הדפס עמוד זה
שישי, 24 אוגוסט 2018 15:41

תתנגדו לבנייה, אולי תזכו לפיצויים

אנחנו מתקרבים אל מציאות שכמעט כולם זכאים לפיצויים, באחד מהימים, על בנייה בסמוך לנו. איזו "זכות" שלנו נפגעת כאשר השכן בונה?

עיריית רמת השרון אישרה בניית שכונה חדשה ("נווה גן") מצפון לשכונת תל ברוך בתל אביב. כ-100 בעלי דירות בתל אביב הגישו תביעת פיצויים נגד עיריית רמת השרון על "ירידת ערך" רכושם – במקום שדה ירוק יצמחו בניינים. לאחר 13 שנים של דיונים, פסק בית המשפט פיצויים בסך 16 מיליון שקלים לבעלי הדירות התל אביבים. הפיצוי הוא על "חסימת נוף ואוויר". שמחים בחלקם גם שמאי המקרקעין ועורכי הדין של הצדדים.

מאות בעלי דירות בקרית אונו וגבעת שמואל תבעו את המדינה על ירידת ערך דירותיהם בעקבות סלילת כביש 461 מבר אילן עד לכביש 6. בית המשפט פסק פיצויים של עשרות אלפי דולרים לכל דירה. פיצוי על "חסימת אור, אוויר ונוף". מלבד עורכי הדין והשמאים, שמחים בחלקם גם יועצי אקוסטיקה ותנועה. גם כאן חלפו 13 שנים בבתי משפט.

על חורבות בית החולים התל אביבי הישן "אסותא" נבנה מגדל מגורים. תושבי הסביבה עתרו לבית המשפט על חסימת אור נוף ואוויר. קבוצת הרכישה היוזמת העדיפה להגיע לפשרה, במקום להיגרר 13 שנים בבתי משפט. פיצוי של 16 מיליון שקלים במזומן שולם לעמותה של השכנים בסביבה (עד איזה מרחק נחשבים ל"שכנים"?) בנוסף ל- 150 מקומות חניה שיימסרו לבעלות ה"שכנים". סך כל הפיצוי עמד על כ- 45 מיליון ₪! (לימים הסתבר שמחצית מהפיצוי המזומן "נעלמה" בכיסם של שלושה מחברי "ועד התושבים". זה לרוב גורלו של "כסף ציבורי").

חברת בנייה הקימה שני בנייני מגורים גבוהים בנשר ליד חיפה במסגרת "פינוי בינוי" של "בנייני רכבת" ישנים ומתפוררים. לאחר השלמת הבנייה תבעו השכנים את היזם על פגיעה ב"אור השמש והנוף" – השופטת בחיפה פסקה פיצוי של 15,000 ₪ לכל בעל דירה וותיק שתבע.

"הזכות" לפיצויים

הזכות לפיצויים בשל "פגיעות תכנוניות" מעוגנת בחוק התכנון והבניה. מאחר וכל בניה בישראל כפופה לאישור הרשות המקומית, הרי ניתן תמיד לראות את הרשות המקומית כאחראית ל"פגיעה". על פי הנורמות המקובלות, כמעט תמיד אפשר למצוא עילה לפיצויים. אם רשות מקומית תאשר תכנית שמאפשרת בניית קומה נוספת על בניינים בני 4 קומות, יוכלו בעלי דירות בעיר להגיש תביעת פיצויים על הנזק הנגרם להם מ"תוספת צל" על דירתם בקומות נמוכות יותר.

מכיוון שאנחנו מתקרבים אל מציאות שכמעט כולם זכאים לפיצויים באחד מהימים, לפני בנייה ואפילו לאחר תום בנייה, עולה השאלה שמא אנחנו טועים בהנחות היסוד על "הזכות" שנפגעת כאשר השכן בונה. נותרה עוד שאלה מעשית פעוטה: מהיכן יגיעו המקורות הכספיים לתשלום הפיצויים?

קל יותר להמחיש את השאלה האחרונה. לפני שנים, כאשר הפיצויים היו עדיין צעירים, התמסד נוהג ברשויות המקומיות לדרוש מכתב שיפוי מיזם שמבקש היתר בנייה. היזם מתחייב להשיב לרשות המקומית את סכום הפיצויים שבית המשפט יפסוק לטובת בעלי דירות וותיקים ש"זכותם" לקרני שמש ונוף נפגעה על ידי הבניין החדש. נוהג זה, הפך כמובן לחוק.

העברת עול הפיצוי מהעירייה אל היזם אינה התחנה הסופית בשרשרת. מאיפה ייקח היזם כסף לתשלום פיצויים לעירייה כאשר זו תידרש לתשלום פיצוי לדירות השכנים? קיים מקור אחד בלבד: קוני הדירות. היזם חייב לגלם במחיר הדירה את סיכון הפיצויים שעלולים לנחות עליו, אפילו לאחר שכבר מכר ואכלס את הדירות.

גם העירייה "מודאגת". עיריית רמת השרון משלמת עוד לפני שיש בכלל קבלן שבונה. בנוסף, הרי אין יזם שירשום מיד צ'ק לפקודת העירייה. כגודל הפיצוי כן היקף המלחמה הצפויה. כאן כבר נכנסים לתמונה עורכי דין, שמאים, מהנדסים ו"מומחי סביבה". מלחמה יקרה. אם העירייה צריכה לבסוף לשאת בתשלום, מהיכן יהיה לעירייה כסף? כמובן ממיסים, בעיקר ארנונה ומס אחר שנקרא "היטל השבחה". מי ישלם לבסוף? התושבים. 

כך, כמו כמעט בכל המקרים של בחישת המדינה ביחסים עסקיים בין אזרחים, העלויות מתגלגלות אל מחיר הדירה והמילקי.

התייקרות הבניה  – לא רק בגלל פיצויים

הפיצויים הנפסקים על ידי בתי המשפט הינם רק חלק מקרחון ההוצאות שמועמסות על הבניה על ידי חוקים ותקנות. הוצאות שלא נובעות ישירות מהבנייה עצמה.

הדירה מתייקרת מעצם "הזכות" שלנו להגיש התנגדות לפרויקט בניה של השכנים. גם אם ההליך אינו מסתיים בתשלום פיצויים. למתגונן נגרמות הוצאות, לעתים כבדות, בנוסף למשמעות הכספית הנובעת מדחיית הבנייה בחודשים ואף בשנים. לעיתים קרובות מקוצצות "זכויות הבנייה" כדי לרצות מתנגדים.

קיים חשש יותר מסביר שהסיכויים ל"הצלחת" התנגדות לבנייה מושפעים גם מזהות המתנגדים והשפעתם הפוליטית.

גבולות זכות הקניין

כיום רווחת ההכרה השגויה שזכות הקניין שלנו בדירה כוללת גם את הסביבה וגם את ערכו בשוק של הקניין. לפי השקפה זו, קרני השמש שמגיעות אלינו באלכסון דרך המגרש השכן הן חלק מהקניין שלנו, יחד עם הנוף הנשקף מהמרפסת. מחיר הדירה בשוק הוא חלק מהקניין שלנו. אם הכביש יורחב, ירד ערך הדירה – בינגו – פיצויים.

זכות הקניין שלנו במוצרים פיזיים ברורה. המחשב מולו אני יושב כרגע שייך אך ורק לי. אין לאיש זכות להשתמש בו, לקחת אותו ממני או להשחיתו. המחשב שייך לי בלעדית, קניתי אותו – אפילו שמרתי על הקבלה. אף אחד אחר לא יכול לטעון במקביל לבעלות עליו. אין סתירות, לעיתים נדירות נוצר קונפליקט בין שניים הטוענים לזכות הקניין על אותו מוצר, על אותה טלית.

זכות הקניין בנדל"ן (קרקעות ומבנים) מורכבת יותר. האם בעלותנו על משבצת קרקע כוללת גם את עומק הקרקע? עד איזה עומק? האם השמיים הם הגבול, עמוק אל תוך החלל החיצון? כלומר, האם זכות הקניין היא החלל שנוצר כפירמידה הפוכה שפסגתה נקודה במרכז כדור הארץ ובסיסה מתרחב הרחק אל תוך החלל החיצון?

למימוש זכות הקניין במחשב שלי אין בדרך כלל השפעות חיצוניות, הוא לא מפריע לאיש (מלבד לאשתי הטוענת לשעות "המוגזמות" שאני יושב מול המסך...). לעומת זאת, השימוש בנדל"ן עלול ליצור השפעות חיצוניות על בעלי דירות או קרקע שכנה. החל מעשן שנפלט מהארובה במבנה שלי ומגיע אל דירת השכנים; וכלה בקומה הנוספת שאני מתכנן לבנות, שתסתיר את הנוף אליו התרגל השכן שבעורפינו. 

מכאן המסקנה שנדרשת הסכמה בין בני האדם מהי זכות הקניין בנדל"ן. הסכמה שתמזער התנגשויות ועימותים בין בעלי קרקעות ודירות, תהיה אוניברסאלית (תיושם על כולם), ולא יידרש "שיקול דעת" של צד שלישי (ממשלה או עירייה), אלא במקרים נדירים.

השיטה שהתפתחה עם השנים בישראל (ובמערב) מעניקה משקל גדל והולך להחלטות של ממסדי המדינה (עירייה, מחוז ומדינה) ובמקביל – מצטמצם ומוגבל חופש הפרט בכל הקשור למימוש בעלותו בקרקע, בביתו. השיטה נכשלת משום שהקונפליקטים בין בעלי קרקעות הולכים וגוברים ועוברים לשדה המשפטי בו ההחלטות לרוב שרירותיות (השופט צריך לפסוק בענייני "מידתיות"), כולם מאוימים בתשלומי פיצויים לכולם. משך הבנייה מתארך, תהליך הרישוי מסתבך ומלווה תמיד בעימותים. וכפי שטוענים אדריכלים בישראל: "הפכנו לטכנאים של העירייה".

תהליך תכנון בנייה הפך לפעולה פוליטית ולעימות בין בעלי דירות וותיקים לבין בנייה חדשה. ראשי ערים לא מעוניינים בתושבים חדשים והכוח בידיהם לדחות בנייה. התוצאה הבלתי נמנעת – מחסור והתייקרות בלתי פוסקת של דירות בערים בכל העולם ומאותה סיבה. שום תכנית דיור ממשלתית "חברתית" לא עוזרת – כך בשטוקהולם, הונג קונג, מלבורן, וונקובר או תל אביב. "מחיר למשתכן", "דיור ציבורי" או "דיור בר השגה" קיימים בכל מקום, אבל גם נכשלים בכל מקום. מעורבות המדינה בבנייה אינה מאפשרת ליזמים לספק ביקושים. בוונצואלה הקורסת – המדינה מעורבת בייצור, שיווק ותמחור נייר טואלט – אז חסר לכולם נייר טואלט.

נוף ותוצרי סביבה כחלק מזכות הקניין

לא לכל אחד יש זכות לקרני שמש או לפיצויים על צל. אם רכשתם דירה שטופת שמש בקומה נמוכה שגובלת במגרש ריק, ועומדים לבנות על אותו מגרש בניין של 5 קומות – הצל יעטוף את דירתכם שבקומה הראשונה ולא תזכו לפיצוי. למה? כי הבניין החדש נבנה בתוקף תכנית בניין עיר (תב"ע) וותיקה. אבל אם תוגש בקשה חדשה לשינוי תב"ע כדי לאפשר בניית מגדל של 30 קומות – תזכו בפיצויים שמנים. הצל אותו צל.  

אם קרני השמש המגיעות אלינו באלכסון דרך המגרש השכן, הם חלק מהקניין שלנו – אז זכות זו עומדת לכולם. ואז "כולם" צריכים לגור במבנים בני קומה אחת, לכל היותר, כי הקומה השנייה תטיל צל על השכן. פיצויים על "פגיעה" בהנאה מהסביבה מובילים לדרך ללא מוצא, לשיתוק.

ערך המוצר בשוק כחלק מזכות הקניין

מחירו של מוצר נקבע על ידי מיליוני קונים ומוכרים, שקלול מופלא של צרכים והעדפות של אחרים. ערך המוצר בשוק אינו חלק מזכות הקניין שלנו, אנחנו לא שולטים בהעדפות של אחרים. חוק טבעי זה ברור לנו בדרך כלל. אנחנו לא דורשים מחברת סמסונג פיצויים, כאשר מופץ מכשיר טלוויזיה בטכנולוגיה חדשה וכתוצאה – ערך המסך בסלון שלנו קורס. אבל בהחלט ייתכן שהקמת עיר חדשה בנגב תעורר התנגדות, תדרדר את מחירי הדירות בדימונה – על כך כבר ייחסמו כבישים ויידרשו פיצויים.

החיים המודרניים מתנהלים בחברה אנושית צפופה. כמעט לכל פעולה יש "השפעות חיצוניות" ואלה יוצרים תועלת או נזק לצדדים שאינם קשורים ישירות לעסקה. אם נפרדתי מחברה שלי ופרסמתי זאת בפייסבוק, ייתכן שאני פוגע ב"ערכה" בשוק, או ייתכן שאני מעלה את "ערכה" בשוק (עכשיו היא "פנויה") – האקסית שלי לא רשאית לתבוע אותי על "ירידת ערך". ערכה בשוק אינו חלק מזכויות הפרט שלה... מ"זכות הקניין" על עצמה... הוא נקבע על ידי אחרים.   

לפני שנים ניסו לשכנע אותי להצטרף להגשת מאות התנגדויות לבניית מגדל מגורים על חורבות מוסך האוטובוסים הישן של קואופרטיב האוטובוסים "דן" ברחוב ארלוזורוב בתל אביב. אחד הנימוקים היה: "הבניין החדיש יבליט את הכיעור של הבניינים הוותיקים ויוריד מערכם... הוא לא משתלב במרקם האורבאני".

לחזור "לשורשים"

זכות הקניין "הטבעית" צריכה להיות לקניין הפיזי בלבד. אסור לאף זר להיכנס, לעשות שימוש או להשחית קניין שלנו. אסור לזר ליזום ולבצע הפרעה פעילה כגון עשן, ריח או רעש שיחדרו לקניין שלנו.

אם בבעלותנו חלקת קרקע, אז הקניין שלנו כולל את השימוש שאנחנו עושים בפני הקרקע. הקניין אינו משתרע עד קצה החלל והיקום ואל ליבת כדור הארץ. תושבי הכרמל לא זכאים לפיצויים כתוצאה מבניית מנהרות הכרמל. הקניין שלנו בשמים מעל ואל עומק הקרקע הוא בדיוק עד לגובה ולעומק בו אנחנו עושים שימוש. קדחנו באר באדמתנו, מצאנו מים או נפט – הם שלנו. כך יכול לעשות גם המגרש השכן. אם אין לנו שימוש בעומק הקרקע, היא תיחשב ל- No man's land. אנחנו רשאים לבנות בניין של 12 קומות והשכן רשאי לבנות 120 קומות אם ירצה.

מערכת הסכמות על זכות קניין צריכה למנוע סתירות ועימותים ולהיות אוניברסלית – חלה על כולם. הזכות לקרני השמש היא לקרינה המגיעה ממש מעלינו – אף אחד אחר אינו רשאי לבנות מעלינו. אבל, קרני השמש שחודרות בבוקר אל חלוננו באלכסון, דרך מגרשו של השכן – אינן חלק מזכות הקניין שלנו במגרש.

קיים הבדל בין מטרד אקטיבי מעשה ידי אדם (עשן, ריח, רעש), לבין מטרד פאסיבי הנובע משיבוש הנאה מתוצרי טבע כמו נוף וקרני שמש.

אדם שרוצה להבטיח לעצמו את נוף הים הנשקף מהמרפסת, שירכוש את הקרקע שבין הבניין שלו לבין הים ולא יבנה שם. אדם שרוצה להבטיח לעצמו את קרני השמש האלכסוניות שיקנה מגרש רחב ידיים ויבנה את ביתו באמצע, מרוחק מגבול המגרש. יש מחיר לנוף.

כל בעל קרקע רשאי יהיה לבנות על קרקע שבבעלותו ככל שיחפוץ לגובה ולכל שימוש שירצה, אך אסור לו לגרום למפגע אקטיבי שיחדור למגרשים שכנים (עשן לדוגמה).

"נוף" הוא משאב מוגבל, שייך זמנית למי שמשלם עבורו את המחיר הגבוה ביותר. גם כיום, דירה עם נוף יקרה מדירה מול מרפסות שכנים. הדגש הוא על המילה "זמנית", כאשר ה"זמנית" יכול להיות גם שנות דור. רוצים נוף בעיר? קנו דירה בקומה ה-90 עד שייבנה מגדל של 100 קומות לידכם. שינויים בנוף הם סיכון שכל רוכש נכס צריך להביא בחשבון, בדיוק כמו אזרח שרוכש דירה בקומה ראשונה של בניין, יודע שבעתיד יבנו בניין גבוה במגרש הריק הסמוך שיסתיר לו את אור השמש (ראו כתבה קודמת באתר).

אילו החוקים הנוכחיים היו קיימים לפני 120 שנים, ספק אם ארץ ישראל הייתה כלל מיושבת, אם עיר הייתה קמה, אם כביש היה נסלל. כל בניין חדש של 3 קומות היה מטרד לבית הקט השכן. כל כביש היה הורס את "הנוף הטבעי" של הבית הסמוך אליו. למזלנו, חוק הפיצויים על בנייה הוא חדש יחסית ו"תוקע" רק בנייה עתידית.

אין זה מתפקידה של המדינה להבטיח לאזרחים וותיקים חסינות מפני שינויים בנוף, בצפיפות, שינויים באורחות חיים, או במרקם האורבאני. אין זה מתפקידה של המדינה להבטיח פרנסה לתושביה–  לאסור על הקמת חנות של איקאה בגלל לחץ של בעלי חנויות בראשון לציון.

פגיעה בחופש הפרט, באמצעות כרסום בזכות הקניין של בעלי קרקע, גורמת לנזק דומה לכל מעורבות אחרת של המדינה בעסקאות כלכליות.

צריך לצמצם את תפקיד העירייה והמדינה לבניית תשתיות משותפות בלבד, לבטל את מעורבות המדינה בבנייה על קרקע פרטית. אחת התוצאות תהיה – הסרת "משבר הדירות" מסדר היום. 

מוטי היינריך

הירשמו כאן לקבלת התראה על כתבה חדשה באתר

עודכן לאחרונה ב שישי, 24 אוגוסט 2018 16:22

פריטים קשורים