הדפס עמוד זה
חמישי, 14 מאי 2015 04:39

ניסיונות הסרק הטכניים לפתרון "בעיית הדיור"

הכשל בשוק הדיור הוא אידיאולוגי ולא טכני. התכניות "לבלימת הביקושים" הן ניסיונות סרק. הטיפול בצד ההיצע של הדירות הן פנטזיות לעתיד הרחוק: "קביעת יעדים". מילים שלא עולות כסף.

בסיס בעיית הדיור הוא אידיאולוגי ולא טכני. קיים באג אידיאולוגי שגורר לכל תסבוכת קורי העכביש שבולמת את היצע הדירות.

התקשורת מוצפת בשלל הצעות טכניות: למכור יותר קרקעות מדינה, קנסות על דירות ריקות, בניה ממשלתית של דיור ציבורי, מע"מ 0, מלחמה במשקיעים, תכניות כחלון להכבדת המיסוי, "מחיר למשתכן", מאגר ממשלתי של דירות להשכרה ("דירה להשכיר") ואולי עוד.

כל התכניות ל"מחר בבוקר" מטפלות בצד הביקוש לדירות, בעיקר במטרה להקשות על בעלי דירות קיימות להשקיע בדירות נוספות. התוכניות להגדלת ההיצע הן פנטזיות לטווח רחוק מאד. למה פנטזיות? כי הן מבוססות על כניסה מסיבית של הממשלה לעסקי הבנייה וההשכרה. גם ראשי הרשויות המקומיות מעוניינים בנתח מ"עסקי הבנייה" למגורים – אפשר רק לדמיין את חגיגת השחיתות הצפויה.

קשה למצוא מדינה בעולם שהצליחה להוריד את מחירי הדיור באמצעות כניסת הממסד הפוליטי לעסקי הדיור. לא שבדיה, לא בריטניה ולא הונג קונג. זמן ההמתנה הממוצע לדיור ציבורי בשבדיה עומד על כ-7 שנים, ובערים מרכזיות כמו שטוקהולם – למעלה מ-15 שנים. אין שום בסיס להנחה שהפוליטיקאים בישראל יהיו מוכשרים יותר בעסקי הבניה מעמיתיהם "במדינות הנאורות".

לכן הטיפול בצד ההיצע על ידי הממסד הפוליטי יכול להתבטא רק בהבטחת חלומות לעתיד הרחוק. להבטיח ולקבוע "יעדים" לא עולה כסף, כבר עכשיו הספקנו לשכוח את "היעדים" של יאיר לפיד. זו הסיבה שעיקר התוכניות המוצעות מיועדות "להקטין ביקושים". כל ההצעות הן טכניות, ונבדלות רק בטכניקה מה לעשות, אבל הן משתייכות לאותו בית ספר אידיאולוגי.

האידיאולוגיה הבסיסית משותפת לכל הפתרונות מבוססת על "עשייה" ופיקוח ממשלתיים: פקידי מדינה הם אלה שצריכים לשלוט על כל שרשרת הבנייה מ-א' ועד ת'. הם שצריכים לתכנן, להנחות ולפקח – להנפיק את האישור מרגע קניית הקרקע ועד להתקנת האסלה. פקידי מדינה מחליטים כמה מותר לבנות והיכן מותר; הם קובעים כמה קומות לבנות, את מספר החניות, החדרים ושטח המרפסות; אפילו את גובה התקרה. זכות הקניין ברכושכם מאד מוגבלת. זו האידיאולוגיה השלטת.

לאידיאולוגיה זו שותפים ראשי ערים, מהנדסים ואדריכלים במחלקות הבניה בעיריות, אלפי חברי וועדות הבנייה המקומיות, המחוזיות והארציות ויתר אנשי מנגנוני רישוי הבנייה. השותפים הפסיביים הם אלפי מהנדסים, אדריכלים, פקידים ועורכי דין – אלה פועלים פסיבית (זו המציאות, אין להם ברירה) על פי תכתיבי האידיאולוגיה כאילו מדובר באמת מדעית אובייקטיבית.

המפלצת החוקית שנקראת חוק התכנון והבנייה מבוססת כולה על אותה אידיאולוגיה שמגבילה מאד את זכותו של הפרט למצות את זכות הקניין בקרקע. ההחלטות כיצד תנוצל הקרקע עברו מזמן מבעלי הקרקע אל פקידי מדינה ועירייה שכולנו סמוכים ובטוחים שניתנה להם חוכמה עדיפה. הם "יודעים" מה טוב ורצוי לנו, הם "יודעים" לתכנן.

חוק התכנון והבניה משול לפקעת של קורי עכביש דביקים שבולמים את הבניה ויוצרים את המחסור בדירות. כל סעיף שמתווסף, כל תקנה חדשה – מוסיפים עוד קורי עכביש.  זו מערכת שדרגת השיתוק שלה מתרחבת עם הזמן ואינה מאפשרת להגדיל את היצע הדירות בהתאם לביקוש. ישראל מדורגת בעקביות, במדד הקושי לעשות עסקים (של הבנק העולמי) בהשגת היתרי בנייה הבנייה, במקום ה- 121 בעולם (מתוך כ-185 מדינות), בחברה טובה יחד עם המטורללות שבמדינות העולם. האידיאולוגיה הנוכחית בתחום הבניה מקובלת בעולם וגורמת לכשלים דומים גם במדינות אחרות, אלא שאנחנו "מתקדמים יותר".

 

1545


המיתוס הקיים גורס שמישהו למעלה, המתכנן המרכזי, צריך להכתיב ולהגביל את הפרט בניצול זכות הקניין בקרקע שבבעלותו. אמונה זו הניבה את ה"בולשביזם" בתכנון האורבאני – את האמונה שנדרש תכנון מרכזי של השימוש בקרקעות שבבעלות פרטית (בניגוד לתשתיות ציבוריות). אמונה שנכשלת במבחן התוצאה במרבית התחומים האחרים: חקלאות מתוכננת, מערכת בריאות ריכוזית, מערכת חינוך ריכוזית, תעשייה בבעלות ממשלתית, וכלכלה מתוכננת. אידיאולוגיה זו משתלבת היטב גם בסוציאליזם המודרני המכונה במקומותינו "חברתיות".

כל מי ש"חברתי" (וכולם "חברתיים"...) צריך להתנגד להצלחה של הזולת שמניבה רווחים, ובייחוד למיצוי רווח הנובע מניצול זכות הקניין בקרקע שבבעלות השכן. אדריכל בכיר בעיריית תל אביב אמר לי: "אם אנחנו לא נפקח – כולם יבנו למטרות רווח". כך גם חושב רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב. עודד גבולי, מהנדס עיריית תל אביב, פרסם מאמר בדה מרקר, לדבריו: "זכויות הבנייה הן משאב יקר של כלל הציבור" – הזכויות בקרקע, או בדירה שבבעלותכם שייכות עקרונית לקולקטיב, לא לכם. אם "הציבור" ירצה הוא יאפשר לכם לבנות. רשמית הם לא מתנגדים לרווח – ובתנאי שיהיה "סביר", "מידתי", "שאינו מגדיל פערים". שם, בוועדה שמייצגת את "הציבור", יודעים בדיוק כמה זה "מידתי".

שתי רגליים לאידיאולוגיה זו. האחת – השלטון המרכזי צריך ויודע איך לתכנן את אופי העיר. השנייה – חופש לפרט לנצל את זכות הקניין שלו יוביל לכאוס של הפרעות הדדיות ורק השליט המרכזי,  בעזרת "מומחים", יודע איך לאזן ולמנוע מטרדים הדדיים.

על אידיאולוגיה זו מבוסס חוק התכנון והבנייה. אי אפשר לפתור את "בעיית הדיור" מבלי לערער מיתוסים אלה. אם דבקים באידיאולוגיה, אפשר לכל היותר "לייעל" את החוק בשוליים. אפשר להגיע ל"הישגים" של נתניהו – "רפורמת הפרגולות" – מי שיש לו מרפסת גג, יכול היום לבנות פרגולה עם קצת פחות ביורוקרטיה.

כתבה ראשונה בסדרה. המשך יבוא.

מוטי היינריך

 

עודכן לאחרונה ב שישי, 27 מאי 2016 16:23

פריטים קשורים