הדפס עמוד זה
ראשון, 07 יוני 2015 10:34

איך מוזילים את מחירי הדיור "מחר בבוקר"? כתבה 4

אפשר להוריד את מחירי הדירות "מחר בבוקר". התכנית שלא תתקבל.

כתבה 1:  ניסיונות הסרק הטכניים לפיתרון "בעיית הדיור".

כתבה 2:  האידיאולוגיה שבולמת את הבנייה.

כתבה 3:  התנגדות מקיר לקיר לבנייה.

===============================================================

בטווח הקצר, קשה מבחינה פוליטית לבצע רפורמה מקיפה ולשנות מן היסוד את חוק התכנון והבנייה, קשה אפילו למכור קרקעות מדינה בהיקף גדול ולשנות את ייעודן לבנייה. כל פיתרון מקיף שיוצע יעורר בעיקר מתנגדים אידיאולוגיים: ה"קשת המזרחית" תתנגד על בסיס של "צדק חלוקתי" כלשהו, ארגוני טבע יתנגדו לבנייה נמוכה בכפר, וארגוני סביבה יתנגדו לבנייה גבוהה בעיר, תושבי רמת פיסטוק ומצפה גביר יתנגדו להיתרי בנייה ביישוב ויתבעו את המדינה על "ירידת ערך". תעסוקה לבתי המשפט מובטחת לעשר שנים לפחות ולעורכי דין רבים יהיה קל יותר לקנות דירה לילדים.

ננסה לעשות את מה שאנחנו פחות אוהבים: לנסות לצייר "תכנית מעשית" במסגרת האילוצים הקיימים, בדרך כלל אנחנו מצטיינים יותר בתכניות "לא מעשיות". מדובר במשימה קשה כי אם מקבלים את מסגרת האילוצים הקיימים, מבלי לשנותם, מגיעים ברוב המקרים ל"פיתרון" שאינו פיתרון – תכניות שרון-לפיד-כחלון. כחלון עדיין ראוי ליהנות מהספק בשבועות הקרובים – עד לפרסום מהלכיו.

הצעד הראשון הנדרש הוא "חוק עוקף חוקים". חוק ש"ירגיע" (או לפחות יקצר) מראש התנגדויות וחסמים צפויים. שמו של החוק יכיל קומבינציה של המילים "לאומי", "מצוקה", "חרום" ו"הוגן". זה תמיד עוזר. לאחר סבב בג"צים, עם קצת מזל ו"סייעתא דשמיא" אפשר יהיה לגשת למלאכה.

אפשר להאיץ מכירת קרקעות מדינה ליזמים, בעיקר בשולי הערים. אבל רוב קרקעות המדינה אינן באזורי הביקוש החמים. בעיה נוספת היא משך התכנון לבנייה של קרקעות "בתוליות" והכשרת תשתיות. מסלול זה לא יביא את הישועה בטווח הקצר, אבל בכל זאת צריך לפעול בו במקביל.

הפיתרון המהיר יחסית נמצא "מתחת לפנס" 

בכל מרכזי הערים בישראל תבוטל לחלוטין מגבלת הבנייה לגובה. ניתן יהיה להוסיף קומות לבניינים קיימים (בכפוף לשיקולים הנדסיים) או לפָנות ולבנות מחדש. ניתן לשמוע כבר את הצעקות, אז הנה ה"פשרה": הרשות המקומית תחויב לבחור ולהכריז על 30% משטחה הבנוי של העיר כאזור לבנייה ללא מגבלות גובה או מגבלת שימוש (מגורים, משרדים, מלונאות). בשטח זה גם יינתנו היתרי בנייה לכל יזם שירצה להקים חניוני רכב. הואיל והשמיים הם הגבול, אז יש לנו כאן פוטנציאל למיליוני דירות.

תפקיד העירייה יהיה להכשיר תשתיות בהתאם לביקוש לבנייה. מפחידים אותנו תמיד עם "מחסור בתשתיות (חשמל, מים, ביוב, גני ילדים ועוד). תשתיות לא תלויות ישירות בבנייה חדשה, אלא בקצב גידול האוכלוסייה – נתון שאין למדינה שליטה עליו. במדינה שאוכלוסייתה מתרבה, צריך בכל מקרה הרחבה של תשתיות. שום עיר בעולם לא תוכננה מראש לאוכלוסייה של מיליונים או מאות אלפים. עם הגידול בבניה משתנה גם הביקוש לתשתיות ­– גדלים הלחצים והפוליטיקאים מתאימים את התשתית לצמיחה. בתל אביב רווחה לאורך עשרות שנים תופעה הפוכה של "צמצום תשתיות": בגלל התמעטות הילדים נסגרו בתי ספר והוסבו לשימוש ציבורי אחר.  

הצעד השני יהיה היתר גורף לכל יישוב כפרי להתרחב בבניה צמודת קרקע ב-1,000 יחידות דיור. חישוב מהיר יראה שאם שטחו של כל מגרש יהיה כ-500 מ"ר ושני שלישים מהתכסית תוקדש לשטחים ציבוריים (כבישים, מדרכות ועוד) נקבל שכונה בגודל של ריבוע שהצלע שלו היא כ-1,200 מטרים. למה 1,000 בתים ליישוב? טוב, אז אפשר להתפשר על 500. יש בישראל כ-950 ישובים כפריים, קיבלנו פוטנציאל למיליון בתים פרטיים.

אם כבר מדברים על תוכניות "מעשיות", אז צריך לאפשר גם פיתרון דומה לעיירות הפיתוח ("יישובי פריפריה"). כמעט כל יישובי "הפריפריה" מוקפים בשפע קרקעות: מדבר, טרשים, חקלאות. כל משפחה שמתגוררת ב"דירת שיכון" של שנות החמישים והשישים תקבל משבצת קרקע נדיבה בהיקף היישוב שתירשם על שמם בטאבו. על מגרש זה אפשר יהיה לבנות בית תמורת פינוי "דירת השיכון". המגרש יהיה סחיר החל מ-5 שנים מיום הרישום בטאבו. גם מכירת המגרש תותנה בפינוי הדירה הישנה. עם הזמן יפונו בנייני הרכבת הישנים שבמרכז העיירה, המגרשים הריקים יימכרו ליזמים.

לא כאן המקום לפרט את הפתרונות הטכניים: מהו "יישוב פריפריה", איך יחולקו (או יוגרלו) המגרשים, איזה בניינים יהיו "זכאים" למגרש חלופי.

ההיצע העצום של מגרשים לבנייה מחוץ לערים יוריד את מחיר השוק שלהם למינימום נמוך ביותר. כמעט בכל המקומות המרוחקים ממרכזים עירוניים לא יהיה כדאי לבנות אפילו בניין של שלוש קומות (לא יהיה ביקוש לדירות). זוג צעיר בדימונה, בשדרות, או בטבריה יוכל לבנות בבניה עצמית בית קטן צמוד קרקע של 3 חדרים שניתן יהיה להרחיבו עם גידול המשפחה. עלות הבית תהיה כמעט כעלות הבנייה, בגלל מחיר הקרקע האפסי. אפילו במחירי הבנייה המנופחים כיום, יעלה בית צמוד קרקע בשטח של כ-80 מ"ר לא יותר מ-400,000 שקל.

שד "פיתוח התשתית", כאמור, גם הוא אינו נורא. די בקווי חשמל, צנרת מים וטלפון. די בכביש ללא מדרכה. אפילו אין צורך באופן מיידי במערכת ביוב מרכזית, אפשר להסתפק בשנים הקרובות בבורות ספיגה (הג'ורות של פעם). במושבים מבוקשים ויקרים רבים במרכז הארץ אין מדרכות, (בסביון, על פי זיכרוני, לא היה ביוב מרכזי עד אמצע שנות השמונים).   

שלוש תוכניות אלה בלבד, יספקו את הביקוש הצפוי לדירות ל-100 השנים הקרובות.

ביטול מיסים שמקטינים את הסחירות של דירות יד שנייה

הצעד השלישי צריך להיות ביטולו המוחלט של מס שבח על מכירת דירות (מס שמשלמים על "הרווח" שלכם ממכירת דירה). ממש הפוך ל"חוכמה" הקיימת הגורסת הגדלה של המס. מס שבח על דירות מאריך ומסבך מאד את תהליך מכירת דירות (ממתינים שבועות רבים לקבלת "אישור ממס שבח"), המס מורכב ביותר ועמוס פרשנויות וחישובים. נזקו העיקרי נובע מבלימה מלאכותית של מכירת דירות יד שנייה.

עד לשינוי האחרון בחוקי מס שבח, היה נדיר מאד שבעל דירת מגורים שילם מס שבח. גם אם היה זקוק דחוף לכסף – לא כדאי היה למכור את הדירה הנוספת, עדיף היה להמתין 4 שנים ולמכור את הדירה בפטור ממס שבח. עם העלאת המס הצפויה – רבים יעדיפו, בעת הצורך, לקחת הלוואה בבנק מאשר למכור דירה נוספת שבחזקתם ולשלם מאות אלפי שקלים מס שבח. המס מעוות את שיקוליהם של בעלי דירות ומקטין משמעותית את הסחירות והנזילות של דירות יד שנייה.

המס הנוסף שצריך לבטל הוא "היטל השבחה". היטל זה נגבה על ידי הרשויות המקומיות כאשר תכנית-בניין-עיר חדשה מעלה את ערכה של דירתכם (לדוגמה: היתר לבניית קומות נוספות על גגות משביח את ערך הדירות בבניין) – אז נא שלמו לעירייה היטל בשיעור של 50% מהרווח הצפוי. לעירייה "מגיע", כי הואילה לשחרר קצת את עניבת החנק מצווארכם. היטל השבחה גורר התדיינות משפטית ארוכה ויקרה על הערכות שווי. שמאי המקרקעין אוהבים במיוחד מס זה, כי בחלק ניכר מאירועי החיוב בהיטל השבחה נדרש להעסיק כ-3 שמאים: שמאי של העירייה, שמאי של בעלי הקרקע (או הדירה), ו"שמאי מכריע" מטעם בית המשפט... בינתיים הכול נעצר, ומדינת ישראל תקועה במקום ה-140 מתוך 189 מדינות בעולם, במדד של הבנק העולמי בקושי לעשות עסקים בתחום הבנייה.

"היטל השבחה" הוא לכאורה ה"תמריץ" של הרשויות המקומיות לשינוי ייעוד של קרקעות ולהגדלת זכויות בנייה. אז הנה "פשרה": העיריות יקבלו מחצית ממס הרכישה שמוטל על כל עסקה בדירות ובמקרקעין אחרים שבתחומן (כיום כל ההכנסות ממס רכישה מועברות לממשלה).

ביטול הזכות להתנגד לבנייה חדשה

ביטול זכות ההתנגדות לבנייה חדשה, או לפרויקט פיתוח תשתית על קרקע ציבורית, בשם "הסתרת נוף", "ירידת ערך", "פגיעה בפרנסה" וכו'. לא מתפקידה של המדינה להבטיח חסינות משינויי סביבה ואורח חיים. שינויים בנוף הניבט מהמרפסת הוא סיכון שכל רוכש נכס צריך להביא בחשבון. אזרח שרוכש דירה בקומה נמוכה של בניין, יודע שבעתיד ייתכן שיבנו בניין גבוה במגרש הריק הסמוך שיסתיר לו את אור השמש. המחיר ששילם משקף שינויים אפשריים בנוף.

מי שרוצה חסינות משינויי נוף לאורך זמן צריך לקנות דירה ב"קו ראשון" לים או ליער, או לגור בקומה ה-40 במגדל. לנוף "מוגן" יחסית יש מחיר. הנאה ממשאבי טבע אינה קניין פרטי והעובדה שרכשת דירה או בית בשלב מוקדם בשכונה לא מעניקה לך זכויות עדיפות על אלו של שכניך החדשים. ההנאה ממשאב טבע (שהוא מצרך מוגבל) שייכת זמנית למי שמשלם עבורו את מחיר השוק.

עבודות פיתוח ציבוריות כגון הרחבה או סלילת כביש, גידול בעומס התנועה עקב התפתחות הסביבה, סלילת קו רכבת, קניון חדש וכו' – כל אלה לא יהיו עילה לתבוע את המדינה. מי שרכש דירה שגובלת בקרקע ציבורית, או עורק תחבורה ראשי צריך להביא בחשבון שבעתיד ייתכנו שם עבודות פיתוח שישפיעו (לטוב או לרע) על ערך דירתו.

"הזכות להתנגד" מעכבת בנייה ופיתוח לשנים רבות של הליכים משפטיים ומייקרת משמעותית את הבנייה.

מה יקרה "בבוקר שאחרי"?

שימו לב: טרם אמרנו מילה על רפורמה מקיפה בחוק התכנון והבנייה, לא תיארנו שום רפורמה בתהליכי הוצאת היתרי בנייה, בקושי הזכרנו את "הפרטת קרקעות המדינה".

מייד עם אישור התכנית (המצומצמת להשקפתנו) תיבלם העלייה במחירי הדירות. המחירים הנוכחיים יתאימו עצמם להיצע הדירות העתידי הצפוי. יזמים יסרבו לשלם מחירים גבוהים על קרקעות. אלפי בנייני מגורים שנמצאים בשלבים שונים של תכנון תמ"א 38 יעצרו ו"ייחשבו מסלול" מחדש – במקום 4 דירות חדשות בבניין, אולי כדאי יהיה להגיש תוכנית ל-40 דירות חדשות. תוך כשנתיים תתחיל בנייה מסיבית באזורי הביקוש בהתאם להיתרים החדשים שיונפקו.

המסחר הער בדירות יד שנייה עקב ביטול מס שבח יקבל תנופה נוספת מהרצון של בעלי דירות להשקעה להקדים מכירה לפני ירידת מחירים מתמשכת צפויה. מבוגרים שמחזיקים בדירות גדולות לא יחששו מ"הפסד" (בגלל מס שבח) במכירת דירתם והחלפתה בדירה קטנה יותר. כך יתחיל השוק להוון כבר כעת את ירידת המחירים הצפויה.

הביקוש לדירות יתפזר על פני כל אזורי הארץ. ברוב המקומות, אפילו במרכזי הערים, לא יהיה כדאי לבנות מיידית לגובה רב בגלל ההיצע העצום. הבנייה תתפתח הדרגתית בהתאם לביקושים, אבל ברמת מחירים נמוכה בהרבה יחסית להיום.

התכנית מבטלת את הצורך בהגדלה מזיקה של מעורבות המדינה בשוק הדירות: אין צורך בכוסות הרוח של מע"מ 0, "מחיר למשתכן", "דיור ציבורי", "חוק השכירות ההוגנת", "מחיר מטרה", "מלחמה במשקיעים" ויתר הפתרונות הבולשביקים. היצע מוגבר של דירות יספק את הביקוש בירידת מחירים לאורך עשורים רבים. 

מוטי היינריך

"גילוי נאות": הכותב הוא בעל "דירה להשקעה" בתל אביב ועלול להינזק משמעותית אם המלצותיו יתקבלו. הכותב אינו חושש שהצעותיו יתקבלו ולכן ימשיך להחזיק ב"דירה להשקעה" מתוך ציפייה להמשך עליות המחירים בתל אביב...

עודכן לאחרונה ב שישי, 27 מאי 2016 16:20

פריטים קשורים