דווקא כיום נמצאות ערים רבות במצב מעשי של "פשיטת רגל" ונושאות על גבן הררי חובות ללא יכולת פירעון. פשיטת הרגל כיום נובעת מהעסקת מנגנונים מנופחים ויקרים, בזבוז, שחיתות, ועיסוקים מיותרים.
"פשיטת רגל" של עיר משמעותה שלעירייה אין די הכנסות כדי לממן את שירותים ציבוריים כגון תאורת רחובות, ניקיון שטחי ציבור, שכר המנגנון הציבורי. כדי שעיר תדרדר למצב כזה בעידן של עיריות "רזות" ותשלומי ארנונה נמוכים, צריכים רוב גדול של התושבים עצמם להיות במצב אישי של פשיטת רגל. כלומר, אי אפשר יהיה, אובייקטיבית, לעקל מרכושם או מהכנסותיהם השוטפות את חובותיהם לעירייה בגין ארנונה.
אפילו ברמת של רמת אבטלה בלתי-נתפשת של 25% (שמעולם לא הייתה), צריך לזכור שיתר שלושת הרבעים של התושבים כן מסוגלים לשלם ארנונה. ראש עיר שיסיים שנת תקציב בגירעון יראו אותו כמתפטר ויוכרזו בחירות מוקדמות. בבחירות הבאות ייבחר מועמד מוצלח ממנו. התדרדרות השירותים העירוניים תעודד עזיבה ויפַּגע ערך הנדל"ן המקומי. במצב זה יגבר הלחץ על ראש העיר לייעל עוד יותר את ניהול העיר להקטנת ההוצאות השוטפות.
ישראל היא מדינה זעירה בשטחה. אין בישראל מקום "נידח" ומבודד ולכן חוק הכלים השלובים בכלכלה פועל בה היטב, כלומר – השפעה כלכלית הדדית של אזורים גיאוגרפים סמוכים. הסיכון (שגם הוא לא נורא...) שעיר תינטש על ידי תושביה ותהפוך לעיירת רפאים כדוגמת יישובים נידחים בארצות הברית, לדוגמה, לא קיים.
נניח ש"הגרוע מכל" קרה – העיירה ננטשה על ידי תושביה. אז מה? קרוב לוודאי שמעולם לא הייתה הצדקה לעיר במיקום זה. אם לאף אחד לא כדאי לגור במקום מסוים – נקודת היישוב מיותרת, אין הצדקה לקיים יישוב מיותר על חשבון כלל משלמי המיסים.
חלק קטן מאד, אם בכלל. את שנת 2002 סיימו רק 79 רשויות (מתוך כ- 260) באיזון או בעודף תקציבי. לא רע לכאורה. הבלוף נחשף כאשר מגלים שלרשות ראש העיר עומדת שיטת דיווח חשבונאית ייחודית: כאשר עירייה נוטלת הלוואה, רושמים אותה בתקציב כ"הכנסה" – והרי לנו סוד "האיזון התקציבי"...
עיריית הוד השרון סיימה את 2002 עם עודף תקציבי של 3.1 מיליון ₪, אך גוררת על גבה עומס מִלוות של יותר מ- 150 מיליון שקל... כך גם אשקלון, חולון ועוד. ראש עיר יכול לקחת הלוואה בסוף שנה... ולהציג איזון... מנהל כספים בחברה פרטית היה מפוטר מייד על תרגיל כזה.
משרד הפנים אכן מכביד על ראשי הערים בביורוקרטיה מייגעת. מפקח – לא! על כך מעיד שר הפנים אברהם פורז בראיון לגלובס (ספיר פרץ, 14/11/04).
"...למשרד הפנים אין את הכלים להתמודד עם שחיתות בשלטון המקומי ואין זה מתפקידו... משרד הפנים איננו תחליף למשטרה..."
"תוכנית הבראה" נועדה לאפשר את המשך החגיגה תמורת חתימה כלשהי של ראש העיר על נייר שאינו מעניין אותו בדרך כלל. בינתיים שר הפנים יגמור את הקדנציה או יעבור לג'וב הבא. כדברי ראש עירית תל אביב לשעבר, שלמה להט: "...חתמתי משום שהייתי זקוק לכסף..." (אילן שחורי, הארץ 12/10/1983).
חברי המועצה מייצגים בדרך כלל את עצמם ולכל היותר את מעגל העסקנים שדחף אותם לראש הרשימה. הם חייבים תודה ותמורה לעסקנים ולמקורביהם ולא לציבור, ואכן כך הם נוהגים. מרבית זמנם מוקדש לעניינים יום-יומיים הנובעים ממעורבות היתר של העירייה ולעיתים נדירות עליהם להכריע בנושאים אידיאולוגים עקרוניים שבשמם נבחרו על ידי ציבור הבוחרים. סיבה טובה נוספת לצמצום תפקידי העירייה ומעורבותה בחיי התושב.
דרישות הצרכנים, רוכשי הדירות ושוכרי המשרדים יכתיבו את המרווח האופטימלי בין בניינים ולא פקידי עירייה. קבלן שיבנה בית דירות עד לגבול המגרש, ללא מרווח, מסתכן שבעלי המגרש השכן יבנו כך גם הם – ייווצר קיר משותף. רוכשי הדירות יהיו ערים לחיסרון זה גם הם; הקבלן יתקשה במכירת הדירות, או שמחירן יישקף חיסרון זה. קבלן שיירצה להבטיח את עצמו ואת רוכשי הדירות יצטרך לבנות במרחק מתאים מגבול המגרש, או לרכוש מספר מגרשים ולאחדם. בעידן החדש לא תהיה מגבלה על בנייה לגובה והקבלן יוכל לפצות עצמו על הנסיגה מגבול המגרש בבנייה לגובה.
למרות זאת, ברוב הערים הגדולות בעולם יש אזורים נרחבים במרכזי הערים, וביניהם יוקרתיים ביותר, בהם הבתים צמודים זה לזה. (ראה הרחבה בגוף הפרק).
מי שמשוכנע ששירות של פקידי עירייה עדיף על שירות של חברה פרטית – שיקום! בהסכם ההפרטה ושכירת השירותים מהחברה המופרטת, תגדיר העירייה לראשונה מדדי ביצוע נדרשים כגון זמני תגובה לטיפול בתקלות ורמת שירות נדרשת. דרישות ששום ראש עיר לא היה מעז לדרוש מעובדי עירייה...
יכולת אכיפת דרישות על חברה פרטית, שגם מפקידה ערבויות מתאימות, עולה לאין-שיעור לעומת המרוּת שניתן להטיל על עובדי ציבור המוגנים על ידי וועדי עובדים וקביעות בעבודה...
המציאות המשתקפת בהתנהלות הכספית של הרשויות המקומיות מוכיחה שעירייה היא לרוב חבית ללא תחתית. על רקע של "מצוקה תקציבית" נפגעים איכות השירות ולא משכורות הבכירים...
עדיין לא נולד היזם, הקבלן או איש העסקים שיבנה בית, תוך ידיעה מראש שלא יוכל למכור אותו ברווח סביר או להשכיר אותו בשכר דירה נאות. כמובן, יתכנו מקרים של טעויות בשיקול הדעת, או בתחשיב העסקי, אך בוודאי לא כוונת התאבדות כלכלית מראש וביודעין (לזה מסוגלים רק פוליטיקאים שלא מסכנים את ארנקם).
מכאן לא קשה להסיק, שלכל דירה שנבנית צריך קונה או דייר-שוכר. אם בתקופה מסוימת נוצר עודף או מחסור בדירות, המחירים יעלו או ירדו בהתאם, עד שהעודף יתחסל או המחסור יסופק. לכן, מספר הדירות החדשות הנבנות נגזר מריבוי האוכלוסייה – כל עוד האוכלוסייה מתרבה – יגדל מספר הדירות. פשוט. אין פקיד או חוק שיכולים לשלוט בתהליך.
השאלה מה יעלה בגורל השטחים החקלאיים אם יבוטלו מגבלות השימוש בקרקעות אינה שונה מהשאלה מה יעלה בגורל הסנדלרים אם מחירי הנעליים ירדו... דיון מפורט בנושא החקלאות ניתן לקרוא בפרק המתאים באתר זה. בעלי הקרקע יחליטו על השימוש הכדאי ביותר: במקום שכדאי לבנות – יבנו, ואם כדאי לגדל אבטיחים – יגדלו אבטיחים...
בעידן החדש לא יהיה מחסור בקרקעות לבנייה, הליכי האישור והבנייה יהיו קצרים וזולים לאין שיעור מאשר כיום. לא יהיה צורך "להפשיר" קרקע חקלאית - הכול הרי כבר יהיה "מופשר"...
בשטחים נרחבים לא יהיה כדאי לבנות למרות שלא תהיה מניעה לכך... פשוט בגלל שיש גבול לביקוש. פתאום יסתבר, שלא על כל מגרש כדאי לבנות רק בגלל שמותר לבנות... כפי שכיום לא כל אחד פותח חנות נעליים למרות שאין מניעה חוקית לכך... רק במשטר הנוכחי, בו נוצר מחסור מלאכותי בקרקעות (בגלל "מגילת האיסורים") כל חקלאי שמצליח במשימה הבלתי אפשרית של הפשרת קרקע חקלאית – כאילו וזכה בהגרלת הלוטו...
זעקות השבר של ארגונים אידיאליסטים ויחידים, בדבר "כיסוי המדינה בבטון", הצורך ב"בלימת הקבלנים" ו"כרישי הנדל"ן" נובעות, במקרה הטוב, מחוסר מחשבה מעמיקה.
כמה דירות יבנו? התשובה – כמה שצריך. כמה בנייני משרדים ירקיעו שחקים? וכמה מפעלי תעשייה יוקמו? – בדיוק כמספר הנדרש להעלאת רמת החיים במדינה חופשית. האם רוב המדינה תכוסה ב"שמלת בטון ומלט" כדברי השיר הידוע? יתכן שכן – אם יתגוררו כאן 40 מיליון או 60 מליון תושבים... אבל אז זו תהיה בחירתם והעדפתם של יושבי הארץ. את תהליך הבניה אי אפשר לעצור כי משפחות זקוקות לקורת גג. כל החוקים המגבילים, האיסורים והתהליכים השוחקים – אחת תוצאתם – התייקרות המגורים לאזרח – והכול כמובן בשם "טובת הציבור"...
לפי תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, תמנה מדינת ישראל כ- 9 מליון תושבים בשנת 2025, ולפי אותו יחס כ- 13 מליון בשנת 2045. כלומר, בעוד כ- 40 שנה יתווספו כ- 7 מליון תושבים חדשים. הווה אומר כ- 2.2 מליון בתי אב נוספים (כ- 3.2 נפשות בממוצע לבית אב).
כדי להזים את תרחישי האימה, הבה נבחן תרחיש דמיוני... נניח שרמת החיים תזנק בעידן החדש וכל התושבים הנוספים... ירצו להתגורר בבית פרטי עם גינה... כ- 2.2 מליון וילות נוספות...
נקצה לכל וילה בממוצע מגרש של 330 מ"ר נטו. כל שטחי הוילות ישתרעו גם יחד על כ- 670 אלף דונם. אבל, בנוסף לוילות צריך גם שטחי ציבור. הבה נהיה נדיבים, נפתח מרחבים וריאות ירוקות ונקצה לצורכי ציבור שטח הגדול פי אחד וחצי משטח הוילות... כעת דרושים לנו 1.7 מליון דונם, שהם כ- 1700 קמ"ר כדי לקבל שכונת וילות ענקית טובלת בירוק כולל כבישים ומבני ציבור. ובאופן ציורי יותר – זו משבצת קרקע של כ- 40 ק"מ על 40 ק"מ (בערך כמרחק בין יפו לנתניה).
מדהים! במקרה הגרוע – נדרש רק חלק זעיר בלבד ממדינת ישראל כדי לספק את כל צורכי הבניה למגורים, למשך 40 השנים הקרובות, אם אכן יהיה גידול כה רב באוכלוסייה, ואם כולם יגורו בוילות... ואף משפחה חדשה לא תגור בבית משותף בעיר... אבל במציאות, עם הגידול ברמת החיים, קטן הריבוי הטבעי, ומברה"מ עלו כבר מליון העולים... ובמדינה חופשית גם בונים לגובה רב במרכזי הערים... כך שאין כל איום על אובדן "ריאות ירוקות" ואין צורך להפחיד את הציבור...
עכשיו, נערוך "תרגיל" הפוך – הבה נניח שכל תוספת הבניה עד 2040 תתרכז בערים בלבד – אך ורק בבניה גבוהה, אפילו לא וילה אחת:
כדי לא להישמע דמיוניים, ניקח לדוגמה מודל של שכונה חדשה "גלילות דרום" שאמורה להבנות בשטח שבין תל-אביב לרמת השרון (התכנון של האדריכל פרופ' אדם מזור – תוכנית שאושרה בועדות המקומיות, 2001): 14,000 דירות יוקרה, כולל פארק מרכזי עם נחל מלאכותי שיזרום לאגם מלאכותי גדול שישמש לדיג ושיט. שדרה עד לטיילת, אולם מופעים, מרכזים מסחריים, קריית חינוך (יסודי + תיכוני), אזור תעסוקה, קריית מדע והיי טק, ורכבת פרברים. כ- 60% מהמרחב מיועד לשטחי ציבור. מגדלי המגורים בני 8 עד 28 קומות. השכונה בת 14,000 הדירות תיבנה על 1600 דונם. לפי יחס זה, כדי לספק את כל צורכי המגורים בישראל(עד שנת 2040 ידרשו כאמור כ-2.2 מליון דירות נוספות) – אם נרצה שכל הדירות מהיום והלאה תבננה בשכונות מפוארות ומודרניות כגון זו, נזדקק ל- 250,000 דונם, כלומר 250 קמ"ר. זו משבצת קרקע של 16 ק"מ על 16 ק"מ – פחות מהמרחק בין ראשון לציון לתל-אביב !
אין כל הבדל בין הלוואה שראש עיר נוטל בבנק לבין הלוואה בשם "אגרות-חוב" שראש העיר לוקח מציבור אזרחים או קרן פנסיה. בשני המקרים ההלוואה נועדה לשחרר את ראש העיר מכאב ראש מימוני נוכחיולדחות את הבעיה למועד רחוק. ביום הפירעון – המיגרנה תהיה של ראש עיר אחר, בעוד 20 שנה. הבנק המלווה, כמוהו כקרן הפנסיה שרוכשת את אגרות החוב של עיריית לוד, מאמינים, שלבסוף הממשלה היא שתישא בעול הפירעון.
נדירים הפרויקטים מניבי ההכנסות שעירייה באמת יכולה לשעבד כבטוחה עצמאית לפירעון אגרת חוב. הכוונה לפרויקט בעל אופי כזה שמאפשר את עיקולו מהעירייה והפעלתו באופן עצמאי ביום הרחוק שבו העירייה תפשוט רגל ולא תוכל לפרוע את אגרות החוב. אם קיים פרויקט עירוני-כלכלי כזה, הרי שמלכתחילה צריך היה להפריטו ולהעביר את ביצועו אל השוק הפרטי.
