15/09/2017

ההוריקן ביוסטון טקסס – איך פוליטיקאים מסוגלים להחריף אפילו נזקי טבע...

כתבות בתקשורת האמריקאית מאשימות את הבנייה "הפראית" והמואצת ביוסטון בהחמרת נזקי ההוריקן – עיר ללא רגולציה ראויה ומקובלת על בנייה.

2408wikipedia.org

הסופה הארווי שהכתה בעיר יוסטון יוחסה על ידי רבים ל"התחממות" כדור הארץ, אחרים הפנו אצבע מאשימה אל הבנייה "הפראית" והמואצת ביוסטון – עיר ללא רגולציה ראויה ומקובלת על בנייה. ראו כתבות בניוזוויק ובמגזין אטלנטיק המאשימות את בניית היתר והעדר רגולציה הולמת.

יוסטון טקסס, העיר הגדולה היחידה בארצות הברית שהבנייה בה מתנהלת ללא תב"ע – תכנית בניין עיר מטעם העירייה והמדינה. נושא חביב למחקר-בוחן (case study) ללומדים תכנון אורבאני (תכנון ערים).

תכנית-בניין-עיר (באנגלית – zooning) היא אוסף המגבלות על בניה ועל השימוש בקרקע. מידי מספר שנים מתווספות מגבלות, שנערמות עם השנים, ומכתיבות את המותר והאסור לבנות בכל מקום. התב"ע שנקבעת על ידי העירייה והמדינה מגבילה, לדוגמה, את מספר הדירות שניתן לבנות על כל מגרש, גובה הבניין, ואת השימוש המותר (מגורים, תעשייה, משרדים, מסחר וכו'). התב"ע היא התורה שבכתב של הרגולציה על הבנייה.

התב"ע נועדה "לעשות סדר" בבנייה – סדר שנקבע על ידי טכנוקרטים ברשות המקומית. תכניות בניין עיר החלו להתמסד בערי ארצות הברית בשנות העשרים של המאה שעברה. התפתחות הערים עד אז הייתה מושפעת בעיקר מכוחות השוק ופיתוחים טכנולוגיים. התרחבות השימוש ברכב פרטי, לדוגמה, אפשרה בניית בתים צמודי קרקע בפרברי הערים, השימוש בקונסטרוקציות פלדה אפשר בנייה לגובה של מגדלים במרכזים המבוקשים של הערים.

הערים הגדולות בארצות הברית היו כבר "גדולות" כאשר הונהגו מגבלות התב"ע שמטבע הדברים היו מזעריות בעשורים הראשונים. רוב הערים בארצות הברית צמחו עד לסוף שנות ה-30 בהתאם לדרישות השוק ופחות כתוצאה מתכנון מרכזי. לעומת זאת, רוב השטח של הערים בישראל, נבנה מראשיתן תחת רגולציה כבדה של תב"ע. הסיבה פשוטה – הערים שלנו צעירות יחסית. תל אביב הנהיגה תב"ע כבר בסוף שנות ה-20 כאשר העיר הייתה ממש זעירה. כלומר, תל אביב היא אחת מהערים המתוכננות בעולם. למרות התכנון המדוקדק, ולמרות שתוכננה בעת המודרנית, הפכה תל אביב (וגם ערים האחרות בישראל) לגיבוב מכוער של בניינים נמוכים (לרוב עד 4 קומות), רחובות צרים, ואחידות חזותית כמעט קומוניסטית. ומעל לכול – יקרה.

הכורח ברגולציה של המדינה על הבנייה באמצעות תב"ע מקובל כיום על כולם – אזרחים, פוליטיקאים, תקשורת ואקדמיה. כמעט אף אחד אינו חולק על נחיצות הרגולציה המדוקדקת על הבנייה – ולפרטי פרטים. ולכן העיר יוסטון מעניינת ובולטת בהעדר תב"ע.

יוסטון – רגולציה שלא מטעם הרשויות

מידי תקופה מתחדשים הלחצים ביוסטון להנהיג תב"ע, הנושא מועלה למשאל-עם וכבר שלוש פעמים נדחה על ידי רוב האזרחים. אחד מהנימוקים המעניינים של המתנגדים לתב"ע הוא שדווקא האוכלוסייה הוותיקה והמבוססת כלכלית מצדדת בתב"ע כדי לשמור ולייקר את ערך רכושם. וזה נכון – הגבלות על בנייה במרכז תל אביב, לדוגמה, מקטינות את היצע הדירות באזור המבוקש ביותר לשמחת בעלי הדירות הוותיקים במרכז תל אביב...

גם ביוסטון יש רגולציה על בנייה, אך כמעט כולה אינה מטעם המדינה והעירייה. את התב"ע הממשלתית מחליפים אלפי הסכמים פרטיים שמסדירים שימושים בקרקע ומגבלות אחרות. הסכמים אלה נקראים deed restrictions ונרשמים בשטר הקניין בטאבו. היוזמה למגבלות אינה נובעת מהעירייה, אלא מ"השטח": לעיתים מקבוצות תושבים במתחם, ולרוב יזמים שבונים מתחם הם שמחליטים על מגבלות (שלדעתם יסייעו בשיווק הבתים לאוכלוסיית היעד). לעיתים, המגבלות הן אפילו ברמה של בניין מגורים בודד. אם תקנו דירה ביוסטון – רצוי מאד שתבדקו אלו מגבלות מוסכמות חלות על הבית.

תקנונים פרטיים שמגבילים בנייה ושימושים מקובלים בארצות הברית, אך הרשות המקומית לא מעורבת ביישוב סכסוכים על רקע של הפרת תקנון (הנפגע פונה לבית המשפט). ביוסטון לעומת זאת, העירייה היא שאוכפת את אותם תקנונים פרטיים (תלונה על הפרה מוגשת לעירייה ולא לבית המשפט). אוסף התקנונים הפרטיים הוא התחליף לתב"ע.

יוסטון, העיר הרביעית בגודלה (באוכלוסייה) בארצות הברית, מתפתחת ומתרחבת ללא תב"ע. "תופעת יוסטון" גוררת כמובן ביקורת מצד חסידי התכנון האורבאני המרכזי (כמעט כולם) וההוריקן החריג האחרון עודד את הוויכוח. סקוט באייר (בעל האתר The market urbanism report) כותב בפורבס "את אימא טבע לא מעניין אם יש או אין תכנית בניין עיר", ניו אורלינס וניו יורק נפגעו מהוריקן, או סופות שלג, ללא קשר לתב"ע ולרגולציה הקשוחים שם. אין עיר שמחוסנת מאסון טבע.

ביטוח פדרלי לנזקי שיטפונות – תרומת המדינה להחמרת הנזק

הפרמיה שמשלם מבוטח לחברת ביטוח מבטאת את עלות ההגנה שאנו רוכשים כאשר אנחנו מבטחים את עצמנו מפני נזק כספי גדול. גובה הפרמיה מצביע גם על רמת הסיכון – ככל שהסיכון גדול יותר, תידרש פרמיה יקרה יותר.

יוקר פרמיית הביטוח מהווה דגל אדום לסיכון. ביטוח בית ורכוש נגד נזקי שיטפונות יכול להסתכם לעלות סבירה באזור בו הסיכוי להצפה נמוך והאירוע נדיר. לעומת זאת, חברת הביטוח תייקר מאד את הפרמיה באזור מוכה שיטפונות. יש להניח שהפרמיה תהיה כה יקרה עד שתאלץ אתכם לנטוש את הבית, אם הבית ממוקם על שפת ביצה ביוסטון, ובעיקר – אם בעבר תבעתם פיצוי מחברת הביטוח על שיטפון . פרמיית ביטוח גבוהה אמורה לצמצם מאד בנייה באזורי פורענות, יזמים יעדיפו בנייה באזורים בטוחים יותר. מנגנון כלכלי וטבעי להגנה על רכוש. לא כך ביוסטון.

הנשיא הדמוקרטי לינדן ג'ונסון היה כנראה הנשיא ה"חברתי" הבולט בארצות הברית. ג'ונסון הרחיב מאד את מדינת הרווחה האמריקאית במסגרת תכניתו ל"מיגור העוני" – תכנית "החברה הגדולה". בין עשרות תכניות הרווחה, הונהגה גם תכנית פדרלית לסבסוד ביטוח נגד נזקי שיטפונות – The National Flood Insurance Program NFIP.

במסגרת תכנית זו "מבוטחים" מיליוני בתים (ניחשתם נכון, רובם בפלורידה ובטקסס) על חשבון משלם המיסים האמריקאי. כך נותק הקשר הכלכלי ההדוק בין גובה פרמיית הביטוח לבין הסיכון למגורים על שפת הביצה המועדת לפורענות.

יזמים יכולים כבר כ-50 שנים לבנות ולמכור ללא חשש באזורים מועדי פורענות. באופן לא מפתיע מסתבר שחלק ניכר מהמבוטחים בונים מחדש מידי עשור את ביתם שנשטף בשיטפון, ונהנים מבית חדש, כולל ריהוט ורכב חדש (וכמובן, לא חסרות "קומבינות" יצירתיות כאשר מגישים חשבון ל"חברת ביטוח" ממשלתית...). פריבילגיה מהותית – ממש כדאי לגור באזורים אלה. בכתבה כאן מספרים על "קליינטים" שסבלו מהצפות והגישו תביעות ביטוח כבר 17 או 18 פעמים... והפרמיה שלהם לא השתנתה... עסקים עם פקידי ממשלה.

לא קשה לנחש מי יזם והנהיג את הלובי שלחץ על הקונגרס של ג'ונסון להעביר את תכנית הביטוח הפדרלית לפני 50 שנה... כנראה חברי קונגרס מטקסס ופלורידה שהבטיחו לבוחרים באזורי אסון מתנות על חשבון הציבור, לובי שמומן מן הסתם על ידי יזמים ובעלי קרקעות באזורי שיטפונות...

זו תרומת הבאג הדמוקרטי לנזקי הטבע... פוליטיקאים מסוגלים להגדיל ולהחריף אפילו נזקי טבע.

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב 15/09/2017
תגובות  
+1 #1 רגולציה תכנוניתאלי ויסברג 2017-09-16 07:06
כאדריכל וותיק ומתכנן ערים אני סובל שנים מהרגולציה התכנונית הממשלתית בארץ.אך ברצוני להגיב : הבעיה אינה רק בעודף רגולציה אלא מאין היא מגיעה . אם הרגולציה היתה מערבת את הציבור הנמצא בשטח המתוכנן ו/או את המושפעים ישירות מהתכנון - הכל היה טוב יפה ונכון. אך לצערי מוסדות התכנון נהנים מעודף כוח, וחוסר כל רצון להשקיע זמן ומשאבים( ומחשבה) בשיתוף הציבור בפרט ובשיקולים תיכנוניים מיקצועיים בכלל...

אז מה עושים באותן וועדות תכנון ? כחבר לשעבר , במשך 10 שנים, באחת מהועדות המחוזיות (כנציג הציבור , אדריכל, היחידי בוועדה בת 15 חברים)
צא לי להיודיע שעוסקים בכל מיני נושאים שאינם תכנוניים בעיקר מסוג של " שמור לי ואשמור לך" ועוד קמבינות בין חברי הועדה שרובם ככולם הנם פוליטיקאים או ממונים על ידי פוליטיקאים....

צר היה לי לראות שהשיקול התיכנוני , החברתי , והמיקצועי היה תמיד אחרון והפחות חשוב בכל דיון!


לסיום ( ולא שחסרות לי דוגמאות מעלפות בנושא..)
אם לא יחול מהפך בנושא - אז עדיפה שיטת יוסטון !!
ציטוט
-3 #2 יתרונות וחסרנות של תב"עאבי נצר 2017-09-16 09:19
צריך כשרון מאד מיוחד לקשור בין תב"ע לביטוח דירות והתפתחות אורבנית.
הביטוח "הפדרלי" עודד יזמים לפתח אזורים מוכי הוריקן . הוא לא השפיע על התב"ע. התב"ע באה לעזרת האוכלוסיה והיזמים לאפשר מתן שירותים נחוצים לקיום אורבני כגון חניה, בתי ספר, תשתיות מים ביוב , חשמל. בלעדיהם לא ניתן לקיים מגורים. ואין לזה קשר לביטוח. גודל הפרמיה נקבעה לפי שווי הנכס והתב"ע קובעת העקיפין את שווי הנכס. ומציאות של שירותים בסיסיים זמינים עבור מגורים היא חינונית לצורך קיים מגורים . ערך הנכס יורד כאשר אין שירותים של תשתיות כגון, מים,ביוב, חשמל וכוי. אי אפשר לחשוב על שום התפתחות אורבנית ללא הקצאת שטחים לכבישים חניה, ושירותי ציבור. בניה פראית מביאה למצב של קטסטורפה כפי שאנו פוגשים כיום בכפרים ערביים, או ערים עתיקות כם סימטאות שהביוב זורם בסמטה. האם זו היא איכות חיים ? האם ערך הנכס עולה כאשר אין שירותים? האם יש שיטה אחרת להבטיח בניה בעלת איכות דיור תואמת את הצרכים של המאה הנוכחית.?
ציטוט
+4 #3 לאבי נצר תגובה #2מוטי היינריך 2017-09-16 10:57
"האם יש שיטה אחרת להבטיח בניה בעלת איכות דיור תואמת את הצרכים של המאה הנוכחית?"

אין "צרכים של המאה הנוכחית" – יש צרכים של בני אדם. דווקא התכנון המרכזי ואילוצים של תכניות בניין עיר, הם שבולמים את סיפוק הצרכים המשתנים.

תב"ע שנכפית על ידי העירייה קשה לשינוי. אדריכל סקוטי בשם גדס החליט לפני 90 שנים איך צריכים להיראות כבישים ומתחמים בתל אביב והתכניות נכפות גם היום.

עירייה צריכה לתכנן כבישים ותשתיות משותפות לתושבים. זהו; וגם בכך הם בקושי יצליחו. צריך לתת לבעלי קרקע פרטית להחליט בעצמם מה לבנות ואיזה שימוש ראוי וכדאי על מגרש שהוא קניינם הפרטי. כפיית מגבלות כמו מספר מקומות החניה, אורך המרפסת, או גובה הבניין הם פגיעה בזכויות הפרט וקניינו.

היזם יודע את דרישות הלקוחות וצרכיהם הרבה יותר טוב מפקידי עירייה ואדריכלים ציבוריים שהשכר והפנסיה שלהם מובטחים.

הביוב מזמן לא זורם "בסמטאות העתיקות והלא-מתוכננות". לא בשכונות העתיקות באירופה, לא בכפרים הערביים בישראל וגם לא במלח' העתיק בערי מרוקו.
המגורים שם דווקא מאד מבוקשים.

אני בעד "בנייה פראית" על קרקע פרטית ובתנאי שלא ייווצר מטרד אקטיבי לשכן (עשן, ריח, רעש).

נא עיין בפרק "קרקעות ובנייה" - לינק בעמוד השער.
ציטוט
0 #4 יופי של כתבהיוסי היים 2017-09-16 13:58
במיוחד החלק השני
ציטוט
+3 #5 למספר 2שחרורון 2017-09-16 15:31
Confirmation bias

אתה טוען שללא תבע (כפייה אלימה של דעה של קבוצת אנשים קטנה לגבי איך אנשים אחרים צריכים לבנות את ביתם), יהיה ביוב ברחובות לא יהיה חנייה ולא יסופקו צרכי האנשים

מה שמצחיק שאתה מביא את הטענה הזאת כתגובה לכתבה שמראה עיר ללא ביוב ברחובות שאין בה תמע. אם אתה חושב שיוסטון היא כפר ערבי משנות ה60 אני מציע לך לפתוח גוגל
ולראןת תמונות

הסיבה שיוסטון היא עיר ראוייה היא בגלל שמכבדים חוזים פרטיים ולא בגלל שהבירוקרט התורן מכתיב לכולם מה לעשות עם רכושם הפרטי
ציטוט
+1 #6 למוטי - תגובה 3: מטרד אקטיבי ...@ לוי 2017-09-17 09:56
"מטרד אקטיבי לשכן", כגון עשן ורעש ... הניתן להגדיר מפגעים אלה כפגיעה בזכויות ?

ברור כי פלישה לבית השכן פוגעת בזכות הקניין שלו.
וזריקת אבן לביתו דרך החלון הפתוח ? גם זו פגיעה כנ"ל (מישהו חושב אחרת ?).

ומה לגבי שיגור גלי קול בעצמה גבוהה אל ביתו ? או שיגור מאסיבי של חלקיקים קטנטנים של חומר בעירה (=עשן) ?

נראה ש"מטרדים" אלה הם בפשטות פגיעה בזכות הקניין, של השכן.

מדוע חשובה האבחנה הזו ? כי המתנגדים לזכויות הפרט עשויים לטעון: צריך רגולציה נגד מפגעי רעש ועשן. למשל, הטלת איסור על פתיחת דיסקוטק או מסעדה באיזור מגורים (הנה, אפילו מוטי רומז לכך).

ולא היא. זו איננה רגולציה, ולא צריך רגולציה.
ראשית, אם הדיסקוטק הצטייד בקירות אקוסטיים, והמסעדה במנטרלי עשן יעילים - אין כל פגיעה מצידם בזכויות הקניין של השכנים, ולכן אין כל עילה לפסול את פעילותן.
שנית, אם אכן פגעו בזכויות הקניין - זוהי עבירה פלילית, בדיוק כמו פלישה או זריקת אבן (החוק הפלילי יקבע, מן הסתם, עונשים שונים, בהתאם לחומרת הפגיעה בזכות הקניין.)
ושלישית, לנפגעים עומדת, כמובן, גם הזכות לתבוע נזיקין מן הפוגעים.


שאלה נפרדת:
גם גלי קול של לחישה, וגם עשן מסיגריה, פולשים לדירת השכן. האם גלי קול בעצמה מזערית, או טיפ-טיפה של חלקיקי עשן - האם גם אלו מהווים פגיעה בזכות הקניין ?

איך קובעים בצורה אובייקטיבית:
1. היכן עובר הגבול ?
2. מיהו הגורם שיקבע זאת ?
ציטוט
0 #7 ללוי, יפה שאלתיעקב 2017-09-18 18:24
אכן יש הרבה דברים שדורשים הגדרה מדויקת. גם אם אתה מכריז "זכות קניין" זה לא מספיק. צריך להגדיר בדיוק מה מותר ומה אסור, ורצוי להגדיר מראש, כדח שאנשים (שהם שומרי חוק בדרך כלל) ידעו מה מותר ומה אסור.
בהגדרת הפרטים האלה עוסקת הרגולציה, ולכן היא דרושה.
האנשים פשוט מבחינים בצורך בפעולה קולקטיבית להגדרת כללי מותר-אסור, ובוחרים נציגים, ועורכים דיונים (כולל הערות הציבור להצעות השונות) ובסוף מנפיקים תקנון (רגולציה) שבהמשך הולך ומתעדכן מדי פעם לפי הצרכים.

להגיד שלא צריך רגולציה זה פשטני, אידאולוגי, ותלוש מהמציאות.
ציטוט
0 #8 דרך אגב: החוק הפלילי הוא גם כן רגולציהיעקב 2017-09-18 18:32
אנו חכמים ונבונים ויודעים את התורה, אבל גם התורה גדולה ומסובכת, וצריכה פירושים, ויש תלמוד בבלי וירושלמי (לא שאני בקיא בהם..) ואח"כ יש שולחן ערוך וכו' וכול אלה נובעים מהצורך להגדיר בצורה מפורטת, מראש, לפרטי פרטים, את ההתנהגות התקינה. כלומר - זו רגולציה.

גם החוק הפלילי הוא רגולציה, כולל כול החוקים הרבים מהם הוא מורכב והתקנות הרבות עוד יותר, והנהלים.

האמונה שכאילו דברים מסתדרים מעצמם ללא צורך בשום "רגולציה" היא אידאליזציה מבוססת על אידאולוגיה ולא מבוססת על הבחנה של המציאות.
ציטוט
+1 #9 תב"ע ושיטפונותיעקב 2017-09-18 18:38
אין שום קשר בין הדיון בנושא התב"ע לבין הדיון בנושא השטפונות.
במקרה ההוריקן פגע בעיר יוסטון שבה הרגולציה וההסדרה של הבנייה נערכים בשיטה שונה מאשר אצלנו. אין קשר בין "שיטת יוסטון" לבין השטפונות (או נזקי השטפונות).

מה יותר טוב? שיטת יוסטון או שיטת התב"ע? שאלה מסובכת מאד, אינני יודע, אני לא מכיר את שיטת יוסטון, זה דורש בדיקה מעמיקה.

להגיד "הנה ביוסטון אין תב"ע ולכן אין רגולציה" זה פשטני ולא רציני ולא נכון. יש רגולציה בשיטה אחרת. צריך לבדוק לעומק יתרונות וחסרונות של כול שיטה.
ציטוט
הוסף תגובה