שישי, 22 יולי 2011 00:00

למה הדירות יקרות? ואיך אפשר אחרת...

כמה צפוי, הפתרונות המוצעים ל"בעיית הדיור" ייזכו את הפוליטיקאים המציעים בתשואות פוליטיות מיידיות, אך בעיית הדיור רק תחמיר. ההצעות קוסמות וקליטות. ספק אם המציעים חורשי זדון, סביר יותר שהם חסרי הבנה.

למה יקר?

 אוסף האיסורים והמגבלות על בניית דירות וניצול קרקע, המכונה "רגולציה", אינו מאפשר ליזמים להגדיל את היצע הדירות בהתאם לביקוש ולכן המחירים עולים. יוקר המגורים בישראל הוא תוצאה של רגולציה והתערבות ממשלתית מאסיבית בשוק המקרקעין. אין תחום כלכלי דומה בהיקף האיסורים, המגבלות, הפיקוח, התכנון הממשלתי, והביורוקרטיה כמו ענף הבנייה והקרקעות; החל מבעלות פוליטית ("המדינה") על 93% מהקרקעות וכלה ב"הוצאת הנשמה" למי שרוצה לבנות. הדרך היחידה להוזלת הדיור היא לצמצם למינימום את התערבות המדינה בשוק הבנייה והמקרקעין וכך ייבנו יותר דירות – בדיוק ההפך מהצעות חסידי ה"הנדסה החברתית" והממסד הפוליטי על כל גווניו.דרושה הפרדה בין דיור למדינה – להוציא את הפוליטיקאים מענף הבניה.

כל הקוראים לממשלה "לעשות יותר", "לתכנן לטווח רחוק", "להוזיל" ו"לעודד" – רק שופכים דלק למדורה. שום ממשלה אינה מסוגלת לנהל שווקים כלכליים, לא לייצר מחשבים ואפילו לא שרוכי נעליים. שוק מוצרי החלב ושוק הקרקעות והבניה, שנמצאים מאז קום המדינה תחת פיקוח ותכנון ממשלתיים הדוקים, הם רק דוגמיות לתוצאות ההרסניות של ניהול ממשלתי. של כל ממשלה.

העיתונות עמוסה בדוגמאות להתערבות "חיובית" של ממשלות בעולם ל"הוזלת דירות". הכותבים לא טרחו להתעמק. שום "תוכנית ממשלתית" לא פתרה את היוקר מרקיע השחקים בלונדון, פריז או שטוקהולם. גם שם היוקר נובע מסיבות דומות ליוקר בישראל. מציעים לנו לאמץ רעיונות ממדינות אירופה – גם באירופה, ככל שהמדינה מתערבת יותר בשוק הדיור גוברת השחיתות (מי לדעתכם "זוכה" בדיור המוזל?), כאשר שבדיה ניצבת בצמרת טבלת השחיתות ההמונית עם תור של עד 10 שנים לדיור ציבורי, תשלומים בשחור לבעלי דירות, ו"דמי פינוי" "מתחת לשולחן" לדיירים כדי שיסכימו לפנות דירה מסובסדת. אל לנו להעתיק מ"אירופה הנאורה" – המודל האירופאי של "עשייה ממשלתית" בכלכלה ניצב על סף התמוטטות מוחלטת עם חובות עתק של המדינות, ואבטלה של רבע מהצעירים (40 אחוז בספרד ויוון) כבר עתה.

למה בעצם אסור?

רוב ההחלטות המגבילות בניה שרירותיות לחלוטין. וכדי להדגים את האבסורד, כדאי לנו להיזכר לרגע כיצד אנו עומדים משתאים מול היופי והעוצמה של גורדי השחקים בניו-יורק ובהונג-קונג, בהם אלפי אחוזי בניה; ואיך אנחנו מתרפקים על החן של גושי הבתים הרצופים ללא כל "רווח תקני" ביניהם באמסטרדם, בהם לכל דירה רק 2 כיווני אוויר...; וכיצד אנחנו נהנים לטייל בעיירות בספרד, עם הרחובות הצרים והבתים הלבנים הנמוכים אשר צמודים למדרכה צרה ו"לא תקנית". ניתן להוסיף ולתאר אינספור סגנונות בניה שונים אלה מאלה... כל אחד ייחודי... אבל התב"ע (תכנית בניין עיר שמכתיבה את כללי הבנייה בכל אזור) לא תאפשר אף אחד מהם בשום עיר בישראל... למה? ככה!

התב"ע לרוב שרירותית. קשה להצדיקה אובייקטיבית, למעט התשובה "ככה זה – אסור". מדוע אסור לבנות 5 קומות ברחוב מסוים, כאשר מעבר לכביש מותר לבנות 20 קומות? מדוע אסור שבבניין מגורים יהיו משרדים (אם מישהו חפץ לגור שם ובעל הבניין מסכים)? מדוע במגרש ש"ייעודו" מלון, אסור שיהיו בו גם מספר משרדים, או דירות (אם בעלי הבניין מסכימים ויש קונים מעוניינים)? ומדוע על חלקה המוגדרת כ"חקלאית", שלא כדאי לגדל בה אפילו עשב, אסור לבנות בית (אם הקרקע בבעלות פרטית)? למה אסור לנו (מרצוננו החופשי) לגור בדירה זעירה של 18 מ"ר?

האם קיימת נוסחה מדעית לחישוב מדויק של צפיפות דיור רצויה על מגרש? מספר הדירות למגרש? גובה בניינים רצוי? שטח דירה מינימאלי? גובה תקרה אופטימאלי? רווח בין בניינים? מספר המרפסות ושטחן? מעטים יחלקו על הדעה שתהליך תכנון בנייה הוא סובייקטיבי לחלוטין ויעידו על כך מגוון הדעות של מומחי התכנון שניצבים משלושת צידי המתרס בכל פרויקט: ארכיטקטים מטעם היזם טוענים א', "מומחים" מטעם קבוצת "המתנגדים" טוענים ומוכיחים את ההיפך, ואילו "מומחים" ומהנדסים מטעם העירייה מסבירים מדוע אסור ואי אפשר. אין כאן אמת מדעית אובייקטיבית למרות שמלמדים באוניברסיטה תכנון אורבאני. מומחי התכנון, הארכיטקטורה וההנדסה מביעים דעות אישיות. חלקן מושפעות מהנחיות שולחיהם, חלקן מוטות פוליטית וחלקן נובעות מחזונו הרומנטי והאידיאולוגי של המתכנן.

איזה ידע מקצועי נדרש כדי להחליט שמעכשיו מותר לבנות על גג בניין חדר יציאה בשטח של 40 מ"ר במקום 23 מ"ר? או: החל מתאריך מסוים מותר לבנות משרדים בקומת מרתף? או אפילו החלטה על קיצוץ במחצית של מספר מקומות החניה בבנייניי משרדים חדשים?

ההחלטות על מגבלות בנייה, או התרתן, במסגרת חוקי הבנייה מתקבלות על ידי גופים פוליטיים ברמה המקומית והמחוזית הנתונים למגוון לחצים של שולחיהם, של עסקני מרכז המפלגה, ושל אינטרסנטים אחרים שמבטיחים את המשך כהונתם על חשבון הקופה הציבורית – זה במקרה הטוב... את המקרה הגרוע אין צורך לפרט... העיתונים מלאים.


הפיתרון ה"מהיר" ליוקר הדיור

מגבלות הבניה משקפות בעיקר אידיאולוגיה, אך גם לא מעט אינטרסים אישיים, מיתוסים וטמטום. לאחר שהן מקבלות תוקף – העדר מהנהן בראשו, הולך בתלם ומדקלם את "ההצדקה" לקיומה של המערכת המעוותת.

מגבלות הבניה מפרנסות עשרות אלפי פקידים, אנשי מקצוע, עורכי דין, בתי משפט ויזמים (אלה שצלחו אותן) – עלויות כבדות שמייקרות את הבנייה, מאריכות את תהליך הבניה, מגבילות את ההיצע ומעניקות כוח אדיר לפוליטיקאים שיושבים בוועדות שבכוחן להעניק אישורים.

הפתרונות שמוצעים על ידי כל הפוליטיקאים מתבססים על העמקת המעורבות הממשלתית באמצעות תוספת חקיקה, תוספת "תכניות ממשלתיות", ויתר פיקוח – מרשם בטוח להחרפת המחלה. בהמשך תמצאו מספר צעדים שניתנים לביצוע מהיר (צעדים שהם חלק מרפורמה כוללת שמפורטת באתר "קו ישר"). צעדים שיגררו הוזלה מהירה של מחירי הדיור. חסרונם – הם יידחו על הסף על ידי הממסד הפוליטי, על ידי רומנטיקנים אידיאולוגים ואינטרסנטים אחרים. למרבית הפלא גם משקיעי הנדל"ן הגדולים לא ירקדו בשמחה – כי המערכת הקיימת מבטיחה מתח רווחים גבוה למי שזכה ב"היתר" או ב"תוספת אחוזי בניה" – בלוטו הדירות. בניגוד לפתרונות הפופוליסטיים "לטווח רחוק", לפניכם עיקרי תוכנית ברת ביצוע שתניב תוצאות מיידיות: ביטול המגבלה על בניה לגובה בכל מרכזי הערים בישראל (בכפוף לתקני בטיחות וחוזק).

1. ביטול המגבלה על הרחבת יישובים חקלאיים. בעלי קרקעות בקיבוצים ובמושבים יוכלו להוסיף יחידות דיור כרצונם ובתנאי שהקרקע בבעלותם.

2. מכירה מיידית של כל הקרקעות שבבעלות המדינה (למעט שמורות טבע, תוואי תשתיות, מתקני צבא וממשל וכדומה). מכירה לכל המרבה במחיר. והמחיר יהיה זול מאד בגלל ההיצע העצום. הכנסות העתק יושקעו בתשתיות ציבוריות.

3. ביטול מגבלות על שימוש למגורים בבניינים שייעודם המקורי היה אחר. מי שרוצה לבנות לעצמו דירה בבניין משרדים או בבניין תעשייתי (לופט) – זה עניינו בלבד.

4. ביטול האיסור על פיצול או איחוד של דירות. למרות שהביקוש לכך יהיה זניח במצב בו יש שפע של דירות בכל הגדלים.

5. ביטול מס שבח על דירות (המס זניח יחסית בהיקף הגבייה שלו, אך אדיר בהיקף הביורוקרטיה והמכשולים שהוא יוצר).

6. ביטול היטל השבחה על דירות (בתנאים החדשים, לאחר הסרת המגבלות, הכול למעשה "יושבח"). המס העירוני היחיד יהיה ארנונה. 

7. ביטול מעורבות החוק בקביעת שטח דירות, מספר קומות, היקף ושטח מרפסות, מספר מקומות החניה, גובה תקרה וכדומה – מי שיקבע את אופי הדירות יהיו הצרכנים ולא פקידי מדינה.

8. ב"עיירות הפיתוח" שבנגב, ואולי גם באחרות - תקבל כל משפחה מגרש לבניה, במעגל החיצוני של העיירה. אין מחסור בקרקע סביב ירוחם ודימונה. התנאי למימוש בניה יהיה אטימת דירת "שיכוני הרכבת" הישנה. פינוי-בינוי הדרגתי של חרפת התכנון הממשלתי בשנות ה-50. 

9. הגדרה מחדש של זכות השכנים להתנגד לבניה.

מיליוני חלקות לבניית דיור בכל הארץ יוזרמו לשוק – מדובר למעשה בהיצע אינסופי (כי לא תהיה מגבלה של בניה לגובה במרכזי הערים) – היצע שימומש בהתאם לביקוש לאורך שנים רבות. היצע שאינו תלוי בטוב ליבם של פקידי מדינה ומנהל. מהפכת הדיור תעביר את ההחלטה על אופי המגורים מהממסד אל צרכני הדיור. אם קיים ביקוש בקרב צעירים לדירות זעירות של 25 מ"ר – אז יזמים יספקו את הביקוש, אם יהיה ביקוש לדירות ענק עם תקרות גבוהות – גם ביקוש זה יסופק. יזמים בונים רק מה שהם סבורים שיימכר, ובהתאם לביקוש. לשום פקיד לא יהיה כוח להכתיב לנו מגבלות איך והיכן לגור.

קרקעות מנהל מקרקעי ישראל צריכות להימכר במכירות פומביות גלויות לכל המרבה במחיר, ובתנאי שלא מסתתר מאחורי הקונה גורם עוין למדינה. מכירה של מאות אלפי מגרשים קטנים וגדולים לכל המרבה במחיר, ללא העדפה של "גרעיני שליטה", תאפשר ביזור מרבי של הבעלויות.

כמעט כל משפחה בישראל שתרצה לגוון את תיק ההשקעות תוכל למצוא מגרש מתאים לתקציבה. חמישה דונם בערבה או דונם אחד ליד הרצליה. מחירי הדירות יגיבו בהתאם ויצנחו דרסטית ואיתם עלויות נלוות אחרות כגון משכנתאות. את מאות מיליארדי השקלים שיוזרמו לקופת המדינה מהארץ ומחו"ל צריך לייעד להקטנת החוב הלאומי ולהשקעה מסיבית בתשתיות תחבורה. 

מהלך נועז זה יעלה את התוצר ואת רמת החיים בישראל בקפיצת מדרגה.

זמן קצר לאחר החלת מהפכת הדיור תתחיל מגמת ירידה במחירי הדירות – לקראת התייצבות על הרמה הנמוכה במערב. זו אינה תוכנית "ארוכת טווח"... כי אף אחד לא ישלם היום הון על דירה, אם ידע שמחירי הדירות נכנסו לתוואי יורד של התאמת מחירים. מהלך שייקבֵּע את מחיר הדירה לא בהרבה מעבר לעלות הבניה. כך גם יותאמו מחירי השכירות.

פוליטיקאים מציעים תוכניות שובות לב של סבסוד דירות (כמובן שאי אפשר לסבסד לכולם, אלא רק למעט מאושרים), הם יציעו פטנטים של "דיור בר השגה" שרק יגבירו את מעורבותם ואת השחיתות שבחלוקת מעט הדירות למקורביהם. כל הפתרונות הפוליטיים הם אשליות שיבטיחו "גן עדן" בעתיד הרחוק. אך את העיקר הם לא יחשפו: התוכניות שלהם דומות לסוחר שמעלה את מחירי המוצרים לפני שהוא מכריז על "מבצע הוזלות". "דיור בר השגה" אינו מבטיח הוזלה, אלא מחירי "מבצע" יחסית ליוקר הנוכחי המוגזם – וגם זה רק לאלה שיצליחו (בשיטות הידועות) להידחף לראש התור הארוך. גם פיקוח על גובה שכר דירה לא יגדיל את היצע הדירות להשכרה, אלא יקטין אותו – פחות אנשים ישקיעו בדירות.

בהמשך, תמצאו לינקים אל מאמרים על בעיית הדיור הבוערת שפורסמו בשנתיים האחרונות באתר "קו ישר". מאמרים שמבססים רעיונית את עיקרי התוכנית. המתעניינים – מוזמנים לגלוש אל הפרק "קרקעות ובניה" – קישור בראש העמוד. בשבוע הקרוב נוציא לאור חוברת עם כל המאמרים, ואם שוכני האוהלים עדיין יהיו בשדרות רוטשילד בת"א, נפיץ את החוברת ביניהם.

מוטי היינריך

תוכן הכתבות:

חוק "דיור בר השגה" - עוד צעד בדרך ליוון     הרעיון הוותיק במערב בדרכו לישראל. הפוליטיקאים גילו את "פתרון הקסם" ליוקר הדירות, ובפיגור של עשרות שנים אחרי "מדינות נאורות" שתבונתן הכלכלית מוטלת כיום בספק, ממהרים ליישמו – מבלי להתעמק בנזק הצפוי.

פשע "חלוקת דירות" והשכרתן     במסגרת החוק מחליטים פקידי מדינה כמה דירות צריך לבנות והיכן, מה תהיה גובה התקרה, מספר הדירות בבניין ועוד. החוק מתעלם מדרישות צרכני המגורים, האזרחים. בית המשפט קנס אזרח שחילק דירה בת"א ב-230 אלף שקל.

למה הדירות בתל אביב יקרות? ואיך אפשר אחרת     יוקר הדירות נובע מהרגולציה המסובכת של המדינה על שוק המקרקעין והדיור. ידע אזרח שאין בבעלותו דירה, שההפרש בין המחיר החלומי לבין המחיר הנוכחי הוא למעשה מס-רגולציה.

למה מתנגדים להוזלת דירות?     כמעט ואין פרויקט בניה משמעותי שאינו זוכה למנת התנגדויות. סוחרים מתנגדים להגדלת התחרות מצד חנויות חדשות, כך הם מונעים ירידת מחירים עתידית עקב התחרות הצפויה.

מי מעוניין בהתייקרות הדירות?     טפח מהרקע האידיאולוגי שמאחורי מדיניות ממשלות ישראל ומנהל מקרקעי ישראל נחשף בראיון עם אבי דרכסלר, ראש מנהל מקרקעי ישראל לשעבר (דה-מרקר 2/6/09).

שחיתות הקרקעות והבניה: טעות בזיהוי המחלה     התקשורת גדושה בפרשנויות שזועקות כי מקור השחיתות בתחום הבניה והקרקעות הוא ברגולציה רופפת או במחסור בגופים רגולאטורים. אין תחום כלכלי במדינת ישראל עם תכנון, פיקוח ורגולציה כה הדוקים. אז איפה הבעיה?

חוק התכנון והבניה: אין די ברפורמה בירוקראטית     חוק התכנון והבניה גורם לנזק כבד לרוב אזרחי ישראל. הבעיה אינה במספר ועדות תכנון או בחלוקת הסמכויות, אלא בהלך המחשבה שתפקיד המדינה לקבוע במקומנו את סדרי העדיפות שלנו. זה מקור הבירוקרטיה ומכאן גם כוחה.

הצעת חוק: כולנו נסבסד צעירים שמעדיפים לגור בתל אביב     ברוב מדינות אירופה "הנאורות" קיימת רגולציה ממשלתית של שוק הדירות להשכרה. כתוצאה, הפך שוק הדיור להשכרה כמעט בכל אירופה לג'ונגל מושחת.

כולנו נסבסד צעירים שמעדיפים לגור ברמת גן     עיריית רמת גן החליטה כי 20% מהדירות החדשות שייבנו ברמת גן יושכרו במחיר מסובסד. דיור בר השגה לצעירים. החליטו, אבל מי ישלם את מחיר הסבסוד?

מחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לעלות – מדוע?     החקיקה הקיימת בתחום הבניה, וגם רוב זו המתוכננת, מגבילים את ההיצע ולכן ימשיכו המחירים לעלות. הממסד והציבור שבויים בתפיסות שגויות בדבר הכורח באיסורים הקיימים על שוק הבניה, תוך התעלמות ממחיר הגבלת החופש.

"קרקעות הלאום" הן קרקע של "אף אחד"     בתוכנית הבוקר בערוץ 2 רואיינו חיילים על ההחלטה לפסול את יואב גלנט כרמטכ"ל. רשמתי את דברי אחד מהחיילים המרואיינים: "גלנט מתאים להיות רמטכ"ל... מה כבר עשה?... לקח כמה קרקעות שלא שייכות לאף אחד...".

המחסור בדירות: פיצויים חונקי קידמה ופיתוח     "הסתרת הנוף" לבניין וותיק (+חסימת אוויר ואור) הוא טיעון מנצח נגד בניה גבוהה חדשה. שופטים פוסקים פיצויי עתק לבעלי דירות גובלות בבניה חדשה. אילו פסקו כך לפני 80 שנים לא הייתה צומחת שום עיר בישראל. מרשם לשיתוק.

עיריית תל אביב מנסה להתחכם לכוחות השוק: לכפות בנייה להשכרה     נשמע אחלה: היצע הדירות יגדל ואולי לבסוף מחירי השכירות ירדו במשהו, אך ניסיונות של ממשלות ופקידים להנדס את השוק מסתיימים תמיד בנזק שלא תמיד ניכר מיד...

כך נראים "פתרונות דיור" ממשלתיים     "פתרונות דיור ממשלתיים" היו תמיד פיתוי לפוליטיקאים ולממשלות וזכו גם לגיבוי אידיאולוגי. התוצאה הייתה זהה בכל מקום בו פוליטיקאים "בנו" דירות: שיכונים ממשלתיים מכוערים, אפילו באמריקה.

הצעת חוק מטופשת: איסור מכירת דירות לתושבי חוץ     הצעת חוק חדשה הועלתה על ידי "ישראל ביתנו" באמצעות חברי הכנסת טרטמן ורותם. החוק יתיר לתושבי חוץ לקנות דירות בישראל רק אם הם יהודים.

המלחמה בפיצול דירות – שיא חדש בעריצות השלטון     בשיאו של המחסור, דווקא כאשר שכר הדירה מטפס בעקביות, כאשר אלפי צעירים מחפשים גג בייאוש – החליטו "הרשויות המוסמכות" למחוק משוק ההשכרה אלפי דירות קטנות. מאות בעלי דירות "עבריינים" מוזמנים לבית המשפט. 

עודכן לאחרונה ב שלישי, 02 ינואר 2018 05:19
תגובות  
0 #51 אליהו, חיפה 2011-07-26 00:00
ליפתח - מה רע בדוגמה שלך?
האם היא מוצלחת מדי?
עכשיו כשהסכמנו שמסעדות לא מצליחות להתעלם מהעניים,
אולי נשאל מיהם אותם עניים?

חלק גדול מאוד מאותם עניים הם חרדים וערבים, שלא קונים בסופר שלך. אם תלך לחנויות שלהם תגלה שבהרבה מקרים, אותם חברות - תנובה ושטראוס למשל מוכרים להם את אותם מוצרים במחיר נמוך משמעותית - כי אחרת הם לא יקנו.
טילון למשל, נמכר אצל הערבים בשליש מחיר(2.5 שקל במקום 7.5 ).
שם, החברות לא משקיעות בפרסום יקר, אריזות יוקרתיות לא מעניינות אותם, והם נאמנים למותגים הזולים שלהם - אז זה מאפשר הוזלה.

כשיש ציבור גדול של עניים יש להם כוח - והחברות מתאימות את עצמן כדי לפנות להם.
זאת לעומת "עניי תל-אביב" שיתקשו מאוד למצוא מי שימכור להם בזול.
ציטוט
0 #52 אזרח 2011-07-26 00:00
יפתח, נראה שבעולם שלך ממש קל להתעשר
אתה פשוט עושה מה שכולם עושים וגובה שקל אחד פחות - ואתה מרוויח מזה ממש הרבה.
ועוד יזם יכול להיכנס ולעשות בדיוק כמוך - וגם להרוויח ממש הרבה.
וכל העשירון התחתון גם כן יכול למכור רק בשקל אחד פחות - וגם כן להרוויח ממש הרבה.
ואז אין עניים, כולם מרוויחים ממש הרבה.

וברצינות: בשוק תחרותי רוב העסקים מתקיימים על גבול הרווחיות. לעשות כסף זה קשה, אתה באמת צריך להיות יותר טוב ויעיל מהאחרים, ואי-אפשר להכניס אינסוף מסעדות על אותו פלח שוק של 49.99 ולצפות שכל מסעדה חדשה שאתה פותח "תרוויח המון", רובן דווקא יפסידו המון, וייסגרו מהר. בתנאי תחרות, השוק נהיה מאוד מהר רווי במסעדות באיכות ומחיר שמתאימים לטעם הלקוחות הנפוצים, ואז בשביל סיכוי כלשהו להרוויח משהו, האפשרויות שלך הן רק לפנות לאותם לקוחות עם הצעה הרבה יותר טובה, או לפנות לפלח שוק אחר.

"העשירון התחתון" ו"היזמים" הן לא קבוצות זרות. כל עוד יש ביקוש למוצר מסויים במחיר שניתן לספק אותו, והממשלה לא אוסרת זאת - הביקוש ייענה. היזמים שמספקים את הביקושים של העשירון התחתון הם במקרים לא מעטים אנשים שבעצמם נמצאים בעשירון התחתון, ומצאו משהו להציע לעולם בשביל לצאת משם.
ציטוט
0 #53 יפתח 2011-07-26 00:00
תגובות לאליהו, יעקב, אזרח ומוטי
אליהו - פיספסת שזאת דוגמה תאורטית לצורך פדגוגי ולא המקרה בפועל. במסעדות יש מספיק תחרות כדי להוריד מחירים.
במסעדות יש גם טריקים של "הנחה לחיילים/סטודנטים" כדי לפלח את השוק טוב יותר. במונופולים, קרטלים או כמעט-קרטלים אין מספיק תחרות, ואין מספיק פילוח שוק.

יעקב - יצרני מרצדס מתעלמים מהעשירון התחתון ואין עם זה שום בעיה. הבעיה היא כשיצרני קוטג', לחם, חומוס וכו' מתעלמים מהעשירון התחתון כדי למקסם רווחים. הדוגמה של תחנה מרכזית כמו של בני ברק לא מייצגת. נראה אם תמצא בקרטל הגבינות מישהו שימכור גבינה ממש בזול בסופר רגיל.

ל"אזרח" (47) - פספסת את הפואנטה של הדוגמה שלי - כל יזם חדש יעדיף למכור ב49 ש"ח ולא ב20. הוא יהיה פרייאר גדול אם ימכור ב20, כי גם ב49 הוא יתפוס את הלקוחות החסכניים. בדוגמה יותר מציאותית, אם למשל אני יכול לייצר גבינה בעלות של חצי שקל, אין לי שום סיבה למכור אותה בשקל (למרות שזה רווח יפה מאוד), אלא עדיף למכור אותה ב5 או אפילו 10 ש"ח ואז להרוויח הרבה הרבה הרבה יותר. כנ"ל לגבי חומוס לחם ושלל מוצרים אחרים שיש רק 2-3 יצרנים גדולים שמוכרים ברווח גבוה.
רק כשיש ממש המון יזמים שרבים על הלקוחות המחירים ירדו לקרוב לעלות באופן "טבעי".


למוטי - תגובות לעניין. אני לא יודע איך מי שחי מקצבה של ביטוח לאומי, או אפילו שכר מינימום יש כסף ספייר.

בכל מקרה, ברור שללא פיקוח של מוצרי יסוד המחירים שלהם יעלו, ויחד איתם יעלו המחירים של מוצרי "יוקרה" (כשיעלה המחיר של חומוס פשוט יעלה גם המחיר של חומוס עם צנובר). אני לא מבין איך אפשר לחיות מ1500 שח (במקרה של קצבת זקנה) ועדיין לקנות אוכל במחיר שוק, שללא פיקוח יהיו גבוהים אף יותר.

-

כאמור הפתרון המועדף זה הרבה תחרות בין היצרנים, אבל מסיבות שונות הממשלה יכולה יותר בקלות להוסיף פיקוח מאשר תחרות. אז הפיקוח הוא פתרון יותר גרוע אבל יותר מעשי (שזה פרמטר שהרבה פתרונות טובים כושלים בו). ייתכן מאוד שיש פתרונות מעשיים אחרים שהם יותר טובים, אני רק השוואתי בין קרטלים חופשיים לקרטלים מפוקחים (של מוצרי בסיס). אולי פתרון אחר הוא תלושי מזון ולא פיקוח מחירים, או הגדלת קצבאות לאלה שבאמת מתקשים להתקיים.

ואולי בכלל אין בעיה, ואין בכלל עניים כמו שמוטי מרמז ואז כל הדיון מיותר.
ציטוט
0 #54 אביעד 2011-07-26 00:00
התייחסות חלקית
אני אשתדל להגיב באריכות בעתיד, בינתיים אעיר רק שלוש הערות:

מכירת קרקעות בשום אופן לא תכניס מאות מיליארדי שקלים. אולי עשירית. אתה צריך לזכור שאתה מוכר קרקע ספקולטיבית שאי אפשר לבנות עליה. כלומר אפשר, אבל ההיצע הוא כה גדול, עד שרק על חלק זעיר מהאדמות יבנו בעתיד הנראה לעין ורק בחלק קטן יבנו מעתה ועד בכלל.

לשם המחשה: באזורי הביקוש (ישראל ללא נפת באר שבע וללא מחוז הצפון) 3.2 מיליון דונם של שטחים פתוחים (זה לא על הלירה). נאמר שהכרזת על 640,000 דונם כריאות ירוקות ועוד 60,000 דונם כתוואי תשתית. אתה נותר עם 2.5 מיליון דונם בשוק. מיליון דירות במבנים בני 3 קומות יאכלו 13.33% מהשטח.

הצפת השוק בקרקעות לבנייה תביא כמובן לעליית תשומות הבנייה, גם אם זו תהיה עלייה זמנית שתימשך כשני מחזורי בנייה. צריך לזכור זאת ולא לצפות לירידת מחירים חדה באופן מיידי.

צריך למצוא פתרון לאדמות שלא יושג עבורן מחיר מינימום (מינימום שזה משהו כמו 10,000 דולר לדונם). למשל פיצולן וחלוקתן לאזרחים בהגרלה. האלטרנטיבה היא מכירת קרקעות עצומות בזיל הזול לעשירים ואין סיכוי שזה יתקבל בציבור.
ציטוט
0 #55 יעקב 2011-07-27 00:00
פיינברג הוא רבינוביץ'
ציטוט
0 #56 אזרח 2011-07-27 00:00
פיינברג - פתרון התעלומה?
היתה לי הארה שרציתי לחלוק איתכם לגבי מיהו אותו "פיינברג" שאשם הכל תחלואי העולם (עפ"י 'אאא').
פיינברג, כך נדמה לי, הוא לא אחר מאשר "גודלשטיין", השטן האולטימטיבי מהספר "1984".
ציטוט
0 #57 יעקב 2011-07-27 00:00
מדוע המדינה לא נותנת מספיק?
מדוע המדינה לא נותנת לכול אזרח (כולל תושבים ארעיים ובלתי חוקיים) 5000 ש"ח בחודש משכורת קבועה, כדי שיוכלו לחיות בכבוד, ושיהיה להם יותר קל ונחמד בחיים?
האם ה"קיום בכבוד" איננו אחד מזכויות האדם היסודיות המובטחות על ידי הצהרת זכויות האדם של האו"מ?
ציטוט
0 #58 אזרח פשוט 2011-07-27 00:00
בית במחיר שווה לכול נפש
מדוע המדינה לא מחלקת מגרשים חינם לכול אזרח ואזרחית כמתנת יום נישואין ?

מדוע המדינה לא מחזירה לאזרח את המע"מ בעת קניית הבית ?

מדוע המדינה לא מכירה בהוצאה של משכנתה כהוצאה לכל דבר ?
ציטוט
0 #59 יפתח 2011-07-28 00:00
לאזרח 62
זה לא מה שאני טוען, לא הבנת את המסר בכלל. אני כלל לא טוען שימכרו רק לחם יוקרה לעשירים, יהיה לחם מכל הסוגים.
אני טוען שימכרו (גם) לחם אחיד במחיר שייתן רווח מקסימלי ליזם. המחיר הזול ביותר בסופרמרקט לא יתאים לעשירון התחתון כי אז יקנו במחיר הזה גם העשירונים העליונים יותר (נגיד עשירון 2-6) והרווח יפגע. למשל ימכרו את הלחם הזול ביותר במחיר שמתאים למי שמרוויח 7000 שח. לא ימכרו כלל לחם במחיר שמתאים למי שמרוויח 4000 ש"ח (או 1500 שח) כי אז מי שמרוויח 7000 גם יקנה לחם זול זה והרווח של היזם יפגע.
עדיף ליזם (במצב של חוסר תחרות או היצע מוגבל) לוותר על הלקוחות העניים, להעלות מחירים כדי למקסם רווחים.
אין בעיה כשיש באמת היצע מוגבל (נגיד מחיר הזהב), וגם אין (לי) בעיה כשהמחיר עולה כי אין תחרות (נגיד בפופקורן בקולנוע), הבעיה שלי היא כשהמחיר עולה כי אין תחרות *במוצרי יסוד*, שם להגיד "זה יקר לי מדי, אני לא קונה" זו לא אפשרות.
ציטוט
0 #60 אזרח 2011-07-28 00:00
יפתח, כמובן שאם למישהו אין כסף כלל,
אז לא ימכרו לו דבר.

אם אין לך מספיק כסף בשביל לממן את עלות החיטה שממנה מייצרים כיכר לחם, אז אף אחד לא יימכור לך לחם. אבל זה לא מה שאתה טענת. מה שאתה טענת זה שעלול להיווצר מצב בו יימכרו רק לחמי יוקרה ממולאים בחלווה ומצופים בשברי בוטנים אם הממשלה לא תעשה שום דבר - זו סיטואציה שלה יכולה לקרות. בשוק חופשי תמיד יהיה מענה לכל טווח הביקושים, במחיר שמתאים לכל ביקוש.

הומלס שאסף 5 ש"ח לא יוכל לקנות דירה. אבל כן יהיו דירות בכל הגדלים, רמות הגימור וטווחי המחירים *האפשריים*, אתה לא יכול להגיע בשוק חופשי למצב שבו יש ביקוש לדירות 50 מ"ר ברמת גימור פשוטה במיקום לא מרכזי, אבל כל מה שבונים זה דירות 120 מ"ר ברמת גימור יוקרתית במרכז העיר - כי גם אם השוק השני הרבה יותר ריווחי מהראשון, ייכנסו אליו הרבה יזמים מהר וישחקו את הרווחיות שלו, והשוק של הדירות הזולות יהפוך להיות אטרקטיבי ליזמים האחרים.
וכך גם בכל תחום אחר.

השוק החופשי לא יכול לעשות קסמים , אבל הוא כן נותן מענה לכל סוג של ביקוש, במחיר שתואם לאותו ביקוש.

בפועל, "עוני", כפי שהוא מוגדר בישרל, הוא לא מצב שבו אנשים לא מוכנים לסחור איתך, כי "יש שווקים רווחים יותר", אלא מצב שבו אנשים אחרים מספקים לך מוצרים ושירותים שתואמים למחיר שאתה יכול לשלם, אך בגלל שהמחיר הזה נמוך, המוצרים והשרותים הללו הם ברמה נמוכה וכמות מצומצמת יותר לעומת אנשים "עשירים" יותר (דירה קטנה במקום גדולה, לחם פשוט במקום מיוחד וכו'). כך שיש עוני, אבל הוא ממש לא מהסיבות שאתה מתאר.
ציטוט
0 #61 אאא 2011-07-28 00:00
ל 57
לדעתי היום ביבי או החרדים מהווים את התחליף לעמנואל גולדשטיין עבור הברית המרקסיסטית-איסלאמית ששולטת בארה"ב,אירופה וישראל.
ציטוט
0 #62 אאא 2011-07-28 00:00
מה זאת אומרת למה המדינה לא נותנת ?
המדינה היא לא ממטרה של כסף.
המנטליות של לקבל כסף מהמדינה צריכה להמחק.כסף צריך להרוויח ולא לקבל.לייצר,להמציא,לעבוד,לעשות עסקאות רווחיות...ככה משיגים כסף ולא בעזרת בכיינות,הפגנות ודפיקה על השולחן...גם כאשר ארנון רופרט מוזס תומך בזה.
ציטוט
0 #63 יפתח 2011-07-28 00:00
תגובות
שכחתי להזכיר שבמקומות כמו דימונה ומכתש רמון הסופרמרקטים יותר יקרים מאשר בתל אביב וזה לא בגלל חוזק האוכלוסיה.

לאזרח - (51) בעולם שלך אין כזה דבר עוני. הרי ככל שההכנסה שלך יותר קטנה ככה המוצרים שמתאימים לך יהיו יותר זולים. אם למישהו אין כסף לאוכל תיפתח חנות חדשה שתמכור אוכל בזול, ואם אין לו כסף ליסוע באוטובוס אז מייד תצוץ חברת אוטובוסים חדשה שתמכור כרטיסים במחירים זולים יותר. הידד. לצערי זה לא קורה, ולא יקרה גם אם הממשלה לא תתערב בכלל.
במציאות של שוק חופשי לגמרי האוכלוסיות החלשות הן במצוקה אמיתית.

ליעקב - בסופרמרקט בו אני קונה אפשר למצוא לקוחות שמגיעים בג'יפ וגרים בוילה עם 10 חדרים, ויש גם (לא מעט) לקוחות שהם מאוכלוסיות מתקשות כמו אתיופים, סטודנטים וזקנים. אין שום סופרמרקט בסביבה שמוכר בזול יותר, ואין סיבה כלכלית להוריד מחירים בסביבה שכזו.
לא עשיתי סקר אבל אני מניח שהרוב המכריע של הסופרים במדינה הם כמו שלי ולזה התכוונתי כשאמרתי סופר נורמלי.
ציטוט
0 #64 יפתח 2011-07-29 00:00
לאיל
כמו שנאמר ע"י אסף - עדיף שנמשיך בפורום.
במקום להתחיל פה רצף חדש של תגובות אני אכתוב לך תגובה שם.
ציטוט
0 #65 איל 2011-07-29 00:00
תיקון - תשובתי (66) מיועדת ליפתח
ציטוט
0 #66 איל 2011-07-29 00:00
לאזרח
"כמו בקולנוע שיש טילון ב18 שקל וקרחון ב8 שקל ... ואין פתרון לקהל שבאמת יכול לשלם רק 3 ש"ח לקרחון." -

יש פתרון מצויין: לא לקנות טילון ולא לקנות קרחון במזנון הקולנוע. אם כולם יעשו זאת, אז המחירים של מזנון הקולנוע ירדו. אבל אם אנשים רבים מוכנים לשלם "עוד כמה שקלים" למען הסיפוק הרגעי, אז למזנון אין סיבה להוריד את המחיר.

"הבעיה של מוצרי יסוד יותר קשה - כמו בסופרמרקטים במצפה רמון." -

הבעיה של מוצרי יסוד היא שאין תחרות אלא מונופולים וקרטלים. אי אפשר לייבא לישראל בצורה חופשית תוצרת חקלאית. מחירי התוצרת נקבעים ע"י הממשלה בלחץ היצרנים (חקלאים, רפתנים, וכו'). אם הממשלה קובעת מחיר גבוה אז המוצרים יקרים. אם הממשלה קובעת מחיר נמוך אז החקלאים והרפתנים פוצחים בקמפיין שמאיים ב "סגירת הענף".

למצפה רמון אין קשר לעניין.

"אני לא בטוח שיש מקום בארצנו ל20 יצרני גבינה בסדר גודל משמעותי, כמו שאין מקום במצפה רמון ל20 סופרמרקטים." -

על סמך מה אתה קובע את המספרים האלה? אתה לא באמת יודע, וגם הרגולטור לא יודע. הדרך היחידה לדעת היא לתת לשוק להתנהל באופן חופשי. בסופו של דבר השוק יתקבע על מספר יצרנים/סופרמרקטים שמאזן בין ההיצע לביקוש.

"למשל כניסת היוגורט השוודי לא הוזילה את היוגורטים משמעותית" -

אין פלא שהוא לא הביא לירידת מחירים, מכיון שלא מדובר ביבוא מוצרי חלב מחו"ל (כלומר הגדלת ההיצע), אלא ביבוא המותג (השם) בלבד ע"י חברת טרה. אותו חלב שקודם הלך לגביע שנושא כיתוב "טרה" הולך לגביע שנושא כיתוב "Muller". משק החלב בארץ נשאר בדיוק כפי שהוא, ההיצע לא גדל ולכן לא היתה השפעה על המחיר.

"היו כאן מספר שנים ללא פיקוח על מחירי הקוטג' ולא נוצרה תחרות." -

לא היתה אפילו דקה אחת בלי פיקוח. אולי לא היה פיקוח על מחירי הקוטג', אבל היה פיקוח על מחירי המטרה של החלב (המחיר שהרפתנים מקבלים), והיה פיקוח על יבוא חלב ואבקת חלב (איסור מוחלט). המטרה קדושה כמובן, "להגן על התוצרת המקומית", אבל במחיר פעוט של לעשוק את הציבור המקומי.

אף אחד לא יכול לדעת מראש מה מספר הסופרמרקטים הנכון, מה מספר היצרנים הנכון, מה מכסת היצור הנכונה, ומה המחיר הנכון. כל נסיון לכפות מספר "נכון" (שבדרך כלל אינו נכון) גורם רק לנזק, שמתבטא במחירים גבוהים ו/או איכות נמוכה ו/או זמינות נמוכה של מוצרים ושרותים.
ציטוט
0 #67 יפתח 2011-07-29 00:00
לאזרח
תקרא שוב את מה שציטטת. לא כתבתי שיהיו רק מוצרים יוקרה. כתבתי "רמת מחירים גבוהה" כלומר יהיו מוצרים מספקטרום של מחירים, אבל כולם יהיו יקרים ברמה גבוהה. כמו בקולנוע שיש טילון ב18 שקל וקרחון ב8 שקל. יש פילוח של קהל אבל המחיר מנסה להוציא את המקסימום גם מהקהל החסכן, ואין פתרון לקהל שבאמת יכול לשלם רק 3 ש"ח לקרחון. ושוב אגיד, יותר משתלם לקולנוע לשמור על רמת מחירים גבוהה מאשר למכור גם קרחונים ב3 שח.

אבל בקולנוע אין בעיה, מי שלא יכול לקנות אפילו קרחון ב8 פשוט לא יקנה. הבעיה של מוצרי יסוד יותר קשה - כמו בסופרמרקטים במצפה רמון.

אני מסכים שתחרות תפתור את העניין, אבל אני לא בטוח שיש מקום בארצנו ל20 יצרני גבינה בסדר גודל משמעותי, כמו שאין מקום במצפה רמון ל20 סופרמרקטים. ברגע שיש רק 2-3 יש סיכוי טוב שהם לא באמת יורידו את המחירים. גם תחרות חדשה הרבה פעמים מתייצבת על מחירים גבוהים לאחר מבצעים ראשוניים (למשל כניסת היוגורט השוודי לא הוזילה את היוגורטים משמעותית, אם בכלל). היו כאן מספר שנים ללא פיקוח על מחירי הקוטג' ולא נוצרה תחרות.

יכול להיות שפיקוח מוריד את הסיכוי לתחרות משמעותית, אבל להתעלם מהבעיה ולחשוב שהיא תפתר מעצמה זה עוד יותר גרוע.
ציטוט
0 #68 אזרח 2011-07-29 00:00
כמובן ששיקולי קביעת המחיר של
מונופול שונים מאוד מהשיקולים של מתחרה בשוק חופשי.

אבל הפתרון שאתה מציע, של עוד "פיקוח" ממשלתי לא עוזר כלל לפתרון הבעיה שאתה מעלה, כי ה"פיקוח" הזה הוא בדיוק האמצעי שבעזרתו הממשלה יוצרת ומשמרת את המונופולים והקרטלים, והמחיר ה"מפוקח" ע"י הממשלה תמיד גבוה מהמחיר בשוק החופשי, כי אף אחד לא ייצר במחיר הפסד. לכן הפתרון היחיד הוא ביטול כל ההתערבות הממשלתית, מה שיפתח את השוק לתחרות.

עם זאת, ההודעה הזו שלך מאוד לא מסתדרת לי עם מה שכתבת בהודעה 39:

"אין כאן כשל שוק של חוסר אינפורמציה או חוסר היצע או פיקוח - פשוט יותר משתלם לשמור על רמת מחירים גבוהה וזה שוק חופשי ומשוכלל"

כלומר, אתה טענת שגם בתחרות חופשית לגמרי, עדיין לא יהיו יזמים שיענו לדרישות השוק ברמות מחיר/איכות שונות, אלא כל היזמים יתמקדו רק ברמת איכות/מחיר הרווחית ביותר ויתעלמו מהשאר. הטיעון הזה נופל פשוט על עצם העובדה שלא מדובר על מצב סטטי אלא דינמי - ברגע שיזמים נכנסים לפלח השוק הכי רווחי, הוא מהר מאוד מפסיק להיות רווחי, והם נאלצים לפנות גם לפלחים האחרים בשביל להרוויח משהו בכלל.
ציטוט
0 #69 איתי 2011-08-03 00:00
קצת היסחפות לוותר על תכנון ערים
אתה לא חושב שזה יכול ליצור בעיות קשות?

מי ידאג לפתח תשתיות מים, חשמל, חניה ותחבורה ועוד בהתאם לאחוזי הבניה ולצפיפות העירונית.

גם אם נשים בצד שיקולים אסטטיים.

אני בעד לפשט את תהליכי הבניה ובעד להפריט כמה אדמה שאפשר אבל נשמע לי מגוחך לתת לכל גורם פרטי בשוק לבנות כרצונו ולקוות ש"כוחות השוק" ימנעו קטסטרופות תכנוניות.
ציטוט
0 #70 נעם 2011-08-04 00:00
מסכים עם הכל, חוץ מסעיף 3.
"מכירה מיידית של כל הקרקעות שבבעלות המדינה (למעט שמורות טבע, תוואי תשתיות, מתקני צבא וממשל וכדומה). מכירה לכל המרבה במחיר. והמחיר יהיה זול מאד בגלל ההיצע העצום. הכנסות העתק יושקעו בתשתיות ציבוריות."

במעשה זה אתה תשחרר מחר את כל הקרקעות. מה שבפועל יקרה זה שאנשים בעלי ממון, או יזמים, פשוט יקנו את כל הקרקעות וישחררו אותן לאיתן - מה שלא בטוח יגרום להורדת מחירים בטווח הארוך או הקצר. אך יזם לא לא יקנה קרקעות אם הוא לא רואה בזה רווח עתידי. אז או שכל הקרקעות יעמדו ריקות ללא דירות עליהן, או שהבעלות על הקרקעות יעבור ממנהל מקרקעי ישראל לבעלי ממון - ושניהם בשורה התחתונה ינסו למקסם רווחים עבור הצרכן - זה לא ישנה הרבה.

אמנם אני מאמין בשוק חופשי לחלוטין, אך בתור אדם שבנה בעצמו את ביתו לאחר שרגש ממנהל מקרקעי ישראל את השטח אני יכול להגיד בפה מלא שמחסור בקרקעות אינו הסיבה למחירי העצומים. אני את ביתי בניתי בקצת מעל מליון ש"ח, ואני מעוניין למוכרו ב2.5 מליון ש"ח.
למה? כי ככה בא לי. וכי יש לי מישהו שמוכן לשלם לי.
ציטוט
הוסף תגובה