חמישי, 25 מאי 2017 03:35

מחסור בקרקעות, אגדה אורבנית (*)

בכירי הכלכלנים ואישי ציבור, מדקלמים, מצטטים וחוזרים על השטות: "מחסור בקרקעות למגורים". 


בס"ד

נושא הדיור מעסיק רבות את עמישראל היושב בציון, ואת שר האוצר, והתקשורת, ואפילו את 'קו ישר'.

ראוי, איפוא, להוסיף לדיון גם את דעתם של בכירי הכלכלנים במדינה, לאחד ההיבטים היותר חשובים ...

מדוח בנק ישראל 2014 - הפרק שכותרתו: זמינות הקרקע (עמ' 176):

" איזורי הביקוש העיקריים – המרכז, תל אביב וירושלים – מאכלסים כמעט 60% ממשקי הבית אך שטחם מקיף רק 13.5% משטח המדינה, ולכן אין בהם הרבה קרקע זמינה."

טענה דומה לגבי המחסור בקרקעות בתל אביב, השמיע הכלכלן הראשי לשעבר במשרד האוצר, בהרצאתו בכנס החירות האחרון.

וזה ברור. ללא קרקע אי אפשר לבנות, ואם קיים מחסור חריף בקרקע זמינה בתל אביב, ברור שמחירי הדירות בתל אביב ימריאו. כן. זה ברור.

מה, לא ?!

אז ככה, כל ילדה וילד בגן בונים בקוביות. ובבית הספר, בערך בכיתה ד' עוזבים את לימודי המישור ומתחילים ללמוד על המרחב. כעת לומדים שבנוסף לאורך ורוחב, קיים גם גובה. ולכן, ילדים מגיל 9-10 מסוגלים להבין שאין משמעות ל"שטח" זמין לבניה, היות ולכל בניין ניתן להוסיף עוד קומות לגובה.

בתל אביב, רוב הבניינים לא עולים על 3-4 קומות. מיעוט קטנטן מתנשא לגבהים של עשרות קומות. ישנן כ- 202,000 דירות מגורים המחוייבות בארנונה (תקציב עירית תל אביב, 2017, עמ' 18) שהם בין 20 אלף לבין 24 אלף בניינים. מכאן שכל קומה נוספת, בממוצע, בכל בנייני תל אביב, תוסיף לפחות 50,000 דירות מגורים חדשות, חרף המחסור "בקרקע זמינה".

מה, וכלכלני בנק ישראל לא יודעים זאת? והכלכלן הראשי לשעבר באוצר לא יודע זאת? ועירית תל אביב, גם היא לא יודעת זאת?

אז נתחיל מעירית תל אביב – היא יודעת זאת היטב. בהחלט יודעת. למשל, במסגרת תכנית הפינוי-בינוי ברח' לה גוורדיה ביד אליהו, יהרסו 5 בניינים הכוללים 130 דירות, ויוחלפו בבניינים חדישים וגבוהים הכוללים 450 דירות. תוספת דירות של כ-250% !

ומה עם בכירי הכלכלנים בבנק ישראל ובאוצר? באמת תמוה. אולי צריך להפנותם לעצה העתיקה של קונפוציוס (?): תמונה אחת שווה 1,000 מילים. אז הנה ...

 

2380

 

על פי דוח בנק ישראל, שטח אזורי הביקוש בישראל הוא כ-3,000 קמ"ר (13.5% מתוך כ- 22,000 קמ"ר). שטח האי הונג קונג עומד על כ-80 קמ"ר, ואוכלוסייתו = כ-1.3 מיליון נפש. שטח מנהטן = כ-59 קמ"ר, ואוכלוסיתו = כ-1.6 מיליון נפש.

נכון שירושלים היא הכי מיוחדת בעולם, ותל אביב היא עיר ללא הפסקה (ואולי זו דווקא בני-ברק), אבל עדיין הונג-קונג ומנהטן אינן המקומות הכי גרועים בעולם. שטחן הוא אחוזים בודדים משטח "אזורי הביקוש" בישראל, ואוכלוסיתן צפופה פי כמה וכמה.

אז האמנם אין קרקע זמינה, או שזו רק אגדה אורבנית?

לוי.

ויקיפדיה: "אגדה אוּרבנית ... היא סוג של אגדה ... שייחודה בהעברתה מפה לאוזן בטענה שמדובר בסיפור אמיתי ... שהוא לרוב מופרך מיסודו."

עודכן לאחרונה ב חמישי, 25 מאי 2017 04:09
תגובות  
+2 #1 חוזר: מחסור בקרקעות, אגדה אורבנית (*)מומחה לקנוניות 2017-05-28 05:08
טוב יודעים את זה.
יש הרבה סיבות שחולדאי לא בנה במהירות:
לא היתה תחבורה טובה - רק עכשיו עושים את הרכבת התחתית.

רצה לשמור על ההיסטוריה - העיר הלבנה.

אין תחבורה בשבת - מקשה מאוד על ההתנהלות.

בעיות רוח וצל עם בניינים גבוהים.

"כל היום בונים" - לא נעים לגור במקום שכל הזמן בונים בו - זה לא הונג קונג כאן - בונים הרבה
זמן ביניין בגלל חוסר יעילות בירוקרטי מדינתי(וגם
מהעיריה שעובדת עם מעט עובדים שכל אחד
מקבל הרבה כסף ועושה מעט).

התנגדויות תושבים - רק לאחרונה הוחלט שלא מגיע להם
פיצוי על זה ש"הלך הנוף" ועוד.

כאב ראש בירוקרטי - זה פשוט המון עבודה.

מחירים גבוהים לדירות הקיימות - מוסיף נופח אקסלוסיבי למגורים בת"א.

פחד שמגדלי דירות יהפכו לסלמס - יש בעיה בדבר
הזה - אם אין תושבים שיכולים לשים הרבה כסף
על תחזוקה כל חודש(עולה פי 2 ויותר מבניין 3-4 קומות) אז הבניינים מדרדרים במהירות והעירה
תקועה עם הגועל הזה באמצע העיר.

הוא שמח להתעסק בנושאים יותר כיפיים כמו מרתון ת"א ועוד.

היה לו כאבי ראש קיימים כמו העובדים הזרים/פליטים שהמדינה החליטה שיהיו בדרום ת"א.

לעירית ת"א יש כ"כ הרבה כסף שהם לא לחוצים על
בניה - מידי פעם שמדלדל המאגר הם משחררים בניין.
ציטוט
0 #2 "לא" טבעייעקב 2017-05-28 05:48
אכן, המחסום לבנייה היא רגולציית יתר - כלומר - העיריה לא מתירה.

כול פקיד ובורוקרט וראש עיר (והרבה בני אדם) יש להם נטייה לשמור על המצב הקיים ולהתנגד לשינויים. נטייה מולדת.

זה גם דבר פסיכולוגי: אם יש לפקיד כוח לחסום משהו (בנייה חדשה, בנייה לגובה) הוא חוסם. זה נותן לו הרגשה של כוח, של חשיבות. אם כול אחד יעשה מה שהוא חפץ - מה יהיה מקומם של הפקידים?

צריך לחפש דרך לתמרץ פקידים לאשר תכניות ולא לחסום אותן. הדרך הזו נמצאה במקומות שונים כמו דרום אמריקה ובוודאי גם הונג קונג - אצלנו קוראים לזה שוחד, אבל במקומות אחרים, פקיד המאשר תכניות ומנפיק היתרים מקבל גמול נאה - ולכן דברים זזים.
כדי לא לקרוא לזה בשם הגועלי "שוחד" צריך להנהיג "פרמיית אישור תכניות". פקידים יקבלו פרמייה על כול תכנית מאושרת.
ציטוט
0 #3 חברים נכבדים@ לוי. 2017-05-28 06:58
למומחה לקנוניות וליעקב (ואולי גם לחלק מהמגיבים הבאים) ...

1. בירוקרטיה, קיבעון, סלאמס, וכל כיו"ב - כולם טיעונים שניתן לדון בהם, אך מה להם ולנושא הכתבה: טענת "המחסור בקרקע" ?

2. הגיבור איננו עירית תל אביב. דווקא העיריה מתירה החלפת בניינים ישנים ומעוטי דירות בבניינים חדשים ומרובי דירות, וכך מפריכה את טענת "המחסור בקרקע".

3. הנושא הוא הכלכלים הבכירים, שמפיצים טענה "מקצועית" על מחסור בקרקע, בעוד שזו לא יותר מאגדה אורבנית.
כיצד עיני המקצוענים טחו מראות?

4. הבעיה שנוצרת היא זו: המשקל הציבורי המשכנע שיש לדברי הכלכלנים המקצוענים האובייקטיביים. הרי אלו לא פוליטקיאים נגועים באינטרסים.
ציטוט
0 #4 ללוי: העיריה לא מאשרתיעקב 2017-05-28 10:36
"2. הגיבור איננו עירית תל אביב. דווקא העיריה מתירה החלפת בניינים ישנים ומעוטי דירות בבניינים חדשים ומרובי דירות, וכך מפריכה את טענת "המחסור בקרקע". "

טעות אופטית. עד שמאשרים לך להחליף בניין ישן בחדש (יותר גדול) יוצאת הנשמה. העיריה לא כול כך מאשרת. ייתכן שהאישורים שכן מנפקת הושגו באמצעות "תמריצים" (מעטפות).

"הרי אלו לא פוליטקיאים נגועים באינטרסים."

עוד אגדה אורבנית
ציטוט
+1 #5 מנגנון תמריצים לקוייעקב 2017-05-28 10:40
ניתן לסכם: המחסור בדירות (יש מחסור? האם זו לא עוד אגדה אורבנית?) נובע ממבנה תמריצים לא תקין.

דרך אגב: המחיר הגבוה של הדירות נובע, לדעתי, מההדפסה המסיבית של כסף שנעשית בשנים האחרונות בכול העולם. דירות אי אפשר להדפיס...
ציטוט
0 #6 חוזר: מחסור בקרקעות, אגדה אורבנית (*)מומחה לקנוניות 2017-05-29 05:00
ל"חברים נכבדים",
יש הבדל ענק בין לבנות במקום ריק לבין לקנות בניין
ז"א לקנות את כל הדירות של התושבים ולשים במקום
בניין דירות גדול.

מספיק התנגדות קלה יחסית מהעיריה ומהתושבים בבניין
וכבר העסק נתקע.

כמו בממשלה אפשר לדבר על השרים אבל כל אחד
שעיניו בראשו מבין שביבי שולט על כל הדברים המשמעותיים ועל פיו ישק דבר.

כך בעירית ת"א חולדאי נותן את הטון ולא הפקידים - ישות
ערטילאית.
נכון שכוחם של הפקידים בהסכמי עבודה הסתדרותיים -
קשה לפטר אותם,הם מקבלים כסף טוב ולא ברור
אם כולם עושים את עבודתם נאמנה.

יכול להיות שהמצב ישתנה שלחולדאי לא יהיה כסף.
כמו עכשיו ברח רוטשילד הבנקים עוזבים וגונבה שמועה
לא יודע אם היא נכונה שהם שילמו ארנונה גבוהה
במיוחד(אבל לא מצריכים שירותים מהעיריה כמעט בניגוד לבתי אוכל).
עובדי הבנקים גם הרוויחו הרבה ואכלו בסביבה
ז"א פחות סנדיביצים מהבית יחסית לעובדים אחרים.

בקיצור שיהיה מחסור בכסף אם מארנונה נמוכה או ממיעוט קנסות "פתאום" תהיה בנייה מסיבית.
ציטוט
0 #7 מחסור בקרקע@ לוי 2017-05-29 11:26
טוענים הכלכלנים: על השטח הנתון של תל אביב ניתן לבנות X דירות. אי אפשר לבנות יותר כי השטח מוגבל.

זוהי טענה המתייחסת לנתון אובייקטיבי - שטח נתון.

השטח לא תלוי בבני אדם. הגודל האובייקטיבי של השטח לא תלוי ברצון של אדון חולדאי, ולא ב"זכות" התושבים להציג "התנגדות", לא בקשיי בניה או מחירה הגבוה, ולא בעודף או מחסור תקציבי, ואפילו לא בתמריץ מתאים שהועבר מתחת לשולחן במעטפה.

כאשר הסיבה למשהו היא התנהגות בני אדם - ניתן לבא אליהם בבקשה/ דרישה שישנו את טעמם. לשטח אינך יכול לבא בבקשה או דרישה שישנה את גודלו.

לכן טענת המחסור בקרקע היא חזקה.
במיוחד כשמציגיה הם כלכלנים מקצועיים, מהרמה הגבוהה ביותר (בנק ישראל, האוצר) בעיני הציבור, שאינם נגועים באינטרסים פוליטיים.

אבל !!!

הטענה לא נכונה. היא מתבוננת במציאות במשקפיים של ילדים קטנים שעדיין לא עזבו את המישור, שטרם הגיעו למרחב.

במציאות יש 3 מימדים. מימד הגובה, לעניין בניה, הוא בלתי מוגבל. ניתן גם לבנות קומות לעומק (וכך לפתור, בו זמנית, סוגיה אחרת - החניה, כתוצאה מהגידול במספר התושבים).

האם הכלכלנים טוענים שהבעיה היא בעודף בירוקרטיה ? בגחמות פוליטיות של ראשי ערים ? בקשיי בניה הנדסיים או בעלויות גבוהות ? בעודפי תקציב של העיריה ? לא ולא ! הם טוענים דבר אחד: יש מחסור בקרקע.

לזה התייחסתי בכתבה. על כן, כל תגובה בנושאים אחרים יכולה להיות מעניינת וטובה לדיון, אבל במסגרת כתבה אחרת.
ציטוט
0 #8 חכמת הכלכלניםיעקב 2017-05-29 11:52
"כלכלנים מקצועיים, מהרמה הגבוהה ביותר (בנק ישראל, האוצר) בעיני הציבור, שאינם נגועים באינטרסים פוליטיים."

אין דבר כזה,
טעות היא לחשוב שהכלכלנים הנ"ל חכמים במיוחד. עובדה. אתה תוהה איך זה שכלכלנים "חכמים לכאורה" אומרים שטות. אז אתה חייב לשנות הנחותיך בהתאם, בקטע "חכמים לכאורה". (האפשרות השנייה היא שהם משקרים ביודעין, ראה בהמשך).

אבל, אתה צריך גם להכיר בעובדות נכונות. נכון שקיים מימד שלישי (לפחות, לגבי מימדים נוספים יש וויכוח), ואפשר לבנות לגובה. אבל, עובדתית, בניה במסגרת פינוי-בינוי היא קשה יותר (מבחינות רבות, כולל בירוקרטיה) מבניה על קרקע פנויה.

חוץ מזה - הסיבה העיקרית ל"מחסור בקרקע" (לכאורה) היא סימון מרבית הקרקעות כ"חקלאיות" שעליהן חל איסור בנייה. עוד פעם בירוקרטיה ולא מחסום פיזי.

הטענה "מחסור בקרקע" היא תעמולה כוזבת של השלטון, כדי להשתיק את העם הממורמר מיוקר הדיור. הכלכלנים ה"רציניים" הם - או טיפשים, או צבועים - הם יודעים מהיכן באה פרנסתם, ולכן מסעיים לתעמולה הכוזבת השלטונית.

אנו פטורים מלהתלבט בדילמה אם הכלכלנים הם טיפשים או צבועים, ולהניח הנחת עבודה שהם גם וגם, בייחוד אלה בבנק ישראל.
ציטוט
0 #9 מחסור בקרקעות - קצה הקרחון של הבעיהאבי נצר 2017-05-30 10:15
המינוח מחסור בקרקעות הוא צמד מילים שאינו מבטא נכון את הבעיה.
פרויקט של הרחבת היקף הבינוי ע"י בנייה לגובה בתוך מרקם עירוני צריך לכלול גם שינויים מרחיקי לכת בכל המערך התומך של הבינוי.
תוספת שטחי מגורים צריכה להיות מלווה בהרחבה של כל מערך השירותים הנלווים כולל תשתיות הנדסיות (אספקות של מיםף ביוב, אנרגיה וכוי). וכולל מערך של שירותי תנועה וחניה ושירותי בריאות, מסחר וכדומה.
לכן מתיחת ביקרות המתייחסת לביטוי "מחסור בקרקעות" הוא פופוליזם בנוסח פוליטיקאי - שאינו מבטא נכון את הבעיה וכמובן לא יקדם שום פתרון.
מוצע למתוח ביקורת בונה ע"י ניתוח חכם של הבעיה - הגדלת הבינוי העירוני - והצעות לפתרונות ישמים.
ציטוט
0 #10 מיתוס התשתיות החסרותמוטי היינריך 2017-05-30 16:43
זה הנימוק האולטימטיבי נגד בנייה לגובה וציפוף עיר.
שום עיר בעולם לא תוכננה מראש למיליוני תושבים. לונדון לא תוכננה מראש ל-8 מיליון תושבים.

התהליך לרוב הפוך: קודם גדלה האוכלוסיה ואז נוצרים לחצים פוליטיים להרחבת התשתיות והעירייה או המדינה משקיהמדינ

התייחסנו לכך בכתבה נפרדת. ראה:

http://kav.org.il/הבלוג-המרכזי/item/2147-אסור-לבנות-דירות-כי-אין-תשתיות-אין-תשתיות-כי-לא-בונים-דירות?highlight=WyJcdTA1ZWFcdTA1ZTlcdTA1ZWFcdTA1ZDlcdTA1ZDVcdTA1ZWEiXQ==
ציטוט
+2 #11 שאלה לאבי נצר2 לוי. 2017-05-31 18:15
כאשר אנשים רציניים מציגים טענה כלשהי הנראית בעייתית, ניתן, לפעמים אף רצוי, להתייחס אליה.

האם הטענה של בנק ישראל, ושל הכלכלן הראשי לשעבר באוצר, היא מחסור בתשתיות ?


המאמר לא עסק בבעיית הדיור.
המאמר לא עסק בבעיית התשתיות העירוניות.
המאמר לא עסק בבעיית הבירוקרטיה המוניציפלית.

המאמר עסק בנקודה אחת בלבד: היש רגליים לטענת הכלכלנים אודות "מחסור בקרקע" ?

אחד הגנרלים של נפוליאון הפסיד באיזשהו קרב. נפוליאון דרש הסבר. ענה הגנרל: יש לי 8 סיבות להפסד. ענה נפוליאון: התחל. אמר הגנרל: ראשית, אזלה לי התחמושת, שנית ... וכאן עצר אותו נפוליאון: אם אזלה התחמושת, אין צורך שתמשיך.

אם אין קרקע, כל התייחסות לתשתיות, או בירוקרטיה, וכיו"ב מיותרת, כי פשוט אין קרקע.
ציטוט
הוסף תגובה