוק ל"קשרים" כדי לקדם תוכניות... אולי כדאי למשרד השיכון גם לחפש פרוטקציה ולשלם שוחד לפקידים?... 

המחסור בתפוחי אדמה בברית המועצות נגמר עם נפילת הקומוניזם. המחסור בקרקעות "זמינות" בישראל יסתיים עם הפרטת הקרקעות המוחזקות בידי פקידי הממשלה והעברת התכנון מהממשלה אל היזמים והצרכנים. 

הכנסת החליטה לעודד מכירת נעליים חומות במידה 41...

לאחר תקופה ארוכה של עידוד מכירת נעליים אדומות במידות קטנות, החליטה אמש הכנסת סוף סוף, לעודד מכירת נעליים חומות במידה 41... נשמע הזוי? להלן ידיעה שמביא עופר פטרסבורג (ידיעות אחרונות 27.03.03): 

"...גובשה מדיניות חדשה לעידוד בניית דירות קטנות בעיר [יפו]... עיקר הדירות הנבנות ביפו כיום הן דירות 3-4 חדרים... המדיניות החדשה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מדברת על דירות קטנות, סטודיו ושני חדרים... עד כה הרשויות המקומיות עודדו בניית דירות גדולות על חשבון הדירות הקטנות..." 

איך "עודדו" בעבר וועדות התכנון בניית דירות גדולות? הן פשוט "עשו את המוות" ליזמים שחשו את הביקושים בשוק וניסו לבנות דירות קטנות... הפקידים החליטו שצריך דירות גדולות. שנים אחרי שהקבלנים זיהו את המגמה בשוק התעוררו הפקידים "המתכננים". 

בעידן החדש העירייה לא תתערב ולא תחליט על גודל דירות. הביקושים של צרכני הדיור יקבעו מה הקבלנים יבנו. 

הממשלה צריכה לסייע לרוכשי דירות באמצעות מענקים

בשנים 2002-2003 הגה משרד השיכון תכנית לסיוע לנזקקי דיור. הסיוע ניתן בעיקר באמצעות "מענקי מקום" מוגדלים. ההוצאה התקציבית עלתה מעל לחצי מיליארד ₪. 

בדיקה שנערכה על ידי בנק ישראל העלתה: "...מענקי המקום המוגדלים לא הטיבו את מצבם של רוכשי הדירות... הגדלת מענקי המקום... גורמת לעלייה במחירי הדירות בשיעורים ניכרים, בגובה המשתווה לסך תוספת הסיוע, כך שלמעשה תוספת הסיוע מגיעה ברובה לקבלנים, ואינה משפרת את מצבם של רוכשי הדירות... מדובר בתוספת של 8,000 – 37,000 ₪ לדירה מעל למחירי הדירות לפני תוכנית הסיוע..." (זאב קליין, גלובס 10.7.03).

 

הכשל

קרקעות ובנייה - סיבוך, פוליטיקה, יוקר ושחיתות

ענף הנדל"ן נחשב בעבר לקטר המובילוהמניע את גלגלי המשק הישראלי. הקרקעות, הבנייה וההתיישבות נמנים עם הסוגיות המורכבות, הבעייתיות ועתירות השחיתות. אך אין למהר ולהסיק שהבעיה נובעת מ"העדר חקיקה מתאימה", חוסר במנגנונים לפיקוח ולאכיפה, פחות מידי רגולציה או "חוסר תכנון".

נהפוך הוא, תחום הבנייה והקרקע תופס חלק נכבד מספר החוקים והנו מעסיק כבד של בתי-משפט ועורכי-דין. קיימים אין-ספור חוקים ותקנות "המסדירים" כמעט כל נושא. עשרות אלפי פקידים, מאות גופים – ממונים על תכנון, פיקוח, אישור ובקרה; להלן חלקם: משרד הבינוי והשיכון, משרד התשתיות, משרד החקלאות, המשרד לאיכות הסביבה, מינהל מקרקעי ישראל, הקרן הקיימת לישראל, חברות בניה ממשלתיות, ועדות בניין ערים, ועדות שימור, ועדות מחוזיות, ועדות ארציות שונות (ועדה לשמירה על קרקע חקלאית, ועדת התיישבות) משרדי תכנון, פיקוח, סיירת ירוקה, ארגונים פרטיים כגון "הירוקים" ועוד.

ביורוקרטיית הקרקעות והבנייה ניזונה ממערכת מיסוי ענפה ללא אח ורע בתחומים אחרים. לדוגמה: מס הכנסה, מע"מ, מס שבח, מס רכישה, מס מכירה, מס רכוש, היטל השבחה, אגרות בניה, היטלי פיתוח ותשתיות-על, ארנונה, דמי הסכמה, דמי היתר, דמי שינוי ייעוד, דמי חכירה והיוון, אגרות רישום ואגרות טאבו, וכפי הנראה עוד.

כישלון "היעדים הלאומיים"

עם כל כך הרבה חוקים וגופים מטפלים... ענף הנדל"ן היה צריך להיות התחום המסודר ביותר במדינת ישראל. המציאות כמובן הפוכה. יתר על כן, "יעדים לאומיים" שהיוו הצדקה אידיאולוגית לתמנון הביורוקרטי, לא הושגו ונחלו כישלון צורב – הנה חלקם:

 פיזור אוכלוסין – כישלון. יעד מוצהר של כל ממשלות ישראל. חשיבותו העליונה נבעה מהסיכון הביטחוני שבריכוז אוכלוסייה בשטח זעיר במדינה קטנה, והחשש מאובדן שטחים שלא יהיו מיושבים ביהודים בנגב ובגליל. פספוס, למרות משאבים אדירים שהוקדשו ולמרות מסע הסברה מוצלח שהביא להכרה חוצת-מפלגות בחשיבותו. מאז סוף שנות ה- 50 כמעט ואין שינוי בחלוקת האוכלוסייה בין אזורי המרכז לבין האזורים "הרחוקים". גם בדו"ח מבקר המדינה על "משבר הדיור" חוזרת המנטרה של כישלון מדיניות "פיזור האוכלוסיה".

• עיירות פיתוח – פיגור. עיירות שמזמן כבר צריכות היו להיחלץ מ"הפיתוח" נותרו הרבה מאחור, למרות תקציבי עתק והטבות שהוזרמו אליהן משך עשרות שנים. עולים חדשים, רובם מצפון אפריקה, הובאו ישר מהאוניה אל שממה. הממסד הממשלתי החליט היכן יגורו, מה יהיה אופי המגורים (דירות שיכון צפופות), וגם מה יהיה מקור פרנסתן – לרוב במפעלים כושלים ומסובסדים. כבר מראשיתן הפכו העיירות למסננת דמוגרפית  – מי שהצליח "להסתדר" – ברח. אשכנזים, להם היה עורף של קרובים ומכרים שנקלטו בעליות קודמות במרכז הארץ, הצליחו להיחלץ מהר יותר מעיירות פיתוח. בנוסף, הפכו עיירות הפיתוח ל"מסננת כישלונות עסקיים". במסגרת החוק לעידוד השקעות הון הגיעו לעיירות עשרות מפעלי תעשייה שעיקר ההצדקה לקיומם התבססה על קשריו הטובים של "המשקיע" עם הממסד הפוליטי. ה"מפעלים" נמוגו, נותרו רק חשבונות בנק בשווייץ...

• הגנה על החקלאות – כישלון. למרות הצלחות איכותיות, החקלאות נמצאת כנראה בפשיטת רגל כמעט קבועה ומתקיימת בזכות מיסוי המוטל על הצרכנים (סובסידיות, אשראי נדיב, ייקור המוצרים ע"י חסימת יבוא, הענקת תשתיות קרקע ומים כמעט חינם ועוד). היקף התמיכה והסבסוד הישיר והעקיף קשה למדידה. קשה במיוחד להעריך את היקף הסבסוד העקיף (הגבלות ואיסורי יבוא של תוצרת חקלאית) – כסף מכיסו של הצרכן ישירות אל החקלאי.

• שמירה על קרקעות המדינה – כישלון. קרקעות נתפסות ע"י פולשים יהודים  וערבים. קיבוצים שמקבלים "פיצוי" על החזרת קרקע שאינה בבעלותם למדינה, פולשים יהודים פרטיים שבונים על קרקע לא להם ודורשים פיצוי על פינוי, פולשים ערבים ובדואים המשתלטים על קרקעות – בעיקר לאורך כבישים ראשיים בדרום.

• תשתיות לאומיות – צפיפות הרכב על הכבישים היא הגבוהה במערב, למרות שמספר המכוניות יחסית לאוכלוסייה הוא מהנמוכים במערב!

 

כישלון "היעדים" המקומיים:

• תב"ע (תכניות בניין עיר) – יש להן תכונה "מוזרה" – הן תמיד מתיישנות ורחוקות מצורכי המציאות בהווה. בתל-אביב לדוגמה, התוכנית העירונית המאושרת היא משנות ה- 20 של המאה הקודמת... אלפים מצטרפים לרשימת עברייני הבניה מידי שנה.

• ועדות בניין עיר – שתפקידן המוצהר הוא בעיקר פיקוח על איכות הבניה והתכנון האזורי-מקומי – הפכו למעשה לוועדות שתפקידן העיקרי לאשר חריגות (מתכניות בניין עיר מיושנות...).

• יוקר ומחסור – כישלון ה"תכנון המרכזי" באספקת צרכי שוק הדיור. הביקוש לדיור במרכזים העירוניים אינו פוגש בהיצע מתאים של דירות הואיל ותוספת בניה נבלמת על ידי הרגולציה הכבדה והחקיקה הקפואה. התוצאה: יוקר מרקיע של דירות למכירה ולהשכרה.

• מחלקות מהנדס העיר – מקור פרנסה למאכערים העוזרים לאזרח וליזם בנפתולי הביורוקרטיה להשיג אישור, או לבטל רוע גזרה, פתח לחלוקת טובות הנאה ואישורים למקורבים.

• חזות העיר – ממטרות היסוד של החקיקה והביורוקרטיה המקומית. כישלון חרוץ. תל-אביב לדוגמה, היא אחת מהערים המתוכננות ו"המפוקחות" בעולם (למעט אולי ערים שהוקמו על ידי המשטר הקומוניסטי ברוסיה). המעיין בתיקים ישנים, משנות השלושים בגנזך מהנדס העירייה – יכול להיווכח שכבר אז נרשמו דוחות על חריגה מתכנון ועברות בנייה... הפקידים תכננו את העיר לפרטיה והתכוונו כבר מראשיתה לבנות עיר מודרנית (לא מושבה שתתפתח לעיר). התוצאה נראית לעין – תל-אביב היא, לכל הדעות, אחת מהערים המכוערות במערב... כך גם שכנותיה – וכולן ערים חדשות יחסית. הרחובות "המתוכננים" הוותיקים במדינה הם, כפי הנראה, רחוב אבן-גבירול ורחוב ארלוזורוב בתל-אביב. הם גם מהמכוערים ביותר וגם הפחות מבוקשים בעיר... סמל התכנון המרכזי.

• שחיתות – השילוב של ביקוש גבוה והכוח המצוי בידי הפקידים לשלוט בהיצע האישורים המצומצם הוא מרשם בטוח לשחיתות.

מה מקור הכישלון? ודאי שלא העדר חוקים או העדר גופים שלטונים מתכננים ומפקחים, או מחסור בעובדים וגם לא "העדר אכיפה" (ברוב המקומות הביצוע נעשה בהתאם לתכנון ולאישור)... אם כך מה הבעיה?

איך הכול התחיל ...

קרא תקציר על לידת שוק המקרקעין בישראל, ההשתלטות הפוליטית על הקרקעות, קץ הבנייה להשכרה ששגשגה בעבר, כיצד חנק הממסד הפוליטי את ההתיישבות (לא מעבר לקו הירוק...), ואיך גורשו הבנים מהמושבים.

מנהל מקרקעי ישראל - אדמה חרוכה

הסיבה העיקרית לאחזקת הקרקעות בידי הממסד הפוליטי (קרקעות "הלאום") היא הכוח הפוליטי הטמון בחלוקתן

יצחק טישלר כותב (בגלובס 9.7.02) בעקבות דו"ח מבקר המדינה:

"...מבקרי המדינה הם אנשים אינטליגנטים, הגונים ומנוסים, ואף על פי כן, מאחר שהוטל עליהם לבדוק את עיוותי השיטה, איש מהם לא תפס שהעיוות הוא הוא השיטה. וכשמדובר במקרקעין, השיטה פשוטה אף יותר מאשר בתחומים אחרים: מסירת קרקעות הציבור לכל מיני מונופולים או לחברות פרטיות או להתיישבות הכפרית או לבוני ערים שבהן הממשלה היא שמקימה את הנמל, את תחנות הכוח, את התעשייה, את השיכונים ואת מוסדות החינוך – היא בסיס נהדר לחלק מיליארדים בלי שמישהו ירגיש בדבר, כי הרי לא מדובר בתקציב!

הקרקעות חולקו בין השאר לחברות מונופוליסטיות בזבזניות, כדי שיהיה להן בסיס לבזבוז. התעשייה הפרטית קיבלה קרקעות כתוספת לסובסידיות המתוקצבות. ואכן, השיאים היו כשהתעשיות הנדונות פסקו לייצר. כך היה בקרקעות שניתנו בשעתו לתעשיית המכוניות, ושיא השיאים היה, כשחברת רוגוזין שהפכה לבועה ריקה, מכרה ביוקר רב את קרקעותיה המיותרות לחברת החשמל – עתירת הקרקעות המיותרות."

[המדינה מחזיקה בקרקעות באמצעות מינהל מקרקעי ישראל. בראש המנהל עומד דירקטוריון – מועצת מקרקעי ישראל].

"...למרות החשיבות הרבה של החלטות המועצה והשפעתן על תקציב המדינה, על הקרקע, על חלוקת המשאבים ועל חיי כולנו, היא מורכבת מאנשים שרובם אינם מבינים דבר בקרקע, בתכנון או במיסוי. לכן הדיונים המתקיימים בה הם ברמה נמוכה, על גבול החפיפניקיות, כאשר בפועל המועצה משמשת כחותמת גומי של הנהלת המנהל והשר העומד בראשה..." (מנהל מנהל לשעבר, דליה טל, גלובס 28.8.03). ובהמשך הכתבה מרואיינים בכירים בהווה ולשעבר במנהל:

"...המועצה מאפשרת מתן הנחות בקרקע  לגופים שונים... הכוח הרב ביותר במועצת-המנהלים מצוי בידי מי שקובע את סדר היום... אלונה מור, העוזרת של מנהל המנהל... פונים אליה ומבקשים להעלות נושאים לדיון. רוב ההצעות אקראיות לחלוטין, אין מאחוריהן שום הגיון, והן באות לשרת מניעים שונים ומשונים... מדובר ברשימה ארוכה... שלא מאפשרת דיון ענייני. בדרך כלל הן גם מנוסחות בצורה מסובכת, ורוב החברים לא מבינים מה כתוב בהן...

...חלק גדול מחברי המועצה אינם מבינים מימינם ומשמאלם, רובם מגיעים לישיבות לא מוכנים, וגם אם קראו את החומר, הם אינם מבינים בו דבר... חלק מהצעות ההחלטה מוגשות בניסוח משפטי המובן רק למשפטנים. רוב החברים לא מבינים את הקודים הנסתרים... אף אחד לא שואל את עצמו כמה עולה ההחלטה לתקציב המדינה...

...רוב ההצעות המוגשות למועצה הן פרי לחץ של גופים אינטרסנטים, ושל מנהלי מחוזות במנהל הלהוטים לאשר אותן... לאף אחד אין אומץ להחליט החלטות משמעותיות ועקרוניות. המועצה עובדת מחריג לחריג, ובסופו של דבר החריג הופך למדיניות... אבי דרכסלר, ראש המינהל הקודם, טוען שחברי המועצה מעולם לא ניסו להבין את מה שהונח לפניהם... מעולם עוד לא קרה שחברי המועצה ביקשו לקיים דיון אסטרטגי באיזשהו תחום...

מנהל אחר לשעבר, דוב ויתקון, אומר: "...דוח וועדת רונן  שקבע הפרטה של הקרקע העירונית... הובא לדיון בצורה מקוטעת... דוח ועדת מילגרום לא הובא בפני המועצה... היוון לחקלאים בחלקת המגורים... לא נערך דיון... ללא שום מחשבה מעמיקה... חברי המועצה לא מבינים בקרקע, מי שמבין אסור לו להשתתף בשל בעיית ניגוד עניינים... לפעמים מגיעים למועצה אנשים שיש להם יכולת מקצועית, אך זה דבר נדיר... במועצה אין אף עורך דין שבאמת מבין בקרקע, אין מי שמבין בטאבו, ברישום מקרקעין ובמיסוי..."

"...בדומה לדילים שנחתמים בין מפלגות, גם ההצבעות במועצת המנהל לא חפות מהסכמים מסוג זה... על נציגי הממשלה אומר מנהל בכיר לשעבר, כי לא הייתי נותן להם ציון גבוה במיוחד... הם מגלים עניין קלוש בנושאים... צריך לשכנע את נציג האוצר לתמוך בהצעה. אם הנציג מסכים, ההחלטה תאושר... על נציגי הציבור אין טעם להרחיב את הדיבור. הם ממילא בדרך כלל לא מבינים שום דבר בקרקע, ולכן נוטים לעשות מה שאומרים להם..."

"...המועצה מעולם לא התעניינה בביורוקרטיה הנוראית של המנהל... מדוע תהליך של העברת זכויות צריך לקחת שנה, ומדוע יש עדיין מאכערים... המועצה פשוט העדיפה להתעסק בהחלטות 'גדולות וחשובות', כמו מתן פטור ממכרז לעזריאלי..."  

אבי דרכסלר, ראש המנהל לשעבר:

"...מועצת מקרקעי ישראל היא גוף חוץ תקציבי, שבעזרתו ניתן לתת הטבות במאות מיליונים, שאינן מופיעות בספר. אם רוצים להשתיק את עיירות הפיתוח, נותנים להן קרקע במחיר אפס. אם רוצים להיטיב עם גוף מסוים, מעניקים לו קרקע בפטור ממכרז. המועצה היא מקום מצוין כדי לצ'פר מקורבים"

עיירות פיתוח - כישלון התכנון המרכזי הכפוי

גם בהקמת התיישבות עירונית נכשלה המעורבות הממשלתית. המושבות הראשונות שקמו ביוזמה פרטית והערים שהוקמו ע"י גרעיני יזמים בתקציבים דלים לא היו מעולם "עיירות פיתוח" לא בראשיתן ולא בהמשכן. ראשון-לציון הפכה לעיר כ- 60 שנה לאחר התבססותה כמושבה. רק העיירות שהוקמו ע"י פקידי ממשלת ישראל, בתקציבי עתק נשארו ברובן "פיתוח" כבר למעלה מ- 50 שנה! עיירות אלה הוקמו בסוף שנות החמישים ע"י פקידי ממשלה שהחליטו שהם יודעים טוב מהאזרח הפרטי מה טוב עבורו. הם החליטו היכן תקום העיירה, תכננו את מראה העיירה, קבעו כמה בתים יהיו ובכמה חנויות יש צורך. הפקיד החליט כמה חדרים נחוצים בדירה וגם מי יגור והיכן. כך הועברו עשרות אלפי עולים, בעיקר מצפון אפריקה, אל העיירות מבלי שאיש שאל אותם או הציג להם אפשרות אחרת. שוב פעל הדגם הרוסי-בולשביקי ושוב – נכשל! עיירות הפיתוח הפכו לתחנת מעבר לתושבים, מי שהצליח להסתדר – עזב. עשרות יזמים "עשו סיבוב" על כספי משלם המיסים, קיבלו מענקים להקמת מפעלים, הקימו מפעל כושל ונטשו את העיירה.

כיום כבר אין ספק, שהמדיניות והאידאולוגיה השלטת כמעט 80 שנים בתחום המקרקעין, ההתיישבות והפיתוח העירוני, נכשלו כישלון יקר. נגררנו לתסבוכת שמספר רב של ועדות ממלכתיות מנסות להתירה בשיטת הטלאים המקובלת וללא ניסיון להתמודד עם שרשי הבעיה.

בטרם נפנה לפתרונות רצוי לענות לשאלה –

האם אפשר היה אחרת?…

המיתוס שסיפרו לנו מאז ומתמיד גורס כי "אי אפשר היה אחרת" וללא המוסדות המיישבים בימים של טרום מדינה, וללא מעורבות הממשלה לאחר מכן – לא היו קמים ישובים וערים בארץ ישראל ומכאן החשיבות שהייתה לתנועות הסוציאליסטיות. לא כאן המקום לפרק מיתוס זה. אבל, אפשר היה אחרת! בתחילת שנות העשרים התעורר ויכוח בעל חשיבות רבה בהסתדרות הציונית. האירוע נעלם מספרי ההיסטוריה ואיש מאז לא ייחסו לו חשיבות, אך לתוצאותיו הייתה השפעה רבה על עתידה הכלכלי של מדינת ישראל.

לואי ברנדייס, יהודי אמריקאי ציוני, כיהן כשופט בבית המשפט העליון בארצות-הברית, ניהל ויכוח בעל-פה ובכתב עם ד"ר חיים וייצמן מראשי ההסתדרות הציונית והנשיא הראשון של מדינת ישראל. ברנדייס טען שפיתוחה של ארץ ישראל צריך להתבסס על המודל האמריקאי של יוזמה חופשית ועל השקעות ישירות של יזמים בפיתוח ההתיישבות, החקלאות והתעשייה.

חיים וייצמן גרס לעומתו, שיש לפתח את הארץ באמצעות "קרנות ציבוריות" שיגייסו כסף כתרומות, וההסתדרות הציונית תחליט כיצד והיכן להשקיע את הכסף... וכך היה. כסף שגויס הועבר לעסקנים הציוניים ולמפלגותיהם; תכונתם העיקרית הייתה – להט ציוני אמיתי ליישוב ארץ ישראל ואמונה עיוורת בעליונות המודל הבולשביקי-רוסי – אך נעדרה, כמעט לחלוטין, הבנה כלכלית-עסקית – תכונתו של היזם הבודד.

אומר פרופ' אלישע אפרת, שעבד שנים בתכנון כולל במשרד הפנים (הארץ 16.4.1982):

"לא היו מקומות רבים בעולם, שנהנו מצירוף נדיר כל כך של תנאים אופטימליים לתכנון מוצלח – מדינה חדשה, אוכלוסייה שניתן לעשות בה מה שרוצים, ופוטנציאל של מוחות ובעלי מקצוע – אדריכלים, מהנדסים ויזמים – שניתנה להם שעת כושר לתכנן ולפתח מדינה על-פי מושגים מודרניים".

חוקי התכנון ורישוי הבנייה –איך לא בונים עיר

תכניות בניין עיר (תב"ע) - בראשית היו כוונות טובות...

תכניות-בניין-עיר, במתכונתן הידועה כיום ובהיקף רחב, יושמו לראשונה בתחילת המאה ה-20. התב"ע הראשונה בניו-יורק, לדוגמה, התקבלה בשנת 1916. התב"ע מציגה תוכנית-אב להקצאת שימושים שונים לקרקע ברובעי העיר בהתאמה לאופי העיר ומטרותיה. התב"ע מפרטת תוכניות לתשתיות תחבורה, חשמל, מים, ניקוז, טבע וכדומה. תוכנית-בניין-עיר אינה תוכנית אחת הכרוכה בקלסר, אלא אוסף של מגבלות הכרוכות יחד ונובעות מתוכניות, עדכונים ותוספות שאושרו בתקופות שונות, על ידי גורמים שונים במדינה וברשות המקומית.

הרעיון אשר הוצג לראשונה לפני כמאה שנים התכוון, בין היתר, למנוע פגיעה של בעל-קרקע בשכנו באמצעות שימוש העלול להוות מטרד לשכן. בהעדר תב"ע, יכול לכאורה, כל בעל מגרש לעשות ברכושו ככל העולה בדעתו, ללא התחשבות בשכניו, להפוך למטרד ולגרום לירידת ערך נכסי השכן. מניעת מטרדים מושגת בדרך כלל על ידי הפרדת שימושים העלולים להוות מטרד וריכוזם באזורים מוגדרים: אזור מסחרי, אזורי חנויות, אזור תעשייה, אזור למועדונים ומסעדות וכדומה.

ההחלטה על ייעוד השימוש בקרקע הופקעה מבעליה. סמכויות התכנון והתרת בניה הועברו בלעדית אל העירייה והמדינה. הרשויות כופות על בעלי הקרקעות מגבלות שימוש בכל אזור בהתאם לייעוד הנובע מהתב"ע. בכל אזור קיימות הרשאות ייעוד שונות כגון: שימוש חקלאי, מסחרי, תעשייה קלה, תעשייה כבדה, מגורים. התקנות קובעות גם את צפיפות הבנייה, גובה המבנים, גודל הדירות ומספרן, גובה התקרה ואפילו את סגנון הבנייה.

בדרך כלל אסור לבנות, או לשנות מבנה קיים, ללא היתר בנייה מהרשות המקומית. תוכנית הבנייה צריכה לעמוד בתקנים מוגדרים לגבי חומרים, בטיחות, ארכיטקטורה, חניה, חשמל וכדומה.

מקובל להניח שתוכניות בניין עיר הכרחיות לשימור ערך נכסים ובמיוחד נכסי מגורים (ובעיקר אזורי מגורים צמודי קרקע, וילות). התוכניות מגינות על בעלי בתים מהשלכות שליליות של פיתוח חדש ונועדו לשמר "אופי" של שכונה, רובע או עיר – ערכים שקשה לעיתים למדוד כמותית.

ההנחה הרווחת היא, שתכנון בידי גוף ציבורי מבוסס על תהליך מסודר, רציונאלי, מפוכח, ומקצועי שמניב בתום עבודה מאומצת את התכנון האופטימלי לקרקע לטובת אזרחי הדור הזה והדורות הבאים. בנוסף, מסתתרת הנחה שלרשות העירייה והועדות עומדים מומחי תכנון מתחומי ההנדסה, הארכיטקטורה, הכלכלה, התכנון הפונקציונלי – כולם בעלי ניסיון ויכולת שיודעים כיצד לנצל, לחשב, לשקלל ולתכנן – להוציא את המיטב מהקרקע המתוכננת. זו כפי הנראה דעתו של רוב הציבור ואנשי התקשורת הכתובה והמדוברת בהתייחסם לתכנון קרקע ותכנון עיר. הרוב סבור שמאחורי צרוף המילים תכנית-בניין-עיר מסתתרים חישובים מתמטיים או גורמים שניתנים למדידה אובייקטיבית – מדע מדויק.

תקנות התב"ע ויעודי שימוש לקרקע אמורים להיות כלי לתכנון סביבה יעילה, איכותית ואסטטית. אם נבחן את פער התוצאה, לאחר עשרות שנים של תכנון עירוני ואזורי-מרכזי, נבחין כי משהו משובש מאד בתאורייה.

האומנם?

תכופות נשמעת הקלישאה "צריך היה תכנון עירוני טוב יותר", או "למה לא תכננו?... " או אילו היו מתכננים יותר מקומות חניה, כבישים רחבים יותר, דירות קטנות, דירות גדולות... תמיד ימצא מישהו שיסביר באריכות שרק אילו היה תכנון עירוני טוב יותר, או קשוח יותר, היה נמנע ברדק כלשהו...

בדרך כלל משקפת התוכנית חזון אוטופי, כפי שראו בדמיונם פקידי העירייה והארכיטקטים מטעמם, עשרות שנים קודם לכן. לתוכנית ההיסטורית יש קשר קלוש למציאות היום-יומית, לכוחות השוק בהווה ולמערכת הקובעת את צמיחתה הטבעית של העיר, שלא לדבר על העדר האפשרות לחזות התפתחויות טכנולוגיות, דמוגרפיות ושינויים בהרגלי הצריכה והבילוי.

פקידי מחלקת ההנדסה בעירייה בשנות השלושים והארבעים של המאה הקודמת, ואפילו בשנות השמונים, לא יכלו לחזות מהפכות באורח החיים העירוני כגון: ריבוי אמהות חד-הוריות, משפחות ששני בני הזוג עובדים ויוצאים מהבית, מהפכת המחשוב והתקשורת ששינתה את אופיים של מקומות העבודה ואפשרה עבודה מהבית, הופעת התעשייה הנקייה, צמצום במספר העוסקים בחקלאות עקב שיפורים טכנולוגים, ניידות האוכלוסייה, תרבות מרכזי הקניות ומחסני המכר הענקיים מחוץ לערים, גידול מהיר ברמת המינוע ועוד. גם המתכננים שמאיישים כיום את משרדי העירייה, אינם מסוגלים לחזות את אורח חיי היום-יום וסביבת העבודה בעוד חמישה עשורים. התפתחות אחת ודאית – קצב השינוי אך ילך ויגבר. קשיחותן של תוכניות בניין העיר יוצרת מחסום בפני התאמתן למציאות המשתנה במהירות.

עדכוני התב"ע תמיד פיגרו אחרי המציאות ודרישות השוק – פער של עשרות שנים. המשך ההשתעבדות לשיטה הנוכחית יגדיל את הפיגור מול המציאות המשתנה ובמקביל, יוקר הנדל"ן ירקיע יחד עם הנזק הנגרם לאזרח ולכלכלת המדינה.

בשיטה הקיימת חייב להיווצר פער עצום בין מערכת ההעדפות של האזרחים לבין תכנית מאובנת בת עשרות שנים. אורח החיים המשתנה במהירות לעולם לא יכול להתבטא בתוכנית בניין עיר שנהגתה עשורים רבים לפני כן. פקידי העירייה ונבחריה, מתחילים לדון בעדכון תב"ע רק כאשר הלחצים מצד אזרחים ובעלי עניין הולכים וגוברים – הצטברות לחצים לאורך תקופה ממושכת. מכאן ועד לאישור הסופי חולפים עוד שנים רבות, ובינתיים – המציאות שוב השתנתה.

בשנות העשרים אושרו בארץ ישראל תוכניות בניין-עיר ראשונות. מאז הלכו והתרבו התוכניות, אחת על גבי השנייה, התווספו מגבלות מחד והקלות מאידך. השינויים אינם נובעים רק משיפורים טכנולוגים בבנייה, אלא מהווים בעיקר סיפור מתמשך של אי הגשמת ציפיות של הוגי התוכניות המוקדמות יותר. והתנגשות בלתי נמנעת עם דרישות השוק. דרישות השוק לעולם מתפרשות על ידי הועדות כאקט עוין מצד המבקש. כניסיון לשבירת מסגרת על ידי יריב. תיקוני תב"ע שנובעים כתגובה ללחצי השוק, מפגרים לפעמים בעשרות שנים אחרי המציאות שהולידה את התיקון; ובעת האישור כבר נדרש מזמן תיקון נוסף. תב"ע חדשה מנסה להתמודד עם שגיאות קודמתה. הניסיון מלמד שגם היא לא בהכרח תהיה מוצלחת יותר...

שחיקת התיאוריה על ידי המציאות הפוליטית

כאשר יזם מתכנן כיום לבנות בניין על חלקה בעיר הוא מתחיל תהליך מתמשך ומייגע. ראשית עליו לבדוק את זכויות הבניה בחלקה. זכויות הבניה נובעות מתכניות בניין עיר (תב"ע) שאושרו באזור במהלך ההיסטוריה העירונית. "זכויות הבניה" מגדירות לכאורה כמה חדרים מותר לבנות, מה שטח הבינוי הכולל, כמה קומות יהיו בבניין, תקני החניה, מרפסות וכדומה. כבר בשלב זה חשוב מי היזם ומהם קשריו בעירייה שכן ב"נסיבות מסוימות" העירייה תאשר לו זכויות יתר חריגות מהמקובל. כמה? למה?... ככה!

תהליך התכנון הקיים מבוסס על התמקחות בין פקידי העירייה ליזם על החריגות שיאושרו לו. היזם צריך לרַצות את פקידי העירייה ופחות את רצון הצרכנים העתידיים המועמדים לרכוש את הדירות או המשרדים. כפיית תקני חנייה באזורי משרדים חדשים בתל אביב, היא דוגמה טובה להליכי תכנון הנכפים על היזם כדי לרצות את פקידי העירייה במקום את דרישות הצרכנים – המועמדים לרכוש את הדירות או המשרדים. או בניסוח מדויק יותר: פקידי העירייה מהווים, בדרך כלל, מחסום שבולם את היזם בניסיונו להיענות לדרישות הצרכנים. מתכנני-העל החליטו, במקרה זה, שאזרח יגיע לעבודה באוטובוס במקום ברכבו הפרטי. במסגרת התוכנית החדשה (2003) קיצצו משמעותית את מספר מקומות החניה בבנייני משרדים חדשים. הכול כמובן ל"תועלת הציבור". אותם מקבלי החלטות ימשיכו כמובן להגיע מידי בוקר למשרדם בעירייה ברכבם הפרטי – להם מקום החניה מובטח לַעַד...

אחד מהגורמים המשחקים תפקיד חשוב באישור תוכניות בניה (לא רק בישראל) הם הקשרים והכוח הפוליטי של היזם.

הניסיון מוכיח כי הקבלן המקושר, יחד עם הארכיטקט המקובל, ובסיוע המאכער המנוסה – השילוב המנצח בקבלת היתר בניה, גם אם הוא חורג מהתב"ע... ההליך מאפשר לפוליטיקאים המקומיים לסחוט תרומות למסע הבחירות, תשלומי שוחד, ג'ובים למקורבים וקומבינות אחרות של טובות הנאה. תוכניות מאושרות או נפסלות לא מעט בזכות השפעה של קבוצות-לחץ, שיקולים פוליטיים, מִקסוּם הכנסות העירייה מאגרות בנייה וארנונה והחלטות שרירותיות אחרות.

השחיתות מובנית בחוק ובהליכי האישור ובעצם קיומה של תוכנית-בניין-עיר, ואינה נובעת מה"אופי הישראלי". כמעט בכל מקום בעולם, בו קיימים הליכים דומים לקבלת היתרי בנייה ושינוי ייעוד לקרקעות, צפות אותן התופעות! תהליך התכנון הקיים יוצר במקרים רבים עלויות מיותרות, דחייה של חודשים ארוכים בבנייה. פיתוח אזורים שלמים מתעכב לפעמים עשרות שנים וגורר התייקרויות תלולות במחירי דירות קיימות. המציאות מוכיחה שהתכנון המרכזי אינו מניב את התוצאות הטובות המקוות.

חשיבות הארכיטקט... 

חשוב מאוד שהארכיטקט יהיה לא סתם איש מקצוע מעולה ויצירתי. רצוי מאוד שהארכיטקט יהיה "מקובל" וחביב על הפקידים במחלקת ההנדסה... שכן יש דברים נסתרים, שילחשו לאוזניו, העשויים להשפיע על הפרויקט... כדאי שהארכיטקט ידע פרק בהלכות משא ומתן... הארכיטקט ממשיך במלאכת התכנון בעזרת מהנדסים-יועצים בתחומים שונים כגון מהנדס תחבורה לתכנון החניה, מהנדס חשמל, מהנדס בטיחות, מהנדס קונסטרוקציה לתכנון השלד ועוד. גם ליועצים אלה (לחלקם) רצוי שיהיו מהלכים בעירייה לצורך "פתרון בעיות חריגות". התכנית מוגשת לעירייה ומרגע זה ועד לקבלת היתר בניה יחלפו חדשים ארוכים ולפעמים גם שנתיים. מהנדסי העירייה לא מסוגלים לבדוק כל תחשיב הנדסי והם בוחנים בעיקר אם חס וחלילה אין חריגה... בהיקף השטחים הנבנים. דווקא בנושאים בעלי חשיבות אמיתית (כגון בטיחות), אין לעירייה יכולת להתעמק והיא סומכת ידיה על התחשיבים והתכנון של המהנדסים המומחים הפרטיים. במהלך הבניה עצמה, כמעט ואין ביקורת כלשהי ישירה של העירייה. גם כאן סומכים על גופים חיצוניים פרטיים: הקבלן, הארכיטקט, המהנדס המפקח מטעם היזם ומכוני תקנים.

כמעט כל העימותים והמחלוקות בין היזמים לעירייה הם על רקע ביורוקרטי של שטחי בניה, חלוקה בין שטח דירות לשטחי מרפסות, מספר יחידות המגורים, שטחי שרות משותפים וכדומה.

מתוך כתבת תחקיר על ועדות התכנון והבניה (גלובס 22.10.98) נועה וסרמן ואיה אבן

 

חשיבות המאכערים… 

"נכון, לא לכולם יש קשרים. בשביל זה נוצרו המאכערים. המדינה מכירה בגדולתם – עובדה. מיוני השנה היא מחזירה ליזמים, שלא נולדו עם הכישרון הבסיסי לעשיית חברים בצמרת השלטון, את כל ההוצאות הכרוכות בקידום תוכניות בנייה.

אם גם המאכערים לא מצליחים לעזור, אפשר לעבור לניסוח מכתבים קורעי לב על התרומה שאתם מתכוונים להעלות לטובת המולדת. תבטיחו תעסוקה, תבטיחו פארקים, תבטיחו כבישים, לא בטוח שתצטרכו לקיים.

מערכת התכנון הפכה בקלות למערכת שעונה לטלפון אחד. קוראים לו לחץ ולא משנה ממי הוא בא. העיקר שהוא חשוב. משמעות ההחלטות שלהם [של חברי ועדות התכנון] היא הזזת הרים וגבעות של כסף ממקום למקום. המחוקק מנסה ללא הצלחה לעשות סדר במערכת התכנון. מערכת התכנון שונה מענפים עסקיים החשופים לביקורת… בגלל קריסת המערכת אל מול הפעלה של לחצים. הלחצים האלה מנומקים כמעט תמיד באספקטים תכנוניים".

חשיבות הקשרים…

"...מי לוחץ? לוחצים אנשי עסקים, פוליטיקאים, ראשי רשויות וחברי ועדות התכנון. לחלק מהלוחצים שני כובעים. בכובע אחד הם יושבים בוועדת תכנון. בכובע השני הם מגישים לה תוכניות… תחום התכנון והבנייה הוא, אולי, התחום היחיד במדינה בו לבתי המשפט מגיעים בעיקר העבריינים הקטנים – אלה שבנו מרפסת ללא היתר...". 

חשיבות התרומות… 

"...מערכת התכנון מתוחכמת דיה כדי להסוות מקרים בהם הלחץ הוא בעצם תמורה שניתנה מהיזם אל חבר ועדת תכנון – תלוי מי ה"תורם" ומי ה"נתרם". כמעט לעולם תהיה התמורה לאישור התוכנית בתחפושת של השקעה בתשתיות או בצורת תרומה עקיפה לקהילה, בדמות בניית מגרש משחקים או בית כנסת. מסיבה זו גם המקרים הבודדים שמגיעים לבתי המשפט קשים להוכחה ונגמרים, פעמים רבות, בזיכוי מחוסר ראיות או מחמת הספק.

… הסיפורים שהופיעו בסדרת הכתבות הם קצה הקרחון התכנוני, אבל הם משקפים את תמונת המצב התכנונית הכוללת בארץ. מרבית המעורבים מסרבים לדבר בשמם. המערכת בה הקשר האישי, החברות והשותפות העסקית מניעים את גלגלי ההחלטות, קל להבין את השתיקה."

בהמשך כתבת התחקיר שפורסמה בגלובס, מפורטות דוגמאות, כולל מערכת לחצים ו"תרגילים": 20 דונם באילת שאושרו לבניית אטרקציה נוסח דיסנילנד ששונתה אחר כך למגורים; בניין בחולון בו אושרה תוספת דירות ללא תכנית בניה וללא היתר; קרקע חקלאית בטבריה עליה נבנו לבסוף סופרמרקט ותחנת דלק.

כדי "ליישב" מחלוקות ולקצר הליכים נזקקים היזמים לעזרתם של "מאכערים" (במקרים רבים - עובדי עירייה לשעבר) אשר מנצלים קשרים כדי "לסגור עניין" בארבע עיניים עם הפקיד האחראי. במקרים רבים אין מנוס משוחד ושחיתות.

שוב חוזר הדגם השכיח גם בתחומים אחרים:

עודף חקיקה ומגבלות יוצר מסלול מכשולים מורכב ומסובך המעניק כוח רב לפקיד האחראי. ברצותו יקדם, ברצותו יבלום, וברצותו יעדיף את המקורב לצלחת. התוצאה – שחיתות – אזרחים נאלצים להפוך לעבריינים.

כדי להתמודד עם המערכת, נוצרות תעסוקות סרק (כגון יועצים ו"מאכערים"). האזרח הקונה את השרות או המוצר משלם מחיר יקר. וכמובן, בשלב הסופי מועסקים עורכי דין, בתי משפט, עיתונאים וכו'. והכול כמובן בשם "טובת הציבור"…

הסיבוך הביורוקרטי שיצר את הצורך להשתמש ב"מאכערים" מוכר, למרבה האירוניה, ע"י רשויות מס שבח המתירים לנכות הוצאות הקשורות בהעסקת "מאכערים" בקידום תכנון פרויקטים. למרות שהמילה "מאכער" לא מוזכרת בתקנות, הכוונה ברורה…

הערת גולש: החזר ההוצאות מוצדק. זו הוצאה לצורך העסק. צריך להכיר במציאות: יש הליך רישוי בנייה והא כרוך בהוצאות. אין שום דבר מגונה בזה, אלא יש שחיתות ישירה. כך יש לעסקים, למשל, הוצאות על יועץ משפטי.

למה בעצם אסור?

רוב ההחלטות שרירותיות לחלוטין. וכדי להדגים את האבסורד, כדאי לנו להיזכר לרגע כיצד אנו עומדים משתאים מול היופי והעוצמה של גורדי השחקים בניו-יורק ובהונג-קונג (בהם אלפי אחוזי בניה) ואיך אנחנו מתרפקים על החן של גושי הבתים הרצופים ללא כל רווח ביניהם באמסטרדם (בהם לכל דירה רק 2 כיווני אוויר...) וכיצד אנחנו נהנים לטייל בכפרים הספרדים, עם הרחובות הצרים והבתים הנמוכים הלבנים אשר צמודים למדרכה צרה (ללא גינה שנושקת למדרכה...) וכמעט לכל בית חצר פנימית מרוצפת (לרוב ללא צמחייה...). ניתן להוסיף ולתאר אינספור סגנונות בניה שונים אלה מאלה... כל אחד ייחודי... אבל התב"ע לא תאפשר אף אחד מהם בת"א... למה? ככה!

התב"ע לרוב שרירותית. קשה להצדיקה הגיונית או אובייקטיבית, למעט התשובה "ככה זה – אסור". מדוע אסור לבנות 4 קומות ברחוב מסוים, כאשר מעבר לכביש מותר לבנות 20 קומות? מדוע אסור שבבניין מגורים יהיו משרדים, אם מישהו חפץ גם לגור שם? מדוע במגרש שייעודו מלון, אסור שיהיו בו גם מספר משרדים, או דירות? ומדוע על חלקה המוגדרת כ"חקלאית", שלא כדאי לגדל בה אפילו עשב, אסור לבנות בית?

האם קיימת נוסחה מדעית לחישוב מדויק של צפיפות דיור רצויה על מגרש? מספר הדירות למגרש? גובה בניינים רצוי? שטח דירה מינימלי? גובה תקרה אופטימאלי? רווח בין בניינים? מספר המרפסות ושטחן? מעטים יחלקו על הדעה שתהליך תכנון קרקע ובנייה הוא סובייקטיבי לחלוטין ויעידו על כך מגוון הדעות של מומחי התכנון שניצבים משלושת צידי המתרס בכל פרויקט: ארכיטקטים מטעם היזם טוענים א', "מומחים" מטעם קבוצת המתנגדים טוענים ומוכיחים את ההיפך, ואילו "מומחים" ומהנדסים מטעם העירייה מסבירים מדוע אסור ואי אפשר.

אין כאן אמת מדעית אובייקטיבית למרות שמלמדים באוניברסיטה תכנון אורבאני. מומחי התכנון, הארכיטקטורה וההנדסה מביעים דעות אישיות. חלקן מושפעות מהנחיות שולחיהם, חלקן מוטות פוליטית וחלקן נובעות מחזונו האמנותי והאידיאולוגי של המתכנן. אפילו בוגרי הפקולטות לתכנון אורבאני לא מצוידים בידע מדעי נסתר, או יכולת נרכשת לחזות את צורכי העתיד וספק אפילו את צרכי ההווה. ראוי לציין שבתהליכי התכנון בישראל אין הווה. מתחילת התכנון ועד ליום הביצוע יכולות לחלוף שנות דור. המתכננים שמסתמכים על מציאות במועד התכנון לא מביאים בחשבון שתוכניתם תבוצע 20 שנה מאוחר יותר... כאשר הכול שונה.

נעזוב לרגע את הדרג המקצועי בעירייה. המציאות מוכיחה שלאנשי המקצוע חלק קטן בהחלטה הסופית על אישור חריגות, שינוי ייעוד או שינוי תכנית בניין עיר. איזה ידע מקצועי נדרש כדי להחליט שמעכשיו מותר לבנות על גג בניין חדר יציאה בשטח של 40 מ"ר במקום 23 מ"ר, או בכלל לבנות על 60% משטח הגג? או: החל מתאריך מסוים מותר לבנות משרדים בקומת מרתף? או אפילו החלטה על קיצוץ במחצית של מספר מקומות החניה בבנייניי משרדים חדשים? לא נדרש ידע הנדסי - זו אידיאולוגיה נטו.

ההחלטות על מגבלות בנייה במסגרת חוקי הבנייה מתקבלות על ידי גופים פוליטיים ברמה המקומית והמחוזית הנתונים למגוון לחצים של בוחריהם, של עסקני מרכז המפלגה, ושל אחרים שמבטיחים את המשך כהונתם על חשבון הקופה הציבורית – זה במקרה הטוב... את המקרה הגרוע אין צורך לפרט... העיתונים מלאים.

קשה למצוא מחקרים אמפיריים שמוכיחים את הטענה שתוכניות-בניין-עיר אכן מניבות ערך גבוה יותר לנכסי מגורים ועוד יותר קשה להגן על הטענה שהתב"ע היא הדרך הטובה ביותר, או לפחות היעילה ביותר, להגנת בעלי נכסים ואזרחים.

שינויי תב"ע - מרוויחים ומפסידים

ההתנגדות לשינויי תב"ע, או להיפך – לחץ ושתדלנות לשינויים – נובעים ברוב המקרים מאינטרסים כלכליים צרים" או אידיאולוגיה צרופה של קבוצה מוארגנת וקולנית" ולאו דווקא מחשש להיווצרות מטרד אמיתי. 

חוקי התכנון והבניה לא מיושמים במידה שווה על כל אזרח. בעלי הממון והקשרים מסוגלים לשכור יועצים ושתדלנים מתאימים, ויפגעו פחות מהחוק. קבוצות לחץ אידיאולוגיות רעשניות גורמות לחוסר נוחות פוליטית של נבחרים (שמעדיפים "שקט"). ככל שהחקיקה רחבה ומקיפה יותר, גדל מרחב קבלת ההחלטות על ידי הועדות הציבוריות וכן גדלות כמובן האפשרויות להפעלת לחצים. ככל שהחוקים מסתבכים ומתקשחים, גדל יתרונם של בעלי הקשרים והממון על פני "היזם" הקטן שמבקש בסך הכול להגביה את המעקה שסביב הגג... גדל גם יתרונם של הקבלנים והיזמים שכבר נמצאים על המגרש וקטנים סיכוייהם של שחקנים חדשים שרוצים להצטרף לענף. חסמי הכניסה גדלים.

באזורי כפר, כגון קיבוצים או מושבים, בהם שטחים רחבים לא-בנויים, גובר כוחם הפוליטי של בעלי המגרשים הלא-מבונים והם פועלים לשינוי ייעוד קרקע מחקלאות לבנייה. לעומת זאת, בשכונות וילות בפרברי הערים, גובר כוחם הפוליטי של בעלי הבתים על זה של בעלי המגרשים הפנויים. בעלי הוילות יעמדו בראש המתנגדים להפשרת קרקע חקלאית לבנייה בשכנותם (ולא בגלל דאגתם לגורל החקלאות...). כיצד יגיבו תושבי רמת אפעל או ארסוף, לדוגמה, לתוכנית חדשה להפשרת קרקע חקלאית סמוכה לצורך בניית 3,000 וילות חדשות...

התנגדויות מוגשות לא רק על ידי אזרחים פרטיים: חובבי ג'יפים יתנגדו לבניית מחצבה בנגב, עורכי דין יגישו התנגדויות ללא תשלום כדי לזכות בפרסומת, ראשי ערים מתנגדים לתוכניות של קודמיהם, מינהל מקרקעי ישראל ידוע כמתנגד כרוני כמעט לכל תוכנית, כך גם משרד התחבורה... תמיד אפשר לטעון שהתוכנית לא מתחשבת די בשיקולי תחבורה... ורשות התעופה מתנגדת לבנייה לגובה...

שינויי תב"ע יוצרים רווחי עתק לבעלי קרקעות – תוצאת החלטה ביורוקראטית של השלטונות. התדרדרות ההליך למוקד שחיתות כלכלית ופוליטית היא כמעט בלתי נמנעת. מנגד, העדר תב"ע באזור מסוים, או הקפאת בנייה לצורך "תכנון מחדש", והאילוץ לקבלת היתר בנייה עלולים להקפיא פיתוח של אזור לתקופות של עשרות שנים, שנות דור, מעבר לתוחלת חייו של המשקיע...

המעורבות השלטונית הכבדה במערכת ההגבלות על שימושי קרקע עולה הון עתק – אלפי אנשי מקצוע ופקידים, עורכי-דין ומאכערים, מהנדסים וארכיטקטים, לוביסטים ובתי משפט – כל אלה מתפרנסים מהשיטה הקיימת. פרנסות אוויר. כולם תורמים את חלקם ליוקר הדיור, לבלימת הצמיחה ולהאטת עליית רמת החיים בישראל.

ומי עוד מרוויח מהשיטה?

בידי מי אנחנו שמים את מבטחנו ל"תכנון נכון" של העיר? מי מחליט עבורנו על אישור חריגות בנייה מתוכניות מיושנות? מי הם "נציגי הציבור" להם ניתן הכוח להעשיר בעלי קרקעות או להקפיא פיתוח? – אלה הם חברי מרכז המפלגה הזו, או עסקני המפלגה האחרת, יחד עם צבא פקידים ומתכננים-מטעם, הכפופים במקרים רבים למנהלים שזכו בג'וב בזכות קשריהם עם ציגלר וכהן.

חוקי בניה נוצרים בתהליך תכנון-פוליטי ונקבעים בדרך כלל על פי יחסי כוחות פוליטיים. ההחלטות המתקבלות בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות נולדות בדרך כלל בעקבות לחץ ציבורי והשפעות פוליטיות – זו מטבע הדברים שפה מובנת בקרב פקידים ממונים או נציגים נבחרים.

החבר'ה אומנם נענים ללחצי השוק. אך זהו שוק סלקטיבי מאד, רק חלק מהשוק – אותו חלק שמסוגל לארגן לחץ פוליטי, או אישי, על חבורת מקבלי ההחלטות. איום על מעמדו הפוליטי של הנבחר או פיתוי בעזרת שוחד ופרוטקציה.

העלות הכבדה של תהליכי התכנון הקיימים היא ההפסד נטו של החברה וכלכלת המדינה. ביורוקרטיה פוליטית היא הדרך הפחות-יעילה לקבלת החלטות על ייעודי קרקע.

יתרון לקבוצות לחץ מאורגנות ולבעלי הון מקושרים

קשה להעלות על הדעת מנגנון פחות מתאים לקבלת החלטות על פיתוח מקרקעין מאשר הענקת הכוח לקומץ עסקנים ברשות המקומית. פיתוח מקרקעין הוא, בראש ובראשונה, הליך בו משאבי קרקע מקבלים היתר להסבה – מניצול בלתי יעיל לניצול רווחי יותר. הליך השבחה זה (או הקפאה במקרה של חוקי שימור) משקף כיום, לרוב, את כוחן של קבוצות מאורגנות פוליטית או של בעלי הון בעלי השפעה, במקום שישקף את רצונם והעדפותיהם של אלפי האזרחים באמצעות מנגנון השוק.

יזמים רבים מוותרים מראש על הסיכוי לקבלת היתר שיישקף ניצול אופטימאלי ויעיל של הקרקע שברשותם. כל סטייה מהתב"ע נדחית אוטומטית ומתחיל הליך של התמקחות מול השלטונות כולל "דיון ציבורי", כביכול, שמעניק כוח-יתר לקבוצות לחץ מאורגנות השייכות בדרך כלל לקואליציית ה"האנטי-פיתוח": התנגדות לבנייה לגובה בגלל שבירת ה"מִרקם האורבאני", התנגדות לבנייה נמוכה בגלל "גזל קרקע חקלאית", התנגדות לכביש עירוני בגלל הרעש ולכביש בינעירוני בגלל הארנבות שיתקשו לחצותו בלילה.

תכנית-בניין-העיר משפיעה ישירות על שוויים של נכסים ויוצרת קבוצות לחץ אינטרסנטיות המקשות על שינויים בתוכנית. כך הופכת התפתחות עיר לנושא פוליטי.

שיבוש שוק הקרקעות

המגבלות השרירותיות מייקרות קרקעות באזורים מסוימים ומדכאות מחירים באזורים אחרים. קשה להוכיח שתוכניות המתאר המפורטות תרמו לפיתוח איכותי ונאה יותר של אזורי מגורים – הכיעור והקיפאון של מרכזי הערים בישראל הם ההוכחה היום-יומית. המגבלות יצרו מחסור מלאכותי של קרקעות לבנייה באזורי ביקוש, למרדף מתמיד אחר הגדלת אחוזי בנייה וכר נרחב לשחיתויות.

עיקר עבודת העירייה - אישור חריגות

תהליך עדכון תוכנית נמשך שנים רבות ומפגר תמיד אחרי דרישות הציבור כפי שהן מתבטאות בשטח. שילוב לְחַצֵי המציאות מול תוכניות היסטוריות שרירותיות, מאלץ את וועדות הבנייה להקדיש את רוב זמנן ל"אישורים חריגים". הזדמנות פז להעדפות, פרוטקציה והתעשרות. מורכבות מערך חוקי הבנייה ותהליך קבלת ההחלטות הם שדה קרב בין קבוצות אינטרסים מנוגדים. היקף המאמץ המוקדש בתכנון חדש אינו רלבנטי – תמיד יהיו קבוצות שירוויחו מהשינוי ואחרות שיפגעו.

השיטה התיימרה להעניק לבעלי קרקעות בטחון ויציבות בשימור אופי השימוש בקרקע שבשכנותם לטווח ארוך. בפועל הפכה התב"ע לבסיס לשינויים בהתאם ללחצים. התב"ע אכן מגיבה לפעמים לדרישות השוק, אך באיחור של עשרות שנים. הפער בין צרכי השוק לבין הרשאות הבנייה בהווה יוצר הזדמנויות לרווח גבוה של בעלי השפעה וכוח פוליטי שמצליחים, למרות ההגבלות, לקבל את אישור הפקידות הפוליטית לספק את דרישות השוק. ההשלכות הנלוות הן התעשרות בודדים, שחיתות והשפעה מזיקה על רמת המחירים ועלות הבנייה. משלם המיסים נדרש למחיר כבד לצורך קיום המנגנונים הביורוקרטים. האישורים החריגים הם למעשה מנגנון ההיענות לצורכי השוק. מנגנון מסורבל ומעוות. "אישור חריגות" הפך לגזר ושוט בידי פוליטיקאים – כלי רב-עוצמה להענקת טובות הנאה למקורבים.

תקני בניה - הכרחיים אבל מוגזמים

ההצדקה לתקני בניה נובעת בעיקר מדרישות לבטיחות מבנים, עמידות ברעידות אדמה, מניעת אש, חוזק המבנה, עמידות לאורך זמן, בטיחות מערכות החשמל וכדומה. עם הזמן גדל מספר התקנים ואיתם מעורבות העירייה בהכתבת אורח חיי היום-יום לאזרח. תקנים גלשו לתחומים שהשוק אמור לקבוע לפי העדפות האזרח. שטח מינימלי לחדר, גובה תקרה מכסימלי, מספר מקומות החניה לכל דירה, שטח מינימלי לדירה, מספר המעליות בבניין, מספר הדירות בבניין – כל אלה הם דוגמאות לנושאים שהאזרח צריך להכריע בבואו לקנות דירה ולא פקידי העירייה.

העירייה - השקעת אנרגיה מיותרת במקום הלא-נכון

מיטב משאבי העירייה מופנה ליישום, פיקוח והתדיינות יום-יומית בתוכניות בניין עיר – טלאים של תוכניות שאושרו לאורך עשרות שנים – פלונטר נצחי שממון רב מושקע במאמצים להתמצא בו, לפרש אותו ולהשפיע עליו. התעסקות יום-יומית עם מאות איסורים ואלפי בקשות לחריגה מאותם איסורים.

כאשר העירייה אוסרת לדוגמה על בניית דירות זעירות, למרות שיש להן ביקוש בשוק, היא גורמת לעלייה מלאכותית במחירן. מאות בעלי דירות גדולות, שפיצלו את דירתם הגדולה למספר דירות קטנות, הופכים לעבריינים. משכורות מיותרות משולמות לפקחים שרושמים דוחות מיותרים ומעסיקים עורכי דין ובתי משפט בענייני סרק. התב"ע מעשירה בדרך כלל בעלי דירות קיימים באזורי ביקוש ופוגעת בעיקר בצעירים או בחסרי דיור באמצעות הרחקת דירה מהישג ידם, בין אם בשכירות או ברכישה.

התמקדות ביישום ואכיפת האיסורים דורשת משאבים על חשבון תפקידה האמיתי של העירייה – תכנון אסטרטגי של התשתיות הציבוריות בעיר: במקום ויכוח נצחי על גודל החלון שמותר לפתוח בקיר, או שטח החדר הנוסף על הגג – תכנון של כביש טבעת אסטרטגי בעיר.

פגיעה ישירה באזרח

כאשר אזרח מעוניין לבצע פעולה כלשהי במקרקעין, אין ספק שהפעולה המתוכננת תשפר את מצבו הכלכלי. כלומר, השינוי עומד להניב רווח כלכלי. השינוי הוא שימוש כלכלי יעיל יותר במשאב הקרקע לעומת המצב הקיים.

אם דיירים בבית-משותף בעיר מגיעים להסכמה לתוספת של 3 קומות לבניין, יש להניח שקיים ביקוש בשוק, באותה סביבה, למגורים בקומות העליונות הנוספות. הדיירים מבקשים, לדוגמה, לבנות "רק" 3 קומות ולא 8, הואיל ותוספת של 8 קומות תייקר את הבנייה לרמת מחיר מסוכנת מבחינת נכונות השוק לשלם מחיר ראוי עבור הדירות. גם אי הוודאות שבפרויקט, כפי הנראה, תגדל. אם אזרח מחליט לפצל את דירתו הגדולה ל-3 דירות קטנות, סביר שזיהה ביקוש מצד צעירים, לדוגמה, לשכור דירות קטנות.

בשני המקרים, היוזמה היא תגובה והיענות למחסור בשוק. השימוש היעיל ביותר בדירה הגדולה (באותו אזור ובאותה תקופה) הוא פיצולה, והשימוש היעיל ביותר בגג הבניין הוא תוספת הקומות. אם יזם מעוניין להסב בניין מגורים למשרדים, אין ספק שגילה מצוקה של שטחי משרד בסביבה. המחסור אינו סתמי והרעיון של היזם אינו שרירותי, אלא נובע מהצורך של תושבי הסביבה לקבל שירותים מאותם משרדים פוטנציאלים במיקום זה.

מה עושה העירייה? – מגבילה בכוח את הגידול בהיצע – אסור!!

כך משתבש השימוש היעיל בקרקע וגורר השלכות כבדות על האזרח: הרווחה הכלכלית נפגעת הואיל והפוטנציאל הכלכלי אינו ניתן למימוש. רוכשים או קונים פוטנציאלים נפגעים – הקטנת ההיצע מעלה את המחירים. חלק גדול יותר מהכנסתם של הקונים או השוכרים מבוזבז על פתרון בעיית הדיור. החיסכון נפגע ואיתו ההשקעות במשק. הצמיחה נקטעת ועלייה ברמת החיים נבלמת. איכות החיים משתבשת – שלושת הצעירים ששאפו לגור כל אחד בדירה נפרדת בפרטיות מלאה, יאלצו להתחלק בדירה אחת כשותפים... עורך הדין או מנהל החשבונות שרצו לשכור משרד במרחק הליכה מביתם, יאלצו לנהוג ברכב אל משרד המרוחק מביתם ולהוסיף זיהום, רעש וצפיפות לכביש. חזות העיר תפגע כי דיירי הבניין שרצו להוסיף קומות, וגם היזם שרצה להסב את בניין המגורים למשרדים, התכוונו באותה הזדמנות לשפץ את הבניין ולשדרג את חזותו כדי להקל על מכירת הדירות.

היזם - מייצג הצרכנים

יזם שניגש לביצוע פרויקט צריך להחליט בשלב מוקדם מאד מי יהיה קהל היעד של הפרויקט. מי יהיו הקונים או השוכרים הפוטנציאלים. הפרויקט המתוכנן צריך לענות לדרישות קהל היעד מבחינת המיקום, סוג הדירות, שטחן ועשרות אפיונים אחרים. ההחלטה דורשת כוונון עדין, ולפעמים השקעה בסקרים. טעות בזיהוי השוק וצרכיו תעלה ביוקר! השקעת-יתר בגימור יוקרתי, בפרויקט באזור מסוים, עלולה להקשות על מכירת הדירות; ולהיפך – גימור פשוט ועממי, באזור אחר, עלול גם הוא להכשיל מכירה.

יזם משקיע, לדוגמה, הון רב בתכנון פרויקט מסחר ומגורים גדול בעיר. התכנון מורכב וכולל דרכי גישה, מאות מקומות חניה, מערכות אלקטרוניות וכו'. הוא נעזר בטובי המומחים בתחומים שונים אשר תורמים את כישרונם וניסיונם תוך ביקורת הדדית שיקול ופסילה של חלופות. השקעה של עשרות או מאות מיליוני דולרים מונחת על הכף. היזם מתוחכם ועתיר ניסיון כך גם יועציו. היזם מנסה ככל יכולתו לחזות את דרישות הצרכנים קוני הדירות, או שוכרי המשרדים – אם יטעה בשיקוליו ובהערכותיו, או ישגה בתכנון – שום ועדה של פקידים לא תצליח לשכנע אזרחים חופשיים להשקיע בקומפלקס שיבנה. הקונים מתוחכמים, זהירים ובררנים לא פחות; עומדות לרשותם חלופות קניה אחרות.

שיקולים מסוג זה לא מטרידים את יושבי הועדות הציבוריות. מערך שיקוליהם שונה לחלוטין. מתן מענה לדרישות צרכני שוק הנדל"ן אינו בראש שיקוליהם ולא צומחת להם שום תועלת אישית מכיוון זה. המשכורת דופקת בין כך ובין כך. גם אילו רצו להתעמק בדרישות השוק, אין להם את הכלים לכך בגלל הבידוד והריחוק מהשוק, מ"קו האש". נתק הנובע מעצם היותם עובדי ציבור.

הוועדה הציבורית - מייצגת השרירות

אזרח פרטי או יזם שמתכננים בית מתייחסים בקפדנות רבה ליעילות ולפונקציונאליות של הנכס המתוכנן – מדוע אי אפשר לצפות מגוף ציבורי כגון עירייה, או ועדת בניה מחוזית, לנהוג כך? התשובה פשוטה, אך אינה כה מובנת מאליה.

ועדות ציבוריות המחליטות בנושאי בנייה מאוישות בידי פקידי עירייה ונבחרים פוליטיים. הדרג המקצועי הכפוף להם מורכב בדרך כלל ממהנדסים וארכיטקטים בעלי השכלה פורמאלית. לרובם הגדול חסרה התנסות בקבלת החלטות מעשיות בשוק, תוך קבלת אחריות אישית ישירה לתוצאות החלטותיהם. מיעוט מביניהם היו קבלנים, יזמים, או ארכיטקטים שתכננו, התלבטו ובנו מרכז קניות, בניין משרדים או פרויקט דיור. כמה מהם התנסו בתהליך של סיכון הון פרטי בפרויקט שמנסה לקלוע לדרישות שוק הצרכנים והעדפותיהם? האם אפשר לצפות שלאותן ועדות ציבוריות תהיה איזושהי עדיפות-ידע אובייקטיבית על פני יזמים, קבלנים, ארכיטקטים והציבור הרחב של צרכני שוק הנדל"ן?

עולם תכנון הקרקע המודרני מצריך רמה גבוהה של מומחיות וניסיון. כיצד אנחנו משלימים בקלות כה רבה עם האצלת סמכות החלטה בנושאי תכנון קרקע לגופים ממשלתיים חסרי כישורים לכך? הרי המומחים נמצאים בעיקר בצד השני של המתרס: היזמים, הקבלנים, הארכיטקטים הפרטיים, מהנדסים – האנשים שלוקחים על עצמם את הסיכון העסקי בקריאה ופירוש שגוי של רצון הצרכנים. האם אין עיוות בעצם הכורח לקבלת אישור דווקא מהגופים הפחות מקצועיים והפחות אחראיים, שאינם מסכנים דבר ואגורה, בקבלת החלטה שגויה?

החלטות פקידים, שמנותקות לרוב מצרכי השוק, חייבות מטבע הדברים לעוות את שוק הנדל"ן. לרכז אזורי מסחר במקום הלא-נכון, לבנות שכונות מגורים באזורים פחות מבוקשים, להחליט על שטחי דירות שלא לטעם שוק הצרכנים ועוד. התוצאה מתבטאת בנזק ארוך טווח לכלל הציבור. נזק שמתבטא במחירי הדיור, עלויות שינוע ותחבורה מיותרות, פגיעה באיכות החיים ועוד. ההיסטוריה הקצרה של הבנייה והפיתוח בישראל רצופה בדוגמאות.

התחשבות "נכונה" ושקלול "נכון" של האינטרסים של היזם מול האינטרסים של שכנים ודיירים ותיקים זו מלאכה קשה. כמעט בלתי אפשרי שגוף ציבורי-עירוני ריכוזי יצליח לקבל החלטות אופטימאליות. בדיוק כפי שקשה לצפות מהממשלה לקבוע מחירים "נכונים" של מוצרים בשוק או לקבוע את המבנה האופטימאלי של רשת האינטרנט.

היזם כאויב הציבור - הגשת התנגדויות

יזם משקיע את מיטב כספו בתכנון פרויקט, בסיוע מומחים מתחומים מגוונים. כל זאת כדי לקלוע לטעמו של הציבור – זו הדרך לרווח. מייד עם תום התכנון מגיע, במקרים רבים, שלב בו היזם הופך ל"אויב הציבור".

בשלב זה נדרש אישור של ועדת פקידים עירונית שתוך מספר קטן של שעות, יכולה בהינף יד, לבטל הכול ובנימוקים סובייקטיבים, בלתי מדידים. לחצים ציבוריים של קבוצות אזרחים שמתנגדות, כמעט אוטומטית, לכל פיתוח אצל השכן, אינם נובעים רק מהרצון "לפקח על השוק". המניע לרוב אנוכי למדי – הגדלת ערך רכושם הפרטי (למרות שהנימוק הרשמי יהיה תמיד "טובת הכלל").

התנגדות תושבי שכונת וילות לתוספת מאות יחידות דיור בשכנותם לא תנומק ברצון להקטנת היצע הבתים, אלא בדאגתם לשמירת קרקע חקלאית... (מעניין את הסבתא שלהם...).

המתנגדים בדרך כלל חסרי כישורים או רצון להתעמק בסוגיות מורכבות. ואילו למקבלי ההחלטות, בבואם לדון בהתנגדויות, חשובים באמת בעיקר שני גורמים: כמות המתנגדים לתוכנית והרכבה של קבוצת המתנגדים מבחינת קשריה וכוח השפעה. שיקולי יעילות, טובת כלל הציבור, דרישות השוק והצרכנים – למרות שהן עולות בדיון הרשמי, הם שיקולים משניים בחשיבותם בעת קבלת ההחלטה הסופית. אלא, אם הם במקרה מתאימים גם לרצונה של קבוצת הלחץ המעוניינת.

התנגדות "ציבורית" מצד קבוצה מאורגנת ומקושרת פוליטית המסתייעת בעיתון המקומי... יכולה להיות מאד אפקטיבית. התכנית המושקעת נדחית לאחרית הימים. מהנדס העיר הבא, או ראש העיר הבא – הם כבר ימנו ועדה חדשה...

אין ספק שמעורבות "ציבורית" מקשה מאד על מחוקקים לקבל החלטות על סמך ניתוחים אובייקטיבים והערכות מקצועיות. בהליכים הכוללים שימוע ציבורי (גם לא רשמי) מגיעות תגובות מכל מגוון קשת הדעות: החל מחוות דעת מקצועיות טהורות ועד להתפרצויות לא רציונאליות בעליל... ספק מי יותר אפקטיבי...

היזם ייאנס לשנות את התכנון המקורי האופטימלי כדי לרצות את הפקידים ואת קבוצות הלחץ. כל שינוי, שלא לדבר על שינויים דרסטיים, יענו פחות על דרישות השוק וייקרו את ההשקעה בפרויקט. היזם יאלץ לגלגל את ההוצאה הנוספת אל הקונים והשוכרים. אם תנאי השוק לא יאפשרו את העלאת המחירים, ייתכן שהפרויקט לא ייבנה, היזם יספוג את הפסד ההון שכבר הושקע בתכנון המוקדם, היצע הנכסים באזור לא יגדל ונכסים אחרים בסביבה יתייקרו. ייתכן שהיזם יחליט להגדיל את רמת הסיכון (הרי הוא כבר מושקע בפרויקט), חלק מסיכון-היתר יגולגל אל הקונים. אף אחד עדיין לא חקר מה חלקן של הרשויות ועיוותי החוק בקריסת חברות בנייה...

פגיעה בנוף ובחזות העיר

אחד החסרונות, הפחות מדוברים, של התכנון המרכזי הוא הפגיעה בחזות העיר והשתלטות הכיעור על הנוף העירוני. כאשר ועדת פקידים (שנעזרת אומנם בארכיטקטים ויועצים) מחליטה שרירותית על אופי אזור, התוצאה כמעט בהכרח היא כיעור. ייתכן שכיעור הוא תוצאה כמעט בלתי נמנעת של כפיית "אסטטיקה מטעם" על ידי רשויות מדינה. כך הוקמו בכל הארץ טורים אינסופיים של בנינים אחידים. החל ברכבות השיכונים של שנות החמישים, דרך בנייני תריסי הפלסטיק של שנות השישים, וכלה בתכנון בשנות החמישים, של רחובות "היוקרה" התל-אביבים: ארלוזורוב, ואבן גבירול – פאר התכנון המונוטוני המרכזי המודרני של שנות השישים, כמיטב המסורת הבולשביקית.

הנוסע ברחבי העמק והגליל יכול לזהות בנקל יישוב יהודי חדש ו"מתוכנן" לפי הכיעור הזועק של עשרות בתים צמודי קרקע, אחידים בצורתם, טורים טורים. לעומת בתי המגורים המגוונים בכפרים הערביים, עתירי הוילות והאחוזות המשפחתיות, אשר ללא תכנון מרכזי יצרו פסיפס שובה-עין המתאים עצמו לסביבה ולנוף הטבעי פי כמה מאשר החלטותיהם השרירותיות של מיטב מוחות התכנון האסטטי בעירייה היהודית...

נביט סביבנו בערי-ישראל – הכיעור השולט והאיכות המתפוררת נוצרו במשך עשרות שנים של תכנון ופיקוח הדוק של מהנדסי העיר השונים, קודמיהם ויורשיהם... יתר על כן, החוק והגבלותיו מנציחים את הכיעור... ויוצרים עיוותים שקשה לתקנם. התכנון המרכזי אינו האשם הבלעדי לכיעור, אך אחד מתפקידיו המוצהרים הוא אסטטיקה והרמוניה של ערים. המציאות מוכיחה שגודל המשימה חורג מהיכולת של גוף ממשלתי.

שינויים ברמת החיים, בטכנולוגיה ובהרגלי האזרחים צריכים להשתקף בהתפתחות העיר ולכן אל לפוליטיקאים להפריע באמצעות אלפי תקנות, חוקים, אישורים או וועדות. בעשרים השנים האחרונות לדוגמה, עלתה רמת המינוע של האוכלוסייה ולכן כדאי היה ליזמים להקים קניונים מחוץ לערים. חלק ניכר מהאזרחים מבצעים קניות מחוץ למרכזי הערים – בקניונים. כתוצאה מכך ירד ערכן של חנויות ברחובות ראשיים בערים הגדולות – רחובות שבעבר היו מרכזי קניות שוקקי חיים. דמי השכירות וערך החנויות צנח ורחובות אלה מתקשים לגבש אופי חדש. ייתכן, שאילו מותר היה לבנות בניינים, ללא הגבלת גובה, היה מרכז העיר צומח לגובה ויוצר בסיס אוכלוסייה גדול מספיק כדי להחיות רחובות מרכזיים כמרכזי קניות.

עיקר הנזק של השיטה: יוקר המגורים 

סקרנו מספר השלכות בלתי נמנעות של הרגולציה הממשלתית הכבדה על שוק הנדל"ן. לא נעים לחיות במדינה בה התקשורת מוצפת בסיפורי שחיתות. רובנו הגדול קורא על כך בעיתונים אך לא מעורב אישית – לא נורא. לעומת זאת, מחיר הדירות ועלות שכר הדירה מציק לחלק גדול מאזרחי ישראל. הבעיה מחמירה אם אתם צעירים, משפחה שמעוניינת לשפר את מגוריה, או הורים לילדים בשנות העשרים.

מגבלות חוקיות על שימושי קרקע, מיעוט הקרקעות הפרטיות, התלות המסובכת באישורים והיתרים, מיסוי מורכב, מגבלות על בניה לגובה, הזכות המעוותת להתנגדות לכל פיתוח – אלה וגורמים נוספים מצמצמים את היצע הדירות ואת התאמת ההיצע להעדפות הקונים. התוצאה: רמת מחירים גבוהה ומוגזמת.

מצוקת מחירי הדיור גוררת התארגנויות של צעירים שדורשים "דיור בר השגה". דרישתם מוצדקת אך מלחמתם מופנית לאויב הלא-נכון ולכן הם נשבים בקלות בסיסמאות ה"חברתיות" המקובלות ודורשים פיתרון מהמערכת שהבעייה היא חלק בלתי נפרד מעצם קיומה של המערכת. פיתרון שמבוסס על האידיאולוגיה שהיא מקור הבעייה. אלה שוב מציעים את ה"תרופה" שרק תטביע אותנו עמוק יותר בבוץ שכבר יצרו... בניה ממשלתית, תוספת חקיקה כפייתית, חלוקת דירות על ידי "וועדות" של פוליטיקאים לפי "קריטריונים". שיטות שנכשלו גם בכל המדינות בהן הונהגו.

קשה לרמות את השוק

אם קיים ביקוש למגורים במרכזי הערים והחוק אינו מאפשר את סיפוק הביקוש – יעלו המחירים, הדיור יתייקר. כדי לספק את הביקוש, יפצלו יזמים זריזים (לרוב לא חוקית...) את הדירות הגדולות לדירות קטנות וישכירו את הקטנות, כך תגדל התשואה על השקעתם. אחרים ימצאו פתרון במגורים של מספר שותפים בדירה. באופן זה גורם המחוקק-הכובל לשינויים מלאכותיים בערים, שינויים שאלמלא התערבותו הגסה לא היו נוצרים. כך, עולה אחוז הצעירים ואחוז הקשישים במרכזי הערים, על חשבון כמות המשפחות משכבות הביניים. ודווקא משפחות אלה הן כוח הקניה העיקרי בחנויות.

ריבוי דיירים מסוג אחד (צעירים בשכירות) במקום אוכלוסיות מאוזנות מגוונות, בבניין משותף, מוריד את איכות הדיור ותורם גם הוא להתדרדרות.

דווקא במרכזי ערים, ברחובות סואנים, צריכה הייתה להתפתח בנייה לגובה – הרחק, גבוה ושקט מההמון הסואן. קשיחות חוקי הבניה אינה מאפשרת זאת – התהליכים הביורוקרטים והמיסוי מקשים ומייקרים עוד יותר.

מדוע בכלל צריך לבנות? 

עדיין לא נולד היזם, הקבלן או איש העסקים שיבנה בית, תוך ידיעה מראש שלא יוכל למכור אותו ברווח סביר או להשכיר אותו בשכר דירה נאות. כמובן, יתכנו מקרים של טעויות בשיקול הדעת, או בתחשיב העסקי, אך בוודאי לא כוונת התאבדות כלכלית מראש וביודעין (לזה מסוגלים רק פוליטיקאים שלא מסַכנים את ארנקם...).

מכאן לא קשה להסיק, שלכל דירה שנבנית צריך קונה (או דייר-שוכר). אם בתקופה מסוימת נוצר עודף או מחסור בדירות, המחירים יעלו או ירדו בהתאם, עד שהעודף או המחסור יסופקו. לכן, מספר הדירות הנבנות נגזר בעיקר מריבוי האוכלוסייה, שיפור דיור ושינויים חברתיים (לדוגמה, ריבוי אמהות חד-הוריות). כל עוד האוכלוסייה מתרבה – יגדל מספר הדירות. פשוט. אין פקיד או חוק שיכולים לשלוט בתהליך.

היכן "צריך" לבנות? 

הבנייה הנוספת תתבצע היכן שכדאי לבנות, בהנחה שממשלה לא מתערבת. אם בנייה לגובה במרכז העיר מבוקשת יותר מבנייה צמודת קרקע מחוץ לעיר, יתווספו קומות ודירות בעיר. אם ההעדפה תהיה למגורים בבתים פרטיים מחוץ לעיר ייבנו בתים פרטיים גם על קרקע חקלאית לשעבר. כל ניסיון לבלום או "לכוון" תהליכים גורר עלייה של מחירי קרקעות ודירות וגם ניצול לא-יעיל של משאבים אחרים (כגון נסיעות מיותרות). הניסיון בישראל וגם בעולם מלמד שממשלות אינן יכולות לשלוט בתהליך. "פיזור אוכלוסיה", "יהוד הגליל", או "חיזוק הפריפריה" הם פטפוטי סרק. אילו הדברים היו נשארים בגדר "פטפוט" – לא היה נגרם נזק. אך הפטפוט הופך לבעיה כאשר פוליטיקאים מבזבזים את כספי משלם המיסים על ניסיונות "ביצוע".

אילו היו תכניות מתאר וחוקי שימור בתקופת האדם-הקדמון היינו עד היום גרים במערות...

בראשית נבנתה העיר בבתים חד-קומתיים. נתאר לעצמנו מה היה קורה אילו כבר אז (לא כל כך מזמן...) הייתה תב"ע, ארגונים "ירוקים" ותכניות שימור: לבטח היה חל איסור לבנות ליד בית נמוך בניין חדש "ענק" בן 3 קומות – מאותם הנימוקים שאוסרים כיום את החלפתו בבניין של 30 קומות ("פגיעה במרקם העירוני", "הסתרת נוף", "חסימת אור", "שימור בניינים היסטוריים"). כתוצאה מכך הייתה הבנייה הנמוכה מתפשטת על פני שטחים נרחבים והביקוש לדירות היה משגר את המחירים לשמיים. אך אי-שם בשנות העשרים, למזלנו, מותר היה להרוס את הבתים הנמוכים ולבנות במקומם בנייני "ענק" בני 3 קומות ללא הגשת "התנגדויות" וועדות ערר. מאז כמעט ונבלם תהליך ההתחדשות של מרכזי הערים בישראל.

כמעט כל הערים הגדולות בעולם נוסדו, ניבנו והתפתחו בתקופה של טרם תוכניות-בניין-עיר; אלה התקבלו בתקופה מאוחרת. תל אביב, לעומת זאת היא דוגמה לעיר צעירה שכמעט נולדה עם תב"ע  (למעלה מ- 90% משטחה של העיר נבנו בהתאם לתכנון, בהתאם למגבלות, היתרים ורשיונות) עיר מתוכננת, משופעת במהנדסי עירייה, מומחים, יועצים ומפקחי בנייה כבר משנות העשרים של המאה הקודמת. מעטים יחלקו על כך שהיא גם אחת מהערים המכוערות במערב, תוצר התכנון המרכזי.

מי מחליט?

מקובל לחשוב ששיקולי בעלי קרקע פרטיים הם שיקולים קצרי-טווח למיקסום רווח מהיר. בעוד שתכנון באמצעות העירייה, כגוף ציבורי אחראי מבוסס על שיקולי תועלת הציבור לטווח ארוך. המציאות המכוערת בערי ישראל מוכיחה את האיוולת שבטענה.

דווקא התלות בפקידים מאפשרת לבעלי קרקע, בעלי קשרים פוליטיים, לזכות ביתרון על פני אחרים. שיקולי יזמים מתבססים על לימוד מדוקדק של צורכי הלקוחות – התושבים המועמדים לרכוש את הדירות או המשרדים. אלפי המשקיעים הקטנים והגדולים, דואגים לטווח הארוך של השקעתם טוב יותר מקומץ פקידי עירייה. אנשים משקיעים את מיטב כספם מתוך אמונה שערך השקעתם יעלה. לשום פקיד עירייה אין תמריץ להשקיע מחשבה, אנרגיה ושיקול דעת, יותר מאזרח המשקיע את מיטב חסכונותיו ברכישת דירה. חזקה על היזם שיצטייד בכלים, מצגות והוכחות שישכנעו את הקונה שערך השקעתו מובטח לטווח סביר. מנגנון זה עדיף לאין שיעור על פני כושר ההחלטה והניתוח של קומץ פוליטיקאים במועצת העיר.

תודה. אל תחליטו עבורנו מה טוב לנו... 

כאמור, אין קבלן או יזם שיבנו דירה, בית או משרד, מבלי שיעריכו מראש שימצאו קונים, רק פוליטיקאים מסוגלים להשקיע מיליארדים שאינם יוצאים מכיסם, בהקמת שיכונים במקומות לא נחוצים וללא דורש...

"קונה" הוא אדם המוכן להשקיע את מיטב כספו וחסכון חייו בדירה המתאימה לצרכיו. מדוע צריכים הפקידים במשרד מהנדס העיר להתערב בהכתבת צרכיו? ייתכן שחייל צעיר, או סטודנט, מעוניינים לקנות דירת חדר בשטח של כ-20 מ"ר (כמו חדר גדול ומשופר במלון) כי זה ההון העומד לרשותם באותה עת. בעידן החדש תעלה דירה כגון זו בסמוך למרכז עיר לא יותר מ- 100,000 עד 150,000 ש"ח – סכום שאין בעיה לגייס (אפילו כהלוואה)!!!

כיום אוסר הממסד על בניית דירות כאלה. מי שמכם לקבוע עבור האזרח שרוצה לגור בבניין בן 60 דירות כי זה צפוף מידי? אין ספק שאילו הותר ליזם לבנות דירות על פי שיקוליו, היה בונה בתמהיל האופטימלי – בהתאם לדרישות הקונים. ובכל מקרה היה קולע לדרישות הציבור, טוב יותר מכל פקיד עירייה בעל תואר הנדסי...

אם יזם טועה הוא מפסיד את כספו. אם העירייה טועה – הציבור סובל.

חשיבות כוחות השוק ככלי לתכנון ופיקוח

נדרשת מדיניות קרקעות ובנייה שתכיר בחשיבות השוק החופשי ככלי ראשי בפיתוח קרקעות, שיפור ושדרוג אזורים עירוניים, עקירת הפוליטיקה משוק הקרקעות, ביעור השחיתות וניתוק הקשר קרקע-הון-שלטון. כלי גמיש שיגיב לשינויים בהעדפות אזרחים כתוצאה ממערכת העדפות משתנית, שינויים טכנולוגים ושינויים בהרגלי הצריכה.

השיטה המוצעת בעידן החדש תצטרך להתמודד עם הצרכים הבאים:

• הבטחת גמישות תכנונית ברמה גבוהה.

• תגובה מהירה וטבעית לצרכים משתנים של האזרח.

• צמצום מעורבות הפקידות השלטונית ומניעת הליכים המובילים להחלטות שרירותיות.

• קיצור דרסטי של ההליכים הקשורים להיתרי בנייה.

• הגנה יעילה על האזרח מפני מפגעים אפשריים מצד השלטון או שכניו.

עבריינים בעול כורחם

רשימת ההגבלות המתארכת גרמה למאות אלפי ישראלים בעיר ובהתיישבות להפוך ל"עבריינים". אלה נמנים עם כל שכבות הציבור – לא רק גב' כהן, אלא גם עו"ד שלי וייל, מנהלת המחלקה הפלילית בעירית תל אביב, אשר הרחיבה גג רעפים וסגרה מרפסת ללא היתר, רחמנא ליצלן (מעריב 11.10.02) ...

כמעט כל "העברות" הן כנגד חוק שרירותי מבלי שקיים קורבן לעבירה. אזרח שהרחיב חדר על גג, שהוא רכושו הבלעדי, לא גרם נזק ממשי לאף אחד... אין קורבן ל"פשע". שר המשפטים מאיר שטרית אמר כי "בשנת 2000 בלבד התגלו כ- 50,000 עברות בניה חמורות" (ידיעות אחרונות 14.07.02). אם נקבל את הנתון כמות שהוא, למרות שנראה שנדרשת בדיקה חוזרת... נראה שהשר שכח לציין שאם יש 50,000 עברות חמורות, אז ודאי שיש עוד לפחות 250,000 עברות בניה פחות חמורות... באותה כתבה מעלה השר "רעיון מקורי" ברוח ה"רעיונות" המקובלים על הפוליטיקאים – הקמת "רשות לאומית לאכיפת חוקי בניה"... עוד פרנסה בטוחה למאות פקידים ואנשי שלומנו...

גזרות שנבחרי ציבור לא יכולים לעמוד בהן...

חוקי הבנייה השרירותיים הופכים (אפילו...) נבחרי ציבור לעבריינים:

• "ראש עיריית יהוד, יוסי בן דוד, בנה בביתו מאות מטרים ללא היתרי בנייה... בן דוד משמש גם כיושב ראש הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נמנע במשך שנים גם מתשלומי ארנונה לשטחים אלו." (קלמן ליבסקינד, מעריב 29.5.05).

הערת גולש: למה האידיוט לא הנפיק לעצמו היתר בנייה? מגיע לו עונש על טיפשות...

• חברת מועצת עיריית תל אביב, מיטל זהבי (מרצ), "מאז 1977 ועד היום, למרות שלא הונפק לכך אישור מתאים, גדל שטח ביתה של להבי בעשרות מטרים רבועים... להבי... סגנית יושב ראש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה... על פי היועץ המשפטי לעירייה – לא מדובר בעניין פלילי..." להבי טענה בין היתר ש"בעלה טיפל בעניינים..." (אלי סניור, ידיעות אחרונות 26.11.04).

• פאר ויסנר, סגן ראש עיריית תל אביב (הירוקים) – "הוגש כתב אישום... בגין בנייה בלתי חוקית של קומת מרתף בשטח של 160 מ"ר..." ויסנר טען בין היתר שרעייתו אשמה... ובעסקת טיעון היא אכן הורשעה... ויסנר מכהן כסגן יו"ר ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה... שמתפקידה לאשר תוכניות בנייה, להוציא היתרי בנייה ולפעול נגד עברייני בנייה... (יגאל חי, העיר 27.5.05).

• בבית שמש – הופסקו פעולות פיקוח או אכיפה בהוראת בעלי תפקידים על בנייה ללא היתר בשטח של 90 מ"ר בביתו של חבר המועצה מר שלום מנורה. עברות בנייה לא מטופלות נמצאו אצל ראש העירייה ויו"ר הוועדה המקומית לבניין עיר דניאל וקנין עצמו, וגם אצל מנהלת לשכתו וחמישה מחברי מועצת העיר שעברו עברות בנייה ללא טיפול. (דו"ח מבקר המדינה דצמבר 2005).

• בראשון לציון – עברות בנייה נמצאו אצל מנהלת לשכת ראש העיר, רחל טנאי; אצל בתה של מהנדסת העיר, סימה קושניר; אצל ראש ועדת המשנה של הוועדה המקומית וחבר מועצת העיר שלמה לוי; הרשימה ברישון ארוכה וכוללת את מנכ"ל העירייה וחברי מועצה. (דו"ח מבקר המדינה דצמבר 2005).

אלו הן דוגמיות, על קצה המזלג – ישנם נבחרים רבים אחרים בחבורה...

 

הפיתרון

המודל לעידן החדש מבוסס על צמצום דרסטי במעורבות הממסד בתחום המקרקעין ומציג תפישה חדשה שתביא להוזלה דרסטית של הדיור, תוך עליה באיכות החיים עקב התאמת ההיצע לביקושי השוק. הפרק מורכב משלושה חלקים: מהפך הבנייה העירוני, מהפך המקרקעין הכפרי, וביטול מנגנונים ביורוקרטים שהופכים למיותרים במודל המוצע. 

מהפך הבנייה העירוני - התפתחות טבעית של עיר

מטרת המהפך במקרקעין היא לפשט את השימוש ואת המסחר במקרקעין, להביא להתחדשות תמידית של הערים, להתאים את השימושים והבנייה לדרישות האזרחים (הצרכנים), לצמצם למינימום את השחיתות בענף על ידי צמצום הצורך במגע בין האזרח לממסד, ובעיקר להביא להוזלה דרסטית של מחירי הדיור. לפניכם, עיקרי המהפך. בהמשך יופיע הסבר מפורט: 

עיקרי מהפך הבנייה העירוני 

• הגדרה מחדש של סיווגי השימוש בקרקע: החלוקה המקובלת (מגורים, חקלאות, מסחר, תעשייה, בידור, מלאכה, משרדים ועוד) – תבוטל. יוגדרו מחדש 4 סיווגים בלבד: שמורות טבע וגינון, תשתית ציבורית, בנייני ממשל, שימוש פרטי. 

• חלוקת העיר לרובעים קטנים הומוגניים: בכל רובע תחול תוכנית רובע מוסכמת (תר"מ) שתחייב את כל בעלי הקרקעות ברובע למשך 15 שנים. נקודת ההתחלה תהיה התב"ע הנוכחית שתקבל תוקף של תר"מ – כך תיווצר תקופת מעבר ארוכה להסתגלות למהפך. התר"מ הוא למעשה הסכם מגבלות בנייה בין תושבי הרובע. הסכם שקיומו נרשם בטאבו (בדומה לתקנון בית משותף כיום). ניתן לשנות את ההסכם לפני שיפוג רק בחתימה של רוב מיוחס של תושבי הרובע. לאחר מכן – הכול יהיה פתוח להחלטת התושבים. עם תום התקופה יחליטו רוב תושבי הרובע, במשאל עם עירוני, על שינוי או ביטול מגבלות. 

• ביטול כל תכניות בניין הערים (תב"ע) הקיימות הנוגעות לשימוש פרטי. 

• ביטול רוב עיסוקי ועדות בניין עיר מקומיות ומחוזיות וצמצום תפקידן בעיקר לתכנון תשתיות ציבוריות (כבישים, גנים, שמורות טבע וכו'). 

• הפרטת כל הקרקעות שבבעלות גופים ציבוריים: המדינה, הרשויות המקומיות, קרן קיימת. הדרך: מכירות פומביות גלויות ושקופות. רכישה על ידי גוף עוין למדינת ישראל (הגדרת "גוף עוין" תהיה רחבה מאד, ובין היתר מי שמאחוריו עומדים אזרחי מדינת אויב, תושב חוץ יוכל לרכוש קרקע רק אם הוא אדם פרטי - לא גוף ציבורי) תאפשר את החרמת הקרקע ללא פיצוי ומכירתה מחדש. 

• ביטול כל המיסים הייחודיים למקרקעין: מס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה ועוד. העיריה תוכל לגבות אגרה מכל בניה חדשה שייעודה העיקרי יהיה כיסוי עלויות הפיקוח על הבנייה ומימון קרן להרחבה עתידית של תשתיות ציבוריות (כבישים, ביוב). 

• הקמת מנגנון לרישום מהיר בטאבו של הקרקעות. 

הגדרה מחדש של הזכות להתנגד 

יש להבדיל בין שלושה סוגי מטרדים שעלולים להשפיע על בעל קרקע כתוצאה משימוש שעושים, או שמתכננים לעשות, שכניו הקרובים במגרשים שבבעלותם: 

מטרד הנובע משימוש ציבוריהרחבת כביש קיים, סלילת כביש חדש, גידול בעומס התנועה בכביש עקב התפתחות הסביבה, סלילת קו רכבת, הרחבת שדה תעופה, עבודות פיתוח כגון רכבת תחתית וכו'. כל אלה לא יהיו עילה לתבוע פיצוי מהמדינה בגין עבודות פיתוח ציבוריות. עבודות כאלה מבוצעות רק על קרקע ציבורית. מי שרכש מגרש או דירה שגובלים ברצועת קרקע ציבורית, צריך להביא בחשבון שבעתיד ייתכנו שם עבודות פיתוח שישפיעו (לטוב או לרע) על ערך דירתו. הנחת הבסיס תהיה שמחיר השוק של הנכס, במיקום זה, מביא בחשבון מראש אפשרות זו

"מטרד פסיבי"מצד שכן: נוצר כאשר הבנייה של השכן משפיעה לרעה על הנאתנו ממשאבי טבע. לדוגמה: שכן שבונה בניין גבוה ומסתיר לך את הנוף אליו התרגלת, בניין חדש חוסם לך את אור השמש או משב רוח הים שנהניתם מהם לאורך שנים רבות. לא תהיה עילה לתבוע שכן על מטרד פסיבי. הנאה ממשאבי טבע אינה קניין פרטי והעובדה שרכשת דירה או בית בשלב מוקדם בשכונה לא מעניקה לך זכויות עדיפות על אלו של שכניך החדשים. ההנאה ממשאב טבע (שהוא מצרך מוגבל) שייכת זמנית למי שמשלם עבורה את מחיר השוק. דירה בקו ראשון לגן ציבורי או לים תאפשר נוף בלתי מופרע לשנים רבות, אך השוק יתמחר מיקום כזה בהתאם. אם אתה גר בקומה ה-20 ומדירתך נשקף נוף מדהים, לא תוכל להתנגד לבנייתו של בניין בן 60 קומות שיסתיר לך את הנוף. מחירו של הנוף באזור זה התייקר: מעתה תצטרך לרכוש דירה בקומה 61 כדי לזכות בנוף. דוגמה אחרת: אתה מחליט לקנות מגרש ליד הרפת של המושב (בזכות המחיר הנמוך של הקרקע), לא תוכל לתבוע את בעלי הרפת על מטרדי רעש וסירחון. עומדת להם זכות קדימות השימוש. הרפת הייתה שם לפניך, ידעת על קיומה מראש וגם שילמת מחיר ששיקף את קרבת הרפת למגרש. 

"מטרד אקטיבי"מצד שכן: על כך נוכל לתבוע פיצוי וגם החזרת מצב לקדמותו. השכן שלך במושב החליט להקים על המגרש שלו מסגריה או מפעל לעיבוד דגים מעושנים. הרעש והעשן פולשים אל התחום שלך. זהו מטרד אקטיבי ותעמוד לך הזכות לתבוע את הפסקת השימוש המטריד. אל מי תתלונן? זה כרגע לא חשוב: לעירייה, לבית משפט, בערך כמו היום. לעומת זאת, אם השכן שלך ישכיר את ביתו למשרד עורכי דין, או לחברת תוכנה, או למתפרה שקטה – שימושים האסורים כיום באזור מגורים, ואין בכך מטרד ממשי בר הוכחה – לא תוכל לתבוע את הפסקת השימוש. 

יזמים יצטרכו להתאים את הבנייה באופן שתמזער פגיעה והשפעות שליליות. לעומת זאת, התנגדויות שיוגשו על ידי בעלי קרקעות ודירות שכנות יתקבלו רק אם יציגו מפגע ברור, מוגדר, מוחשי וניתן למדידה כמותית באופן שניתן יהיה להגדיר את דרישת התיקון לתוכנית המוצעת על סמך אותם קריטריונים. הניסיון מלמד שהשפעות סביבתיות שליליות מוגבלות בדרך כלל לסביבה הקרובה בלבד. לשם כך נועד ביזור התב"ע לרמת הרובע, במקום כפיית מדיניות כלל עירונית. 

גם ל"מטרד אקטיבי" יש לפעמים זכות קיום

לא תהיה מגבלה על בנייה ברמת מטרד נמוכה באזור בעל דרוג מטרד גבוה, למרות התר"מ. לדוגמה: יזם רשאי להרוס בית משותף רב-קומתי ולבנות במקומו וילה (בהנחה שווילה סמוכה אינה מפריעה לדיירי הבניין), או לבנות דירת מגורים בתוך מגדל משרדים. יזם יוכל, לדוגמה, להסב למגורים בניין משרדים שלם בלב אזור חברות ההי-טק בהרצליה-פיתוח, אם יצפה ביקוש למגורים במקום. הסיכון המסחרי עליו – השוק יקבע. ייתכן שיהיו די מועמדים לשכור שם דירות מקרב עובדי ההי-טק בסביבה שיעדיפו לגור במרחק הליכה לעבודה, במקום לנהוג ברכב מידי בוקר. באופן זה השוק ימַצֶה את התמהיל האופטימלי בין מגורים-משרדים-תעשייה לרווחת כולם ולרווחת הסביבה. מיותר לציין, שבכל ההליכים לא יזדקקו לאישורי העירייה ופקידיה. יימנעו מדורי הגהנום הכרוכים ביוזמה מעין זו כיום. 

החוק יאסור על מטרדי ריחות, רעש וכדומה, אך יתחשב בעיקרון קדימות השימוש. מי שיבנה בית בסמוך לרפת לא יוכל להתלונן על ריח הזבל וגעיית הפרות – הרפת נמצאת במיקום זה לפניו... מי שיבנה דירה בבניין משרדים לא יוכל להתלונן על הצפיפות במעלית בזמן הפסקת הצהריים... המשרדים היו בבניין קודם לכך. 

העברת סמכות התכנון מהעירייה אל התושבים

הצורך בתב"ע מוסבר לעיתים ב"כשל שוק". קיימת אמונה רווחת ומוטעית שתכנון באמצעות כוחות השוק הוא מתכון לכאוס – אנדרלמוסיה, ברדק, איש הישר בעיניו יעשה. רבים מאמינים ש"כוחות השוק" ו"סדר" הם מושגים מנוגדים. הטענה מתעלמת מיכולת השוק ליצור מנגנוני הגנה חליפיים. 

בהמשך נתאר כיצד ייווצרו מנגנוני בקרה על ידי כוחות השוק, תוך שיתוף פעולה מרצון בין האזרחים המעורבים במקום קבלת החלטות בחדר 3002 בבניין העירייה. שווקי הכלכלה יעמדו במשימת התכנון באופן יעיל ואיכותי מאשר השווקים הפוליטיים, בזכות התבססותם על שיקולי הצריכה של אלפי אזרחים שמבטם מופנה קדימה לעבר העתיד, במקום כבילתם אל עבר מרוחק של תוכנית בניין עיר מיושנת. 

הדרך למניעת התופעות השליליות הנובעות מהליכי רישוי, בנייה, ושינויי ייעוד קרקע היא העברת הסמכות להגבלת בנייה וייעוד קרקע – מהרשות המקומית אל הרמה השכונתית ("שכונה" יכולה להיות לצורך העניין גם רובע קטן שמתוחם במספר כבישים – "בלוק" של בניינים ספורים בעלי אופי נוכחי דומה). ביזור הסמכויות. שיטה שתאפשר השפעה ישירה של תושבי השכונה, או הרובע, על סביבת המגורים שלהם. התושבים הם הקבוצה שמושפעת ישירות מתוכניות הבנייה; יכולתם להעריך את ההשלכות, טובה מזו של פקידי עירייה וארכיטקטים מטעמה, שפועלים על פי מערך תמריצים שונה... 

בהחלטות הקשורות להליכי בנייה וייעוד קרקע טמון ה"כסף הגדול" וסיכויים לרווחי עתק שמאפשרים גזירת קופונים וחלוקתם. התמריץ לשחיתות גבוה. העברת סמכות ההחלטה לתושבי הרובע מנטרלת מהמשחק קבוצות בעלות אינטרסים חד-צדדיים שמפעילות לחץ על פוליטיקאים מקומיים על כל הנובע ממנו. 

המערך המוצע בעידן החדש להסדרת זכויות הבנייה מקטין משמעותית את סיכוני השחיתות הקיימים ויוצר מנגנון הגנה יעיל לאזרח הבודד, מגביר את השפעתו על קבלת ההחלטות ופותר את בעיית הקיפאון התכנוני של מרכזי הערים באפשרו שינויים מתמשכים – גמישות שאינה קיימת כיום. ביזור הסמכות אל התושבים עצמם הוא אמצעי ההגנה הטוב ביותר נגד הביורוקרטיה והשחתת תהליך קבלת ההיתרים. 

תחליף לתב"ע: מגבלות מרצון - תוכנית רובע מוסכמת (תר"מ)

חלוקת העיר לרובעים

בעלי קרקעות באזור גיאוגרפי מוגדר ורצוף יוכלו להסכים על מגבלות בנייה ושימוש מרצון שיחייבו את כל בעלי הקרקעות (או הדירות) ברובע. "רובע" יכול להיות אזור עירוני שתָחום בין ארבעה, או יותר, רחובות ("בלוק"); "רובע" יכולה להיות שכונה חדשה; או אפילו יישוב כפרי שלם. 

התחליף לתב"ע אזורי שרירותי ומאובן לעד, המוכתב על ידי העירייה, יהיו מאות תוכניות נקודתיות שיקיפו מתחמים קטנים בהם יש לתושבים עניין לשמר מגבלות בנייה מסוימות. תוכנית רובע מוסכמת (תר"מ). המגבלות המוסכמות יישמרו בתוקף לתקופה של 20 שנים ולאחר מכן יצטרכו תושבי המתחם להחליט, ברוב קולות, אם להאריך את ההסכם הקיים לתקופה נוספת, לשנותו או אפילו לבטלו כליל ולאפשר למתחם להיות חופשי ממגבלות. את ההסכמים ניתן יהיה לאכוף בבית משפט. בנסח הטאבו של הדירה תרשם הערה שהנכס כפוף לתר"מ. כל קונה יבדוק את מגבלות התר"מ לפני רכישה ואת מועד פקיעת התר"מ שבתוקף. כך גם יוכל להעריך את פוטנציאל ההשבחה של הנכס, או את פוטנציאל הפגיעה באורח החיים המועדף עליו אישית. 

ממה מתחילים? תקופת המעבר: הסתגלות הדרגתית לכללי המשחק החדשים

ברירת המחדל בכל רובע תהיה התב"ע הנוכחית, שתקבל תוקף של תר"מ, ותפוג מאליה תוך תקופת מעבר (חמש עשרה שנים, לדוגמה). תקופת המעבר תאפשר לדיירים להבין את השלכות העידן החדש ולהיערך כל אחד בהתאם להעדפותיו. בתום תקופת המעבר לא יהיו כל מגבלות לשימוש ולבנייה, אלא אם הסכימו התושבים ברובע, בחתימת רוב הדיירים, על תר"מ חדש. 

נובע מכך לדוגמה, שברובע מסוים במרכז הכרמל בחיפה, בו מותר לבנות על פי התב"ע הנוכחית רק 3 קומות מגורים בצפיפות דיור מסוימת – יישמרו מגבלות אלה במסגרת התר"מ ההתחלתי למשך 15 שנה. בהתקרב סוף התקופה יוכלו תושבי הרובע להחליט על עתיד מגבלות התר"מ ל-20 השנים הבאות. ניתן יהיה לשנות תוכנית רובע מוסכמת במועד מוקדם יותר, ולהתיר בניית קומות נוספות, בהחתמת רוב מיוחס של תושבי הרובע. ההחלטה תקבל תוקף של הסכם בין כל בעלי הדירות ברובע. 

איך יחליטו תושבי הרובע?

תושבים יחליטו, קרוב לוודאי, בהתאם להעדפותיהם האישיות ובהתאם ללחצי הביקוש וההיצע בסביבה. אם לדוגמה שכר הדירה לחנויות ברחובות מסחריים סמוכים ירקיע שחקים, ייתכן שבעלי הדירות ברובע יסכימו להתיר פתיחת חנויות בקומות הקרקע בבניינים. ההחלטה תהיה תקפה לגבי כל הרובע. דוגמה אחרת: תושבי רובע מסחרי, רחוב קניות ובילוי במרכז ירושלים, יוכלו להחליט על התרת הרחבת חנויות לגובה, על חשבון קומות המגורים שמעל החנויות. יתכן שבאותה תקופה יהיה ביקוש יתר לחנויות גדולות וכדאי יהיה לחבר דירה שבקומה א' במדרגות פנימיות אל החנות. כדאי יהיה אף להגביה את חלון הראווה שיכלול גם את קומות המגורים לשעבר. ההחלטות על שינויים בתר"מ יתקבלו על ידי התושבים במקום במסדרונות העירייה. 

לדוגמה: רובע עם בתים צמודי קרקע 

קרוב לוודאי שקיימת דרישה בשוק למגורים בבתים צמודי קרקע (וילות). ייתכן שבעלי הבתים ירצו להבטיח לעצמם לטווח רחוק שהשכן לא ימכור את המגרש שלו לבנייה גבוהה. קבלן שרוצה לבנות שכונה חדשה של בתים צמודי קרקע יתקשה למכור את הבתים אם לא יבטיח לרוכשים מגבלות כגון: איסור על בנייה לגובה, איסור על חלוקת מגרש והקטנת שטחו, איסור שימוש במגרש לצרכים מסחריים (משרדים, מחסנים וכו').

קבלן שמזהה ביקוש כזה יחתים כל קונה בשכונה על תוכנית רובע מוסכמת שתעגן איסורים אלה בהסכם שניתן לאכוף אותו.

איך מבטיחים את האיסור על בניה לגובה בשכונת הבתים הנמוכים

הפתרון מצוי בתר"מ, במקום תכנית כפויה ומאובנת לעד על ידי העירייה: תוכנית רובע מוסכמת. היזם יכתיב תכנית רובע עם מגבלות שיתאימו לדרישות קהל היעד. כל רוכש בית במתחם יתחייב חוזית שלא לעשות שימוש ברכושו בניגוד לתר"מ. בעתיד הרחוק, כאשר העיר הסמוכה תתרחב ותתפשט יסתבר אולי ששכונת הוילות מוקפת כבר באזור עירוני של בניני קומות. כלומר, הקרקע התייקרה מאד בגלל ביקושים באזור. הדיירים ברובע יוכלו להחליט, ברוב רגיל, על הסרת המגבלות ושינוי התר"מ. לחילופין, אפשר יהיה לקצוב את תחולת התר"מ מראש ל- 20 שנים וחיוב אשרור מחדש בתום התקופה. תושבי סביון, לדוגמה, יאשרו מחדש את האיסור לבנייה לגובה בשכונה. תושבי רובע במרכז תל אביב יחליטו, קרוב לודאי, להסיר מגבלה כלשהי על הבנייה. 

גמישות התר"מ - ניתן לשינוי על ידי תושבי הרובע

מנגנון שינוי התר"מ, הנתון בידי תושבי הרובע, יאפשר לרובע להתאים עצמו לתקופה. ייתכן שלאחר 20 שנה, ישתנה הרכב האוכלוסייה בשכונה ואילוץ ייעוד מבנה מסוים כגן ילדים ייראה מצחיק ומיותר, עדיף פאב בשכונה... שינוי ייעוד כזה במערכת הקיימת אפשרי רק בהליכים מורכבים, מסובכים, עתירי שתדלנות, אגרות, היטלים והפעלת קשרים. 

האזרח קובע 

דרישות השוק יקבעו את אופי המגבלות-מרצון. אם יתרבו בשוק אזרחים שירצו להשקיע בדירות זעירות להשכרה – יהיו יזמים שיספקו ביקוש זה. אם יגדל הביקוש למשרדים יוסר מהסכם התר"מ סעיף המונע השכרת דירות למשרדים (אם היה סעיף כזה). כמובן שאם יהיה ביקוש לדירות ללא הסכמים מגבילים השוק יספק גם ביקוש זה. תהליך שינוי תר"מ, לפני מועד פקיעתן (20 שנים), יהיה פשוט מאשר שינוי תב"ע: יוזמה לשינוי מצד מספר תושבים, ניסוח משפטי של השינוי והעמדה להצבעה בין תושבי הרובע לאחר דיון ציבורי. יידרש רוב מיוחס לאישור. לא וועדת בניין ערים מקומית. לא וועדה מחוזית. ספק אם יהיה צורך באספות פנים אל פנים; טכנולוגיות התקשורת המודרניות נותנות מענה לכך: אפשר להצביע בחתימה על מסמך-נייר, באמצעות האינטרנט או בדרכים עתידיות אחרות. 

מותר יהיה לעשות בקרקע שבבעלותכם את השימוש המשתלם ביותר ובתנאי שלא ייווצר מפגע אקטיבי – לא כלפי שכן ולא כלפי משאב ציבורי (זיהום מי תהום, סביבה וכו'). לא תזדקקו להיתר מראש – אבל הדין ימוצה (ומהר) עם עבריינים. יש להניח שמהר יותר מאשר כיום בזכות מיעוט המגבלות. נוכל לבנות על "קרקע חקלאית" כרצוננו: מגורים, מחסן, בניין משרדים, או מפעל. לא יהיה צורך בהיתר מראש. נוכל לבנות כרצוננו בלב אזור מגורים: בית מלון, בניין משרדים, חניון רב קומתי או אפילו מפעל היי-טק (מתוך הנחה שלא נגרם מטרד אקטיבי). יש להניח שהיזם בודק היטב את דרישות השוק ולא מסכן את כספו. אם טעה – זו בעיה שלו. בהעדר מגבלות, לא סביר שמישהו ימקם, לדוגמה, מפעל באזור מגורים – הקרקע יקרה מידי ותקשה על מפעל שצריך להתחרות בשוק פתוח (רק במשטר של מענקים וסובסידיות יכול להתרחש עיוות כזה). 

עליונות היזם והקונים על פקידי העירייה

ירצה הבעלים, יבנה בניין של 4 קומות או 50 קומות. ירצה לבנות חנויות או מלון – יבנה. ירצה לבנות בניין משרדים או בריכת שחייה – יבנה. הממסד לא יתערב. היזם בונה על חשבונו ומסכן את כספו בלבד. שיקולי היזם כלכליים – הוא מעוניין למקסם את הרווח ולכן עליו לנתח היטב את דרישות הצרכנים והשוק כדי לא לטעות בחישוביו. עליו לדאוג לכמות מספקת של מקומות חניה, אחרת לא יצליח לשווק את המשרדים או הדירות. אין צורך בחוק שיקבע כמה מקומות חניה עליו לבנות, או כמה מרפסות ומה יהיה שטחן. גם אין צורך לקבוע עבורו מה גודל החדרים או מספר הדירות ושטחן. יזם בונה את שהוא מעריך שיוכל למכור. כלומר, לספק את העדפות הקונים. היזם יודע להעריך את דרישות השוק טוב מכל מהנדס בעירייה... שאינו מסכן אגורה מכיסו. 

אם יזם יעריך שבאזור מסוים יש דרישה לחנויות בקומת הרחוב – ולהערכתו, בניית החנויות לא תפריע למכור את הדירות שמעליהן... שיבנה. אם יזם חושב שיש ביקוש "היסטרי" לדירות קטנות בנות חדר אחד... שיבנה. ואם טעה, והצרכנים לא מוכנים לקנות דירות חדר בבניין צפוף – זו בעיה שלו... תכתיבי העירייה הנוכחיים מיותרים. 

פיתוח שכונה חדשה: קרא איך יקבעו בעידן החדש אופי השכונה, צפיפות הדיור, הרכב הדירות ועוד... 

סוף ל"זכויות הבנייה" 

המושג "זכויות בניה" ותאומו – "אחוזי בניה" יעברו מן העולם. בעלי קרקע רשאים לבנות, או לא לבנות, על רכושם כראות עיניהם וללא אישור מראש ובתנאי כמובן שעמדו במגבלות תוכנית הרובע המוסכמת. העירייה, כאמור, לא תתערב בפרטי תוכנית הבנייה, ייעוד המבנה, מספר החדרים, גודלם, שטח דירות, גובה בניינים וכדומה. החוק יכתיב עמידה בתקני בטיחות, אש, רעידת אדמה, מיקלוט וכדומה. וכמובן שאיש אינו רשאי לפגוע אקטיבית בזכויות הקניין של שכניו. 

הגדרה מחדש של תפקיד המדינה והרשות המקומית

תפקיד העירייה יצטמצם לתכנון סביבתי, לתכנון עורקי תחבורה ותשתית וכן לפתרון בעיות שייתכן שייווצרו במקומות מסוימים. אם יזמים יתכננו באזור מסוים מרכז מסחרי גדול כדוגמת קומפלקס מגדלי עזריאלי בתל אביב, חזקה עליהם שיבטיחו לשוכרים או לקונים גישה תחבורתית נוחה לבניין, אחרת יסכנו את השקעתם. היזמים יצטרכו לתאם את הפתרונות עם העירייה, אך זו מצידה לא תגביל את גובה הבנייה, עיצוב הבניינים, תקן החניה או ייעוד הבניינים. להלן תקציר תפקידם המצומצם של השלטונות בבניה:

  • תכנון אב של תשתיות: תחבורה, מים, ביוב וחשמל, שמורות טבע, שימוש ממשלתי (מבני ממשל, שטחי אש, מחנות צבא).
  • קביעת תקנים לבטיחות מבנים וחומרים כולל דרישות ביטחוניות (כגון ממ"ד).
  • התאמת קיבולת התשתיות הציבוריות לקצב הבניה והפיתוח של העיר על ידי יזמים (לדוגמה: בניית גורד שחקים מחייבת אולי להחליף את קוטר צנרת הביוב המרכזית ברחוב).
  • סמכות שיפוטית במקרה של הפרת זכויות קניין פרטיות.
  • סמכות שיפוטית במקרה של הפרת זכויות ציבוריות כגון פלישה לקרקע ציבורית או יצירת מטרד ציבורי (לדוגמה: רוכלות, זיהום נחל, זיהום אוויר).
  • אכיפה נגד המפרים הסכמה חוזית בין דיירים בבניין, לדוגמה: שימוש חריג בדירה בבית משותף שלא בהתאם להסכמה הרשומה בטאבו.
  • שימוש החורג מההסכמות בתר"מ. 
  • אכיפה נגד מקורות מטרד אקטיביים. 
  • סמכות רישום זכויות מקרקעין (טאבו).

פיתוח נקודתי, מקומי או אזורי, יהיו חופשיים מהתערבות העירייה אלא אם תשתית ציבורית מובהקת וברורה עלולה להיפגע. העירייה תפנה במקרה זה לבית משפט, לעיכוב הבנייה ככל אזרח אחר. הפונה לבית משפט בבקשה לעיכוב, יצטרך לשלם אגרה מלאה וייתכן שיידרש לערבות למקרה שבית המשפט יפסוק שהעיכוב גרם לנזק בלתי מוצדק ליזם. הפונה יצטרך להוכיח מטרד פוטנציאלי, או טעות תכנונית באופן משכנע הניתן למדידה כמותית ולא באמצעות נימוקים סתומים המקובלים כיום כגון "פגיעה במרקם העירוני", "מטרד בלתי נסבל", "פגיעה באיכות החיים", "ירידה תלולה בערך נכסי השכנים"... לא מן נמנע שבעידן החדש יקומו עמותות או חברות שיתמחו בביקורת על בניה חדשה לצורך סיוע וייעוץ לתושבים להגשת התנגדויות לבניה (ייתכן שאגודה כדוגמת האגודה לתרבות הדיור, לדוגמה, תוכל להעניק שירותי ייעוץ גם בתחום זה). 

מי יהיה אחראי לבנייה ציבורית 

המדינה תשא באחריות לתכנון תשתיות שמחוץ לשטח השיפוט של הרשות המקומית: כבישים, שמורות טבע, נמלים וכדומה. הרשות המקומית תשא באחריות לתכנון תשתיות שבתחומה: כבישים ומדרכות, תאורת רחובות, קווי ביוב במים, גינון ציבורי וכדומה. כל תוכנית תהיה פומבית ושקופה ותפורסם לפרטיה באינטרנט. הציבור יוכל לדרוש להעביר את ההחלטה הסופית למשאל עם עירוני אם 8% מהתושבים יחתמו על עצומה שדורשת זאת. משאל עם עירוני יחייב הצעת תוכנית חלופית. הואיל ולא תהיה תב"ע, התערבות השלטון בחיי האזרח תהיה מזערית. היקף הנושאים שיהיו כפופים להחלטות הרשות המקומית יהיה נמוך ביותר. ויכוח יכול לעלות, לדוגמה, בנושא כביש טבעת חדש – אך השאלה אם להקים חניון ענק על קרקע פרטית בצומת מסוימת היא בעיה של היזמים בלבד. 

הואיל וכמעט כל הנושאים שנדונים כיום בוועדות הבנייה לא יהוו מגבלה, לא יהיה צורך בוועדות אלה. מחלקת ההנדסה העירונית תעסוק כמעט אך ורק בתכנון תשתיות ציבוריות. 

ביטול המיסוי הייחודי על נדל"ן

מיסוי המקרקעין והבניה לא יהיה שונה מהמיסוי בכל יתר ענפי המשק. המס היחיד על כל מוצר ושרות – מס מחזור נמוך (ראו פרק מיסים) – יחול גם על עסקאות מקרקעין ובניה. נמכרה דירה – ישולם מס מחזור. נקנתה חלקת קרקע – ישולם מס מחזור. 

אגרות ישולמו על קניית שירותים מספקי שרות ציבוריים שיפעלו כמערכות סגורות אוטונומיות. לשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"), לדוגמה, תמומן אך ורק מאגרות (ולא מתקציב המדינה). 

כל "מגילת המסים" הנוכחית תבוטל. היטל-השבחה יבוטל כי עירייה לא תוכל "להשביח" נכסים – לא יהיו מגבלות בנייה ולא תכניות-בניין-עיר במתכונת הקיימת. לא יהיה מס-שבח כפי שלא יהיה מס-הכנסה (כאמור, מס מחזור אחיד ויחיד). מדינת ישראל תהיה מדינה חופשית ממכס ולכן, לא יהיה מכס על ייבוא חומרי בניין ובכלל זה מלט. 

עשרות אלפי "יועצים", עורכי דין, ומומחים אחרים ל"תחכמוני" נדל"ן יישארו ללא תעסוקה. מאות ספרים שמנתחים את אינספור הפרשנויות לחוקים המסובכים הנוכחיים, ותכנוני המס למיניהם, יהפכו למיותרים ויועברו לארכיון הספרייה הלאומית כמזכרת "לעידן המסובך"... 

המיסוי הפשוט והנמוך והסרת שכבת תעסוקות הסרק (שנוצרו, בין היתר, עקב סיבוכי המס והחוק במערכת הקיימת) יהיו סיבה נוספת לצניחת מחירי הנדל"ן לרמה שווה לכל כיס. 

מבנה העיר בעידן החדש 

ערים גדולות מהוות תמיד אזור מגורים מבוקש (לכן הן גדולות...), לחלק ניכר מהאוכלוסייה קוסם אורח חיים עירוני תוסס. חזות העיר תשתנה. אם נחתוך בעתיד תמונה פנוראמית של העיר בעידן החדש ונחבר בקו את כל גגות הבניינים נקבל צורה של פעמון – גבוה מאד במרכז ונמוך בקצותיו. צורה זו משקפת את אופי הביקוש למגורים. ככל שהאזור יהיה מבוקש יותר – יצמח גובה הבניינים בו. גובה הבניינים הוא סמן לביקוש וגם למחיר (בנייה לגובה יקרה יותר). ככל שנתרחק ממרכזו של אזור הביקוש יקטן גובה הבניינים. "צפיפות" הבניה במרכזי הערים תקבע על ידי היצע וביקוש. ככל שה"צפיפות" תגדל יעלו המחירים, כי "צפיפות" משמעותה העיקרית בניה לגובה. 

כאשר יהיה מסחר חופשי בקרקעות, וללא מגבלות בנייה – "הצפיפות" באזור המבוקש תגדל עד לרמה הנסבלת על ידי התושבים. אם "הצפיפות" תחרוג מגבול דמיוני זה תתחיל נטישה שתאזן את הביקוש. הנטישה תאותת שמחיר הצפיפות מבחינת איכות חיים וכסף אינה לטעמם של חלק גדל והולך של התושבים. כך יכתיב השוק "תקן" שמתאים לדרישות האזרח. 

העדר מגבלות בנייה לגובה ישחרר את הגגות העירוניים לבניית מאות אלפי דירות פוטנציאליות. משמעותו הכלכלית של היצע בלתי מוגבל זה היא שעלות דירה בעיר תתקרב לעלות הבנייה של קומה נוספת בבניין! צריך להוסיף למשוואה את העדר הביורוקרטיה והמיסים. בתנאים אלה, ניחוש סביר למחיר דירת 4 חדרים בצפון תל אביב (עד לקומה בינונית) לא יחרוג מ- 600 אלף ש"ח (2008) ומחיר דירה כזאת בגדרה לא יעלה על כ-400 אלף שקל. מדובר על דירה בשטח של כ- 120 מ"ר, עלות בנייה של כ- 2,500 שקל למטר מרובע. 

איך נקבל היתר בנייה בעידן החדש

תהליך קבלת היתר-בניה בעידן החדש יהיה כמעט אוטומטי. יזם שרוצה, לדוגמה, לבנות בניין על מגרש פנוי, יודיע על כך לרשות המקומית ויוקצה לו אתר אינטרנט (במתכונת אחידה) למעקב אחר הבנייה. הארכיטקט שמתכנן את הבנייה ינהל את האתר, יזין את המידע הנדרש. התוכניות המפורטות יופיעו באתר, ייעוד השימוש בבניין, שמות המהנדסים, המפקחים והיועצים המקצועיים (כגון חשמל, קונסטרוקציה, חניה, אש, מיקלוט וכדומה). שקיפות מוחלטת. על כל אחד מהיועצים, ועל כולם יחד, תחול האחריות החוקית לתכנון. גם פרטי חברת הביטוח שמבטחת ומלווה את הבניה יפורסמו. חברת הביטוח תישא באחריות הכספית לכל נזק שייגרם מבנייה לא נאותה או שגויה לתקופה ארוכה – שנים רבות אחרי שהבניין יאוכלס ויתפקד. היזם יפרסם באתר האינטרנט גם את סקר ההשלכות הסביבתיות של הבניין. גם החברה מבצעת הסקר תהיה חשופה בעתיד לתביעות על גילוי לא-נאות. החוק יחייב מינוי יועצים מקצועיים בדומה למצב הקיים. 

ביום הפרסום הסופי והמושלם של תוכניות הבנייה המיועדת באינטרנט יודיע הקבלן על השלמת התכנון לעירייה וכן יפרסם זאת במודעות בעיתונות ומודעות-קיר על גבי הבניינים הסמוכים לאתר הבניה המיועד. ממועד זה ייכנס לתוקף היתר-בניה אוטומטי תוך 60 יום בבניית מבנה קטן, או תוך 120 יום בבניית מבנה גדול. בתוך תקופה זו יוכלו תושבים או כמובן העירייה, לעכב את הבנייה אם יש להם עילה מוצדקת. העיכוב יתבצע באמצעות בית משפט. 

התנגדות ופנייה לבית משפט יהיו תופעה נדירה הואיל והעילות המצדיקות התנגדות יהיו מועטות יחסית למצב הקיים. ובעיקר, כאמור – פגיעה או טעות בתכנון העלולים להסב נזק לתשתית ציבורית, או מינוי של מהנדס אלמוני ולא מוכר כמפקח על חוזק המבנה... מתנגדים יאלצו להפקיד ערבויות לפיצוי במקרה שעתירתם תידחה. הליך שימנע התנגדויות סרק. 

מי יפקח על בנייה חדשה 

כיום אסורה בנייה חדשה כל עוד אין היתר בנייה מהרשות המקומית. כלומר, האיסור הוא ברירת המחדל, עד שיונפק היתר בנייה. העיקרון בעידן החדש הפוך: היתר הבנייה קיים ובתוקף כל עוד הרשות המקומית או בית המשפט לא עוצרים את האזרח. הפיקוח על הבנייה יהיה נתון בידי שלושה גורמים: הרשות המקומית, חברת הביטוח, וקרוב לוודאי יועץ הנדסי פרטי מטעם הלקוח. 

יזם שמתכוון לבנות יהיה חייב בשקיפות מלאה של הפרויקט שיפורסם באתר אינטרנט מיוחד שמבנהו אחיד וידוע מראש. באתר יפורטו תוכניות הבנייה, פרטי הארכיטקט, פרטי המהנדסים היועצים (כגון: קונסטרוקציה, חשמל, חניה, מעליות, וכו'), פרטי חברת הביטוח שמבטחת את הפרויקט כנגד נזקי בנייה, וליקויי בנייה של הקבלן עד לתקופה של 7 שנים מגמר הבנייה. החוק יחייב ליווי של חברת ביטוח לכל פרויקט. סביר שחברות הביטוח יציעו לקונים כיסויים מורחבים (כגון ביטוח נגד פשיטת רגל של הקבלן, או איחור במסירת הדירה). סביר שחברות הביטוח יעסיקו מפקחים מטעמן. החוק יחייב את הקבלן לבנות לפי תקני בטיחות מקובלים וידועים וכן העסקה של מכוני בדיקה פרטיים לכל אורך הפרויקט (נוהל שקיים גם כיום, כגון מכון שבודק ומאשר את איכות הבטון). עם תום התכנון יפרסם היזם בעיתונות ובמודעות בסביבה את עקרי הפרויקט. 

היתר בנייה אוטומטי ייכנס לתוקף תוך 60 יום אם לא הוגשה התנגדות מנומקת. הגשת התנגדות תהיה כרוכה בתשלום אגרה משמעותית כדי להקשות על התנגדויות סרק. התנגדויות יוכלו לעלות רק מטעמים של אי-עמידה בנוהלים וחוקים: רכישת פוליסת ביטוח בחברה לא מוכרת, אי-פרסום מלא של תוכניות, גילוי כשלים במהלך הבנייה. העירייה תוכל להורות על הפסקת בנייה, או אפילו איסור אכלוס. 

אתר האינטרנט יהיה פתוח לכל: שכנים, עירייה, חברת הביטוח, יועצים מטעם הקונים ועוד. כל שלב במהלך הבנייה ידווח באתר האינטרנט. חריגה מנוהלים מקובלים, אי פרסום, או אי עמידה בדרישות החוק עלולה להביא לעצירת הבנייה. כמעט כל הנושאים שגודשים כיום את ועדות בניין העיר וגורמים לעיכובים של חודשים ושנים בהליכי בנייה לא יהיו מכשול בעידן החדש (בהעדר תב"ע). היזם שיהיה משוחרר מהכורח הנוכחי לשאת ולתת על תוספת שטחי בנייה, מספר חדרים, מספר החניות והמרפסות ועוד עשרות נושאים אחרים, יזהר בעתיד שבעתיים (הסיכון שלו גדל – כל האחריות עליו) כדי לעמוד בדרישות החוק המעטות והסבירות. מידת השרירותיות בדרישות מקבלן ויזם תהיה קטנה לאין-שיעור מאשר כיום. 

חברות הביטוח - נדבך נוסף בפיקוח על בניה חדשה 

בנוסף למעקב השוטף של מחלקת הבניה ברשות המקומית, יחייב החוק כל קבלן בביטוח חובה לזמן ממושך כנגד תביעות הנובעות מליקויי בניה, חריגה מתקני בטיחות וכדומה. חברות הביטוח הן אשר ישכרו חברות הנדסה לפיקוח על הקבלן ויַיתנו את שלבי הבניה באישור ביקורת המפקח. שום בנק לא יעניק מימון לקבלן שלא יציג פוליסת ביטוח של חברה המקובלת על הבנק. העברת האחריות לשוק הפרטי תאפשר ביקורת עניינית ואימוץ מהיר של תקנים חדשים וחידושים טכנולוגים ללא ביורוקרטיה מיותרת. 

מהלך הבנייה והפיקוח על הבנייה

לא הוגשה התנגדות, או שנדחתה על ידי בית המשפט, יוכל הקבלן להתחיל לבנות. גם כיום אין פיקוח ישיר של העירייה על מהלך הבנייה עצמו. יש בדיקה עם תום הבנייה, לפני קבלת אישור לאכלוס הבניין. במהלך הבנייה העירייה סומכת על מערך היועצים הפרטיים. החוק יחייב קבלן לפרסם את כל מהלך הבנייה בתבנית אחידה באינטרנט, גלוי וחשוף לכל מבקר, כולל הערות ואישורים של מהנדסים מפקחים במהלך הבנייה (לדוגמה: מכון בדיקת תקני איכות הבטון). בתקופת המעבר תעקוב מחלקת הבנייה ברשות המקומית שאכן קבלנים מזינים ומעדכנים את אתר האינטרנט. השוק ייצור מנגנוני פיקוח נוספים: סביר מאד שחברת הביטוח תמנה גם היא מהנדס מפקח מטעמה. ייתכן שקונה דירה ישכור חברה לביקורת מבנים לבדיקת מסמכי הפיקוח בטרם קנייה – הליך מקובל בארצות הברית. בדיוק כפי שמקובל לשכור כיום עורך דין לבדיקת הכשרות המשפטית של הדירה. גם כיום ממנה כל משקיע בנדל"ן, שבונה בניין, מהנדס שמפקח מטעמו על הקבלן. זאת בנוסף לפיקוח-על של האדריכל. סביר מאד שחברת הביטוח תדרוש, במסגרת הפוליסה, בדיקה סופית לפני אכלוס הבניין. 

כך תיצור המערכת מנגנוני הגנה יעילים על זכויות הפרט והקניין, תגוון את הבנייה ותפתח תחרות על חדשנות, יופי ואיכות, אך מעבר לכל – תהיה קשובה לדרישות התושבים ולצורכיהם – אחרת הם לא יקנו, לא ישכרו, ואפילו ידירו רגליהם מביצוע קניות במקום. 

תפקיד השלטון (בית משפט או עירייה) בבנייה חדשה

  • לוודא שהיזם מנהל אתר אינטרנט וחושף את כל המידע על פי חוק.
  •  
  • לוודא שלפרויקט יש ליווי של חברת ביטוח מוכרת.
  •  
  • לעקוב אחרי מהלך הבנייה באמצעות אתר האינטרנט שמלווה את הפרויקט.
  •  
  • סמכות פיקוח ושיפוט במקרה של חשש להפרת זכויות קניין פרטיות או ציבוריות.
  •  
  • סמכות פיקוח ושיפוט במקרה של חשש ליצירת מטרדים אקטיביים.
  • תהליך הוזלת הקרקעות - כיצד זה יקרה

ביטול איסורי הבנייה על קרקע פרטית פנויה (למעט שמורות טבע) והפרטת כמעט כל האדמות הציבוריות, ישחרר מידית לשוק קרקעות זמינות לבניית מיליוני יחידות דיור. ביטול האיסור על בנייה לגובה ישחרר גגות לבנייה פוטנציאלית של מיליוני יחידות נוספות. הביקוש לדירות חדשות עומד על מספר קטן של עשרות אלפי דירות בשנה. כלומר, ההיצע הפוטנציאלי של קרקעות יהיה אינסופי יחסית לביקוש. כדי להוסיף צבע לעניין, להלן כמה מספרים: באזור ת"א-ר"ג-גבעתיים יש כ- 22,000 בניינים. על רובם ניתן להוסיף לפחות 3 קומות, ללא קשיים בלתי-עבירים, אם נניח ש-3 קומות הן כ-10 דירות, נקבל פוטנציאל של כ- 220,000 דירות חדשות. אם נניח שבחלק מהמקומות התהליך ילך לכיוון של פינוי-בינוי, כלומר הריסת הישן ובניית בניין חדש וגבוה, יעלה הפוטנציאל ל- 300 אלף או 400 אלף דירות – ואנחנו מדברים רק על תל אביב רבתי. דוגמה מספרית אחרת: יש כ- 870 ישובים כפריים. לא תהיה כל מניעה להגדיל יישוב ב- 1,000 בתים לפחות בתוספת של השקעה מתונה בתשתית הקיימת. כלומר, פוטנציאל נוסף של כמיליון בתים. בתנאים שייוצרו לא תהיה מניעה להקמת יישובים חדשים על ידי יזמים ובתנאי שיממנו גם את תשתיות המים-חשמל-ביוב החדשות. אבל מי צריך מיליוני דירות חדשות? בקושי יש היום קליינטים ל- 30 אלף דירות חדשות בשנה. לכן, ההיצע הוא אינסופי. ראוי להבהיר: כאשר מדובר על "להגדיל יישוב כפרי" – אין הכוונה שהממשלה "תאשר" את היישוב או את ההגדלה. די אם יזם ירכוש שטח גדול מספיק בקצה היישוב, יתכנן את התשתיות, ישא בעלויות החיבור לתשתית הקיימת, יבנה וימכור. 

ביטול מגבלת הבנייה לגובה, יחד עם ביטול המגבלות על השימושים בקרקעות פרטיות (חקלאות, תעשייה, מסחר, מלונאות וכו') יוצר למעשה היצע אינסופי של קרקעות זמינות לבנייה. היצע זה חייב להוריד, כאמור, את מחירי הקרקעות והדירות לסכומים מצחיקים וכך גם את שכר הדירה. תהליך צניחת המחירים יהיה מהיר: די אם חלק קטן בלבד מהתושבים בעיר או בכפר יתחילו לממש את זכותם לבנות כרצונם כדי ליצור עודף היצע מיידי. הידיעה שהמחירים בעתיד יצנחו עוד יותר, תגרום מיידית למכירה של אלפי דירות שעומדות היום ריקות ולהקדים מכירת דירות אחרות שנרכשו למטרות השקעה. 

צניחת עלויות הבנייה

כל מרכיבי עלות בניית דירה יוזלו בעידן החדש, נציין את העיקריים:

עלות הקרקע – היקף הקרקעות הפרטיות יגדל פי 10 בערך (כיום רק 7% מהקרקעות בבעלות פרטית). גם הסחירות תגדל בזכות ביטול מס שבח והיטלי השבחה. האפשרויות הנרחבות לבנייה, יחד עם שפע ההיצע, יוזילו משמעותית את עלות הקרקע לדירה.

עלויות פיתוח – עלויות חיבור לתשתיות חשמל, מים, ביוב, כבישים ומדרכות גם הן ירדו, אם כי לא באותו שיעור כמו מרכיב הקרקע (ראה פרק שלטון מקומי).

עלות בניה – עלויות הבנייה יקטנו בזכות הקטנת מיסים על חומרי בנייה והאפשרות החופשית לייבא חומרי בנייה ומלט ללא מכס, כן יבוטלו תקנים מיותרים שרבים מהם נועדו למנוע יבוא.

מסים, היטלים ואגרות – הרשימה ארוכה... העיקריים שיבוטלו: מס שבח והיטל השבחה.

מימון – הוצאות המימון של הקבלן נגזרות לא רק מההשקעה בפועל, אלא גם מאורכם של הליכים ביורוקרטים, ועיכובים בלתי צפויים.

רווח היזם – הרווח הנדרש ע"י היזם, מושפע גם ממשך ההתעסקות בפרויקט ורמת אי-הוודאות של הפרויקט. "מקדם הביטחון" שיזם יצטרך לכלול בתחשיבי הבנייה בעידן החדש יהיה נמוך יותר.

הטרטור הביורוקרטי – "היתר-בנייה", "הפשרות", "שינוי ייעוד", "שימוש חריג", "הקלות בניה" – חלק מהמינוחים שיימחקו בעידן החדש. עלותם סמויה אך מעיקה. עלות זאת כוללת את הזמן, המשאבים והמאמצים המושקעים בחיכוכים עם הרשויות השונות. עלויות עורכי דין, חוות דעת, שמאים, מאכערים, בתי משפט, ולפעמים גם תשלומי שוחד לפקידי רשויות...

כל אלה, גם יחד, יקטינו את עלויות הבניה. "סדרי בראשית" ישתנו וסוף סוף יהיה כדאי ליזמים וחברות להשקיע בבניית פרויקטים להשכרה בזכות עליית התשואה משכר דירה. כל זאת ללא מעורבות הממסד, ללא "דיור ציבורי", ללא "דיור בר השגה" וללא עזרת חוקים לעידוד בניה להשכרה... 

בהעדר מעורבות הפקידים, על דרגותיהם ושכבותיהם, בתהליך הרישוי והבנייה יתאימו היזמים את גודל הדירות, וצפיפות הדיור לדרישות השוק: צעיר עם אמצעים דלים, שבכל זאת מעדיף דירה זעירה בבעלותו, יוכל לרכוש דירת סטודיו בשטח של 20 מ"ר (שאסור כיום לבנות...) בסכום נמוך, לקחת משכנתא וליצור לעצמו בסיס הון. זוג צעיר יוכל לרכוש חלקת קרקע זולה מחוץ לעיר, לבנות בית קטן בשטח של 60 מ"ר ולהגדילו בהדרגה, עם צמיחת המשפחה. עמותות צדקה פרטיות, יוכלו בקלות לעזור לנזקקים חסרי דיור, כי עלות השכירות, של דירות בשכונות הפחות מבוקשות בערים, תהיינה נמוכות ביותר. גם זאת ללא צורך התערבות ממסדית. 

השמים הם הגבול, אבל ככל שהבניה מתקרבת אליהם – המחיר עולה

נחזור לעניין תמחור שווי הדירות על ידי השוק. נניח שהסרנו את מגבלות הבנייה לגובה. בעל בניין בתל אביב יזהה ביקוש למגורים ולכן יבנה קומה נוספת ובה 4 דירות חדשות. כך גם ינהגו בעלי יתר הבניינים. ההיצע הגדול והתחרות יורידו את המחיר עד שיתקרב לעלויות הבניה. בניית הקומה השביעית כבר תהיה יקרה יותר מעלות בניית הקומה הרביעית. לקומה השביעית ייתכן שכבר צריך חיזוק לשלד הבניין. היזם לא יוכל למכור דירות יקרות בקומה שביעית כל עוד יש היצע גדול מאד של דירות זולות יותר בקומה רביעית ברחבי העיר. ככל שיגבר הביקוש במרכז העיר, יצמחו הבניינים בו לגובה. עלות הדירות תתייקר כתוצאה מעלויות הבנייה המתייקרות ככל שמגביהים את הבניין. 

תיאורטית, מחיר דירה בשוק (בהעדר מגבלות בנייה ממשלתיות) צריך להתקרב לעלות בניית קומה נוספת בבניין קיים באזור מסוים. באזור ביקוש יקר הבניינים יהיו גבוהים לכן עלות בניית הדירה הנוספת יהיה יקר גם הוא. בניה מעבר לקומה מסוימת בבניין קיים היא בלתי אפשרית ללא חיזוק הבניין כולו. לכן, מעבר לאותה קומה תהיה קפיצת מדרגה בעלות בניית הדירה הנוספת (בדלל עלות חיזוק כל הבניין) ולא ישתלם לבנותה כל עוד בניינים אחרים בסביבה מציעים אפשרויות תוספת דירות בקומות נמוכות יותר. המשך לחץ הביקושים באותו אזור, עם מיצוי תוספת בניית הקומות האפשרית ללא השקעה בחיזוקי בניינים, תגרום לעליות מחירים באזור עד שפינוי-בינוי יתחיל להיות כדאי. בשלב זה כדאי יהיה להרוס בניינים גבוהים קיימים כדי לבנות תחתם בניינים גבוהים בהרבה.   

בעידן החדש, ללא מכסים, מיסוי נמוך, העדר רגולציה ותחרות מרבית – סביר שעלות הבנייה תרד לפחות בשליש יחסית להיום. לא דמיוני. כלומר, בתנאים של היצע כמעט בלתי מוגבל של שטחי בנייה, עלות דירה טיפוסית חדשה יעמוד על שליש עד מחצית מהמחיר כיום. השוק יאלץ יזמים ובעלי בניינים קיימים להסתפק בשולי רווח מצומצמים יחסית להיום. יתרמו לכך התחרות, ההיצע הבלתי מוגבל של קרקעות או גגות לבנייה, צמצום אי הוודאות הקיימת היום בתהליך, עלויות רישוי ותכנון נמוכות, ומשך זמן התכנון הבניה שיהיו מזעריים. 

הפער בין המחיר כיום למחיר דירה בעידן החדש מבטא את עלות הרגולציה – המעורבות הממשלתית המגבילה בתחום הבנייה. מחירה גבוה. 

חזות העיר

חזות העיר תשתנה. אם נחתוך תמונה פנוראמית של העיר בעידן החדש ונחבר בקו את כל גגות הבניינים נקבל צורה של פעמון – גבוה מאד במרכז ונמוך בקצותיו. צורה זו משקפת את אופי הביקוש למגורים. ככל שהאזור יהיה מבוקש יותר – יגדל גובה הבניינים בו. ככל שנתרחק ממרכזו של אזור הביקוש יקטן גובה הבניינים. אזרחים שמעדיפים לגור בסביבה עם בניינים נמוכים יותר יבחרו לגור במעגלים החיצוניים לליבת הביקוש. 

קשה להשתחרר מחשיבה בתלם, קיבעון

אין "מחסור" בקרקע לבניה – ההיצע אינסופי

אנחנו רגילים לחשוב במונחים של "מחסור בקרקע לבנייה". קשה להפנים שה"מחסור" הוא פרי המגבלות הביורוקרטיות שהתגבשו במשך שנים רבות. קשה להפנים שההיפך נכון – היצע הקרקע לבנייה אינסופי – השמים הם הגבול במלוא משמעות המילה. קשה לקלוט שמחיר קרקע יכול להיות נמוך מאד גם בישראל; קשה להשתחרר מהמיתוס שאם לא יהיו מגבלות על בנייה אז ה"מדינה תכוסה בבטון".

העיוותים בתחום המקרקעין כה גדולים ועמוקים שחדלנו להפעיל את ההיגיון והשכל הישר ואנו מתייחסים למציאות כאילו היא אמת אובייקטיבית ולא יציר ביורוקראטי. חדלנו מלענות תשובות פשוטות לשאלות "מסובכות" כגון: כמה דירות צריך? התשובה: בערך כמספר בתי האב בישראל בתוספת רכישות של יהודים מחו"ל. האם קיים "חשש" שכל המדינה תכוסה בבטון? התשובה: מי משוגע להשקיע בדירה שאין לה דורשים? השאלה: האם כל אחד ירכוש מספר דירות? התשובה: למה "כל אחד" לא רוכש מספר מכוניות, הרי אין מגבלה. למה כל אחד לא מחזיק בבית 100 זוגות נעלים, הרי אף אחד לא מגביל אותנו... 

התרגלנו לשרשרת האיסורים כאילו הם חוק טבע

אנחנו רגילים לחשוב במונחים של "הפשרת קרקע חקלאית לבנייה". יזם או קבוצת אזרחים שמצליחים לסיים תהליך סזיפי כזה לאחר 40 שנה, כאילו וזכו בפיס. אנחנו רגילים לשגרת המאבק "להגדלת אחוזי הבניה" בפרויקט – מי שהצליח מתעשר.

קשה להתרגל למחשבה על מצב שהכול "מופשר" ולא קיים מושג של "אחוזי בנייה". נובע מכך שבדירה שעולה כיום 400 אלף דולר המרכיב הכבד ביותר (בערך שלושה רבעים) הוא מחיר הרגולציה והעיוות של שוק המקרקעין. קשה להתרגל למחשבה שרוב התביעות המשפטיות בנושאי מקרקעין הן תביעות סרק שמקורן במגבלות שרירותיות ושעשרות אלפי ה"עבריינים" יכולים להיחשב ממחר לאזרחים הגונים. קשה להשתחרר מהמחשבה שאלפים רבים של אנשים מתפרנסים כיום מ"אוויר": עורכי דין, ארכיטקטים, מעכארים, פקידי עירייה, בתי משפט וכל אלה שכותבים את אלפי הכתבות והמאמרים המלומדים בעיתונות הכלכלית, דנים ומפרשים מאות סוגיות ביורוקרטיות ומשפטיות הנובעות ממס שבח והיטלים למיניהם שיבוטלו בעידן החדש. 

יוצאים מהקיבעון - יתרונות כללי המשחק החדשים

הוזלה דרסטית של דירות ומקרקעין: היצע כמעט אינסופי של קרקע (ביטול מגבלות שימוש, בנייה לגובה ללא הגבלה, הפרטת קרקעות המדינה, ביטול רוב הביורוקרטיה, ביטול המיסוי הייחודי, הגדלת הסחירות).

הבטחת גמישות תכנונית ברמה גבוהה.

תגובה מהירה וטבעית לצרכים משתנים של האזרח.

צמצום מעורבות הפקידות השלטונית ומניעת הליכים המובילים להחלטות שרירותיות.

קיצור דרסטי של ההליכים הקשורים להיתרי בנייה.

הגנה יעילה על האזרח מפני מפגעים אפשריים מצד השלטון או שכניו.

השחיתות כמעט ותיעלם כי אין צורך באישורים וקומבינות.

 

ה"בעיות" נפתרות בקלות (יחסית): פתרונות שוק למפגעים אפשריים בהעדר תב"ע

בשלב זה, כל גולש שעדיין לא כרע תחת עומס השינויים המוצעים, שואל את עצמו איך המערכת החדשה תיתן מענה לבעיות הידועות. ליקטנו אוסף שאלות מעשיות (אם יש לכם שאלה נוספת, או בעיה שנראית כבלתי פתירה על ידי "כוחות השוק" –  כתבו לנו). 

אחת מהמטרות הראשוניות של התב"ע היא מניעת מפגעים אפשריים כתוצאה מאינטרסים מנוגדים לכאורה של הגורמים המעורבים: יזמים, בעלי קרקעות, בעלי דירות והציבור הרחב. המגבלות המוטלות במסגרת התב"ע נותנות ברוב המקרים מענה לבעיה, אך כפי שסקרנו – רב נזקן מתועלתן. כדי לפתור את החולה מהמחלה – פשוט הורגים אותו... להלן מספר בעיות יסוד שהשוק יכול לפתור ללא צורך בתב"ע ובמעורבות עירייה: 

השלכות "ירוקות" של כללי המשחק החדשים

אם תהיה בנייה "צפופה" בלב העיר, אז במעגל המרוחק יותר תהיה בנייה מרווחת, ויותר שטחים ירוקים. "צפיפות" בלב העיר משמעותה גם פחות נסיעות ושימוש ברכב מצד אזרחים שמעוניינים לעבוד או לבלות במרכז, אך נאלצים לגור רחוק ממנו. ביטול מגבלות השימוש בקרקע יאפשר לאזרח להחליט כיצד לנצל את הקרקע שברשותו (אזרחים רבים יהיו בעלי קרקעות עקב הפרטת קרקעות המדינה). במקום שלא כדאי לבנות ייתכן שתהיה חקלאות או סתם שטח ירוק פתוח. 

בניה להשכרה 

בישראל אין בניה מוסדית להשכרה כי ההכנסה משכר דירה (בניכוי הוצאות ניהול, תחזוקה ופחת) נמוכה יחסית להיקף ההשקעה בדירה. בתנאים אלה, לא כדאי ליזמים להשקיע בדיור להשכרה. משכירי הדירות כיום הם אנשים פרטיים שאינם חייבים במס על שכר הדירה, רובם מבוגרים ובגיל מתקדם. חלקם "עבריינים" שפיצלו שלא כחוק דירות גדולות לדירות קטנות וכך העלו את התשואה על רכושם. רוב בעלי הדירות שוב יהפכו ל"עבריינים" אם יבוטל הפטור הקיים ממס. יימצאו דרכים כדי להתחמק ממס-הכנסה (כך היה בעבר... לפני מתן הפטור...). 

20% עד 40% מהדירות בערים הגדולות מושכרות לדיירים, אך שוק ההשכרה מפגר. דייר בשכירות לא יכול לסמוך על בעל-בית פרטי שיאפשר לו לגור לאורך זמן בדירה. חלק מבעלי הדירות אינו מתחזק את הדירה ברמה סבירה כי חלקם הגדול מתכוון למכור את הדירה בעתיד נראה לעין. גם הביקוש הגבוה והגיל הנמוך של השוכרים מאפשר לבעלי הדירות להזניח את הדירות. משפחות משתדלות שלא לגור בשכירות, בעיקר בגלל מחסור בדירות לטווח ארוך. 

בעידן החדש כדאי יהיה לחברות ויזמים להשקיע בדיור להשכרה הואיל וההשקעה בבניית דירה תהיה נמוכה לאין שיעור מאשר כיום ומאידך-גיסא, יכולת הדיירים לשלם שכר דירה נאות תעלה בזכות העלייה התלולה הצפויה ברמת החיים. באופן זה התשואה על השקעה במגורים תעלה. בתנאים אלה, נראה בישראל פרויקטים של מאות דירות להשכרה, מתוחזקות במקצועיות, כמקובל בחו"ל. 

בתנאים שייווצרו, לא יהיה כמובן צורך בכל מנגנון הזכאות של משרד השיכון (משרד מיותר בעידן החדש). משפחה, או זוג צעיר, יוכלו בקלות לשכור דירה למספר שנים. אחרים יוכלו, לדוגמה, לרכוש מגרש זול ולבנות בית קטן שיגדל עם התפתחות המשפחה. נוחיות המגורים הזולים מחוץ לעיר (התחבורה המהירה לא תהיה בעיה...) תתרום לפתרונות דיור ללא "עזרת" פקידות ממשלתית. כמובן שתוכניות הסבסוד החדשות בדמות "דיור בר השגה" הופכות למיותרות. 

גודל דירות, גובה תקרה, מרפסות

בהעדר תב"ע יוכל כל יזם להחליט מה יהיה גודל הדירות, גובה התקרה, וכמה חניות יוצמדו לכל דירה. היזם יצטרך לבדוק היטב את דרישות השוק והעדפות הקונים. יש להניח שיזם לא ייגש לבנייה לפני ביצוע סקר שוק יסודי. אם יזם יגלה בלב העיר ביקוש לדירות זעירות של 20 מ"ר – שיבנה. אם יגיע למסקנה שיש אוכלוסייה שמוכנה לשלם עבור תקרות בגובה של 6 מטר – שיבנה. אם הציבור מעדיף דירות עם מרפסות ענק פתוחות – שיבנה, אם באזור אחר ניתן לבנות ולמכור דירות כלל ללא מרפסות – מדוע צריכה העיריה לאלץ אזרח שאינו זקוק למרפסת לשלם עבור המרפסת המיותרת? היזם יודע טוב מאשר כל פקיד בעירייה מה הציבור דורש. אין מקום למגבלות שרירותיות. 

"פיצול" דירות 

ניתן יהיה לפצל דירות או לאחד דירות ולהגדילן בהתאם לדרישות השוק וללא צורך באישורים. התופעה הלא-חוקית, הרווחת כיום, של "פיצול" דירות היא הפיתרון שהשוק פיתח למחסור המלאכותי של דירות קטנות להשכרה. ספק אם יהיה צורך בכך בעידן החדש הואיל ושכר הדירה יהיה נמוך ולא יהיו מגבלות מינימום לשטח דירה בבנייה חדשה. 

חנויות ומסחר 

אם היזם יגלה שיש מחסור בחנויות בסביבה – הוא כמובן ינצל את קומת הקרקע לחנויות (למה רק את קומת הקרקע? הוא רשאי לצרף לחנויות קומות נוספות ולהכשיר למגורים רק את הקומות הגבוהות). אם היזם יטעה בשיקוליו ויבנה בסגנון כזה בשכונת מגורים שלווה – יתכן שיפסיד כסף, כי בשכונה אין די עוברים ושבים ואין הצדקה כלכלית לחנויות. היזם יתקן מהר מאד את הטעות ויסב את החנויות לדירות או לשימוש אחר. לא יהיה צורך באישור העירייה. 

בנייה לגובה 

בבניה חדשה לא תהיה מגבלה של בנייה לגובה, גם לא תוספת קומות על בניין קיים (בכפוף לשיקולים הנדסיים). השיקול יהיה של היזם, או של הדיירים (בבניין קיים). הואיל והיצע הקרקע לבנייה יהיה כמעט אינסופי, ירד מחירה למינימום מצחיק (במונחים של היום). בתנאים אלה אין חשש (של "ירוקים") שיזם עלול לבנות באזור כפרי שליו גורד שחקים. העניין פשוט לא כדאי – הוא לא יוכל להתחרות ביזמים שיציעו בתים צמודי קרקע זולים בסביבה. בנייה לגובה יקרה וכדאית רק בלב אזורי הביקוש בעיר. הרשות המקומית תצטרך להתאים את תשתיות המים והביוב באזורי ביקוש מוגבר (כלומר, במרכזי הערים). 

מרחק בין בניינים בעיר

כיום התב"ע מחייבת מרווח של לפחות 3 מ' מגבול המגרש. בהעדר תב"ע לא תהיה מגבלת מרווח בין בניינים. המרווח בין בניינים יהיה נתון לשיקולם של בעלי שני המגרשים הסמוכים. בהעדר מגבלת בנייה לגובה תפחת התועלת הכלכלית המופקת מניצול מלא של שטח המגרש, עד הסנטימטר האחרון. בנייה עד גבול המגרש מחייבת את היזם לבנות קיר אטום בצד שגובל במגרש השכן (אף אחד לא יקנה דירה עם חלונות צדדיים כאשר יש סיכון שייחסמו בעתיד על ידי קיר שייבנה במגרש השכן). לכן, אם יסתבר ליזם שהצרכנים מעדיפים דירות עם מספר כיווני אוויר הוא יהיה חייב להשאיר רווח נאות מגבול המגרש כדי שימצאו קונים לדירות. במקרה "הגרוע" ייתכן שבאזורים מסוימים יהיו בניינים מחוברים לגוש אחד (בין רחוב לרחוב) – סגנון בנייה שקיים ברוב הערים הגדולות במערב החל מרומא וכלה בניו-יורק (ואפילו בדרום תל אביב...). לא נורא. 

העדר רגולציה על מרחק בין בניינים יחייב בעלי מגרשים סמוכים להגיע להסכמה על המרחק של שני הבניינים הסמוכים מגבול המגרש. כאשר אחד מהשניים ירצה לבנות על המגרש שלו הוא יצטרך להחליט אם לשמור מרחק (3 מטרים כיום) מגבול המגרש או לנצל את מלוא המגרש, עד קצהו, לבניה. ניצול מלוא המגרש יאלץ אותו לבנות קיר אטום בקו התפר עם המגרש הסמוך כי שום קונה לא יסכים שיהיו שם חלונות או מרפסות שעלולים להיחסם בעתיד על ידי בנייה במגרש השכן. שמירת מרחק בין בניינים צריכה להיות בהסכמה הדדית. הסכמה זו תושג רק אם מתברר לשני הצדדים כי קונים פונציאלים סולדים מדירות עם שני כיווני אוויר בלבד. במקרה זה, היזם הראשון שמתכוון לבנות "יאיים" על שכנו ויאמר לו: "אני מתכוון להתרחק בבניה מגבול המגרש רק אם גם אתה תתחייב לכך בבנייה עתידית שלך. אם לא תתחייב עתה, אזי אבנה כבר עכשיו קיר אטום בדיוק על גבול המגרש. בעל המגרש השכן יפסיד אם לא יסכים. 

שינוי השימוש בבניין משותף קיים 

לא תהיה מניעה חוקית להוסיף קומות לבניין ככל שהדיירים יחפצו, לא תהיה מניעה חוקית לאפשר שימוש בדירות כמשרדים, קליניקה לרופא וכדומה. גם להיפך: בבניין משרדים ניתן יהיה להכשיר דירות מגורים, או מלונאות. לא יהיה צורך בהיתר מראש או במעורבות אחרת של השלטון. המגבלה היחידה תהיה ההסכמה בין בעלי הדירות בבניין שהוא רכוש משותף. די יהיה ברוב רגיל (או רוב מיוחס "מתון" – 60%) של בעלי דירות כדי לאפשר שימוש שונה מהקיים. הסכמה כזאת משמעותה שינוי בתקנון הבית המשותף. שינוי כזה ירשם בטאבו כדי שכל רוכש דירה עתידי בבניין ידע על כך. יוזמה לשינוי, בהסכמת רוב הדיירים, משמעותה שיש בשוק ביקוש לשימוש החדש – יותר מאשר לשימוש הקיים. לדוגמה: אם במרכז העיר נוצר מחסור במשרדים, יעלו מחירי השכירות למשרדים ויהיה כדאי יותר להשכיר דירות לשימוש משרדים מאשר למגורים. במקרה זה, רוב בעלי דירות יראו ברכה ברכושם אם ישכירו אותו כמשרד ויענו כך לצורך בשוק, שימוש יעיל מאשר המשך השימוש כדירת מגורים. כמובן שבאזורים אחרים בעיר יתכנו שינויים בכיוון ההפוך – ממשרדים למגורים. 

הסתרת נוף

נתייחס ל"נוף" במשמעותו הרחבה – כולל אור שמש, רוח-ים וכדומה. נניח שורת בניינים על שפת הים מהם נשקף נוף ים פתוח. האם הנוף לים הוא קניינם של בעלי הדירות? האם הוא חלק בלתי נפרד של הדירה שרכשו? 

נוף, משב רוח, אור שמש, רמת שקט – הם משאבי סביבה מוגבלים. אי אפשר להבטיח אותם לכל דירה ובוודאי שלא באותה מידה וגיוון. הביקוש להם ומוגבלותם הופכים אותם למוצר סחיר בהקשר של נדל"ן. זמינותם, או העדרם, משביחה או גורעת מערך נכסים. כאשר נבנה הבית הראשון בעיר מול הים, לא היה לנוף הים ערך כלכלי כי היצע הנוף היה גבוה מהביקוש. כאשר רצועת החוף התמלאה והתחילו לבנות את שורת הבניינים השנייה, נוצר ערך לנוף ומחיר בתי השורה השנייה, ללא הנוף, היו נמוכים יותר. 

נוף ניתן להפוך לקניין פרטי רק כאשר יש הסכם חוזי בין שני צדדים שמבטיח חוזית את הנוף. לדוגמה, יזם שמפתח קרקע הגובלת בנוף ומחתים בחוזה המכר את כל הקונים על איסור להגביה את הבניינים בשכונה למשך 20 השנים הבאות. כך יהיה הנוף, חלק מקניינם של רוכשי שורת הדירות הראשונה, וגם של רוכשי דירות הגג בבניינים הפנימיים. כל יתר תושבי השכונה התחייבו מראש, ומרצונם החופשי, למגבלה זו ואינם רשאים להפר אותה (על ידי תוספת קומות לבניין). התחייבות הדדית זו היא בין דיירי המתחם ולא מחוצה לו. אם בעתיד יקום מיזם של אי מלאכותי בים, מול השכונה, הוא לא יהיו כפוף להסכם השכונתי. תושב השכונה שקנה "דירה עם נוף" ידע מראש שבעתיד הרחוק, כאשר הטכנולוגיה והתנאים יבשילו, ייתכן שייבנה אי בלב ים אשר יישנה את הנוף. נוף, אם כך, שייך זמנית לאלה שמוכנים לשלם עבורו. נוף אי אפשר "לגזול" או "להעלים". לנוף יש מחיר-שוק – זוכה בו בעל ההצעה הגבוהה ביותר. הנוף קיים תמיד ובסך הכול מחליף ידיים. זו הסיבה שמחירי דירות באזורי ביקוש מתייקרים ככל שהקומה גבוהה. הסיכוי לזכות בנוף פתוח והמרחק מהמולת הרחוב שווים כסף. אך אם בסמוך לבניין בן 30 קומות יקום מגדל של 60 קומות – יוסתר חלק מהנוף לדיירי הבניין הראשון, אך 30 הקומות הנוספות במגדל החדש יזכו לנוף – הנוף החליף ידיים. לדיירי הבניין הראשון יש אפשרות להבטיח לעצמם את הנוף רק על ידי רכישת המגרשים שבינם לבין הנוף הפתוח כדי למנוע בנייה גבוהה. זהו מחיר השוק של אימוץ הנוף עבורם. האם יסכימו לשלם את המחיר? הניסיון מלמד שקל יותר להגיש התנגדות לעירייה כדי לפגוע בזכויותיהם של השכנים בקרקע שבבעלותם... 

שינויים בנוף הם סיכון שכל רוכש נכס צריך להביא בחשבון, בדיוק כמו אזרח שרוכש דירה בקומה ראשונה של בניין, יודע שבעתיד יבנו בניין גבוה במגרש הריק הסמוך שיסתיר לו את אור השמש. המחיר שמשלמים עבור הדירה מביא בחשבון שינויים אפשריים בנוף. מי שקונה דירה בקומה ה-40 חשוף פחות לסכנת שינוי הנוף, אבל משלם בהתאם. 

מגבלות בנייה שמתיימרות "לשמור" על הנוף הנשקף אינם "שומרות על הנוף" אלא מקפיאות מצב קיים לטובת דיירים ותיקים. הקפאת מצב קיים מקטינה את היצע הדירות ומייקרת אותן. תקנות כפויות אלה גורמות להעשרה של בעלי נכסים קיימים על חשבון רוכשי דירות חדשים שנכנסים לשוק. פגיעה שוטפת ברמת חייהם בגלל האילוץ להקצות חלק גדול יותר של הכנסתם החודשית לטובת מימון פתרונות דיור (שכר דירה או משכנתא). 

צפיפות בניה 

ערים גדולות מהוות לעיתים קרובות מקור משיכה לתושבי הפריפריה מסיבות שונות כגון: זמינות מקומות עבודה, מרכזי השכלה, מוסדות לימוד, מקומות תרבות ובילוי ולעיתים – פשוט, העדפה של אורח חיים עירוני תוסס. הטענה הרווחת היא שהנהירה "הבלתי מרוסנת" אל העיר תגדיל את הצפיפות לרמה בלתי נסבלת. לכן, על הרשויות להגביל את מספר הדירות שמותר לבנות בכל בניין ולחייב כל דירה בשטח מינימאלי. 

הטענה מייחסת לציבור רוכשי הדירות (או השוכרים) רפיון-שכל ומניחה שהחוכמה מתרכזת אצל מספר פקידי ממשלה ועירייה – הם יודעים כמה זה "צפוף". צפיפות היא בהחלט תחושה סובייקטיבית – יש שיחושו שלא בנוח בבניין המכיל 20 דירות, אחרים יחושו נוח מאד במגדל שמאכלס 400 דירות. כל אחד שוקל לפי העדפותיו ומוכן לשלם מחיר בהתאם. 

מגורים וסביבת מגורים הם מוצר סחיר, וכמו כל מוצר אחר בשוק הם כפופים לחוקי ההיצע והביקוש. בהעדר מגבלות על מספר יחידות הדיור ושטחן, יגדל מספר הדירות במרכזי הביקוש, ויקטן שטחן בגלל מחיר הקרקע הגבוה. עד כמה אפשר להקטין שטח דירה? התשובה פשוטה: עד לשטח המינימאלי לו עדיין יימצא קונה. כמה דירות צריכות להיות בבניין על מגרש בשטח של 1000 מטרים מרובעים? כמספר הקונים שמוכנים להשקיע מכספם בדירות בבניין. פשוט. לאיזה גובה יצמח הבניין? עד לגובה שהיזם מניח שימצאו די קונים שישלמו את מחיר הקומה הגבוהה המתייקרת. בהעדר חוקי שטח וצפיפות, יצמחו בעיר מגוון בניינים בעלי צפיפות שונה ומספר דירות שונה לשטח מגרש זהה. כל אזרח יקנה לפי העדפותיו והאמצעים העומדים לרשותו. 

כיום אסור לבנות "צפוף" ואסור לבנות "גבוה מידי" ואסור לבנות "בשטח קטן מידי". לכן, יזם שמצליח לקבל אישור חריג מהעירייה זכה בפיס. רווח בטוח. אבל כאשר לכולם תהיה הרשות לבנות לפי דרישות שוק הקונים – הרווח יפסיק להיות בטוח. קבלן לא יבנה צפוף וגבוה רק בגלל שאין איסור על כך, כי גם על מתחריו אין מגבלות. היזמים יצטרכו לבחון היטב את דרישות השוק בטרם בנייה. 

ה"צפיפות" צריכה להיקבע על ידי חוקי ההיצע והביקוש ללא מעורבות השלטונות. בתחום ליבת-הביקוש, מרכז העיר, הצפיפות תעלה, שטח הדירות יקטן, מחיר מטר מרובע יתייקר וגובה הבניינים יעלה כדי לנצל את השטח הקרקע באופן מקסימאלי. אם תהיה בנייה "צפופה" בלב העיר, אז במעגל המרוחק יותר תהיה בנייה מרווחת, ויותר שטחים ירוקים. "צפיפות" בלב העיר משמעותה גם פחות נסיעות ושימוש ברכב מצד אזרחים שמעוניינים לעבוד או לבלות במרכז, אך נאלצים לגור רחוק ממנו. 

החוק שמגביל "צפיפות" מול ביקוש גואה, מייקר את מחירי הדיור – הרבה מעבר למחירים שהיו נקבעים על ידי השוק, אילו לא הופרע בסיפוק הביקוש. חוק הכלים השלובים פועל והיוקר "נגרר" לפריפריה. אם אין היצע מספיק במרכז העיר אז חלק מהביקוש נודד למעגלי היישובים הסמוכים ומייקר דירות גם שם. 

ומה על פגיעת "הצפיפות" באורח החיים של תושבי הסביבה הוותיקים? אין מתפקידה של המדינה להבטיח חסינות משינויי סביבה ואורח חיים. אי אפשר היה להבטיח, לפני 100 שנים, לתושבי השכונה הוותיקה בפתח תקווה ש"אוטומובילים" לא יכנסו לשכונה, אלא אך ורק כרכרות עם סוסים. אי אפשר היה להתחייב בשנות החמישים לתושבי ראשון לציון כי יתעוררו לעד עם ריח פריחת ההדרים בפרדסים. שינויי סביבה עירוניים הם איטיים ונמשכים שנות דור. אזרח שמוצא עצמו מקץ 40 שנה גר בסביבה שהשתנתה, רשאי לעבור לסביבה אחרת שמזכירה לו את שכונת נעוריו. אין הוא רשאי לכפות מגבלות על שכניו שנענים לביקוש הגובר במרכז העיר ומוכרים את ביתם ברווח, לטובת גורד שחקים. כאשר יהיה מסחר חופשי בקרקעות, וללא מגבלות בנייה – "הצפיפות" באזור המבוקש תגדל עד לרמה הנסבלת על ידי התושבים. אם "הצפיפות" תחרוג מקו דמיוני זה תתחיל נטישה שתאזן את הביקוש. הנטישה תאותת שמחיר הצפיפות מבחינת איכות חיים וכסף אינה לטעמם של התושבים. כך מכתיב השוק "תקן" שמתאים בדיוק לדרישות האזרחים. 

ייתכן מצב שבו תושבי רובע מגורים באזור מבוקש יחליטו ברוב מיוחס על תכנית רובע מוסכמת (תר"מ) שמגבילה את הצפיפות וגובה הבניינים. בהנחה ששוק הדירות סביבם "בוער", בחירתם מרצון במגבלות בנייה בשכונה, תדרוש מהם מחיר יקר שיתבטא בויתור על חלק ניכר מפוטנציאל הערך הטמון בדירותיהם. בעוד תושבי האזורים האחרים מוכרים תמורת תשלום גבוה את הבניינים הנמוכים ליזמים שמקימים גורדי שחקים, הם נשארים עם בתיהם הנמוכים ללא אפשרות למכור (מגבלה שבחרו בה מרצונם). תושבי הרובע המוגבל בוחרים לשלם מחיר גבוה תמורת אורח חיים אותו הם מעדיפים. ייתכן שבעתיד, כאשר פוטנציאל הרווח יהיה גבוה מאד, גם הם "יישברו" וישנו ברוב קולות את התר"מ. 

תפקידן העיקרי של הרשויות במשחק זה הוא לוודא שתשתיות המים והביוב ויתר השירותים הציבוריים עומדים בנטל, ולהרחיבם אם יש צורך. 

שכונות וילות ובניה צמודת קרקע

באזורי בנייה נמוכה, צמודת קרקע, יהיו כל תושבי הרובע חתומים על תוכנית רובע מוסכמת שאוסרת, לדוגמה, על חלוקת המגרש ובנייה של יחידה נוספת, איסור בנייה לגובה, דרישה למרחק בנייה מינימלי מגבול המגרש, איסור על פעילות אחרת ממגורים, איסור הצבת שילוט מסחרי ואפילו איסור על הקפת הבניין בחומת אבן. יתכנו שכונות אחרות עם מגבלות או היתרים שונים. 

בהתקרב מועד פקיעת התר"מ, יוכלו רוב התושבים להחליט על הארכה לתקופה נוספת. כך, לדוגמה, יובטח לתושבים שלא ייבנה בשכנותם מגדל מגורים במקום הווילה של השכן. אך אם מרכז העיר יתפתח לכיוון שכונת הוילות, והביקוש לדירות ירקיע שחקים – תגדל הכדאיות לבעלי הוילות למכור את המגרש לבנייה גבוהה. ביקוש מוגבר יגרום למסה קריטית של בעלי וילות שיהיו מעוניינים לממש רווח ולמכור את המגרש, עליו בנויה, הווילה לבנייה גבוהה. הם יוכלו לעשות זאת רק עם תום תקופת ההקפאה של 20 השנים, או לפני כן, ובתנאי שיהיה רוב מיוחס לכך בשכונה. שווי הנכסים יתאים עצמו לדרישות השוק, באיטיות, שתמתן פגיעה חדה אפשרית בדיירים הנמנים עם המיעוט המתנגד לשינוי הצפוי. מועד פקיעת התר"מ, לאחר 20 שנה יאפשר די זמן לאזרח שחושש מהשלכות שינויים על רכושו לעבור לאזור אחר. מנגנון זה יבטיח את התפתחות העיר בהתאם לצרכים אובייקטיבים ללא צורך בוועדות, משכורות לפקידים, התנגדויות ובתי משפט. 

מצוקת חניה ותקני חניה

"מצוקת חניה" אינה מכת טבע אלא יציר הרגולציה הביורוקרטית שמערימה קשיים על הקמת חניונים. ברוב הערים הגדולות יש מחסור במקומות חניה אך הרשויות אינן מאפשרות לשוק לספק את הביקוש. נהפוך הוא, מידי פעם עולה הצעה להטיל "פיקוח" על מחירי החניונים. מנגנון המחירים הוא שמסמן ליזם היכן כדאי להשקיע בהקמת חניון (כלומר, היכן ממוקדת המצוקה), אך כאמור, המנגנון אינו מביא תועלת כי אין דרך מעשית, לדוגמה, להרוס בניין מגורים ולהקים תחתיו חניון רב קומתי ותת-קרקעי למאות מכוניות. בעידן החדש יזם לא יזדקק לאישור הרשויות כדי ליזום השקעה בחניון. הרשות המקומית לא תכתיב תקנים. אם יזם יגלה פלח שוק של אזרחים שאינם נוהגים ברכב הוא יוכל להציע להם דירות מוזלות ללא חניות צמודות (לדוגמה: קשישים שמעדיפים לגור בלב העיר ללא רכב). או להיפך: עבור אוכלוסייה אחרת יבנה בניין עם 3 חניות לכל דירה, אם יש לכך ביקוש. ייתכן שבבניין משרדים חדש הקרוב לתחנת הרכבת, יסתפק היזם בחניון מצומצם. לעומת זאת, אם יבנה כך בניין משרדים בלב העיר, יגדל הסיכון העסקי – היזם יתקשה לשווק את המשרדים. סביר שיבנה חניון תת-קרקעי ענק. היזם יחליט כמה חניות יוצמדו לכל דירה או משרד. באזור עם מצוקת חניה כדאי יהיה להסב בנייני מגורים או משרדים לחניונים. לא יהיה כמובן צורך בהיתר מיוחד לשם כך, ובתנאי שהתר"מ יאפשר זאת. 

סילוק שפכים 

בניה גבוה וצפופה במרכזי הערים, בלב אזורי הביקוש, ייצור לחץ על צנרת המים והביוב הקיימת שמותאמת לצפיפות קטנה יחסית של תושבים. התאמת התשתיות להיקף האוכלוסיה היא מהתפקידים המעטים שנותרו לרשויות המקומיות בעידן החדש... עירייה שמשופעת בהכנסות ארנונה, כתוצאה מריבוי תושבים, לא תתקשה להכפיל ולשלש את קיבול מערכת הביוב. 

מימון תשתיות ציבוריות בבניה חדשה

יזם שבונה פרויקט שמצריך התאמת תשתיות תחבורה, ביוב, מים וכדומה ישא במלוא העלויות. לדוגמה: אם בגלל ייזום פרויקט גדול, יתעורר צורך לשדרג את קוטר צינור הביוב העירוני הראשי – ישא בכך היזם. ייתכן שיזם יידרש להפקיד סכום מסוים בקרן סגורה שתשמש בעתיד אך ורק למימון פתרון זה. 

אזורי תעשיה

מפעל תעשייתי הדורש שטח רחב, גישה למשאיות, ואולי גם אפשרות לפליטת עשן ורעש לא יוכל בעידן החדש לקום באזור מגורים שקט. הסיבה לא תהיה התב"ע שאיננה, אלא יוקר הקרקע באזור המגורים והחשש מפני תביעה משפטית על מטרד. בעידן החדש לא תהיינה סובסידיות או מענקים ממשלתיים לתעשייה וגם לא הגנה מיבוא מתחרה. מפעלים יאלצו להתחרות ולחסוך בעלויות. שום תעשיין לא יבזבז את כספו ברכישת קרקע יקרה במרכז העיר – העדפתו תהיה אזור תעשייה מרוחק, קרקע זולה ותשתית מתאימה לתעשייה עם גישה נוחה לאמצעי תובלה ושילוח, אחרת לא יוכל להתחרות במפעלים אחרים שיקומו באזורים אלה. 

עם צמיחת העיר, ייתכן שמפעל תעשייה, שהיה לפני עשרות שנים מחוץ לעיר, ימצא עצמו מוקף בבנייני מגורים. בעלי המפעל ימהרו להעביר את המפעל לאזור תעשייה זול וימכרו את הקרקע שהתייקרה לשימושים עירוניים ללא צורך בתהליכי שינוי ייעוד. 

כיום, אם מפעל בלב רמת גן רוצה לעבור לאזור קריית גת ינהלו בעליו מו"מ במשך שנים עם עיריית רמת גן על אחוזי הבנייה שיקבלו על המגרש שייפנו. במקביל, יתנהל מו"מ עם משרד המסחר והתעשייה ומשרד האוצר על גובה המענק לו יזכה המפעל אם יואיל לעבור לקריית גת... 

אזורי משרדים 

באזורי משרדים ותעשייה יתבטלו באופן מיידי התוכניות והמגבלות על גובה, צפיפות, גודל משרד מינימלי, תקני חניה וכדומה. יזם שירצה להסב, לדוגמה, בניין משרדים למגורים לא יזדקק לאישור כלשהו. עליו לעמוד בתקני בטיחות, להציג פוליסת ביטוח מקיפה לתקופה ארוכה ולעמוד ביתר הדרישות לקבלת היתר בנייה אוטומטי. יזם שירצה להקים וילה באזור משרדים – שייבנה, אם הוא סבור שיימצא קונה. "הבעיה – שלו". יזם שיקים בניין משרדים ללא חניון – שיבנה, הוא שם את כספו על קרן הצבי.

שכונות מצוקה 

שכונות מצוקה (או פשוט יותר – שכונות עוני), הם אזורי מגורים בהם מתרכזת אוכלוסייה בעלת הכנסה נמוכה. הואיל ובכל חברה ובכל צורת משטר, יהיה חלק מהאוכלוסייה עני, הרי שתמיד צפויים להיות אזורים עם ריכוז גבוה יותר של עניים. נרחיב על כך בפרק סעד ורווחה. השאלות הרלוונטיות לפרק זה – האם אוכלוסיית שכונת העוני קבועה? כלומר, מה הסיכוי להיחלץ מהשכונה; והשאלה השנייה – האם שכונת העוני צריכה תמיד להיות במקום קבוע גיאוגרפית בעיר, או שמיקום השכונה בעיר ישתנה במשך השנים עם התפתחותה. 

נדידת שכונות העוני כתוצאה מלחצי השוק

שכונות עוני בעידן החדש תהיינה מצומצמות בזכות העלייה המתמדת ברמת החיים של כל שכבות האוכלוסייה. מיקומן בעיר ישתנה לאורך שנים. השכונות ממוקמות כיום במרכזי הערים, בהן הקרקע יקרה. בהעדר מגבלות בניה, ייווצר לחץ מתמיד מצד יזמים, לרכוש קרקעות מיושביהם ולבנות תחתם בניינים חדשים. השוק ידאג לפינוי-בינוי. אזור אחר וזול בעיר יהפוך בהדרגה לשכונת עוני. 

שכונת התקווה ושכונת הארגזים בתל-אביב היו מפונות מזמן על ידי יזמים. אילו לא היו מגבלות של תכנון ובניה, אילו הקרקעות היו פרטיות, ופוליטיקאים לא היו מעורבים בתהליך. אילו לא חלו איסורים (כגון "שינוי ייעוד") – יתכן שהאזור היה הופך כבר לפני עשרות שנים לאזור תעשיה זעירה, ואחר כך אולי לאזור משרדים והיי-טק. יתכן שקבלני בניה למגורים היו "מכרסמים" אט אט בשכונות אלה באמצעות בנייה גבוה למגורים – מגבולות השכונה – פנימה. ללא צורך להכריז על אזור באופן רשמי כ"אזור פינוי בינוי". 

נדידת התושבים משכונת העוני 

שכונות עוני בערים הם הכרח המציאות בדיוק כמו שכונות יוקרה. אי אפשר "לפתור את בעיית שכונות העוני" כפי שאי אפשר "למגר" עוני יחסי. השאלה אינה מי גר בשכונה אלא כמה זמן שוהה משפחה בשכונה עד שהיא מצליחה לעבור לאזור טוב יותר (וכמובן, עני "חדש" תופס את מקומה בשכונה). שכונות עוני הכרחיות; מגורים בשכונה נותנים פיתרון לאנשים שזקוקים לדיור זול. בשכונה גם מתרכזים ספקי שירותים שמוכרים מוצרים ושירותים במחירים נמוכים יותר מאשר באזורים אחרים בעיר (כגון חנויות עם מוצרים "יד שנייה"). כך מסייעת השכונה לעניים חרוצים לחסוך בהוצאות שוטפות, ובעזרת החיסכון, שמצטבר עם הזמן, לשפר את מצבם. בעידן החדש, החופשי ממעורבות הפוליטיקאים, רמת החיים של האוכלוסייה תעלה באופן קבוע ומהיר ולכן שכבת העניים (עוני מוחלט, לא יחסי) תהיה מצומצמת. רוב דיירי שכונות העוני יהיו זמניים. הסיכוי להשתחרר מהעוני רב ומהיר יותר במשק חופשי. העניים יהיו בעיקר מהגרים (עולים חדשים ועובדים זרים) אך גם לדוגמה, אנשים בעלי מוגבלויות פיזיות ומנטליות חסרי משפחה תומכת, או אנשים בשפל כלכלי זמני. 

שימור בניינים ישנים - ללא הפקעת זכות הקניין 

כמעט בכל עיר שמכבדת עצמה יש מחלקה לשימור בניינים ישנים. המחלקה מחליטה על "רמת השימור" כלומר על רמת ההפקעה של זכות הקניין מידי בעלי הבניין... בניין בעל דרגת שימור גבוהה אסור להרוס ואסור לבנות תחתיו בניין מודרני. במקרה הטוב, מוטלים על בעלי הבניין ההיסטורי, קנסות כבדים בצורת מגבלות חמורות, הנחיות שיפוץ ושימור מחמירות. מלאכת הבנייה או השיפוץ מתייקרת ומתארכת. 

ייתכן שראוי לשמר בניינים בעלי ערך היסטורי או אחר; אך החלטה אינה צריכה להתקבל ע"י פקידי עירייה, מוכשרים ככל שיהיו. ובוודאי שלא להתבצע בדרך של הפקעה בכוח של רכוש פרטי. 

הדרך לשימור מבנים, היא באמצעות עמותה שתרכוש בניינים הראויים לשימור לדעתה, במחירי השוק, מבעליהם. העמותה תמומן מתרומות אותו ציבור שרואה חשיבות בשימור מבנים. מספר הבניינים שישומרו יעמוד ביחס ישר לאמצעים העומדים לרשות העמותה. במילים אחרות – ביחס ישר למספר המזדהים עם חשיבות השימור. אם העמותה תגייס מעט אמצעים, סימן שהנושא אינו כה חשוב לדעת רוב האזרחים ויירכשו רק הבניינים החשובים ביותר לשימור. העמותה גם תשפץ, תתחזק ותשכיר את הבניינים לשימור. שכר המנגנון, המועסק כיום, ומחיר השימור לא יוטלו על משלם המסים. ייתכן שיש אוכלוסייה שתהייה מוכנה לשלם שכ"ד גבוה יותר עבור מגורים בבניין לשימור משופץ ויפה. ייתכן שקיימים קוני דירות שמוכנים לשלם תוספת מחיר עבור רכישת דירה בבניין לשימור ומוכנים להתחייב הדדית, במסגרת תקנון הבית, על תחזוקה מיוחדת של הבניין לשימור. השימור יעשה ויראה ברמה גבוהה ולאורך זמן. 

המחלקה לשימור מבנים – מרשם לשיתוק העיר ולהתייקרות הנדל"ן 

כמו כל מחלקה ביורוקרטית, כך גם "מחלקת השימור" צריכה לפרנס את עצמה, לגדול ולספק תעסוקה לפקידיה ועובדיה... כך גדל התמריץ להכריז על מספר גדל והולך של בניינים כבעלי "ערך היסטורי" – כאן גר הסופר המפורסם, שם הכריזו על ייסוד "תנובה" ובניין אחר מייצג קונספט בארכיטקטורה. עד שנת 2003 הוכרזו בתל-אביב, לדוגמה, כ- 1500 בניינים לשימור. השימור גורע שטחי בניה בעיר וכך גורם לייקור יתר השטחים ומהווה למעשה מס על האזרח. 

השימור הוא מס על בעלי הבניינים (בנוסף לאפקט המיסוי על האזרח הנובע מייקור דירות אחרות בגלל הקטנת ההיצע). שווי הבניין המשומר נמוך יותר בגלל עלויות השיפוץ הגבוהות (במקרים בהם שווי הבניין המשופץ עולה - הרי שאין צורך בחוק. התמריץ הכלכלי היה משמר את הבניין). גם כאן, כמו בתחומים אחרים של מעורבות ממסדית, פועל "אפקט השחיתות והביורוקרטיה": פקידי מחלקת השימור מחליטים על מי תופעל הגזרה ובאיזה עוצמה תוטל... קל לנחש שיש אזרחים מסוג א' ואזרחים מסוג ב'... כמובן שלא כל ארכיטקט רשאי לתכנן שימור ולא כל קבלן מוסמך לבצע עבודת שימור... מי מחליט מי המאושרים?... 

מהפך המקרקעין הכפרי - המרחבים שמחוץ לעיר

עיקרי המהפך 

המהפך מתבסס על שני שינויים: האחד יגדיל את חופש האזרח להשתמש ברכושו הפרטי כראות עיניו (ובתנאי שאינו יוצר מפגע אקטיבי כלפי רכוש שכנו). השני יגדיל את היצע הקרקעות הנסחרות בשוק פי כמה. שילוב המהפך במקרקעין הכפרי עם מהפך המקרקעין העירוני יוזיל באופן ניכר את עלויות הדיור ויעלה את איכות החיים ורמת החיים בישראל. 

ביטול מרבית האיסורים לשימוש במקרקעין ישמוט את המצע שמזין שחיתות רבת-היקף שמלווה את ענף המקרקעין. לא יהיה צורך בקשרי הון-שלטון בעסקי מקרקעין ועשרות אלפי ישראלים הגונים, שהפכו לעבריינים בעול כורחם במערכת הקיימת, יחדלו מלחיות בשקר תמידי ויחזרו להגדרה של אזרחים ישרים: 

סיווג מחדש של השימוש בקרקעות:

קרקע לשימוש פרטי: תבוטל האבחנה הקיימת בין קרקע חקלאית, בניה, תעשיה, מסחר, תיירות וכדומה. הכול מותר, אלא אם קיימת הסכמה חוזית מוקדמת (תר"מ - תוכנית רובע מוסכמת) בין תושבי האזור שקובעת מגבלות לשימושים במתחם.

מרחבי שמורות טבע: אזורים שיוגדרו כשמורות טבע ישארו בבעלות המדינה (נחלים, אגמים, עתיקות וכדומה). בשמורות טבע תותר רק בניה תומכת תיירות (שבילים, בתי מלון, אזורי מחנאות וכו').

מתחמי תשתיות ציבוריות: תוואי כבישים, מסילות ברזל, צנרת מים חשמל וגז. קרקעות אלה ישארו בבעלות המדינה.

אזורי ממשל: קרקעות תפוסות על ידי מחנות צבא, שטחי אימונים, מכוני מחקר ומפעלים בטחוניים כגון קמ"ג בדימונה, בנייני ממשלה ורשויות מקומיות.

כל יתר הקרקעות שלא נכללות בקטגוריות אלה יופרטו, יירשמו בטאבו בבעלות מלאה של הרוכשים שיוכלו לעשות בהם את השימוש היעיל בעיניהם. 

לכאורה - סיבוך ללא מוצא 

מרבית קרקעות המדינה נמסרו למתיישבים על ידי המדינה או הקרן הקיימת, ללא תמורה, כדי שיעבדו את האדמה. משיקולים שנסקרו, האדמות לא הועברו ישירות למשפחת המתיישב אלא דרך גופים מתווכים: תנועות ההתיישבות המפלגתיות והאגודות (מושבים וקיבוצים). המתנה לא נרשמה בטאבו בבעלות המתיישב ולא בבעלות המתווכים, אלא נשארה בבעלות המדינה. זכויותיו הקנייניות של המתיישב עצמו בקרקע מעולם לא הוגדרו ("בר רשות"). 

אין כיום חילוקי דעות שלמתיישבים יש זכויות כלשהן בקרקע, מן הטעם הפשוט שהם מחזיקים בהן מזה שניים-שלושה דורות. קרקע שאין עליה תביעת בעלות פרטית ישירה אחרת. 

הויכוח על הפשרת קרקעות חקלאיות לבניה התחדד מהרגע שהתחילו לדבר, בכורח המציאות הכלכלית. ערך הקרקעות עלה ועיקר הויכוח נסב על המפתח לחלוקת תוספת הערך בין המדינה למתיישב. 

במדינה סוציאליסטית שבה עשרות סקטורים מקורבים קיבלו מתנות מהמדינה אין דרך להחזיר את הגלגל אחורה. המתיישבים החקלאיים (קיבוצים ומושבים) קיבלו קרקעות חינם, תעשיינים קיבלו מפעלים חינם, משפחות אצולה קיבלו זיכיונות ייצור, שיווק ויבוא בלעדיים, קואופרטיבים לתחבורה קיבלו מונופולים, מלונאים זכו לבתי-מלון במתנה וקבוצות שכירים חזקות זכו לזכויות-עושק בחסות החוק. הרשימה ארוכה. 

אין דרך מעשית לחשב כמה ומי קיבל. הטענות של גופים כמו הקשת המזרחית המופנות נגד "מתנות" להתיישבות צריכות להיות מופנות נגד משטר החלוקה הסוציאליסטי ששלט במדינה. משטר שהם רוצים להנציח אך רק להטות אותו לכיוון אחר. 

נובע מכך שכל החלטה כיצד לחלק את הקרקעות שבבעלות אף אחד ("המדינה") – בין המדינה לבין המתיישבים תהיה שרירותית. אין בנמצא פתרון "צודק". 

את הקרקעות יש להפריט. אין זה מתפקידה של מדינה להיות בעלת קרקע אלא אם המגרש המסוים נועד לשרת מוצר ציבורי (כביש, מדרכה, גינה, מחנה צבאי וכדומה – ראה הרחבה בפרק הדמוקרטיה). חשיבות ההפרטה כה גדולה שהיא גוברת על הוויכוח כמה "מגיע" לקיבוצים ולמושבים. צריך להגיע לפשרה מהירה ושרירותית ולהפריט. 

בעידן החדש בו לא יהיו מגבלות שימוש בקרקע, תהיה ירידה דרסטית במחירי הקרקעות ועוקצו של הויכוח הנוכחי יוקהה. במצב הנוכחי, כל היתר בנייה שמאפשר הרחבת יישוב, הוא כרטיס זכייה בטוח בפיס. ברגע שלא יהיו מגבלות בנייה – לא יבנו בכל מקום אפשרי. פשוט משום שיסתבר שהביקוש לבנייה מוגבל – בדיוק כפי שמוגבל מספר הנעליים שאפשר למכור ומספר המקררים שמשפחה קונה. 

תוך מספר שנים (לא גדול) לאחר ההפרטה הראשונית – השוק יתאזן. האיזון יגיע אפילו אם ההפרטה תתבצע לפי המודל הקיצוני של רישום כל הקרקעות על שם המתיישבים, ללא הסתייגויות וללא תמורה. קרקעות יוצעו למכירה, יחליפו ידיים והבעלות תתפזר בסופו של דבר בין מאות אלפי משפחות בישראל. כולם ירוויחו מהוזלת הקרקע. 

הפרטת קרקעות הממסד ("המדינה") 

הפקעת הקרקע מידי הממסד הפוליטי

כ-93% מהקרקעות במדינת ישראל הן בבעלות ה"מדינה". המילה מדינה הוכנסה במרכאות כפולות הואיל והשאלה היא מי מפיק את התועלת מהקרקע ולא מי רשום פורמאלית כבעלים. קרקע היא משאב מסחרי שניתן להפיק ממנו רווחים; ורווחי עתק כאשר רק יחידי סגולה זוכים בהקצאה שמוגבלת בתוקף האיסורים הקיימים. השילוב של משאב יקר יחד עם שליטה פוליטית על צינורות המכירה (או החלוקה) יוצר מקור כוח פוליטי אדיר לאוחזים ב"ברז" וכן אינטרס פוליטי מובהק לשליטה במנהל מקרקעי ישראל. שחיתויות, הטבות למקורבים, קשרי הון-שלטון, ו"חריגה מנוהלים" מלווים צומת-כוח פוליטית זו מאז קום המדינה. לכן, למרות בעלות "המדינה" על רוב משאבי הקרקע – הבעלות המעשית היא בידי הממסד הפוליטי ולא בידי הגוף הערטילאי הנקרא "לאום". הפרטת הקרקעות משמעותה הפקעת הקרקע מידי הממסד הפוליטי. סילוק הפוליטיקה מתחום המקרקעין. 

מכירה פומבית לכל המרבה במחיר

כל הקרקעות שאינן שמורות טבע, אזורי ממשל או שטחי תשתיות ציבוריות – יימכרו. יופרטו. קרקעות שסמוכות למרכז הארץ יחולקו למגרשים קטנים (מספר דונמים למגרש); קרקעות שהן כיום חקלאיות יוצאו למכירה בגושים גדולים יותר וכך גם קרקעות באזורים מרוחקים. המכירה תהיה גלויה ופומבית ולכל המרבה במחיר. כל אזרח ישראלי יהיה רשאי לקנות וכך גם תושבי חוץ שזכאים לחוק השבות. כדי להפיג את חששם של אלה הפוחדים מהשתלטות עויינת על קרקעות ניתן לסייג את ההפרטה ולאפשר החרמת קרקע אם מאחורי הרכישה עומד אזרח מדינת אוייב, אזרח מדינה או יישות עויינת, או אזרח הקשור לגורם עויין. 

רוכשים יוכלו לחלק מגרשים גדולים לחלקים קטנים ולמכור אותם או לעשות בהם שימוש כרצונם. מאות אלפי ישראלים יוכלו להשקיע ברכישת מגרש בהתאם ליכולתם הכספית, אפילו אם היא מצומצמת. המסחר הער ושפע הקרקע ות הנסחרות, יחד עם ביטול רוב איסורי הפיתוח והבניה (ראה פירוט בתחילת הפרק) יוזילו את מחירי הקרקעות בישראל לרמות נמוכות מאד. 

הפרטת אדמות המושבים והקיבוצים

קיימת חשיבות עליונה להפרטת הקרקעות – לא החזרתן למנהל מקרקעי ישראל... הוצאתן מידי הממסד הפוליטי (הקרוי משום מה "לאום" והקרקע נקראת בטעות "קרקע לאומית" במקום "קרקע פוליטית") חשובה עד כדי כך שרצוי להתפשר עם דרישות הקיבוצים רק כדי לסיים את התהליך במהירות. הקרקע תימכר (לא תוחכר) למשקיעים פרטיים. חלק מהקרקע שיועבר לקיבוץ, יירשם כאמור כרכוש משותף של חברי הקיבוץ באופן אישי. בקרקע זו יוכלו לעשות כרצונם – גם לרשום כל תת-חלקה על שם חבר אחר. "האח הגדול" סיים את שליטתו בקרקעות!... אין רשם אגודות ואין אגודות שיתופיות. 

הליך הפרטת הקרקעות במושבים ובקיבוצים חייב להיות פשוט. מושגים כגון "דמי חכירה ראשוניים", "דמי היתר", "דמי הסכמה" ודומיהם יעברו מהעולם יחד עם התחשיבים שאיש אינו מבין. 

הקרקע במושב המשמשת למגורי המשפחה (השטח "הצהוב" ושטח "המחנה") תרשם בטאבו בבעלות מלאה של המשפחה, כך גם בקיבוצים. החלקות האחרות שבהיקף המושב, או הקיבוץ, שאמורות לשמש לחקלאות יוחכרו למושבניק הבודד או לקיבוצניק הבודד בחוזה חדש, אישי, לתקופה של 10 שנים בלבד. וזאת רק כדי ליצור הדרגתיות ברפורמה. לא תהיה מגבלה על אופי השימוש בקרקע זו. מייד לאחר חתימת חוזה החכירה ימכרו קרקעות אלה במכירה פומבית, כמו יתר קרקעות מנהל מקרקעי ישראל. הקונה ירכוש את הקרקע עם "דייר קיים" (המושבניק שחכר את הקרקע). ירצה המושבניק לרכוש בעצמו את החלקה – יצטרך להתמודד במכירה הפומבית. חקלאי שמתמחה בגידול רווחי כלשהו יוכל ביתר קלות לשכנע בנק, או מוסד מממן אחר, לעזור לו במימון רכישת הקרקע. חקלאים שלא ירצו או לא יוכלו לרכוש את הקרקע במסגרת המכירה הפומבית, תהיה תקופת החכירה מבעליה הפרטיים לתקופת מעבר לריכוך "המשבר". 

הפרטת הבתים בקיבוץ ובמושב

בתים בקיבוצים ובמושבים, כולל החצר המקיפה את הבית, ירשמו גם הם על שם הדיירים. קרקעות עליהן נמצאים מבנים משותפים בקיבוצים או מושבים ובכלל זה רפתות, לולים, מחסנים, ממגורות, מבני-מסחר או מבנים לשימוש אחר כלשהו ירשמו בטאבו כרכוש משותף של חברי הקיבוץ או המושב. הבעלות תהיה פרטית כאשר לכל אחד חלק יחסי ברכוש. ביצוע הרישום בטאבו יהיה מיידי וכל אחד יוכל לנהוג בחלקו כמנהג בעלים לכל דבר. למכור, למשכן, להוריש וכו' ללא צורך באישור מאף אחד.

ביזור הבעלות על קרקעות שתשארנה ציבוריות

גם בעידן החדש, מיעוט של הקרקעות יישאר בבעלות ציבורית. על חלקות אלה בנויים כיום מבני ציבור. הבעלות עליהן תבוזר באופן מקסימאלי. הקרקעות עליהן צומחות גינות ציבוריות תועברנה לבעלות העירייה המקומית, כך גם קרקעות הכבישים העירוניים. קרקע ממשלתית, עליה בנוי התיאטרון (או המוזיאון) תועבר לחברה או לעמותה מפעילת התיאטרון. 

קרקעות בהן עוברים כבישים בין-עירוניים יישארו בבעלות המדינה. ייתכן שבעתיד יימצא פתרון טכנולוגי שיאפשר מכירה או החכרה של כבישים אלה ליזמים פרטיים. גם בניין הכנסת בירושלים ובית הנשיא יישארו בבעלות המדינה... כל אלה, כמובן, דוגמאות בלבד ואין כוונה להיכנס לפרוט יתר. 

קרקע פרטית לתושבי עיירות הפיתוח

כל משפחה החוכרת דירה ממנהל מקרקעי ישראל בעיירת פיתוח תהיה לבעלת הדירה בטאבו. באופן זה ייווצר בסיס הון לכל תושב בעיירת פיתוח. נתמזל מזלן של עיירות הפיתוח וכמעט כולן מוקפות באזורים נרחבים שאינם בנויים. סביב העיירות יש שטחים חקלאיים נרחבים, אדמות טרשים, או אדמות מדבר. שטחים נרחבים אלה שייכים לרוב לקיבוצים ומושבים בסביבה ואינם חלק מהשטח המוניציפאלי של העיירה. לעיתים קרובות, גדולים השטחים שבבעלות הקיבוץ הסמוך משטח העיירה כולה... 

תחום השיפוט המוניציפאלי של העיירה יוגדל פי כמה. השטח הנוסף ייועד לתיקון חטאי העבר. השטחים החדשים יחולקו למגרשים גדולים יחסית של 750 מ"ר - 1000 מ"ר. כל משפחה שגרה בדירת שיכון ישנה תקבל מגרש. המשפחה תוכל לבנות על המגרש, או למכור אותו, תמורת פינוי דירת השיכון. בנייני הרכבת של שנות ה- 50 וה- 60 יהרסו בהדרגה והקרקע תימכר לבניה חדשה או לייעוד עירוני-ציבורי כגון מבנה ציבור או גינה פתוחה. פינוי-בינוי הדרגתי וטבעי. 

כך בהדרגה, ישנו עיירות הפיתוח את פניהן. "שיכוני הרכבת" חרפת התכנון הפקידותי המרכזי, יהפכו בהדרגה לשטחים פתוחים או למבנים פרטיים מודרניים. רוב התושבים יתגוררו בבתים פרטיים צמודי קרקע שייבנו כל אחד לפי צרכיו וטעמו. זוג צעיר יוכל, לדוגמה, לבנות בית בן 2 חדרים בזול ולהרחיבו עם הזמן... תוך מספר שנים יהפוך מרכז עיירת הפיתוח, היכן שפעם היו "שיכונים", לגינה ירוקה גדולה שסביבה מפוזרים אלפי בתים פרטיים! 

רפורמה זו בעיירות, הקרקעות הזולות, יחד עם תשתית תחבורה מפותחת ורכב זול ללא מיסוי, יהפכו את הנגישות למרכז הארץ לפשוטה. זה הפתרון לעיירות, כך תמחק המילה "פיתוח" – הן תהיינה סוף-סוף "מפותחות"...

מה עושים עם הכסף שיגויס ממכירת הקרקעות?

מיליארדי הדולרים שיגויסו ממכירת הקרקעות יושקעו אך ורק בתשתית תחבורה. המכירות הפומביות, השקופות והגלויות, יאפשרו קבלת מחירים מרביים עבור הקרקעות. סביר שקרקע במרכז הארץ תימכר במחיר גבוה מאשר קרקע באזור מרוחק יותר. אם כי, ההתחייבות להשקעת התמורה בתשתית תחבורתית תגרום להקטנת הפער במחירים בין המרכז לפריפריה. מחיר הקרקעות בישראל ירד באופן דרסטי. צניחת מחירי הקרקעות בשילוב יתר פרקי הרפורמה (ביטול רוב המסים, ביטול מגבלות בניה וכדומה) יוזילו משמעותית את מחירי הדירות וכדאי יהיה לחברות להשקיע בדיור להשכרה הואיל והתשואה על השכרה תעלה. לראשונה מאז שנות ה- 40 של המאה הקודמת... כדאי יהיה לבנות להשכרה!... וזאת, כמובן, ללא צורך בחוקים מיוחדים ל"עידוד השכרה"... אזרחים יוכלו בקלות לשפר את תנאי מגוריהם ולא יהיה צורך ב"זכאות" של משרד השיכון... 

משפחות רבות יוכלו להרשות לעצמן להשקיע, כחלק מחסכון המשפחה, בחלקת אדמה.

אזורי כפר וחקלאות

כאמור, כולן יהיו בבעלות פרטית ותבוטל האבחנה בין קרקע חקלאית, בנייה, תעשייה וכדומה. למי שכדאי לגדל עגבניות שיגדל; ולמי שכדאי לבנות – שיבנה. למרות זאת, סיווגי הקרקעות הנוכחיים יישארו בתוקף לתקופת-מעבר של כ- 10 שנים ויקבלו תוקף של תר"מ (תכנית רובע מוסכמת, ראה בתחילת הפרק) שיפקע בתום התקופה. 

תושבים באזורי כפר שירצו לשמר את אופי היישוב יוכלו אפילו להחמיר את מגבלות תוכנית הרובע המוסכמת. החלטת הרוב תאפשר שילוב מגבלות נוספות כגון הגבלת השימוש בקרקעות שסביב היישוב ובבעלות תושביו לחקלאות בלבד, איסור על רפתות, איסור השכרת מחסנים לגורמי חוץ ועוד. 

סוף ל"חכירות" ופרוק חברות השיכון הציבוריות

עשרות אלפי דירות ובתים פרטיים בנויים כיום על קרקע שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל, החל מבתים משותפים במרכז ת"א, וילות ברמת-חן או בתים בדימונה. הדירות והבתים יועברו לקניין מלא של הדיירים וירשמו על שמם בטאבו, בבעלות מלאה. סוף ל"חכירות". "החברות המשכנות" כדוגמת "עמידר" יפורקו ויסגרו – הדירות שבבעלותן יועברו לבעלות הדיירים שישלמו את עלות הרישום בטאבו בלבד. ההליך יהיה פשוט: רישום מיידי בטאבו לאחר הוכחה שלמבקש יש כיום זכות החכירה בדירה.

חופש לקיבוצים ולמושבים

אגודות שיתופיות – כגון מושבים וקיבוצים יפורקו לאלתר. הרכוש יהיה פרטי. ירצו חברי קיבוץ מסוים להמשיך ולחיות חיי שיתוף וקומונה – במדינה חופשית איש לא ימנע מהם. יוכלו להתאגד מחדש במסגרת עמותה, חברה, שותפות או כל צורה אחרת. יוכלו לקבוע תקנון ולנהל אורח חיים כאוות נפשם אך לא יוכלו לכפות על חבר לשעבר להצטרף לשותפות החדשה. ברירת המחדל תהיה בעלות פרטית. כך ייפסק דיכוי הפרט במסגרות הכפויות שקמו מכוח אידיאולוגיות שגויות.

עתיד המושבים והקיבוצים

עתיד מזהיר. קיימים כ- 870 יישובים כפריים כאלה (270 קיבוצים ו- 600 מושבים) כאשר ברוב היישובים בין 50 ל- 100 משפחות שסביבן שטחים ריקים לרוב. 

כאמור, בעידן החדש, תהיה לכל אזרח זכות לבחור את צורת מגוריו ולממשה בהתאם ליכולתו הכלכלית. לא יהיו "תמיכות" (אין צורך – הכול זול ופשוט מאשר כיום) ולא יהיו "אזורי עדיפות לאומית" (כי כבישים מהירים ורכבות ייקרבו מאוד את היישובים המרוחקים למרכז. ראה פרק "תחבורה").

כאשר הבתים בקיבוצים יהיו בבעלות פרטית מלאה של יושביהם, וכך גם יתר הרכוש... וכאשר לא יהיו הגבלות ייעוד לקרקע, טבעי שכל יישוב יגדל פי כמה בזכות התשתית הקיימת שתוזיל בניית בתים נוספים (הוזלה יחסית להקמת יישוב חדש ללא כל תשתית). אם בכל קיבוץ ומושב יתווספו 1000 בתים, די בכך כדי לספק כמחצית מהבניה הנוספת הנדרשת בישראל עד שנת 2040... ייתכן שיתר השטחים ימשיכו לשמש לחקלאות. לחקלאות אמיתית ומשתלמת – בהעדר סבסוד, תמיכה, ומים בחצי-חינם... על כך בפרק החקלאות באתר זה. 

צבא בזבוז הקרקע לישראל...

הצבא כיום, הוא צרכן בזבזני של קרקע יקרה. הצבא מחזיק בשטחי קרקע נרחבים בלב אזורים עירוניים כגון הקריה בתל-אביב, מחנה צריפין, מחנה תל-השומר, מחנות במפרץ חיפה, השלישות ברמת-גן ועוד רבים. מחנות אלה, צורכים שטחים באופן בזבזני ביותר, בחלקם עומדים צריפי עץ או מבנים נמוכים אחרים מתקופת הבריטים... המחנות גורמים גם למטרד תחבורתי. הסיבה היחידה למיקומם המוזר הוא שבעבר שכנו שם מחנות של הצבא הבריטי... שטח המחנות צריפין ותל-השומר גדול משטחה של כל גבעתיים... 

מזה עשרות שנים מקשקשים הפוליטיקאים על "פיזור אוכלוסייה", אך אפילו את הצבא הם לא הצליחו "לפזר" ממרכזי הערים... הנושא נדון מידי שנה... חלק מהתוכניות קיים, אך הביצוע בצעדי צב. מחנות הצבא, יועברו לאזורים בהם הקרקע זולה. לדוגמה – לאזורים הנרחבים דרומית לקריית גת או לנגב הצפוני בין דימונה לבאר-שבע. בשנת 2008 מסתמן מפנה ונראה שעיר של בסיסי הדרכה אכן תקום בנגב. השטחים שיפונו יימכרו ליזמים לבנייה מודרנית, מרווחת ואילו המחנות החדשים יתרמו לתעסוקה באזורים המרוחקים. רשת כבישים מהירים ורכבות מהירות תקל על הנגישות למחנות החדשים.

קרקעות תאגידים ממשלתיים יועברו לבעלותם

חברות וגופים ממשלתיים רבים קיבלו במשך השנים שטחי קרקע נרחבים מהמדינה "לצורכיהם". בין החברות המאושרות ניתן למנות את "בזק" ("בזק" בינתיים כבר הופרטה), "חברת חשמל", "רכבת ישראל", "המוביל הארצי", "מקורות", רשות הנמלים ועוד רבים. קרקעות אלה יירשמו בבעלות מלאה של התאגידים. במהלך הפרטת החברות הממשלתיות, יגלם המחיר שהמדינה תקבל עבור מכירתן, את שווי הקרקעות שבבעלותן. 

קרקע פנויה

חלק ניכר מקרקעות המדינה הן קרקעות פנויות, לאו דווקא קרקע חקלאית או שמורת טבע. קרקעות במקומות נידחים ולא מבוקשים – הרים, מדבר, טרשים. כדי לנהל קרקעות אלה, שרובן יישארו בבעלות המדינה גם אחרי תהליך ההפרטה, די במחלקה במשרד הפנים ואין צורך בגוף כדוגמת מינהל מקרקעי ישראל. גם קרקעות אלו יופרטו אם יימצא להן שימוש וקונה. כל מחזיק בקרקע ישלם מיסי ארנונה על רכושו ובכלל זה קרקע פנויה שהופרטה.

הפרטת הטבע לשמירה עליו

יש להיזהר מהגדרה גורפת של כל אזור, בו שתולים 4 עצי שיקמה כשמורת טבע... כל שמורת טבע, ותהיינה כפי הנראה עשרות רבות (או מאות), תנוהל בידי חברה פרטית ל"הגנת הטבע". ניהול שמורות הטבע יועבר לחברות פרטיות או לעמותות שיזכו בזיכיון ניהול השמורות בתהליך של מכירה פומבית למרבה במחיר. 

בשמורות הטבע אסור יהיה כמובן לבנות מבני מגורים או תעשייה, אך מותר יהיה בהחלט לבנות מתקנים מסחריים הקשורים לאופי השמורה כגון: חנות מזכרות, מסעדות, מתקני בילוי, נופש וכדומה. 

זיכיונות ניהול אתרי טבע יפוזרו בין יזמים רבים שישלמו דמי-חכירה למדינה. שמורות הטבע יתחרו ביניהן על קהל המבקרים והתיירים תוך פיתוח אטרקציות תיירותיות. כך יינתן תמריץ לפיתוח התשתית התיירותית המפגרת במדינת ישראל. קיים בישראל פוטנציאל תיירותי אדיר שאינו מנוצל בעיקר בגלל המחסומים הביורוקרטים הממשלתיים. 

יזמים פרטיים שלא יצטרכו לקבל אישור מאף אחד (וגם לא סיוע ממשלתי...) יוכלו להקים לדוגמה באזור טבריה-נצרת-אפיק הירדן את "ארץ הנצרות" – אתר תיירות בנוסח דיסני שניתן יהיה לשהות במתקניו מספר ימים ולחוות את כל סיפורי הולדת הנצרות בעזרת מתקני הדמיה אלקטרוניים מודרניים בשילוב הנופים הטבעיים. דוגמה אחרת – מסלול ארץ התנ"ך – גם כאן ניתן יהיה להסיע תיירים אל העבר הרחוק, החל ממסע בני ישראל במדבר וכלה במרד הגדול ברומאים. מספר התיירים המגיעים לישראל יוכל לגדול מ- 2 מיליון בשנה לעשרות מיליונים בשנה ולהפוך את התיירות לענף כלכלי מהמשמעותיים ביותר. 

חברות פרטיות לניהול שמורות הטבע יגנו על הטבע באופן יעיל מכל מונופול ממשלתי. במקום שביתות, סגירת אתרי טבע והזרמת כספי משלם המסים, נקבל שמורות טבע המתחרות אחת בשנייה על משיכת מבקרים. אין ספק לדוגמה, שבעלי שמורת הטבע של נחל חדרה יתבעו לדין כל מפעל שיזרים שפכים מזוהמים לנחל, ויגרום להם נזק תיירותי. אך כמעט ולא יהיה בכך צורך – המפעל יזהר מלזהם את הנחל מתוך ידיעה שהוא פוגע ביזם פרטי שיעמוד על זכויותיו. כיום, שום מפעל מזהם אינו חושש, כי מולו ניצב גוף ממשלתי-ציבורי כבד תנועה ומסורבל, נגדו קל להתמודד. 

הפרטת שמורות הטבע ומשאבים סביבתיים אחרים תקבע להם ערך כלכלי. אין דרך אחרת להשוואת התועלת שמפיק הציבור מדונם דשא בפארק הירקון לעומת התועלת המופקת מדונם ירקות. ייתכן שדונם מוצף מי-ביצה בשמורת החולה שווה יותר מהשימוש החקלאי במים ובקרקע. האם מיכסת המים של קיבוץ עין גדי שאורזים אותה בפלסטיק ונייר ומוכרים אותה כמים מינרלים בעיר, שווה יותר מערכה התיירותי של השמורה? האם הבננות של מושב גבע כרמל חשובות ממים בשמורת נחל התנינים (שמוזרמים כיום להשקיית מטעי בננות)? השוק יקבע. 

מה יקרה לשטחים החקלאיים אם כל אחד יוכל לבנות?...

בעלי הקרקע יחליטו על השימוש הכדאי ביותר: במקום שכדאי לבנות – יבנו, ואם כדאי לגדל אבטיחים – יגדלו אבטיחים... בעידן החדש לא יהיה מחסור בקרקעות לבניה, הליכי האישור והבניה יהיו קצרים וזולים לאין שיעור. לא יהיה צורך "להפשיר" קרקע חקלאית – הכול "מופשר" ולכל שימוש... (דיון מפורט בתחילת הפרק – מהפך הבניה העירוני). 

בשטחים נרחבים לא יהיה כדאי לבנות למרות שלא תהיה מניעה לכך... פשוט בגלל שיש גבול לביקוש. פתאום יסתבר, שלא על כל מגרש כדאי לבנות רק בגלל שמותר לבנות... כפי שכיום לא כל אחד פותח חנות נעליים למרות שאין מניעה חוקית לכך... רק במשטר הנוכחי, בו נוצר מחסור מלאכותי בקרקעות כל חקלאי שמצליח במשימה הבלתי אפשרית של הפשרת קרקע חקלאית – כאילו וזכה בהגרלת הלוטו... 

נזכור, בהעדר מגבלות בניה לגובה בערים, תגדל שם הצפיפות. המשמעות המיידית היא שטחים ירוקים פחות-צפופים מחוץ לערים. היקף החקלאות יקבע לא רק לפי זמינות שטחי הקרקע (כלומר מחירה) אלא גם הרכב העלויות האחרות בחקלאות כגון מחיר המים. קרוב לוודאי שחקלאות מסיבית (להבדיל מחקלאות מתוחכמת כגון פיתוח זני צמחים וזרעים) תתבסס על השקייה במי-קולחין מטוהרים, אך גם עליהם תהיה תחרות מצד עיריות לצורך השקיית גנים ציבוריים. קשה לחזות את היקף החקלאות המסיבית בעידן החדש. גם במצב הנוכחי היקף החקלאות קטן משנה לשנה. לעומת זאת, חקלאות כפויה על ידי השלטון דורשת סבסוד, מייקרת את הקרקע למגורים, מייקרת את מוצרי החקלאות (גם בגלל מגבלות ייבוא) ופוגעת ברמת החיים של אזרחי ישראל. אפילו כיום, רוב מוצרי החקלאות הבסיסיים ביותר מיובאים מחו"ל (או מה"שטחים"): חיטה, סויה, תערובת לבעלי חיים, תפוחי אדמה ועוד. 

הצילו! המדינה תכוסה בבטון ואספלט...

זעקות השבר של ארגונים, או יחידים, בדבר "כיסוי המדינה בבטון", והצורך ב"בלימת הקבלנים" ו"כרישי הנדל"ן" נובעות, במקרה הטוב, מחוסר מחשבה מעמיקה. כמה דירות יבנו? התשובה – כמה שצריך. כמה בנייני משרדים ירקיעו שחקים? וכמה מפעלי תעשייה יוקמו? – בדיוק במספר הנדרש, כדי להעלות באופן מתמיד את רמת החיים במדינה חופשית. 

האם רוב המדינה תכוסה ב"שמלת בטון ומלט" כדברי השיר הידוע? יתכן שכן – אם יתגוררו כאן 40 מיליון או 60 מיליון תושבים... אבל אז, זו תהיה בחירתם והעדפתם של יושבי הארץ. את תהליך הבניה אי אפשר לעצור – כל תא משפחתי זקוק לקורת גג (אחת, בדרך כלל). כל החוקים המגבילים, האיסורים המגוונים והתהליכים השוחקים – אחת תוצאתם – התייקרות המגורים לאזרח – והכול כמובן בשם "טובת הציבור"... 

לפי תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, תמנה מדינת ישראל כ- 9 מליון תושבים בשנת 2020, ולפי אותו יחס כ- 13 מליון בשנת 2040. כלומר, בעוד 40 שנה יתווספו כ- 7 מליון תושבים חדשים. התוספת מייצגת כ- 2.2 מליון בתי אב נוספים (כ- 3.2 נפשות בממוצע לבית אב). 

הפתעה: מה השטח שיידרש למגורים אם כל משפחה חדשה במדינה תתגורר מעתה ואליך... בוילה?

כדי להזים את תרחישי האימה, הבה נבחן תרחיש דמיוני... נניח שבעידן החדש יהיה זינוק גדול ברמת החיים – וכל התושבים הנוספים מהיום ועד לשנת 2050 יתגוררו בבית פרטי עם גינה... כ- 2.2 וילות נוספות... נקצה לכל וילה מגרש של 330 מ"ר נטו בממוצע. כל שטחי הוילות ישתרעו גם יחד על כ- 670 אלף דונם. אבל, בנוסף לוילות צריך גם שטחי ציבור. הבה נהיה נדיבים, נפתח מרחבים וריאות ירוקות ונקצה לצורכי ציבור שטח הגדול פי אחד וחצי משטח הוילות... כעת דרושים לנו 1.7 מליון דונם, שהם כ- 1700 קמ"ר כדי לקבל שכונת וילות ענקית, טובלת בירוק, כולל כבישים ומבני ציבור. ובאופן מוחשי יותר – זו משבצת קרקע של כ- 40 ק"מ על 40 ק"מ (בערך כמרחק בין יפו לנתניה). 

מדהים! במקרה הגרוע – נדרש רק חלק זעיר בלבד ממדינת ישראל כדי לספק את כל צורכי הבניה למגורים, למשך 40 השנים הקרובות, אם אכן יהיה גידול כה רב באוכלוסייה, ואם כולם יגורו בוילות... ואף משפחה חדשה לא תגור בבית משותף בעיר... אבל במציאות, עם הגידול ברמת החיים, קטן הריבוי הטבעי, ומברה"מ עלו כבר מליון העולים... ובמדינה חופשית גם בונים לגובה רב במרכזי הערים... כך שאין איום ממשי על אובדן "ריאות ירוקות" ואין צורך להפחיד את הציבור... 

בהמשך, נערוך "תרגיל" הפוך – הבה נניח שכל תוספת הבניה עד 2040 תתרכז בערים בלבד – אך ורק בבניה גבוהה, אפילו לא וילה אחת: 

כדי לא להישמע דמיוניים, ניקח לדוגמה מודל של שכונה חדשה "גלילות דרום" שאמורה להבנות בשטח שבין תל-אביב לרמת השרון (התכנון של האדריכל פרופ' אדם מזור – תוכנית שכבר אושרה בשנת 2001 בועדות המקומיות ואפילו בשנת 2015 עדיין לא רואים בנייה באופק...): 14,000 דירות יוקרה, כולל פארק מרכזי עם נחל מלאכותי שיזרום לאגם מלאכותי גדול שישמש לדיג ושיט. שדרה עד לטיילת, אולם מופעים, מרכזים מסחריים, קריית חינוך (יסודי + תיכוני), אזור תעסוקה, קריית מדע והיי-טק, רכבת פרברים. כ- 60% מהמרחב מיועד לשטחי ציבור. מגדלי המגורים בני 8 עד 28 קומות. השכונה החלומית, בת 14,000 הדירות תיבנה על 1600 דונם. לפי יחס זה, אם נרצה שכל הדירות מהיום והלאה, ייבנו בשכונות מפוארות ומודרניות כגון זו, נזדקק ל- 250,000 דונם, כלומר 250 קמ"ר. זו משבצת קרקע של 16 ק"מ על 16 ק"מ – פחות מהמרחק בין ראשון לציון לתל-אביב! כל זאת כדי לספק את מלוא צורכי המגורים בישראל עד שנת 2040. 

איך מבטיחים מגורים באווירה כפרית פסטורלית לאורך זמן?

סביר שיימשך ביקוש למגורים באווירה כפרית (לא סתם שכונת וילות צפופה...). מגורים של בתים בודדים ביניהם מפרידים שטחים חקלאיים, שדות ופרדסים. דווקא כיום, תחת משטר "הדאגה" לקרקע חקלאית, כמעט בלתי אפשרי להקים יישוב כזה. הלולים במושבים הפכו למחסנים לוגיסטיים לחברות גדולות. החל מהנץ החמה, שועטות בכבישי המושב הצרים שיירות של משאיות. רעש מנועים במקום קרקורי תרנגולות... בעידן החדש קרקע ירוקה תהיה משאב כלכלי ככל משאב אחר. הקרקעות כולן יהיו בבעלות פרטית ולקרקע ירוקה יש מחיר.

נניח שיזם ביצע סקר שוק וזיהה אוכלוסיית יעד, בעלת אמצעים, שדורשת מגורים מסוג זה. היזם ירכוש שטח חקלאי גדול, ויתכנן יישוב חדש ללא צורך באישור כלשהו. בין קבוצות הבתים יפרידו אזורי גידול חקלאי נרחבים, שדות ופרדסים. מחיר הבתים יגלם את עלות השטחים החקלאיים. תקנון היישוב וחוזה הקניה יבטיחו (שימו לב: לא העירייה!) שבתקופת 20 השנים הבאות לא תהיה בניה בשטחים החקלאיים והבתים הנבנים יישארו צמודי קרקע. הבעלות על השטחים החקלאיים יכולה להיות של רוכשי הבתים, של הנהלת היישוב, או להישאר בבעלות היזם. השימוש החקלאי בקרקע יהיה בתוקף הסכם חוזי מרצון. מתוך בחירה חופשית של המתיישבים. בהעדר שימוש אלטרנטיבי לקרקע, תעלה כדאיות השימוש בקרקע לחקלאות אמיתית (לא מסובסדת...). דווקא גידול בדרישה למגורים באווירה כפרית יכול להוזיל את הקרקע לחקלאות! מחיר הקרקע החקלאית בשטחי היישוב ירד בזכות מרכיב "איכות החיים" שבקרקע שכבר שולם ע"י קוני הבתים. 

לא "לייעל" - לבטל ולסגור

מאות משרדים, וועדות, ארגונים ומוסדות עוסקים כיום ביישום עודף החקיקה, שפע האיסורים והרגולציה בתחום הקרקעות והבניה. גופים אלה מייצרים הרים של ביורוקרטיה שיוצרת "עבודה" האחד לשני. במערך החדש – רובם מיותרים. תחת כללי המשחק החדשים פשוט לא יהיה בהם צורך; אין להם כל תפקיד ופעילותם מיותרת ומזיקה. נסקור את חלקם:

המתת חסד למינהל מקרקעי ישראל...

תפקידו האחרון של מינהל מקרקעי ישראל, בטרם ייסגר, יהיה למכור את הקרקעות שבבעלות המדינה לאנשים פרטיים. המכירה תתבצע בשקיפות מלאה – מכירה פומבית לכל המרבה במחיר. הרוכש יוכל לעשות שימוש חופשי בקרקע, לפתח אותה (או לא) לפי שיקולו, לסחור בה – הכול בהתאם לחוקי הקרקע בעידן החדש. קצב התכנון, הפיתוח, הבנייה או כל שימוש אחר ייקבעו על ידי הרוכשים לפי כדאיות כלכלית שתקבע על ידי כוחות השוק. דמי הסכמה, דמי היתר, דמי היוון ודמי חכירה יבוטלו יחד עם כ- 700 התקנות וההחלטות של המינהל ה"מסדירות" את המבוך הביורוקרטי הקיים. 

הקרקעות הקרויות "קרקעות המדינה" או "קרקע הלאום" אינן שייכות למעשה ל"לאום", אלא לממסד הפוליטי ולפקידיו. משך שנים הם היוו מקור כוח-פוליטי לחלוקת טובות הנאה למקורבים לשלטון ומוקד כוח פוליטי המאפשר העסקה של אלפים במשרות סרק ובמינויים פוליטיים. אחזקת הקרקע בידי הפוליטיקאים מנעה הקמת שכונות ויישובים עצמאיים. אחזקת הקרקע בידי הממסד מצמצמת את היצע הקרקעות לבניה ותורמת את חלקה ליוקר המגורים בישראל. הפוליטיקאים אכן "שמרו" על "קרקע הלאום" אבל עבור המקורבים לצלחת... אחרים השתלטו על קרקע זו "של אף אחד" בכוח הזרוע. בדואי לא היה משתלט על קרקע פרטית – על קרקע ללא "בעל-בית" משתלטים. 

תהליך מקדים להפרטת הקרקעות הוא תכנון-אב נדיב לרשת כבישים מהירים ורשת רכבות ושמירת רזרבות קרקע לצרכי ציבור מובהקים אחרים. רשת הכבישים המתוכננת צריכה להביא בחשבון רמת מינוע פי- 4 מאשר כיום. וליצור את צפיפות הרכב הנמוכה בעולם למ"ר כביש. תכנון מוקדם זה נועד לצמצם את הצורך בהפקעות קרקע בעתיד לצרכי כבישים. 

במסגרת התהליך המקדים, יש להגיע להסדר קרקעות עם הבדווים בנגב – כל משפחה בדווית תקבל חלקה רשומה על שמה. יתר הקרקעות יחולקו לגושים וחלקות קטנים יחסית והאדמות יימכרו לכל המרבה במחיר (סוף לעידן ה"חכירות"). המכירה תתבצע במכירות פומביות גלויות ושקופות ולא במכרזים. הקרקעות יימכרו "בכל מצב" (ולא דווקא קרקע "מתוכננת") – הייעוד, התכנון, הפיתוח והביצוע יעשה על ידי הרוכשים, במימונם ועל אחריותם. במכירה הפומבית יוכלו להשתתף כל מי שעמד בתנאי סף מינימליים כגון: אזרח ישראל שקונה בהונו הפרטי את הקרקע, תושב חוץ שאינו קשור לגורם עוין, או לארץ אויב – מגבלות הרכישה יוגדרו בחוק. 

בדרך הנכונה: 

במהלך מאי 2005 החליטו ראש הממשלה שרון ושר האוצר נתניהו על קבלת המלצות ועדת גדיש להעברת קרקעות מינהל עירוניות לבעלות פרטית. היישום עדיין רחוק. 

פרוק הקרן הקיימת לישראל

הקרן הקיימת לישראל תפורק. אדמות הקרן הקיימת (למעט שמורות טבע), כמו יתר אדמות מינהל מקרקעי ישראל, ימכרו ללא מחירי מינימום וללא מחירי מקסימום – במחירי השוק. הקרן הקיימת תוכל להמשיך ולהתקיים כעמותה פרטית ולגייס תרומות למטרות רווחה, טבע וסביבה – או כל מטרה שתרצה, כמו כל עמותה פילנתרופית אחרת, ללא קבלת אגורה מכספי משלם המסים. 

הקרן הקיימת היא זרוע של הקונגרס הציוני העולמי ובעלים של 16% משטחה של מדינת ישראל (מהם כ- 20 אלף דונם בלב אזור הביקוש בתל אביב). לקרן יש נציגות כבדה במועצת מינהל מקרקעי ישראל (9 נציגים מתוך 19) 

מאז קום המדינה חדלה הקרן הקיימת "לגאול קרקעות". ערב הקמת המדינה היו לקרן הקיימת 940 אלף דונם – קרקעות שנרכשו בתרומות של יהודים. בשנת 1953 היו לקרן הקיימת 3.4 מיליון דונם (כ-16% מקרקעות המדינה). ככל גוף ביורוקרטי שמסרב "למות", מצאה לעצמה הקרן הקיימת עיסוקים אחרים שמבוצעים כיום במקביל, ע"י גורמי מדינה ומהווים כפילות מיותרת כגון: פיתוח חקלאות, פיתוח מאגרי מים, חינוך ועוד. רוב תקציב קק"ל (כמיליארד ש"ח, 2001) מקורו בתקציב המדינה. כעשירית מסכום זה מושקעים בייעור. למי יש כסף ליערנות כאשר רוב התקציב מופנה למימון משכורות והטבות למנגנון הענק – 1900 עובדים! (יש הטוענים "רק" 1400). אגף הכספים לבדו מעסיק למעלה מ-100 עובדים... 

הסיבה האמיתית לקיומה של הקק"ל, כמו רוב יתר הגופים הממשלתיים-ציבוריים, היא האפשרות למנות למשרות בכירות את "אנשי שלומנו", והאפשרות להזרים כספים באמצעות המוסד למטרות רצויות לפוליטיקאים – החל בנסיעות לחו"ל וכלה ב"תרומות" למרכז למורשת בגין, בית"ר ירושלים, ופארק הבאבא-סלי בנתיבות. כמו ברוב המוסדות הציבוריים – קירבה לראש המוסד מסייעת בגיוס "תרומה" לפרויקט שרוצים בייקרו. עלות שכרם של שני מנהלי הקרן הקיימת – האחד מ"הליכוד" והשני מ"העבודה", יחד עם ההטבות לנשיא קק"ל (איך אפשר בלי נשיא...) היא כ- 600,000$ בשנה! הקרן הקיימת היא סוכנות נסיעות בפני עצמה – ח"כ או "בכיר" אחר שרוצה להתאוורר בחו"ל יכול לנסוע על חשבונה וכנציגה לגיוס תרומות... בשנת 2002 הגיע סך ימי הנסיעות ל- 630. 

הקרן הקיימת היא מוסד ללא כוונת רווח, אבל יש לה הרבה "רווח". מדובר במכונת כסף: הכנסותיה השנתיות (2015) עומדות על כ-2.5 מיליארד שקל, ו"הרווח" לאחר הוצאות עומד על כ-1.5 מיליארד שקל. עד שנת 2014 לא הגישה הקרן דוחות כספיים לגורמים חיצוניים. 

שוב פועלת הנוסחה המוכרת: בשם רעיון "לאומי" או "טובת הציבור", מזרימים לחבית כלשהי מיליארדי שקלים מכספי משלם המסים. לחבית ברזים רבים ועל כל ברז יושב "בכיר" עם לשכה, רכב ומשכורת שפותח את ברז הכסף למקורביו. הכול בשם הדאגה לעם ולמדינה… 

משרד הבינוי והשיכון - מיותר ! 

הרפורמה בתחום הבניה והקרקעות, שמשמעותה – העברת פעילות המשק בתחומים אלה לידי האזרחים במקום התלות הקיימת בממסד – הופכת את משרד השיכון למשרד מיותר. ננסה לתהות על תפקידם הנוכחי של המחלקות והאגפים במשרד זה, כדי לבחון את הצדקת קיומם בעידן החדש (ההגדרות מתוך אתר האינטרנט של המשרד).

אגף מדיניות ופיתוח– אגף זה אחראי על "גיבוש מדיניות" בענף הבניה – על כך כבר נאמר – "לא מדובשך ולא מעוקצך..." את "המדיניות" צריכים לגבש מיליוני האזרחים ככוח צרכני ואלפי הקבלנים, היזמים ובעלי הקרקעות שיירכשו ממינהל מקרקעי ישראל לכשייסגר. את תוצאות "המדיניות" המתוכננת ע"י פקידים כבר סקרנו. 

בהגדרת תפקידי האגף מופיעים בין היתר "ניתוחים ומחקרים" שהאגף מבצע. אם יש צורך אובייקטיבי במחקרים – יבצעו אותם האוניברסיטאות, או יזמים שירצו לצמצם את אי-הוודאות בטרם תכנון פרויקט. 

תפקיד אחר של אגף זה הוא ביצוע "ניתוחים כיצד להוזיל את מחירי הדירות והגדלת היצע הדירות"... קשה לדמיין את מומחי האגף, עושים ימים כלילות, משך עשרות שנים, בניתוחים אלה... ניסיון רב שנים במדינת ישראל מוכיח שככל שגברה מעורבות הממשלה בשוק הדיור והמקרקעין, קרה רק ההפך מהרצוי... מחירי הדיור יוזלו כאשר משרד השיכון ייסגר ותיושם הרפורמה המפורטת בפרק זה. היצע הדירות יגדל או יקטן, כפי שהיצע הנעליים גדל או קטן... במסחר חופשי בין קונים למוכרים. 

אגף המדען הראשי– תפקיד זה ילך בדרך בה ילכו כל המדענים הראשיים הממשלתיים (ראו פרק ה"דמוקרטיה")... חזרה לאוניברסיטה או לשוק העבודה הפרטי. מהגדרת תפקידו, כלל לא ברור מה מעשיו של המדען הראשי במשרד השיכון... נראה שעיקר תפקידו "לשתף פעולה" עם גורמים אחרים... עם אגפי המשרד, עם משרדים ממשלתיים (עמיתיו... המדענים הראשיים), עם גורמים בינלאומיים (נסיעות לחו"ל לקונגרסים בהוואי...). המדען גם "בוחן שיטות בניה מתקדמות" וממליץ עליהן לקבלנים... ייתכן שהוא בוחן אותם בזמן ביקור בירידים בחו"ל – זהו בדיוק תפקידם של אנשי עסקים, קבלנים, יבואנים ויזמים. די לנו אם נתייחס לפסקה נוספת בהגדרת תפקידי המדען הראשי – "מעודד התייעלות בענף" – כלומר, החברות הקבלניות אינן יעילות וכתוצאה מכך לא ממצות את פוטנציאל הרווח שלהן; ועל כן – המדען הראשי יושב ביציע הקהל ומעודד אותן להתייעלות... 

אגף מערכות המידע– אגף זה יחד עם המנכ"ל, הדובר, היועץ המשפטי, אגף הכספים, הביקורת ומבחר הסמנכ"לים והמתאמים – כל אלה קיימים מסיבה אחת בלבד – כי יש משרד שיכון. ביטול המשרד משמיט את נחיצותם. 

האגף אחראי על פיתוח ותחזוקת מערך המידע והמחשוב. באמצעותו, מעביר המשרד את המידע על פעילויותיו הברוכות לציבור ולפקידי המשרד עצמו. העברת פעילויות משרד השיכון לידי אזרחים ויזמים מבטלת את הצורך במידע זה. בעידן החדש אין "זכאים של משרד השיכון" כי הדיור יהיה זול לאין שיעור מאשר כיום ולכן לא יהיה צורך ב"מחשבון נקודות הזיכוי" המופיע באתר האינטרנט של המשרד... 

אגף האכלוס– מטרת אגף זה היא בעיקר מתן פתרונות דיור לאוכלוסייה הסובלת ממצוקת דיור. בעידן החדש "מצוקת דיור" תהיה נדירה בזכות הוזלה ניכרת של מחירי הדיור וזמינות המגורים בשכירות. גם ההכנסה הפנויה של הציבור תגדל משמעותית; לכן, לא יהיה צורך בסיוע ממשלתי לשכר דירה ולרכישת דירה. בעיית דיור תהיה בעיקר נחלתו של מיעוט זעיר מוכה גורל ובריאות. וכאן מומלץ לגלוש אל פרק הסעד והרווחה. 

מינהל תכנון והנדסה– ייתכן שחלק מפעילותו של אגף זה תהיה נחוצה גם בעידן החדש, כגון: קביעת תקני בניה בטיחותיים. ניתן לבצע זאת תחת חסותו של משרד הפנים ואין צורך במשרד שיכון לשם כך. אין ספק שקיימת כפילות וחפיפה בין אגף זה לבין אגפים דומים במשרדים אחרים ובגופים אחרים (כגון מע"צ). תפקידיו האחרים של אגף זה מיותרים – הממשלה לא תהיה מעורבת בתוכניות מתאר עירוניות (כי לא תהיינה כאלה...). בהגדרת תפקידו של האגף אנחנו שוב מתבשרים שגם אגף זה, בנוסף "למדען הראשי", פועל לקידום טכנולוגיות חדשות בתחום הבניה... על תרומה "ברוכה" זו לענף הבניין כבר עמדנו בדיון על נחיצותו "המדען הראשי"... 

אגף האדריכל הראשי– זרועו התכנונית של האגף המיותר הקודם (מינהל תכנון והנדסה...). "ליווי ותכנון אתרים שמשרד השיכון מפתח" – תפקיד מיותר; בעידן החדש לא יהיו "אתרים" כאלה – השוק ידאג להם. גם אגף זה גוזל מתעסוקת האוניברסיטאות והחברות העסקיות ועוסק ב"מחקר בתחום אדריכלות ובניין ערים"... 

מינהל לבנייה כפרית– יחידת סמך זו עוסקת בהתיישבות הכפרית, הקמה וביסוס של יישובים חדשים. כמעט ואין התיישבות חדשה לא בנגב, לא בגליל ולא ביהודה ושומרון. הסיבה העיקרית – מעורבות ממשלתית חונקת. הוצאת ההתיישבות מידי הממסד הפוליטי ויישום יתר הרפורמה תביא לתנופת בניה והתיישבות. המינהל לבנייה כפרית ויתר הגופים "העוסקים" בהתיישבות הם הסיבה לבלימת ההתיישבות

אגף תכנון ובינוי ערים– סקרנו את המעורבות המיותרת והמזיקה של העיריות בתכנון ובינוי ערים, על אחת כמה וכמה מעורבות ממשלתית!! (ראה פרק שלטון מקומי). 

כאמור, גם בעידן החדש יהיה צורך בתכנון כבישים ונושאי תשתית ארציים אחרים אך הם ירוכזו במשרד הפנים ובוודאי שלא בהיקף ובכפילות הקיימים. 

אגף נכסים ודיור– עיקר תפקידו בשיווק ופרסום מכרזים לקרקע לבניה במסגרת הבניה הממשלתית. בעידן החדש לא תהיה בנייה ממשלתית, לכן גם אגף זה יהיה חסר תעסוקה. 

אגף פרוגרמות– אגף המכין תכניות עבור האגף המיותר הקודם... 

אגף (בכיר) מידע וניתוח כלכלי– אם יש צורך אובייקטיבי במידע המיוצר ע"י אגף "בכיר" זה – סביר שגופים פרטיים יעסקו בכך. אם מטרת המידע מחקרית – שיעסקו בכך האוניברסיטאות. 

אגף שיקום שכונות פיזי– חלק מפעולותיו צריך להתבצע ע"י רשויות מקומיות (גנים ציבוריים, כבישים, מדרכות וכו') והחלק האחר יבוצע ע"י האזרחים עצמם (שיפוץ חזית של מבנים) וע"י ארגוני סעד ועזרה הדדית. 

אגף שיקום שכונות חברתי– בהגדרת עיסוקיו – "קידום תושבי שכונות מצוקה". אגף זה עתיר כפילויות עם כמעט כל משרדי הממשלה האחרים: חינוך, בריאות, תעסוקה, רווחה, שרותי חברה... ומה לא... ושוב מופיעה ההגדרה "מחקרים וסקרים"... 

יש לשים קץ לפעילות חובקת עולם זאת... איש לא יחוש בחסרונה. 

יחידת החברות– תפקידה: ביקורת על פעולת החברות הממשלתיות שבאחריות המשרד. הואיל והחברות יופרטו (או ייסגרו...) תתבצע הביקורת ע"י רואי החשבון של החברות לאחר הפרטתן, במקום הביקורת "היעילה" של משרד השיכון... 

מחוזות בניה עירונית– קיימים 5 מחוזות ובכל מחוז יש יחידות מקבילות ליחידות ולאגפים המיותרים שבמשרד הראשי... לכל מחוז יש בוודאי משרדים... מנהל בכיר עם לשכה, רכב צמוד ומזכירה... ופקידים לרוב הכפופים לו. 

תקציב משרד הבינוי והשיכון עומד על כ- 262 מליון ש"ח (2002). היקף המענקים וההלוואות לבינוי והשיכון עמד על כ- 9.3 מיליארד ש"ח באותה שנה. מתוך סכום עתק זה יחסכו בעידן החדש לפחות כ- 8.5 מיליארד ש"ח לשנה. בעיקר משום שגם בעידן החדש יקבלו עולים חדשים "סל קליטה" מינימלי לסידור ראשוני בדיור (לא מהמדינה אלא מארגונים יהודיים פילנתרופים כמו הסוכנות היהודית). ראה פרק עליה. 

החיסכון הגדול ייועד לאותם היעדים כמו הכספים משאר פעילויות הממשלה המיותרות – הגדלת הכנסתו הפנויה של הציבור והשקעה בתשתיות (כגון כבישים וביוב). 

משרד התשתיות הלאומיות - מיותר !

משרד זה הוקם בשנת 1996 פשוט כדי ליצור משרד נוסף שהיה נחוץ משיקולים פוליטיים. תפקידו מוגדר כ"משרד מטה" ש"מעצב", "מגדיר" ו"מבקר". עיקר הביצוע מופקד בידי החברות והגופים הממשלתיים האחראיים. כמו בכל משרד ראוי לשמו, גם הוא עוסק ב"תאום ופיקוח", וב"שיתוף עם משרדים אחרים". כמובן, יש לו "מדען ראשי" לתפארת ועורכים בו "סקרים ומחקרים"... 

רוב פעולות המשרד מיותרות. בעידן החדש הן יבוצעו על ידי יזמים פרטיים. מחקרי אנרגיה וגיאולוגיה יעברו לאחריות האוניברסיטאות (כולל המכון הגיאולוגי ודומיו). פעילות בתחום הגז והדלק תועבר לחברות עסקיות. מיעוט מהפעולות שאכן ראוי שתהיינה במסגרת ממשלתית – כגון תכנון תשתית ארצית לביוב – יכולות לחסות תחת כנפי משרד הפנים. 

תפקידו העיקרי של המשרד בתחום הקרקע והבניה, יוצא דופן ומוגדר – כ"הסרת חסמים בתהליכי אישור תכניות בניה". כלומר, ניסיון להילחם בעיוותים שיוצרת השיטה ללא כל סמכות לבטל את השיטה. הצלחותיו מזעריות – הניסיון לטפל בסימפטומים ולא במחלה עצמה נדון לכישלון. הטיפול "במחלה" עצמה מפורט לאורך אתר זה. 

המשרד, כמוהו כאחרים מימים ימימה, מנסה כוחו כמובן ב"פיתוח הגליל" באמצעות הרשות לפיתוח הגליל, וב"פיתוח הנגב" באמצעות הרשות לפיתוח הנגב. עיסוק משרדי הממשלה ב"פיתוח הנגב והגליל" הוא מרשם בטוח לאי-פיתוחם... 

ראוי שמשרד התשתיות "יחזיר את המפתחות" וייסגר לאלתר. בתקציב שיחסך, העומד על כ- 210 מילון ש"ח (שנת 2002), יעשה שימוש מועיל כגון השקעה בתשתית תחבורה והגדלת ההכנסה הפנויה של הציבור. 

מה יקרה לסיוע לזוגות צעירים, לזכאים ולעולים חדשים?

מענקים לזוגות זכאים ולעולים חדשים וכן משכנתאות בריבית מוזלת מהווים למעשה סובסידיה לדיור. סבסוד זה מגיע לסכומי עתק. בשנת 1985 הגיעו סובסידיות אלה לסכומם עתק של כ- 2.2 מיליארד $ כולל תשלומי עמלות ניהול לבנקים למשכנתאות (כ- 3% מהתוצר המקומי). בשנת 2002 עמד היקף הסובסידיות על כ- 1 מיליארד $ (בגלל התמעטות העליה). 

סובסידיה לדיור מעלה את מחירי הדירות ! 

מחקרים כלכליים בישראל ובעולם מוכיחים כי סובסידיות לדיור גורמות להעלאת מחירי הדירות. מבלי להיכנס לניתוחים כלכליים מורכבים, ניתן להסביר את התופעה בכך שגם הקבלן יודע שיכולתו של זוג צעיר לשלם עבור דירה מסוימת גדלה בשיעור הסבסוד שהזוג מקבל מהממשלה. לכן, הקבלן יכול לייקר את מחיר הדירה בשיעור הסבסוד. או באופן ציורי יותר – נניח שלזוג צעיר יש מקורות עצמיים של 100,000$ (חסכונות + משכנתא בנקאית רגילה לא מסובסדת) ובסכום זה הוא יכול לקנות דירה בת 3 חדרים מקבלן ללא מעורבות הממשלה. עכשיו, משרד השיכון מציע לזוג הצעיר מתנה בסך 20,000$ (מענקים + הלוואה מסובסדת לזכאים), הסבסוד מעלה את הביקוש. גם הקבלן יודע זאת ומחיר אותה דירה יעמוד על 120,000$. הזוג הצעיר לכאורה לא הפסיד ולא הרוויח כי הוא משלם את אותם 100,000$. כתוצאה מהסובסידיה לדיור מתייקרות כל הדירות בישראל. רק הקבלן הרוויח... 

הבה נבחן את השפעת הסובסידיות על 3 קטגוריות עיקריות של רוכשי דירות (איך כולם מפסידים): 

זוג הצעיר "יוצא צבא", משתתף יחד עם כל משלמי המסים בישראל, בתשלום עבור "המתנה" (שלא סייעה לו כי מחיר הדירה עלה, כאמור) – אבל הוא ישלם יותר מס הכנסה ומע"מ (כדי לממן את הסבסוד מתקציב המדינה)... 

מעמד הביניים הנמוך והגבוה (רוב האוכלוסייה) גרים בדירות שבבעלותם – הם אינם זכאים לשום סבסוד בעת החלפת דירתם. אוכלוסייה זו נאלצת לשלם מחיר גבוה יותר עבור דירתם החדשה כתוצאה מ"אפקט הסבסוד" לחלק מהאוכלוסייה, אך בסופו של דבר הם נפגעים במידה מועטה, כי הם ימכרו את דירתם הישנה במחיר גבוה יותר. פלח זה נפגע בעקבות מימון הסובסידיה לדיור (כי הוא הנושא בעיקר נטל המיסוי בישראל). 

האוכלוסייה שקונה דירות בפעם הראשונה ואינה נמנית עם ה"זכאים" כתוצאה מ"ניקוד נמוך" או מסיבה אחרת, היא הסובלת העיקרית – הם נאלצים לשלם יותר עבור הדירה ובנוסף, נושאים בנטל מימון הסובסידיה לדיור דרך המע"מ ומס הכנסה... חלק מאוכלוסייה זו לא יגיע לעולם לדירה בבעלותו משום שאינו מצליח לגייס את הסכומים הנדרשים. 

מי מרוויח מהסובסדיות לדיור?

בעיקר הקבלנים, אחריהם – הבנקים למשכנתאות, וכן מאות הפקידים ועורכי הדין המועסקים במערכת. הסובסידיה לדיור תבוטל. בעידן החדש לא יהיה צורך ב"מענקי מקום", "זכאים" ומשכנתאות מסובסדות. מחירי הדיור יהיו נמוכים לאין שיעור מאשר כיום ורכישת דירה או מגורים בשכירות לא יהיו בעיה. העיוותים הנוצרים בעקבות המעורבות והשליטה של הממסד הפוליטי בשוק המקרקעין והדירות ייעלמו. 

סגירת עמידר, עמיגור ודומיהן... 

קיימות למעלה מ- 100,000 דירות בבעלות חברות שיכון ציבוריות כגון עמידר, עמיגור ועוד. הדירות מרוכזות באזורים בעלי ביקוש נמוך ומתאפיינות ברמת תחזוקה ירודה, אי סדרים בהליכי הקצאה, תופעת פלישה לדירות, עוינות ומרירות של הדיירים כלפי החברות המשכנות. הבעלות הציבורית על הדירות מזמינה מעשי מרמה ודורשת הפניית משאבים גבוהים, מכספי משלם המסים, לסבסוד שוטף של שכר הדירה ולתחזוקה (26 מליון ₪ לתחזוקה בלבד, 1999). את הדיור הציבורי צריך לחסל באופן מוחלט וסופי. כל הדירות יועברו לבעלות מלאה של הדיירים ויירשמו על שמם בטאבו. הדיירים אמנם לא יתעשרו מהדירות, אך הן יהפכו לבסיס של הון משפחתי עבור משפחות דלות אמצעים. כל החברות המשכנות יסגרו. 

התיישבות יהודית ביהודה ושומרון

מבלי לנקוט עמדה מדינית על "עתיד השטחים", ניתן ליישם את העקרונות הבאים לביטוי באתר זה גם על נושא ההתיישבות היהודית ביש"ע. 

העיקרון שאין הפוליטיקאים צריכים לעסוק בבנייה ובהתיישבות חל גם על אזורים אלה. מעורבות ממשלות ישראל בהתיישבות ביש"ע הזיקה, לא פחות מנזקיה בתחומי הקו הירוק. 

רוב הקרקעות באזורים אלה היו בבעלות ממשלת המנדט הבריטי, ולאחר מכן בחזקת בית המלוכה הירדני. חלקם האחר בבעלות ערבית פרטית. לאחר מלחמת ששת הימים עברה החזקה על הקרקעות הציבוריות מידי ממשלת ירדן לידי ממשלת ישראל. אילו כבר אז הייתה מיושמת המדיניות המוצגת כאן, הרי שהקרקעות הציבוריות צריכות היו להימכר במכירות פומביות פתוחות לכל המרבה במחיר – ערבים מקומיים, יהודים או אזרחים ישראלים אחרים. אין ספק שרוב הקרקעות היו נרכשות במקרה זה על ידי יהודים ומיעוטן ע"י ערבים. את התמורה הנכבדה ניתן היה להשקיע בתשתיות כבישים, מים וביוב ברחבי יו"ש לטובת כל תושבי האזור. על רקע זה היה מתפתח מסחר ער בקרקעות בין יהודים לערבים. יהודים שהיו חפצים להקים יישוב היו צריכים לקנות קרקע מבעליה (יהודי או ערבי) ולהקים יישוב בכספם וללא מעורבות הממשלה. במקום זאת, כרגיל במקומותינו, הממשלה הפקיעה קרקעות, השקיעה כספי ציבור והפכה את העניין לנושא לאומי במקום שיהיה עניין פרטי בין קונה למוכר, בין משקיעים ליזמים. 

נשיא ארצות הברית לשעבר, ג'ימי קרטר, אמר באחת מפגישותיו עם מנחם בגין, שארצות הברית הייתה מקבלת בהבנה רכישת קרקעות ביהודה ושומרון ע"י משקיעים פרטיים, אך אינה יכולה להסכים עם פעולותיה של הממשלה. 

יהודי פרטי רשאי לקנות קרקע מבעליה ביהודה ושומרון כפי שמותר לו לקנות חלקה בשיקגו, אמסטרדם, או בודפשט. ערבי, אזרח ישראל, רשאי גם הוא לרכוש קרקע מבעליה הפרטיים בכל מקום. אזרחי מדינות ערב, יתכן שיהיו רשאים בעתיד הרחוק לרכוש קרקע בישראל – שנים רבות אחרי שתשרור נורמליזציה מלאה ביחסים אתן. אין להפקיע קרקע פרטית שבבעלות ערבי, כפי שאין להפקיע קרקע מיהודי! 

יישום מדיניות הפרטת הקרקעות ויתר מאפייני העידן החדש היה מונע הפקעת קרקעות מערבים, היה מאפשר התיישבות יהודית ביהודה ושומרון, בגליל ובנגב בהון פרטי וללא השקעה ממשלתית. בתנאים אלה ייתכן גם שההרכב הדמוגראפי של המתיישבים ביו"ש היה שונה. ראוי לציין שבשנים הראשונות לאחר מלחמת ששת הימים ניסו קבוצות ומשקיעים פרטיים לרכוש קרקעות ביהודה ושומרון אך ממשלות ישראל החליטו כדרכן לחסום יוזמה זו ולהכניסה תחת כנפי הממסד. 

ההשקעה הגדולה בתשתיות, יחד עם התיישבות פרטית שאינה כפויה, ללא "עידוד ממשלתי" והפגנתיות, הייתה מעלה את רמת החיים של הערבים ומונעת קיטוב ומחלוקת בצד היהודי. תנאים אלה, ייתכן שלא היו מבטלים את הסכסוך עם הפלשתינים, אך בוודאי שהיו גורעים מחריפותו ומנזקיו לישראל בזירה הבינלאומית. 

קצת פרוזה: סיפורים דימיוניים להמחשת העתיד הוורוד...

לפניכם 2 סיפורים קצרים שנועדו להמחשת החיים לאור כללי המשחק החדשים בתחום הנדל"ן

היום שאחרי (1)...

משפחה צעירה, בנים לחברי קיבוץ לשעבר, שמעורבים בהקמת יישוב חדש בעמק יזרעאל... יישוב שבתהליך הקמתו לא נזקקו אפילו לפגישה אחת עם פקיד ולא היה צורך להגיש אפילו טופס אחד לגורם ממשלתי... והכול, במחיר מצחיק יחסית להיום. 

המשך קריאה...

היום שאחרי (2)...

הקמת עיר חדשה בנגב, "דרור" שמה... קבוצת יזמים רכשה 30 אלף דונם בנגב הצפוני במסגרת מכירה פומבית של קרקעות המדינה. תוך מספר שנים הוקמה עיר מדהימה ללא סיוע או מעורבות של פקידים וממשלה. 

המשך קריאה...

 

תתי-קטגוריות