הדפס עמוד זה
שבת, 18 אוקטובר 2014 08:14

למה כדאי להשקיע בדירה במרכז תל אביב? - חלק ב'

למרות שמחירי הדירות יכולים לעלות ולרדת, וכך גם בתל אביב – הרי שהגורמים "היציבים" שמלבים את הביקוש בתל אביב ומצמצמים את ההיצע בעיר – ימתנו ירידות מחירים ויאיצו עליות. רק בתל אביב.

המשך הכתבה הקודמת

מחירי דירות מושפעים מגורמים רבים. אפשר לחזור ולדקלם את הגורמים הידועים: הריבית, ההכנסה הפנויה של הציבור שקובעת את "כושר פירעון ההלוואה", היקף השטחים (לא רק קרקע פנויה) עליהם ניתן לבנות, גידול באוכלוסייה, עול המיסים, הרגולציה וביורוקרטיית הבנייה ועוד גורמים.

גם כאשר הריבית אפסית, עדיין צריך הכנסה שוטפת פנויה מספיק גדולה, כדי לפרוע את הקרן. אם הכלכלה לא צומחת (או אפילו נסוגה בזמן מיתון), קשה לצפות לעלייה בהכנסה השוטפת. הדירה שקנינו עכשיו, בעזרת משכנתא גבוהה ואפילו בריבית אפסית – תמומן על ידי ירידה בצריכה השוטפת שלנו, בעתיד, כדי לעמוד בפירעון החודשי. מי שלא יוכל לצמצם מספיק את הצריכה ייאלץ להיפטר מהדירה.

ריבית יכולה לעלות ולרדת לפי לחצי השוק ולפי גחמות בנק ישראל. מכירת קרקעות-מדינה על ידי הממשלה עדיין לא מבטיחה שניתן לבנות עליהן.

לכן מחירי הדירות יכולים לרדת בדיוק כפי שהם עלו. וכבר ראינו לפחות 6 גלים של עליות וירידות במחירי דירות ב-50 השנים האחרונות. חלק מהירידות היו תלולות.

יש גורם, יציב יחסית, שמשפיע על התייקרות הדירות והוא היקף המגבלות על הבנייה, האיסורים הנערמים, ההתנגדויות המוגשות, אידיאולוגיית האנטי-בנייה של עיריית תל אביב והתקנים המחמירים והולכים. כאן יש יציבות מדהימה בקצב התגברות הקשיים. אין מיתון בקשיים הנערמים. והעיר תל אביב ניצבת בראש הרשימה.

גורם יציב נוסף הוא העדפות הציבור – חלק ניכר מהציבור הישראלי יחלום על דירה בצפון תל אביב – רצוי מול הים. אין מיתון בהעדפות הציבור, בנהירה אל העיר הגדולה.

לכן, למרות שמחירי הדירות יכולים לעלות ולרדת, וכך גם בתל אביב – הרי שהגורמים "היציבים" שמלבים את הביקוש בתל אביב ומצמצמים את ההיצע בעיר – ימתנו ירידות מחירים ויאיצו עליות. רק בתל אביב.

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שישי, 27 מאי 2016 16:15

פריטים קשורים