למה יקר?
אוסף האיסורים והמגבלות על בניית דירות וניצול קרקע, המכונה "רגולציה", אינו מאפשר ליזמים להגדיל את היצע הדירות בהתאם לביקוש ולכן המחירים עולים. יוקר המגורים בישראל הוא תוצאה של רגולציה והתערבות ממשלתית מאסיבית בשוק המקרקעין. אין תחום כלכלי דומה בהיקף האיסורים, המגבלות, הפיקוח, התכנון הממשלתי, והביורוקרטיה כמו ענף הבנייה והקרקעות; החל מבעלות פוליטית ("המדינה") על 93% מהקרקעות וכלה ב"הוצאת הנשמה" למי שרוצה לבנות. הדרך היחידה להוזלת הדיור היא לצמצם למינימום את התערבות המדינה בשוק הבנייה והמקרקעין וכך ייבנו יותר דירות – בדיוק ההפך מהצעות חסידי ה"הנדסה החברתית" והממסד הפוליטי על כל גווניו.דרושה הפרדה בין דיור למדינה – להוציא את הפוליטיקאים מענף הבניה.
כל הקוראים לממשלה "לעשות יותר", "לתכנן לטווח רחוק", "להוזיל" ו"לעודד" – רק שופכים דלק למדורה. שום ממשלה אינה מסוגלת לנהל שווקים כלכליים, לא לייצר מחשבים ואפילו לא שרוכי נעליים. שוק מוצרי החלב ושוק הקרקעות והבניה, שנמצאים מאז קום המדינה תחת פיקוח ותכנון ממשלתיים הדוקים, הם רק דוגמיות לתוצאות ההרסניות של ניהול ממשלתי. של כל ממשלה.
העיתונות עמוסה בדוגמאות להתערבות "חיובית" של ממשלות בעולם ל"הוזלת דירות". הכותבים לא טרחו להתעמק. שום "תוכנית ממשלתית" לא פתרה את היוקר מרקיע השחקים בלונדון, פריז או שטוקהולם. גם שם היוקר נובע מסיבות דומות ליוקר בישראל. מציעים לנו לאמץ רעיונות ממדינות אירופה – גם באירופה, ככל שהמדינה מתערבת יותר בשוק הדיור גוברת השחיתות (מי לדעתכם "זוכה" בדיור המוזל?), כאשר שבדיה ניצבת בצמרת טבלת השחיתות ההמונית עם תור של עד 10 שנים לדיור ציבורי, תשלומים בשחור לבעלי דירות, ו"דמי פינוי" "מתחת לשולחן" לדיירים כדי שיסכימו לפנות דירה מסובסדת. אל לנו להעתיק מ"אירופה הנאורה" – המודל האירופאי של "עשייה ממשלתית" בכלכלה ניצב על סף התמוטטות מוחלטת עם חובות עתק של המדינות, ואבטלה של רבע מהצעירים (40 אחוז בספרד ויוון) כבר עתה.
למה בעצם אסור?
רוב ההחלטות המגבילות בניה שרירותיות לחלוטין. וכדי להדגים את האבסורד, כדאי לנו להיזכר לרגע כיצד אנו עומדים משתאים מול היופי והעוצמה של גורדי השחקים בניו-יורק ובהונג-קונג, בהם אלפי אחוזי בניה; ואיך אנחנו מתרפקים על החן של גושי הבתים הרצופים ללא כל "רווח תקני" ביניהם באמסטרדם, בהם לכל דירה רק 2 כיווני אוויר...; וכיצד אנחנו נהנים לטייל בעיירות בספרד, עם הרחובות הצרים והבתים הלבנים הנמוכים אשר צמודים למדרכה צרה ו"לא תקנית". ניתן להוסיף ולתאר אינספור סגנונות בניה שונים אלה מאלה... כל אחד ייחודי... אבל התב"ע (תכנית בניין עיר שמכתיבה את כללי הבנייה בכל אזור) לא תאפשר אף אחד מהם בשום עיר בישראל... למה? ככה!
התב"ע לרוב שרירותית. קשה להצדיקה אובייקטיבית, למעט התשובה "ככה זה – אסור". מדוע אסור לבנות 5 קומות ברחוב מסוים, כאשר מעבר לכביש מותר לבנות 20 קומות? מדוע אסור שבבניין מגורים יהיו משרדים (אם מישהו חפץ לגור שם ובעל הבניין מסכים)? מדוע במגרש ש"ייעודו" מלון, אסור שיהיו בו גם מספר משרדים, או דירות (אם בעלי הבניין מסכימים ויש קונים מעוניינים)? ומדוע על חלקה המוגדרת כ"חקלאית", שלא כדאי לגדל בה אפילו עשב, אסור לבנות בית (אם הקרקע בבעלות פרטית)? למה אסור לנו (מרצוננו החופשי) לגור בדירה זעירה של 18 מ"ר?
האם קיימת נוסחה מדעית לחישוב מדויק של צפיפות דיור רצויה על מגרש? מספר הדירות למגרש? גובה בניינים רצוי? שטח דירה מינימאלי? גובה תקרה אופטימאלי? רווח בין בניינים? מספר המרפסות ושטחן? מעטים יחלקו על הדעה שתהליך תכנון בנייה הוא סובייקטיבי לחלוטין ויעידו על כך מגוון הדעות של מומחי התכנון שניצבים משלושת צידי המתרס בכל פרויקט: ארכיטקטים מטעם היזם טוענים א', "מומחים" מטעם קבוצת "המתנגדים" טוענים ומוכיחים את ההיפך, ואילו "מומחים" ומהנדסים מטעם העירייה מסבירים מדוע אסור ואי אפשר. אין כאן אמת מדעית אובייקטיבית למרות שמלמדים באוניברסיטה תכנון אורבאני. מומחי התכנון, הארכיטקטורה וההנדסה מביעים דעות אישיות. חלקן מושפעות מהנחיות שולחיהם, חלקן מוטות פוליטית וחלקן נובעות מחזונו הרומנטי והאידיאולוגי של המתכנן.
איזה ידע מקצועי נדרש כדי להחליט שמעכשיו מותר לבנות על גג בניין חדר יציאה בשטח של 40 מ"ר במקום 23 מ"ר? או: החל מתאריך מסוים מותר לבנות משרדים בקומת מרתף? או אפילו החלטה על קיצוץ במחצית של מספר מקומות החניה בבנייניי משרדים חדשים?
ההחלטות על מגבלות בנייה, או התרתן, במסגרת חוקי הבנייה מתקבלות על ידי גופים פוליטיים ברמה המקומית והמחוזית הנתונים למגוון לחצים של שולחיהם, של עסקני מרכז המפלגה, ושל אינטרסנטים אחרים שמבטיחים את המשך כהונתם על חשבון הקופה הציבורית – זה במקרה הטוב... את המקרה הגרוע אין צורך לפרט... העיתונים מלאים.
הפיתרון ה"מהיר" ליוקר הדיור
מגבלות הבניה משקפות בעיקר אידיאולוגיה, אך גם לא מעט אינטרסים אישיים, מיתוסים וטמטום. לאחר שהן מקבלות תוקף – העדר מהנהן בראשו, הולך בתלם ומדקלם את "ההצדקה" לקיומה של המערכת המעוותת.
מגבלות הבניה מפרנסות עשרות אלפי פקידים, אנשי מקצוע, עורכי דין, בתי משפט ויזמים (אלה שצלחו אותן) – עלויות כבדות שמייקרות את הבנייה, מאריכות את תהליך הבניה, מגבילות את ההיצע ומעניקות כוח אדיר לפוליטיקאים שיושבים בוועדות שבכוחן להעניק אישורים.
הפתרונות שמוצעים על ידי כל הפוליטיקאים מתבססים על העמקת המעורבות הממשלתית באמצעות תוספת חקיקה, תוספת "תכניות ממשלתיות", ויתר פיקוח – מרשם בטוח להחרפת המחלה. בהמשך תמצאו מספר צעדים שניתנים לביצוע מהיר (צעדים שהם חלק מרפורמה כוללת שמפורטת באתר "קו ישר"). צעדים שיגררו הוזלה מהירה של מחירי הדיור. חסרונם – הם יידחו על הסף על ידי הממסד הפוליטי, על ידי רומנטיקנים אידיאולוגים ואינטרסנטים אחרים. למרבית הפלא גם משקיעי הנדל"ן הגדולים לא ירקדו בשמחה – כי המערכת הקיימת מבטיחה מתח רווחים גבוה למי שזכה ב"היתר" או ב"תוספת אחוזי בניה" – בלוטו הדירות. בניגוד לפתרונות הפופוליסטיים "לטווח רחוק", לפניכם עיקרי תוכנית ברת ביצוע שתניב תוצאות מיידיות: ביטול המגבלה על בניה לגובה בכל מרכזי הערים בישראל (בכפוף לתקני בטיחות וחוזק).
1. ביטול המגבלה על הרחבת יישובים חקלאיים. בעלי קרקעות בקיבוצים ובמושבים יוכלו להוסיף יחידות דיור כרצונם ובתנאי שהקרקע בבעלותם.
2. מכירה מיידית של כל הקרקעות שבבעלות המדינה (למעט שמורות טבע, תוואי תשתיות, מתקני צבא וממשל וכדומה). מכירה לכל המרבה במחיר. והמחיר יהיה זול מאד בגלל ההיצע העצום. הכנסות העתק יושקעו בתשתיות ציבוריות.
3. ביטול מגבלות על שימוש למגורים בבניינים שייעודם המקורי היה אחר. מי שרוצה לבנות לעצמו דירה בבניין משרדים או בבניין תעשייתי (לופט) – זה עניינו בלבד.
4. ביטול האיסור על פיצול או איחוד של דירות. למרות שהביקוש לכך יהיה זניח במצב בו יש שפע של דירות בכל הגדלים.
5. ביטול מס שבח על דירות (המס זניח יחסית בהיקף הגבייה שלו, אך אדיר בהיקף הביורוקרטיה והמכשולים שהוא יוצר).
6. ביטול היטל השבחה על דירות (בתנאים החדשים, לאחר הסרת המגבלות, הכול למעשה "יושבח"). המס העירוני היחיד יהיה ארנונה.
7. ביטול מעורבות החוק בקביעת שטח דירות, מספר קומות, היקף ושטח מרפסות, מספר מקומות החניה, גובה תקרה וכדומה – מי שיקבע את אופי הדירות יהיו הצרכנים ולא פקידי מדינה.
8. ב"עיירות הפיתוח" שבנגב, ואולי גם באחרות - תקבל כל משפחה מגרש לבניה, במעגל החיצוני של העיירה. אין מחסור בקרקע סביב ירוחם ודימונה. התנאי למימוש בניה יהיה אטימת דירת "שיכוני הרכבת" הישנה. פינוי-בינוי הדרגתי של חרפת התכנון הממשלתי בשנות ה-50.
9. הגדרה מחדש של זכות השכנים להתנגד לבניה.
מיליוני חלקות לבניית דיור בכל הארץ יוזרמו לשוק – מדובר למעשה בהיצע אינסופי (כי לא תהיה מגבלה של בניה לגובה במרכזי הערים) – היצע שימומש בהתאם לביקוש לאורך שנים רבות. היצע שאינו תלוי בטוב ליבם של פקידי מדינה ומנהל. מהפכת הדיור תעביר את ההחלטה על אופי המגורים מהממסד אל צרכני הדיור. אם קיים ביקוש בקרב צעירים לדירות זעירות של 25 מ"ר – אז יזמים יספקו את הביקוש, אם יהיה ביקוש לדירות ענק עם תקרות גבוהות – גם ביקוש זה יסופק. יזמים בונים רק מה שהם סבורים שיימכר, ובהתאם לביקוש. לשום פקיד לא יהיה כוח להכתיב לנו מגבלות איך והיכן לגור.
קרקעות מנהל מקרקעי ישראל צריכות להימכר במכירות פומביות גלויות לכל המרבה במחיר, ובתנאי שלא מסתתר מאחורי הקונה גורם עוין למדינה. מכירה של מאות אלפי מגרשים קטנים וגדולים לכל המרבה במחיר, ללא העדפה של "גרעיני שליטה", תאפשר ביזור מרבי של הבעלויות.
כמעט כל משפחה בישראל שתרצה לגוון את תיק ההשקעות תוכל למצוא מגרש מתאים לתקציבה. חמישה דונם בערבה או דונם אחד ליד הרצליה. מחירי הדירות יגיבו בהתאם ויצנחו דרסטית ואיתם עלויות נלוות אחרות כגון משכנתאות. את מאות מיליארדי השקלים שיוזרמו לקופת המדינה מהארץ ומחו"ל צריך לייעד להקטנת החוב הלאומי ולהשקעה מסיבית בתשתיות תחבורה.
מהלך נועז זה יעלה את התוצר ואת רמת החיים בישראל בקפיצת מדרגה.
זמן קצר לאחר החלת מהפכת הדיור תתחיל מגמת ירידה במחירי הדירות – לקראת התייצבות על הרמה הנמוכה במערב. זו אינה תוכנית "ארוכת טווח"... כי אף אחד לא ישלם היום הון על דירה, אם ידע שמחירי הדירות נכנסו לתוואי יורד של התאמת מחירים. מהלך שייקבֵּע את מחיר הדירה לא בהרבה מעבר לעלות הבניה. כך גם יותאמו מחירי השכירות.
פוליטיקאים מציעים תוכניות שובות לב של סבסוד דירות (כמובן שאי אפשר לסבסד לכולם, אלא רק למעט מאושרים), הם יציעו פטנטים של "דיור בר השגה" שרק יגבירו את מעורבותם ואת השחיתות שבחלוקת מעט הדירות למקורביהם. כל הפתרונות הפוליטיים הם אשליות שיבטיחו "גן עדן" בעתיד הרחוק. אך את העיקר הם לא יחשפו: התוכניות שלהם דומות לסוחר שמעלה את מחירי המוצרים לפני שהוא מכריז על "מבצע הוזלות". "דיור בר השגה" אינו מבטיח הוזלה, אלא מחירי "מבצע" יחסית ליוקר הנוכחי המוגזם – וגם זה רק לאלה שיצליחו (בשיטות הידועות) להידחף לראש התור הארוך. גם פיקוח על גובה שכר דירה לא יגדיל את היצע הדירות להשכרה, אלא יקטין אותו – פחות אנשים ישקיעו בדירות.
בהמשך, תמצאו לינקים אל מאמרים על בעיית הדיור הבוערת שפורסמו בשנתיים האחרונות באתר "קו ישר". מאמרים שמבססים רעיונית את עיקרי התוכנית. המתעניינים – מוזמנים לגלוש אל הפרק "קרקעות ובניה" – קישור בראש העמוד. בשבוע הקרוב נוציא לאור חוברת עם כל המאמרים, ואם שוכני האוהלים עדיין יהיו בשדרות רוטשילד בת"א, נפיץ את החוברת ביניהם.
מוטי היינריך
תוכן הכתבות:
חוק "דיור בר השגה" - עוד צעד בדרך ליוון הרעיון הוותיק במערב בדרכו לישראל. הפוליטיקאים גילו את "פתרון הקסם" ליוקר הדירות, ובפיגור של עשרות שנים אחרי "מדינות נאורות" שתבונתן הכלכלית מוטלת כיום בספק, ממהרים ליישמו – מבלי להתעמק בנזק הצפוי.
פשע "חלוקת דירות" והשכרתן במסגרת החוק מחליטים פקידי מדינה כמה דירות צריך לבנות והיכן, מה תהיה גובה התקרה, מספר הדירות בבניין ועוד. החוק מתעלם מדרישות צרכני המגורים, האזרחים. בית המשפט קנס אזרח שחילק דירה בת"א ב-230 אלף שקל.
למה הדירות בתל אביב יקרות? ואיך אפשר אחרת יוקר הדירות נובע מהרגולציה המסובכת של המדינה על שוק המקרקעין והדיור. ידע אזרח שאין בבעלותו דירה, שההפרש בין המחיר החלומי לבין המחיר הנוכחי הוא למעשה מס-רגולציה.
למה מתנגדים להוזלת דירות? כמעט ואין פרויקט בניה משמעותי שאינו זוכה למנת התנגדויות. סוחרים מתנגדים להגדלת התחרות מצד חנויות חדשות, כך הם מונעים ירידת מחירים עתידית עקב התחרות הצפויה.
מי מעוניין בהתייקרות הדירות? טפח מהרקע האידיאולוגי שמאחורי מדיניות ממשלות ישראל ומנהל מקרקעי ישראל נחשף בראיון עם אבי דרכסלר, ראש מנהל מקרקעי ישראל לשעבר (דה-מרקר 2/6/09).
שחיתות הקרקעות והבניה: טעות בזיהוי המחלה התקשורת גדושה בפרשנויות שזועקות כי מקור השחיתות בתחום הבניה והקרקעות הוא ברגולציה רופפת או במחסור בגופים רגולאטורים. אין תחום כלכלי במדינת ישראל עם תכנון, פיקוח ורגולציה כה הדוקים. אז איפה הבעיה?
חוק התכנון והבניה: אין די ברפורמה בירוקראטית חוק התכנון והבניה גורם לנזק כבד לרוב אזרחי ישראל. הבעיה אינה במספר ועדות תכנון או בחלוקת הסמכויות, אלא בהלך המחשבה שתפקיד המדינה לקבוע במקומנו את סדרי העדיפות שלנו. זה מקור הבירוקרטיה ומכאן גם כוחה.
הצעת חוק: כולנו נסבסד צעירים שמעדיפים לגור בתל אביב ברוב מדינות אירופה "הנאורות" קיימת רגולציה ממשלתית של שוק הדירות להשכרה. כתוצאה, הפך שוק הדיור להשכרה כמעט בכל אירופה לג'ונגל מושחת.
כולנו נסבסד צעירים שמעדיפים לגור ברמת גן עיריית רמת גן החליטה כי 20% מהדירות החדשות שייבנו ברמת גן יושכרו במחיר מסובסד. דיור בר השגה לצעירים. החליטו, אבל מי ישלם את מחיר הסבסוד?
מחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לעלות – מדוע? החקיקה הקיימת בתחום הבניה, וגם רוב זו המתוכננת, מגבילים את ההיצע ולכן ימשיכו המחירים לעלות. הממסד והציבור שבויים בתפיסות שגויות בדבר הכורח באיסורים הקיימים על שוק הבניה, תוך התעלמות ממחיר הגבלת החופש.
"קרקעות הלאום" הן קרקע של "אף אחד" בתוכנית הבוקר בערוץ 2 רואיינו חיילים על ההחלטה לפסול את יואב גלנט כרמטכ"ל. רשמתי את דברי אחד מהחיילים המרואיינים: "גלנט מתאים להיות רמטכ"ל... מה כבר עשה?... לקח כמה קרקעות שלא שייכות לאף אחד...".
המחסור בדירות: פיצויים חונקי קידמה ופיתוח "הסתרת הנוף" לבניין וותיק (+חסימת אוויר ואור) הוא טיעון מנצח נגד בניה גבוהה חדשה. שופטים פוסקים פיצויי עתק לבעלי דירות גובלות בבניה חדשה. אילו פסקו כך לפני 80 שנים לא הייתה צומחת שום עיר בישראל. מרשם לשיתוק.
עיריית תל אביב מנסה להתחכם לכוחות השוק: לכפות בנייה להשכרה נשמע אחלה: היצע הדירות יגדל ואולי לבסוף מחירי השכירות ירדו במשהו, אך ניסיונות של ממשלות ופקידים להנדס את השוק מסתיימים תמיד בנזק שלא תמיד ניכר מיד...
כך נראים "פתרונות דיור" ממשלתיים "פתרונות דיור ממשלתיים" היו תמיד פיתוי לפוליטיקאים ולממשלות וזכו גם לגיבוי אידיאולוגי. התוצאה הייתה זהה בכל מקום בו פוליטיקאים "בנו" דירות: שיכונים ממשלתיים מכוערים, אפילו באמריקה.
הצעת חוק מטופשת: איסור מכירת דירות לתושבי חוץ הצעת חוק חדשה הועלתה על ידי "ישראל ביתנו" באמצעות חברי הכנסת טרטמן ורותם. החוק יתיר לתושבי חוץ לקנות דירות בישראל רק אם הם יהודים.
המלחמה בפיצול דירות – שיא חדש בעריצות השלטון בשיאו של המחסור, דווקא כאשר שכר הדירה מטפס בעקביות, כאשר אלפי צעירים מחפשים גג בייאוש – החליטו "הרשויות המוסמכות" למחוק משוק ההשכרה אלפי דירות קטנות. מאות בעלי דירות "עבריינים" מוזמנים לבית המשפט.