הדפס עמוד זה
חמישי, 17 מאי 2018 03:38

למה הדירות בתל אביב יקרות? בניין אחד מסביר הכול

אילו שלטה האידיאולוגיה הנוכחית בבנייה לפני 120 שנה – לא הייתה קמה שום עיר בישראל. אסור היה לבנות כי "אין תשתיות" והשכנים היו מתנגדים לבניין גבוה של 3 קומות ש"חוסם נוף"... קווים לטירוף הנוכחי.

2449 1

בלב תל אביב, בקרבת כיכר דיזנגוף והסנטר רבצה במשך שנים רבות גרוטאה – בניין "קולנוע תל אביב" לשעבר. אולם הקולנוע הענק שהכיל כ- 2,000 מושבים החל לדעוך כאשר ממשלת הוד מלכותה, מפא"י, אישרה לנתיניה לצפות בשידורי טלוויזיה בתחילת שנות ה-70. עידן הווידיאו בשנות ה-80 חיסל סופית את קולנוע תל אביב שנסגר בסוף שנות ה-90.

כך התפנה מגרש לבנייה, חריג בגודלו בעיר, כ- 2,200 מ"ר.

הביקוש למגורים באזור מרקיע שחקים, וכאשר ביקוש גבוה פוגש בהיצע מצומצם של דירות – התוצאה אחת: התייקרות המוצר. השוק מאזן באמצעות מנגנון המחירים בין הביקוש להיצע. מחסור מעלה מחירים, רוב הקונים הפוטנציאלים נושרים בגלל המחיר המבוקש הגבוה. לבסוף מתבצעות עסקאות של קנייה ומכירה בין המעטים שנותרו במשחק ומוכנים לשלם 9 מיליון שקלים לדירה. כך מתנהל מסחר, בכל מוצר, מאז ומקדם. כאשר השמש זורחת וכמויות גדולות של עגבניות מבשילות – המחיר יורד.

למה לא "מבשילות" יותר דירות בתל אביב?

מה עושה חברת אפל כאשר הביקוש לסמארטפון החדש עולה? מגבירה את קצב הייצור במפעלים. מה עושה חקלאי כאשר מחירי העגבניות גבוהים? מגדיל את שטחי גידול העגבניות. מדוע יזמי בנייה לא בונים יותר דירות בתל אביב אם המחירים כה גבוהים ובמשך כל כך הרבה שנים? מה משבש את שוק הבנייה? למה התחילו לבנות בתל אביב בין השנים 2014 – 2017 רק כ- 367 דירות בממוצע מידי שנה?

ההסבר בתמונת הבניין החדש שנבנה על חורבות הקולנוע הישן

2449 2                                          הבניין החדש שנבנה על חורבות קולנוע תל אביב.

יזמים בקושי בונים דירות במרכז תל אביב כי באזור הכי מבוקש בארץ אסור לבנות. כלומר מותר, אבל התהליך סבוך במגבלות, קשה וממושך; והתוצאה: בסך הכול כ-367 דירות חדשות בממוצע בשנה (בעיקר בשולי העיר) – ומתוכן מספר אפסי של דירות חדשות במרכז העיר.

המגדלים שצומחים, בעיקר בכניסות לעיר, מסתירים הליכים ארוכים ומייגעים. אנחנו מתפעלים מהמגדלים הנאים, אבל אנחנו מתקשים להבחין שהליכי התכנון והרישוי התחילו, קרוב לוודאי, כבר 15 ואולי 20 שנים קודם לכן; ובשכונות שמעבר לירקון אפילו לפני 30 שנים ויותר.

הבנייה האפסית במרכז העיר ועלויות הבנייה הגבוהות בתל אביב גורמים ליזמים לבנות את מעט הדירות החדשות עבור פלח השוק היקר ביותר. פלח דירות היוקרה הוא מטבעו מצומצם יחסית. אין הרבה ישראלים, או יהודים תושבי חוץ, שמוכנים לשלם על דירה חדשה בתל אביב בין 6 ל-15 מיליון שקל. מיעוט הבנייה בתל אביב מנתב את היזמים לבנות עבור פלח השוק היוקרתי שרחוק מרוויה בזכות קצב הבנייה האיטי. אילו מותר היה לבנות בתל אביב, היו נבנות אלפי דירות חדשות והיזמים היו נאלצים להציע דירות חדשות גם לקונים בשכבות ביניים ומטה.

האם חסרה קרקע לבנייה? קרקע לעולם לא חסרה. השטחים לבנייה הם אינסופיים כאשר השמיים הם הגבול. חזות עיר צריכה להיקבע על ידי הביקוש לדירות מצד אזרחים ולא על ידי פקידי עירייה ומדינה. במקום בו הביקוש גבוה – יזמים יבנו לגובה, במקום בו הביקוש נמוך – הבנייה תהיה מרווחת וצמודת קרקע. העדפות האזרחים צריכות לקבוע את חזות העיר ולא פקידי העירייה שהחלטותיהם מבוססות על אידיאולוגיה, השקפות אופנה אישיות של מתכננים, שרירות לב ופוליטיקה.

קולנוע תל אביב נמצא בלב האזור שעליו הכריז ארגון אונסק"ו (סוכנות התרבות של האו"מ) כ"אתר מורשת עולמית" בזכות מספר בניינים שנבנו בסגנון הבאוהאוס. ההכרזה "הוזמנה" על ידי משוגעים לעניין בעיריית תל אביב בשנת 2003. גובה הבניינים באזור הוגבל, התחדשות עירונית הוגבלה והתייקרה מאד, אלפי בניינים הוכרזו כ"מבנים לשימור" ונבנה מנגנון ביורוקרטי מסועף ומחמיר שמייקר אפילו שיפוץ רגיל של בניין מתפורר. ישראל מדורגת בטבלת "קלות עשיית עסקים" של הבנק העולמי במקום ה-65 מתוך 190 מדינות בקושי לקבלת היתרי בנייה. אילו היה דרוג לפי ערים, אז תל אביב כנראה הייתה במקום ה-180 בעולם. לא רק אונסק"ו אשם...

אסור לבנות. זו הסיבה שהבניין החדש שבצילום "נמרח" על הקרקע ולא צמח לגובה. נבנו בו רק 36 דירות במקום 360 (או יותר) דירות. האידאולוגיה השרירותית של פקידי עירייה, שמעוגנת בחוק התכנון והבנייה המטורף בישראל, הגבילה את הבנייה ל-4 קומות מגורים בלבד. הטירוף לא נגמר, והדרישה למריחת הבניין לקרקע, על מגרש כה גדול, אילצה את היזמים לבנות בבניין של 4 קומות מגורים בלבד – חמישה חדרי מדרגות וחמש מעליות!

לקבוצה האידאולוגית השלטת בבנייה בישראל, ובתל אביב בפרט, יש עוצמה ריכוזית רבה שמעוגנת בחוקי בנייה סבוכים שהם קידמו. זו אינה קונספירציה מאורגנת אלא הלך מחשבה זהה שהוביל, באופן בלתי נמנע, לתוצאה של חוק בנייה סבוך ומסתבך מיום ליום.

כמו בכל דיקטטורה, חברי הכת השלטת בתכנון ובחקיקה חדורי אמונה ש"הציבור חסר הבנה". רק להם ניתנה החוכמה העילאית והם שיקבעו ויכתיבו את גובה הבנייה, עיצוב הבניין, גובה התקרה, שטח המרפסת וכמה חלונות מותר לבנות. כיום, זכות הקניין של בעלי הקרקע מוגבלת מאד ומוכתבת על ידי העירייה, המדינה, גחמות השכנים, ושלל ארגוני התנגדות קבועים לכל פרויקט. מיליוני קוני הדירות הפוטנציאלים, על פי השקפה זו, הם עדר נבער מדעת ולכן צריך להכין עבורו תמהיל דירות שמאושר על ידי "בעלי התבונה העילאית".

יזם בנייה הוא אויב מסומן. ראשית בגלל שהוא בונה למטרות רווח וזה מגעיל, עובד ציבור לעומתו מכריז על שביתה לשם שמים. שנית – יזם מעוניין לבנות לפי מה שהוא מזהה כהעדפות הקונים – אבל הקונים, כידוע, שייכים להמון הנבער.

תקנות הבנייה הסבוכות נשענות על אידיאולוגיה שמכילה מונחים סתומים בעלי צליל חיובי כגון "תכנית בניין עיר" (תב"ע), "הנחיות מרחביות", "מורשת עולמית", "העיר הלבנה", "מרקם אורבאני" ועוד – כל אלה גם יחד בולמים בנייה חדשה, הופכים אותה לטפטוף ולכן המחירים מטפסים.

אילו שלטה האידיאולוגיה הנוכחית לפני 120 שנה – לא הייתה קמה שום עיר בישראל. הדיקטטורה התכנונית הייתה פוסלת כל ניסיון לבנות בניין של 4 קומות כי הוא לא משתלב ב"מרקם האורבאני" בו שלטו בניינים בני קומה אחת. ראש העיר היה מקפיא בנייה חדשה כי התשתיות לא מתאימות. והשכנים היו מגישים התנגדות כי בניין של 3 קומות מסתיר את הנוף והשמש.

את חוק הבנייה הקיים צריך להחליף בחוק צנום ורזה, להסיר את רוב מגבלותיו – למעט בהתערבות חונקת של התמנון השלטוני. בניין קולנוע תל אביב מייצג את טירוף המערכות של חוקי התכנון והבנייה בישראל. אנחנו משלמים.

מוטי היינריך

הירשמו כאן לקבלת התראה על כתבה חדשה באתר

עודכן לאחרונה ב שני, 02 יולי 2018 03:55

פריטים קשורים