הדפס עמוד זה
שישי, 15 ספטמבר 2017 16:26

ההוריקן ביוסטון טקסס – איך פוליטיקאים מסוגלים להחריף אפילו נזקי טבע...

כתבות בתקשורת האמריקאית מאשימות את הבנייה "הפראית" והמואצת ביוסטון בהחמרת נזקי ההוריקן – עיר ללא רגולציה ראויה ומקובלת על בנייה.

2408wikipedia.org

הסופה הארווי שהכתה בעיר יוסטון יוחסה על ידי רבים ל"התחממות" כדור הארץ, אחרים הפנו אצבע מאשימה אל הבנייה "הפראית" והמואצת ביוסטון – עיר ללא רגולציה ראויה ומקובלת על בנייה. ראו כתבות בניוזוויק ובמגזין אטלנטיק המאשימות את בניית היתר והעדר רגולציה הולמת.

יוסטון טקסס, העיר הגדולה היחידה בארצות הברית שהבנייה בה מתנהלת ללא תב"ע – תכנית בניין עיר מטעם העירייה והמדינה. נושא חביב למחקר-בוחן (case study) ללומדים תכנון אורבאני (תכנון ערים).

תכנית-בניין-עיר (באנגלית – zooning) היא אוסף המגבלות על בניה ועל השימוש בקרקע. מידי מספר שנים מתווספות מגבלות, שנערמות עם השנים, ומכתיבות את המותר והאסור לבנות בכל מקום. התב"ע שנקבעת על ידי העירייה והמדינה מגבילה, לדוגמה, את מספר הדירות שניתן לבנות על כל מגרש, גובה הבניין, ואת השימוש המותר (מגורים, תעשייה, משרדים, מסחר וכו'). התב"ע היא התורה שבכתב של הרגולציה על הבנייה.

התב"ע נועדה "לעשות סדר" בבנייה – סדר שנקבע על ידי טכנוקרטים ברשות המקומית. תכניות בניין עיר החלו להתמסד בערי ארצות הברית בשנות העשרים של המאה שעברה. התפתחות הערים עד אז הייתה מושפעת בעיקר מכוחות השוק ופיתוחים טכנולוגיים. התרחבות השימוש ברכב פרטי, לדוגמה, אפשרה בניית בתים צמודי קרקע בפרברי הערים, השימוש בקונסטרוקציות פלדה אפשר בנייה לגובה של מגדלים במרכזים המבוקשים של הערים.

הערים הגדולות בארצות הברית היו כבר "גדולות" כאשר הונהגו מגבלות התב"ע שמטבע הדברים היו מזעריות בעשורים הראשונים. רוב הערים בארצות הברית צמחו עד לסוף שנות ה-30 בהתאם לדרישות השוק ופחות כתוצאה מתכנון מרכזי. לעומת זאת, רוב השטח של הערים בישראל, נבנה מראשיתן תחת רגולציה כבדה של תב"ע. הסיבה פשוטה – הערים שלנו צעירות יחסית. תל אביב הנהיגה תב"ע כבר בסוף שנות ה-20 כאשר העיר הייתה ממש זעירה. כלומר, תל אביב היא אחת מהערים המתוכננות בעולם. למרות התכנון המדוקדק, ולמרות שתוכננה בעת המודרנית, הפכה תל אביב (וגם ערים האחרות בישראל) לגיבוב מכוער של בניינים נמוכים (לרוב עד 4 קומות), רחובות צרים, ואחידות חזותית כמעט קומוניסטית. ומעל לכול – יקרה.

הכורח ברגולציה של המדינה על הבנייה באמצעות תב"ע מקובל כיום על כולם – אזרחים, פוליטיקאים, תקשורת ואקדמיה. כמעט אף אחד אינו חולק על נחיצות הרגולציה המדוקדקת על הבנייה – ולפרטי פרטים. ולכן העיר יוסטון מעניינת ובולטת בהעדר תב"ע.

יוסטון – רגולציה שלא מטעם הרשויות

מידי תקופה מתחדשים הלחצים ביוסטון להנהיג תב"ע, הנושא מועלה למשאל-עם וכבר שלוש פעמים נדחה על ידי רוב האזרחים. אחד מהנימוקים המעניינים של המתנגדים לתב"ע הוא שדווקא האוכלוסייה הוותיקה והמבוססת כלכלית מצדדת בתב"ע כדי לשמור ולייקר את ערך רכושם. וזה נכון – הגבלות על בנייה במרכז תל אביב, לדוגמה, מקטינות את היצע הדירות באזור המבוקש ביותר לשמחת בעלי הדירות הוותיקים במרכז תל אביב...

גם ביוסטון יש רגולציה על בנייה, אך כמעט כולה אינה מטעם המדינה והעירייה. את התב"ע הממשלתית מחליפים אלפי הסכמים פרטיים שמסדירים שימושים בקרקע ומגבלות אחרות. הסכמים אלה נקראים deed restrictions ונרשמים בשטר הקניין בטאבו. היוזמה למגבלות אינה נובעת מהעירייה, אלא מ"השטח": לעיתים מקבוצות תושבים במתחם, ולרוב יזמים שבונים מתחם הם שמחליטים על מגבלות (שלדעתם יסייעו בשיווק הבתים לאוכלוסיית היעד). לעיתים, המגבלות הן אפילו ברמה של בניין מגורים בודד. אם תקנו דירה ביוסטון – רצוי מאד שתבדקו אלו מגבלות מוסכמות חלות על הבית.

תקנונים פרטיים שמגבילים בנייה ושימושים מקובלים בארצות הברית, אך הרשות המקומית לא מעורבת ביישוב סכסוכים על רקע של הפרת תקנון (הנפגע פונה לבית המשפט). ביוסטון לעומת זאת, העירייה היא שאוכפת את אותם תקנונים פרטיים (תלונה על הפרה מוגשת לעירייה ולא לבית המשפט). אוסף התקנונים הפרטיים הוא התחליף לתב"ע.

יוסטון, העיר הרביעית בגודלה (באוכלוסייה) בארצות הברית, מתפתחת ומתרחבת ללא תב"ע. "תופעת יוסטון" גוררת כמובן ביקורת מצד חסידי התכנון האורבאני המרכזי (כמעט כולם) וההוריקן החריג האחרון עודד את הוויכוח. סקוט באייר (בעל האתר The market urbanism report) כותב בפורבס "את אימא טבע לא מעניין אם יש או אין תכנית בניין עיר", ניו אורלינס וניו יורק נפגעו מהוריקן, או סופות שלג, ללא קשר לתב"ע ולרגולציה הקשוחים שם. אין עיר שמחוסנת מאסון טבע.

ביטוח פדרלי לנזקי שיטפונות – תרומת המדינה להחמרת הנזק

הפרמיה שמשלם מבוטח לחברת ביטוח מבטאת את עלות ההגנה שאנו רוכשים כאשר אנחנו מבטחים את עצמנו מפני נזק כספי גדול. גובה הפרמיה מצביע גם על רמת הסיכון – ככל שהסיכון גדול יותר, תידרש פרמיה יקרה יותר.

יוקר פרמיית הביטוח מהווה דגל אדום לסיכון. ביטוח בית ורכוש נגד נזקי שיטפונות יכול להסתכם לעלות סבירה באזור בו הסיכוי להצפה נמוך והאירוע נדיר. לעומת זאת, חברת הביטוח תייקר מאד את הפרמיה באזור מוכה שיטפונות. יש להניח שהפרמיה תהיה כה יקרה עד שתאלץ אתכם לנטוש את הבית, אם הבית ממוקם על שפת ביצה ביוסטון, ובעיקר – אם בעבר תבעתם פיצוי מחברת הביטוח על שיטפון . פרמיית ביטוח גבוהה אמורה לצמצם מאד בנייה באזורי פורענות, יזמים יעדיפו בנייה באזורים בטוחים יותר. מנגנון כלכלי וטבעי להגנה על רכוש. לא כך ביוסטון.

הנשיא הדמוקרטי לינדן ג'ונסון היה כנראה הנשיא ה"חברתי" הבולט בארצות הברית. ג'ונסון הרחיב מאד את מדינת הרווחה האמריקאית במסגרת תכניתו ל"מיגור העוני" – תכנית "החברה הגדולה". בין עשרות תכניות הרווחה, הונהגה גם תכנית פדרלית לסבסוד ביטוח נגד נזקי שיטפונות – The National Flood Insurance Program NFIP.

במסגרת תכנית זו "מבוטחים" מיליוני בתים (ניחשתם נכון, רובם בפלורידה ובטקסס) על חשבון משלם המיסים האמריקאי. כך נותק הקשר הכלכלי ההדוק בין גובה פרמיית הביטוח לבין הסיכון למגורים על שפת הביצה המועדת לפורענות.

יזמים יכולים כבר כ-50 שנים לבנות ולמכור ללא חשש באזורים מועדי פורענות. באופן לא מפתיע מסתבר שחלק ניכר מהמבוטחים בונים מחדש מידי עשור את ביתם שנשטף בשיטפון, ונהנים מבית חדש, כולל ריהוט ורכב חדש (וכמובן, לא חסרות "קומבינות" יצירתיות כאשר מגישים חשבון ל"חברת ביטוח" ממשלתית...). פריבילגיה מהותית – ממש כדאי לגור באזורים אלה. בכתבה כאן מספרים על "קליינטים" שסבלו מהצפות והגישו תביעות ביטוח כבר 17 או 18 פעמים... והפרמיה שלהם לא השתנתה... עסקים עם פקידי ממשלה.

לא קשה לנחש מי יזם והנהיג את הלובי שלחץ על הקונגרס של ג'ונסון להעביר את תכנית הביטוח הפדרלית לפני 50 שנה... כנראה חברי קונגרס מטקסס ופלורידה שהבטיחו לבוחרים באזורי אסון מתנות על חשבון הציבור, לובי שמומן מן הסתם על ידי יזמים ובעלי קרקעות באזורי שיטפונות...

זו תרומת הבאג הדמוקרטי לנזקי הטבע... פוליטיקאים מסוגלים להגדיל ולהחריף אפילו נזקי טבע.

מוטי היינריך

הירשמו כאן לקבלת התראה על כתבה חדשה באתר

 

 

עודכן לאחרונה ב רביעי, 20 דצמבר 2017 06:58

פריטים קשורים