הדפס עמוד זה
חמישי, 28 מאי 2015 04:49

התנגדות מקיר לקיר לבנייה - כתבה 3

הבנייה הפרטית כפופה למעשה למשטר של "קיצוב" ומשטר של "מכסות ייצור". שיטה שנכשלה בכל תחום כלכלי אחר בעולם. היזמים מנועים מלספק את דרישות הצרכן, הם בונים לרוב לפי תכתיבים של פקידי מדינה ועירייה.

כתבה 1:  ניסיונות הסרק הטכניים לפיתרון "בעיית הדיור".

כתבה 2:  האידיאולוגיה שבולמת את הבנייה.


===========================================================

בכתבה הקודמת סקרנו את מקור ההתנגדות העיקרי לבנייה חדשה – מיתוס "הפגיעה בנוף". העדפת "זכות הוותק" של בעלי דירות ותיקים על פני זכות הקניין של בעלי קרקע אחרים לבנות על רכושם כרצונם. נדגיש, מדובר על הזכות לבנות. לא קיימת "זכות" ליצור מטרד אקטיבי שפולש לחלקת השכן כגון רעש, עשן, או ריחות – מטרדים אלה הם ייזום אלימות כלפי הזולת.

אגדת נחיצות התכנון המרכזי של הבנייה הפרטית

האידיאולוגיה ששוללת את עליונות זכות הקניין אינה מסתפקת במיתוס "גזילת הנוף", אלא יוצרת גם "זכויות" קולקטיביות אחרות כדי לרסן את שאיפתו הטבעית של הפרט למצות את המרב מרכושו. האידיאולוגיה מבוססת על הסכמה רחבה שאם כל אחד יבנה על חלקתו כרצונו, ייגרם כאוס תכנוני – ערב רב של סגנונות וגבהים של בניינים – ערבוב של מסחר, מגורים ומשרדים – ללא "יד מכוונת". לכן, נדרש "תכנון אורבאני" מפורט של הבנייה הפרטית מטעם רשות מרכזית אחת, מעבר לתכנון התשתיות הציבוריות.

הואיל ונקודת המוצא שלנו הוא המצב הנוכחי, מבנה הערים והישובים הקיים – די לנו אם רשויות המדינה יתמקדו בתכנון של דרכים, גנים, רחובות ויתר התשתיות המשותפות לכלל האזרחים. עקרונית, צריך להשאיר גם את עניין תקני הבנייה הנדסיים (כגון דרישות לחוזק, עמידות לרעידות אדמה, ממ"ד) להחלטות של הפרט ללא כפיה. מי ששואף לביטחון-יתר שירכוש דירה שבנויה על פי כל התקנים המחמירים וישלם בהתאם. אחרים בעלי סדר עדיפות שונה, יעדיפו אולי להשקיע פחות כסף בדירה, אך ישקיעו יותר בחינוך ילדיהם או בטיולים לחו"ל – אלה ירכשו דירה שנבנתה לפי תקן מצמצם ואת יתרת הכסף יחסכו למטרה אחרת לפי העדפותיהם האישיות. זה למעשה המצב כיום: אסור לבנות דירה חדשה על פי תקן של שנות החמישים והשישים, למרות זאת – רוב הדירות מ"יד שנייה" הנמכרות כיום בשוק – אינן עומדות בשום תקן עכשווי. לצורך הכתבה נהיה "מעשיים" ונשלים עם חיוב בתקנים הנדסיים לבנייה.  

השאלה העיקרית, אם כך, היא האם המדינה רשאית לכפות על הפרט איך ומה לבנות על קרקע שבבעלותו מתוך שיקולים "לאומיים", "שיקולים אורבניים", או חלוקה לאזורי מגורים, משרדים, חקלאות ותעשייה. האם המדינה צריכה להגביל את גובה הבניינים, לקבוע את תמהיל הדירות (גדולות או קטנות), לקבוע איך ייראה חיפוי חיצוני של הבניין (אבני פסיפס, אבן ירושלמית, או
טיח צבעוני) ועוד עשרות פרמטרים שנתונים כיום לשיקול דעתם של פקידי עירייה, או כותבי התקנות.

רוב הדוגלים בחופש הפרט ובעליונות זכות הקניין, הטמיעו גם הם את המיתוס שנדרשת מידת כפיה מסוימת ו"הכוונה" של השלטון – מה מותר ואסור לבנות על רכושם. ההשלמה נובעת מההנחה שבהעדר כפייה (רגולציה) ממשלתית של אופי הבנייה ישרור כאוס וכי יש מישהו שם למעלה בעירייה שיודע ומבין מה טוב ורצוי.

האידיאולוגיה הרווחת בבנייה החל מראשית המאה העשרים גורסת שישנם אדריכלי-על מוכשרים (למרבה הפלא הם בדרך כלל מעדיפים לעבוד בעירייה או מטעמה) -- הם שיודעים לתכנן את אופי העיר. הם יודעים בדיוק כמה שטחי מסחר נדרשים, היכן צריך למקם את אזורי המגורים, אזורי המשרדים ומתחמי הבילוי. יש להם הבנה עמוקה בתמהיל הנדרש בין בתים צמודי קרקע לבין בנייני קומות. הם גם יודעים כיצד צריך להיראות קו הרקיע של העיר וגובהם המדויק של המבנים.

אנשים עליונים אלה ניחנו בתכונה ייחודית נוספת – נבואה. הם יודעים את העתיד ועל כן כל תכנית בניין עיר שלהם (תב"ע) נקבעת במסמרות לעד ותקפה לדורות. קבוצת עילית זו, אליה שייכים גם יקירי ממסד נוספים, מחזיקה בנוסחת סתרים שמאפשרת להם להבחין ולשקלל את רצון האזרחים והעדפותיהם בהווה ובעתיד, וכך לקבוע מהו "האינטרס הציבורי".

משקבעו את ה"אינטרס הציבורי" של תכונות הבניינים בעיר – מוכרזת מלחמת חורמה נגד כל מי שאינו מתיישר לפי הקו. מערך חוקי הבנייה נועד לאכוף את אותו קו. חוקי הבנייה נאכפים ביעילות רבה וכל יזם או בעל זכות במקרקעין (דירה לדוגמה) נזהר שלא לחרוג. מדובר כמובן בעיקר ביהודים, כי המגזר הערבי והבדואי כפופים בפועל לחוקים אחרים.

אם מהנדסי-העל קבעו לפני שמונים שנים שברחוב הרצל 85 צריך להיות בניין של דירות מגורים – כך יהיה גם 100 שנים לאחר מכן, למרות שיש באזור ביקוש אדיר למלונות או למשרדים, ואולי רק לחניון רכב רב-קומות.

"שינוי ייעודו" של הבניין, מהייעוד למגורים שנקבע בזמנו על ידי האדם-העליון שחי כארבעה דורות לפני כן, הוא תהליך מורכב שצריך את אישורם של אדריכלי-העל הנוכחיים ושל אסופת הפקידים הנוכחית בוועדת בניין עיר מקומית, הוועדה מחוזית והוועדה הארצית (אליה מערערים). הליך שיכול להתמשך בקלות על פני עשר שנים, לעלות הון עתק בהוצאות, בהיטלי השבחה ומיסים אחרים.

אדריכלי-העל של העיר יַגְעו, חישבו ומצאו (בעזרת נוסחת הסתר שלהם) לפני כחמישים שנה,  שה"אינטרס הציבורי" עליו הם ממונים מחייב שגובהו של בניין במרכז העיר לא יעלה על 4 קומות ובאזור אחר יוגבל ל-12 קומות. הם גם אישרו לדירה העליונה (שוב, בעזרת הידע המעמיק שרכשו) לבנות חדר יציאה לגג בשטח מדויק של 23 מטרים מרובעים, סנטימטר לא יותר! אזרח שחרג ובנה יותר – מצא עצמו בבית המשפט (בדרך כלל לאחר הלשנה של שכן), הורשע ב"פגיעה באינטרס הציבורי" –  חריגת בנייה ללא היתר.   

תקנות חדשות מאפשרות היום לבנות על אותו מגרש במרכז העיר 6 קומות וכן חדר גדול בהרבה על הגג שמשתרע על 65% משטח הגג. האם חישובים מורכבים העלו כי "האינטרס הציבורי" השתנה בשנתיים האחרונות? האם גאוני ההווה גילו טעות בחישוב (הנוסחה הסודית) של עילויי העבר? האם השמיים היו נופלים אילו התירו כבר לפני שישים שנה לבנות 6.65 קומות?

אין "אנשי-על"

בוועדות שקובעות כיצד ייראו בנייני העיר וקו הרקיע של העיר לא יושבים גאונים. יושבים שם פקידי עירייה, עסקני מפלגות, אדריכלים עם קביעות בעבודה, הפסקת צהריים ופנסיה מובטחת – השכן ממול. אין להם נוסחאות סודיות או ידע ייחודי אחר – קביעותיהם שרירותיות. אין להם מושג קלוש מה הציבור רוצה ומעדיף. "הציבור" הוא למעשה היריב שלהם – צריך לחשוב איך להגביל אותו, איך לשים סייגים לרצונותיו הבלתי מרוסנים להטיב עם עצמו ומשפחתו. הם לא חכמים מפקידי השלטון הקומוניסטי ברוסיה ש"ידעו" לחשב בדיוק כמה עגבניות, בצל ותפוחי אדמה צריך לגדל בתוכנית החומש הקרובה.  

החלטותיהם מתקבלות אחרי עשרות דיונים מתישים לאורך שנים, קריאת מזכרים ודוחות מורכבים, וויכוחים וערעורים לבתי המשפט. לבסוף הכול מבוסס על תחושות בטן אישיות, על מאבקים פוליטיים, על השקפה אישית לחלוטין מה "יפה", "נכון", ומה "הציבור צריך". שרירותי לגמרי.

ואם עדיין לא השתכנעתם, אז נא הרימו ראשיכם מעל לשורת העצים ברחובות ערי ישראל. עיניכם רואות את הערים המתוכננות ביותר בעולם. כולן תוכננו ונבנו בעיקר ב-90 השנים האחרונות (ראשית שנות השלושים של המאה הקודמת). כמעט שאין מדינה בעולם שחלק כה גדול משטחה העירוני כה מתוכנן מראש כמו בישראל. כמעט ואין אצלנו רחובות ובניינים שלא עברו הליכי תכנון ורישוי "מסודרים". כמעט ואין אצלנו בניינים מלפני 150 שנים כמו בערים אחרות בעולם. למרות זאת, אנחנו מחזיקים בשיאי הכיעור מבין ערי העולם (לפחות במערב).

האם ארבעה דורות של מאות מהנדסי-ערים ואלפי מומחים ואדריכלים אורבניים – כולם היו דפוקים? כולם טעו בתכנון? כולם הציבו פרמטרים שגויים בנוסחה הסודית? הרי כל דור של "מומחים" אורבניים היה משוכנע שקביעותיו נכונות, שהחלטותיו הן "לטובת הציבור". כך ממשיכים לחשוב, גם כיום, במסדרונות העירייה – הם "יודעים".
 

1549 1

1549 2
תמונות מערי ישראל המתוכננות        
 
התכנון ה"אופטימאלי"

לא קיים כזה. וגם אילו היה, הרי ששינויים טכנולוגיים וחברתיים בקצב גובר בעת המודרנית, היו הופכים את התכנון "המוצלח" הנוכחי, מהר מאד, ללא-רלוונטי. תכנון מרכזי כפוף תמיד לאידיאולוגיה ולאמונות האישיות של המתכננים. אין כאן אמת מדעית או נוסחה אובייקטיבית. הסיכוי שהם יצליחו לנחש "נכון" – אפסי.

התכנון נעשה על פי אמונות ודעות שהתגבשו במוחם של המתכננים העירוניים שנים לפני שהועלו על הכתב. מאבקי התכנון עצמם נמשכים שנים ארוכות נוספות, והיישום בפועל מתבסס בשטח רק שנים רבות לאחר שהתוכנית אושרה. כאשר הבניינים "החדשים" כבר בנויים ועומדים על תילם במלוא הדרם – חלפו כבר למעלה מ- 20  שנים מאז שהמגבלות התגבשו במוחם של המתכננים בעירייה. ייתכן אפילו שהם עצמם כבר שינו דעתם. קשה מאד לשנות תוכניות בניין עיר שאושרו, נחתמו וקודשו.

מחיר "התכנון המרכזי"

ענף הבנייה הפרטית מתנהל למעשה תחת משטר של "קיצוב" ומשטר של "מכסות ייצור". שיטה שנכשלה בכל תחום כלכלי אחר בכל מקום בעולם. היזמים מנועים מלספק את דרישות הצרכן לגבי מיקום הדירות ומאפייניהן, היכן ייבנו חנויות או מוקדי בילוי, היכן וכמה חניות לרכב צריך וכל יתר המאפיינים האחרים של סביבת האדם. היזמים בונים לרוב לפי תכתיבים של פקידי מדינה ועירייה ולא כתגובה לדרישת הצרכנים.

שיטה זו יוצרת פערים של מחסור או עודף או התפשרות-יתר של צרכנים לפי "מה שיש". כל העיוותים מתנקזים אל מנגנון מחירי הדירות שפועל עד כה (בינתיים) באופן חופשי. מנגנון המחירים מייקר, הרבה מהנדרש, את הדירות באזורי ביקוש כי משטר "הקיצוב" אינו מאפשר לבנות מעבר למכסה המוכתבת. בתקופות ובאזורים אחרים עלולים להיווצר עודפי דירות שגורמים למשברים כלכליים ולחדלות פירעון של חברות מסחריות ובנקים. משטר ה"קיצוב" מייקר גם את מחירי המוצרים האחרים בשוק כי זמני הנסיעה ושכר הדירה של חנויות, משרדים, מחסנים, חניונים ויתר מרכיבי הנדל"ן המסחרי נבנים לא בהכרח היכן שצריך, אלא אך ורק היכן ש"מותר".

להגבלת חופש הפרט בבנייה פרטית יש מחיר כבד.
 
על החלופה לתכנון המרכזי של הבנייה הפרטית – בכתבה הבאה.
 
מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שישי, 27 מאי 2016 16:21

פריטים קשורים