חמישי, 14 אפריל 2022 19:19

קיצור תולדות הדיור היקר – לאן פניו של שוק הדירות בישראל?

פוליטיקאים בישראל שולפים פתרונות ל"משבר הדיור". רעיונות שכבר נוסו במדינות במערב מזה כ-100 שנים ונכשלו. אם נחזור על האיוולת – הכישלון בלתי נמנע גם כאן. נדרש מנהיג אמיץ לשינוי כיוון.

אם נביט אל שוק הדירות במדינות המערב נוכל להבין את הכיוון אליו אנחנו "מתקדמים" בישראל. שם כבר ניסו הכול, כמעט הכול.

למה חשוב להביט מעבר לים, לאירופה? הרי אנחנו כאן, ואצלנו הבעיות שונות?
מסתבר שרב המשותף. המערכות הדמוקרטיות אצלנו ובמערב דומות בבסיסן ובעיקר בתמריצים להתנהלות פוליטיקאים – הם תלויים בבחירות, עתידם האישי תלוי בכך, כך גם מצבם הכלכלי האישי ויוקרתם החברתית. כאשר הרקע והתמריצים דומים, אז גם "התכניות" דומות... וגם התוצאות.

"הבאג הדמוקרטי" מכתיב לפוליטיקאים את הקו המנחה: לשחד (להטיב עם) קבוצות בוחרים, כבר בטווח הקצר, כי הבחירות הבאות תמיד קרובות. פוליטיקאי שלא יספק בהקדם את "הסחורה", או לפחות הצגה משכנעת לבסיס הבוחרים ממנו הוא מצפה לתמיכה – מסתכן. אם לא יציג "תכנית", האופוזיציה תציג את החלום הוורוד...

הכוח להטיל מיסים ולחלק כסף (של אחרים) ליעדים שעשויים להניב תשואה פוליטית, הוא הדלק שמזין את האמונה הרווחת: עשייה ממשלתית היא התרופה לכל בעיה בחברה ובכלכלה. כל הנדרש לפתור בעיה הוא חוק חדש ותקציב.

לכן פוליטיקאים יעדיפו "רפורמות" ו"תכניות" שיקלו על מצוקה כבר בחודש הקרוב, יציגו לציבור "עשייה", יעוררו תקוות ויאפשרו דחיקה (גם אם זמנית) של הבעיה מהכותרות – אפילו אם נזק גדול צפוי בעוד שלוש-חמש שנים. הקלה זמנית עכשיו – עדיפה על פני שינוי יסודי ונכון במערכת (אך מתמשך) שאת ההצלחה וההילה הפוליטית עלול לקצור בעתיד פוליטיקאי אחר. כך בכל מדינה מערבית דמוקרטית, זו תמציתו של "הבאג הדמוקרטי".

זו הסיבה לדמיון הרב בין "תכניות ממשלתיות" במדינות דמוקרטיות. נראה שקיים פתרון פוליטי דומה למשוואה כאשר התנאים והתמריצים זהים.

אירופה ואמריקה – 100 שנים של "תכניות דיור", אך "המשבר" מתמשך.

 2628 1

2628-2.jpg

2628 3

2628 4

2628 5

2628 6

אז מה יהיה?

ב-200 השנים האחרונות גדלה אוכלוסיית העולם מ-1 מיליארד אנשים, פי שמונה, ל- 8 מיליארד (בערך). בנוסף, העולם עבר תהליך מואץ של עיור – אנשים מעדיפים להצטופף בערים. קצב התהליך שונה בכל מדינה, אך זו המגמה. את העתיד קשה לחזות – רק "מומחים" לדמוגרפיה מספקים הערכות, כלומר ניחושים.

האדם זקוק לקורת גג ומכאן הביקוש הגובר לדירות – ודירה, היא בדרך כלל המוצר היקר ביותר שאדם משקיע במהלך חייו, כך היה תמיד, מצב טבעי.

על רקע הביקוש הגובר התבססו שני תהליכים מתחילת המאה ה-20 והשפיעו על שוק הדיור במערב: האחד – רגולציה הולכת וגדלה על ענף הבניין (רובה לא קשורה לשיקולים הנדסיים). השני – המרוץ הפוליטי בדמוקרטיות (שהחליפו את המלכים לאחר מלחמת העולם הראשונה) לזכות בשלטון באמצעות חלוקת הטבות לבוחרים.

בבריטניה לדוגמה, יושמו תכניות "דיור ציבורי" במסגרת חקיקה מיוחדת כבר ב-1919 (לאחר מלחמת העולם הראשונה). ומאז, מידי מספר שנים, יזמו תכנית חדשה. עם השנים בוצעו עשרות תכניות ברמה הארצית והמקומית ונערמו חוקים רבים ל"הגנת שוכרים" – והתוצאה? לאחר 100 שנים של תכניות ממשלתיות, הכותרת מהגארדיאן בצילום למעלה (עדיין) זועקת: "מדוע בית בבריטניה מתרחק מהישג ידנו?".

אז מה צפוי לנו בישראל?

השתלטות הפוליטיקאים (המדינה) על שוק הדיור אינה שונה עקרונית מהגדלת מעורבותם בחיי האזרח בתחומים אחרים כמו חינוך, בריאות, רווחה, כלכלה. נתמקד בהתפתחויות בדיור.

שלב ראשון ותמים, "לא מזיק" לכאורה: לאחר מאות שנים בהן ערים התפתחו באופן טבעי וללא מעורבות המלך, מבטיחים מנהיגי העיר לאזרחים (לאחר המהפך הדמוקרטי) לתכנן ערים טובות ונעימות יותר שיאפשרו מגורים סבירים לכולם. העתיד המזהיר יוגשם רק אם יינתן להם כוח-כפייה על בעלי הקרקעות.

באופן פרדוקסלי לכאורה, השלטון המרכזי (או המקומי) בעידן הדמוקרטי, מרכז בידו כוח כפייה גדול בהרבה מאשר היה לשלטון בדרך כלל בתקופות קדם-דמוקרטיות. הכוח, באמצעות אלפי עמודי חקיקה, מאפשר לשלטון לכפות על בעלי קרקעות כיצד ומה לעשות ברכושם הפרטי. השלטון אינו מסתפק בתכנון תשתיות ודרכים ציבוריות, אלא כופה הגבלות נרחבות על החופש שהיה לבעלי הקרקע לפתח את רכושם לפי דרישות הקונים והשוכרים ("הביקוש").

כך צומח עם הזמן, מתוך "כוונות טובות", ים של מגבלות. מגבילים את גובה הבניינים בעיר, מחליטים לאסור שימושים באזורים מסוימים, מחליטים על הפרדה לפי שימושים (אזור משרדים, אזור תעשיה, אזורי בניה צמודת קרקע), אוסרים על התחדשות רובעים ובניינים (בשם "שימור"), קיימת רגולציה על נראות אדריכלית, על שטח המרפסת ועוד.

כבר בשלב זה נבלמת התפתחות העיר. קשה להוסיף קומות באזורי ביקוש במרכז העיר, קשה להתרחב – העיר מפסיקה לצמוח לרוחב ולגובה באופן טבעי בהתאם לביקושים ותהליכי הרישוי מתארכים. התוצאה הבלתי נמנעת היא התייקרות הדירות והתייקרות שכר הדירה.

לאחר שיצרו במו ידיהם "מצוקה", הפיתוי ששובה את לב הפוליטיקאים בשלב הבא הוא בנייה ממשלתית של דירות. מקימים חברות ממשלתיות או עירוניות – בנייה ממשלתית כ"פיתרון" למצוקה. הממשלה הטובה מחלקת דירות.

הדירות בבנייה ציבורית לרוב לא נמכרות – "הלקוחות" מקבלים את הדירות חינם או כמעט חינם. יזם שבונה פרויקט – מסיים, מוכר את הדירות ומתנתק מהן לאחר תקופת האחריות. בנייה ציבורית אף פעם לא מסתיימת כי דירות-חינם תמיד יחסרו; ולכן, החברות המשכנות (ממשלתיות/עירוניות) זוכות לחיי נצח. צריך להמשיך ולנהל את הדירות וגם לתחזק אותן. יש ג'ובים לכל החיים. ציבור משלמי המיסים תמיד יידרש להזרים עוד כסף (באמצעות מיסים) ל"פתרון מצוקת הדיור".

הדירות שכבר מלכתחילה נבנו ללא תמריץ של רווח כלכלי בדרך כלל מכוערות ופחות פונקציונליות מדירות של יזם שצריך לקלוע לטעם הציבור ולשמר מוניטין. הדיירים אינם בעלי הרכוש, וגם החברה הממשלתית אינה בדיוק "בעל בית מודאג". הדירות מוזנחות והאזור מתדרדר.

דיור ציבורי בעולם:
2628 7

שנים לא-רבות חולפות, האוכלוסייה גדלה. במקביל, מתפתח תהליך נוסף: תהליך מתמשך של כרסום בזכויות הקניין של הפרט בקרקע או בדירה שבבעלותו – "אנחנו, העירייה, נכתיב לכם מה אתם רשאים לעשות ברכושכם" עד לרמה של סוג הזכוכית בחלון. קבוצות מיעוט פרוגרסיביות, אך קולניות ועוצמתיות פוליטית – קובעות את סדר היום הציבורי באמצעות חקיקה ללא בלמים: חוקי שימור של בניינים ורובעים, כפיית סגנונות אדריכליים (אפילו רוחב מרפסת וגובה תקרה), שימור המבט הנשקף מדירה שמגביל בנייה של אחרים בסביבה, כפיית אופנתית של "בנייה ירוקה" ועוד.

הרגולציה מתרבה, האיסורים על בנייה מצטברים והמחירים נדחפים למעלה. כצעד משלים וכדי לגרוף אהדה ציבורית תמיד יקום הפוליטיקאי שיציע בשלב כלשהו פיקוח על שכר הדירה. זה פשוט וקל וגם מניב תועלת סמויה: חוקי הפיקוח מסמנים מיהם "הרעים" – בעלי הדירות שמעלים מחירים. הפוליטיקאים הם "הטובים" שנלחמים למען הציבור. מכיוון שיש יותר דיירים מאשר בעלי דירות – הרווח הפוליטי שבחוקים אלה – מובטח.

ציבור בעלי הדירות מוצא דרכים "להסתדר": כאשר הסכם השכירות מסתיים, לא מחדשים את החוזה, מאתרים דייר חדש ומעלים את שכר הדירה כי יש מחסור בדירות. ואז... מופיע תיקון לחוקי הפיקוח: אסור לסיים "חד-צדדית" הסכמי השכירות. הדייר יכול להמשיך לגור בדירה על אפו וחמתו של בעל הדירה. כמובן שגם מכינים רשימה של "סיבות מוצדקות" שמאפשרות לבעלי דירה שלא להאריך הסכם שכירות.

שכר הדירה המוקפא (יחד עם הסכמי שכירות שלא-מסתיימים) מקטין את התשואה על הדירות הוותיקות המפוקחות לעומת שכר הדירה בדירות מבנייה חדשה. בעלי הדירות מתחילים להזניח תחזוקת דירות, לא ממהרים לתקן במטרה להבריח דיירים וותיקים בשכר דירה נמוך. המוני דיירים זועמים מתארגנים, הלחץ הפוליטי גובר והרגולציה עולה מדרגה: חוק "הדיור הנאות" הוא רק שאלה של עיתוי. החוק החדש מחייב את בעל הדירה לתקן רשימת ליקויים, מגדיר זמנים, מאפשר לדיירים לתקן בעצמם ולקזז את התיקון משכר הדירה אם לא בוצע תוך 30 יום מדרישת הדייר. החוק עדיין מאפשר לפנות דייר אם נדרש שיפוץ יסודי בדירה. במקביל, מוקם בית משפט מיוחד לסכסוכי שכירות.

תופעת הזנחת דירות ובניינים מתרחבת – יותר מידי בעלי דירות מפנים דיירים בתירוץ של "שיפוצים הכרחיים" בדירות. הפוליטיקאים כועסים על ה"תחמון", אבל קצרה ידם מלהילחם ב"תרגיל". שהרי יש דירות שבאמת צריך לשפץ. הפתרון: רגולציה חדשה – איסור שיפוץ דירה ללא אישור העירייה.

מ-1 לינואר יידרש בעל דירה להגיש לעירייה תכנית שיפוצים מפורטת בפורמט זהה (כדי לא לבלבל את המפקחים) – מהנדסים יגיעו לדירה, יתעדו ויגישו חוות דעת מלומדת. בעיריות מוקם אגף לפיקוח על שיפוץ דירות פרטיות – עוד ג'ובים ציבוריים. אדריכלים בשוק הפרטי עושים הסבה מתכנון בניינים חדשים ל"מתכנני שיפוץ" ולעורכי בקשות שיפוץ. הביקוש לאדריכלים מעלה את שכרם – הדירות מתייקרות שוב. שיפוץ דירה מתארך במספר חודשים עד לקבלת רישיון השיפוץ. בעל דירה שבקשתו להיתר שיפוץ סורבה רשאי להגיש ערר לוועדה עליונה.

בינתיים גדל המחסור בדירות בגלל צמיחה טבעית של הביקוש, בגלל דירות רבות שנמצאות בהליכי אישור-שיפוץ וגם בגלל ירידה מובנת של יזמים בהשקעה בדירות חדשות. דירות חדשות ניתן עדיין להשכיר בשכר דירה מעודכן שמתאים לביקוש הגבוה.

הפגנות נגד שכר הדירה הגבוה בבניה חדשה מובילות לתיקון חוק הפיקוח על שכר דירה. מעכשיו העירייה מחייבת רישום של כל הסכם שכירות בעיר (מלווה בתצהיר נוטריוני). מוקם מוסד חדש: "רשם השכירויות" (יש מקומי ויש ארצי) – ג'ובים ציבוריים נוספים לשמחת וועדי העובדים. העיר מחולקת לאזורי שכירות, בכל אזור מוגדר שכר דירה מירבי עם טבלת התאמה המכילה 37 מאפייני דירה (כגון מעלית, כיווני אוויר, מספר אסלות, שטח מטבח ועוד). קם ענף חדש – יועצים לקביעת שכר דירה ראוי. הטופס לאישור שכר דירה מורכב ומסובך. יש גם תוכנות לחישוב שכר הדירה המתואם הראוי לכל דירה. תביעות מוגשות נגד בעלי דירות שחורגים משכר הדירה הרשמי. העומס על בתי המשפט גדל וכך גם מספר עורכי הדין שמתמחים ב"דיני שכירות".

החוק שאוסר כבר שנים על סיום חד-צדדי של הסכם שכירות גרם לתופעה שדיירים לעולם לא מסיימים הסכם שכירות, אפילו אם עברו דירה לעיר רחוקה ולפעמים רילוקיישן לחו"ל. את הדירה החדשה ששכרו בעיר אחרת הם רושמים על שם חבר או בן זוג כדי שמאגר השכירויות הארצי לא יגלה כי עברו דירה. את הדירה הוותיקה במרכז העיר הם משכירים בשכירות משנה, מסבלטים ("לא חוקית").

הביקוש הגבוה לדירות מאפשר לדייר הוותיק לגבות מדייר חדש נואש שכר דירה גבוה פי שלושה מאשר שכר הדירה המפוקח שהדייר הוותיק משלם לבעל הדירה. דייר המשנה המסבלט לא נרשם בעירייה ומשלם ב"שחור" את שכר הדירה לדייר הוותיק. בעל הדירה ממשיך לקבל את שכר הדירה המפוקח הנמוך.

כעת שוק השכירות כבר מושחת ומסובך לחלוטין, הרוב מרמים, השוק עתיר קומבינות. הדיירים מוגנים על ידי "חקיקה חברתית" – גם אם הם מפגרים בתשלומי שכר דירה. בעלי הדירות נואשים – הם איבדו למעשה את זכות הקניין ברכושם.

בשלב זה יזמים מצמצמים את ההשקעה בבניה חדשה, חלק ניכר מבעלי הדירות מעדיף להשאיר את הדירות ריקות ללא שוכרים (שומרים את הדירה לילדים), מצוקת הדיור עולה מדרגה. משקיעים מוכרים דירות שהתפנו מדיירים. הקונים משתמשים בדירות לרוב למגורים עצמיים.

הרשויות משיבות אש: קנסות מוטלים על דירות ריקות משוכרים, הארנונה עליהן מוכפלת ומשולשת. יזמים זריזים מציעים לבעלי הדירות שירות חדש: אנחנו נפתח ברז בדירה, נדליק ונכבה אורות מידי מספר ימים כדי ליצור מצג שווא ש"כאילו" גרים בדירה וזו אינה ריקה. עלות השירות שווה לכל נפש של בעל דירה... חברת הייטק תפתח קופסת בקרה שתבצע את אותה פעולה ללא מגע אדם באמצעות אפליקציה.

הרשויות מפרסמות את נשק יום-הדין: דירות ריקות שאינן מושכרות יוחרמו מבעליהן (גם בברלין ובהמבורג), רשות עירונית תעמיד אותן להשכרה לטובת הציבור, בעלי הדירות יקבלו חלק משכר הדירה לאחר ניכוי הוצאות. הלאמת הדירות כמובן "זמנית" – עד שמצוקת הדירות תיפטר.

בשלב זה הרשויות המקומיות כבר מכירות בקשיים של בניית דירות ציבוריות וניהולן – העסק גם יקר מאד ומצריך העלאה של מיסים. רשימות "הזכאים" תמיד מתארכות. הפתרון, כרגיל: הגברת הרגולציה. החוק החדש מחייב כל יזם להקצות בבניין החדש 20% מהדירות ל"דיור בר השגה". כלומר, הרשות המקומית לא תאשר היתר בניה אם לא תהיה הקצאה ל"דיור בר השגה". פרוטקשן חוקי.

איך יממנו היזמים את הוויתור על חלק מהכנסתם? שלושה פתרונות אפשריים: האחד הורדת רמת הדירות "הכפויות" יחסית לדירות היזם האחרות, או ייקור של דירות היזם כדי לכסות על ההפסד, סבסוד דיור בר-השגה באמצעות העלאת המיסים. פתרון אפשרי אחר הוא הגדלת זכויות הבנייה ליזם שמחויב לבנות "דיור בר השגה" – זה למעשה קנס על יזם שאינו בונה גם "דיור בר השגה".

ואז... מתעוררת בעיה חדשה במרכזי הערים: קוני הדירות החדשות הם אנשים בעלי הכנסה גבוהה, אבל הדיירים שהעירייה משכנת בדירות "בנות השגה" עלולים להימנות על שכבה סוציאו-אקונומית נמוכה שלא תתלהבו לפגוש במעלית. היזמים מנסים לפתור את "הבעיה" באמצעות 2 כניסות נפרדות לבניין, גם בלונדון. לא אידיאלי. פעילים חברתיים מפגינים ולא רחוק היום בו מישהו ישרוף את המועדון.

הדירות ממשיכות להתייקר ועוד משפחות לא מסוגלות לעמוד במחיר החדש. כך צומחת בקביעות רשימת ה"זכאים" לדיור ציבורי, רשימות המתנה מתארכות בכל אירופה ואנשים ממתינים בין עשר ל-20 שנה בתור לדיור ציבורי.

פוליטיקאים משמאל ומימין יחד עם "מומחים" באקדמיה מסבירים כי הקפיטליזם החזירי נכשל, מצוקת הדיור מוכיחה כי קיים "כשל שוק" ודורשים להלאים לגמרי את שוק הדיור. על הממשלה לבנות בעצמה ולחלק דירות לפי קריטריונים צודקים. תאי סטודנטים מארגנים הפגנות בדרישה ל"דיור ממשלתי צודק".

התסריט אינו דמיוני – קיים במציאות באירופה ובאמריקה

האירועים שתוארו אינם פרי דמיונו של הכותב. הם מייצגים רק חלק מהבוץ בו שקוע הדיור במערב. כל אירוע שתואר קיים במציאות והתפתח במדינות המערב. ישראל "מפגרת" בינתיים אחרי "אירופה הנאורה", אבל אנחנו צועדים אל עבר ביצת הבוץ הטובעני. התהליך כמעט בלתי נמנע, אלא אם מסה קריטית בציבור תבין את היקף אסון-הדיור אליו אנחנו נגררים.

לא "מחסור בקרקע" הוא הגורם ליוקר הדירות בישראל וכמעט בכל הערים במערב. אין "מחסור" פיזי ב"קרקע לבניה" בשטוקהולם, בוונקובר, או בסידני, אוסטרליה. אין גם מחסור בגובה אפשרי לבתי דירות. בכל ערי המערב הדירות מתייקרות – לא בגלל נגיף עולמי מסתורי שתוקף בקביעות את שווקי הדיור. הבעיה האחת והיחידה הם חוקי הבנייה והרגולציה שנערמים להר מגבלות ממשלתי על בנייה ועל דיור להשכרה. ישראל היא דוגמה, ועדיין לא הקיצונית. הממשלות לא פתרו שום בעיה – רק הגדילו את תסבוכת הדיור וסינדלו את עצמן בדרך כמעט ללא מוצא פוליטי – כל צעד לפתרון אמיתי באמצעות ביטול רגולציה יגרום להתמרמרות של דיירים-נהנים בטווח הקצר.

כל ה"תכניות" הממשלתיות שנראות כהמצאה והברקה של פוליטיקאים ישראלים כבר נוסו ונכשלו במערב. לשם אנחנו מתדרדרים.

הפתרון היחיד שטרם ניסו – חזרה לשוק בנייה חופשי

לשלטון הבריטי לפני קום המדינה לא היה משרד שיכון, לא "דיור ציבורי", לא "מחיר למשתכן" ולא "דירות בהגרלה". שלטונות המנדט הבריטי לא בנו עבור יהודים ולרוב לא התערבו בבניה עד אמצע שנות ה-40. האוכלוסייה היהודית צמחה במהירות אבל לא היה "מחסור בדיור". יהודים קנו קרקעות ובנו את ראשון לציון וראש פינה, את רחובות וחדרה, את תל אביב ונהריה – והכול ללא "עידוד" של הממשל הבריטי – עשרות שנים לפני הקמת המדינה. ללא "מענקי איזון" ממשלתיים, ללא "הסכמי גג" לרשויות המקומיות ל"עידוד הבנייה".

הממשלה הבריטית לא בנתה ליהודים, יזמים ומשפחות בנו. למי שלא היה די כסף לבנות – שכר דירה או שכר חדר בדירה, לפעמים גרו 2 משפחות בדירת 2 חדרים עם מטבח ושירותים משותפים עד שרווח להם ועברו לדירה משלהם. האוכלוסייה בתל אביב גדלה בתחילת שנות ה-30 פי ארבעה בערך, וב-12 השנים לאחר מכן שוב הוכפלה. היום, לדוגמה, אסור ובלתי אפשרי לבנות שכונה, יישוב או עיר כפי שיהודים בנו כאן לפני 100 שנה. בעיתוני התקופה אין תיאורים של אלפי הומלסים ברחובות.

מדהים, אותם בניינים ישנים – בתל אביב, בירושלים, ואפילו בצפת וראש פינה – מבוקשים כיום ויקרים מאד – כל אחד מהם היה נפסל לבניה ולמגורים לפי חוקי התכנון והבנייה הנוכחיים!

2628 8

צריך להפריד את הדת מהמדינה? למה רק את הדת?

צריך להפריד את הדת מהמדינה? נכון. צריך גם להפריד את הדיור מהמדינה. המדינה היא המכשול והיא שמייקרת את הבנייה. תכנון ממשלתי של בנייה הוא לרוב כישלון (לא רק בישראל). יזמים יודעים לקרוא את השוק ומבינים את הביקושים טוב מכל פקידי ממשלה או עירייה. מהנדס או פקיד בעירייה לא מפסיד אגורה מכיסו אם הוא טועה – ההחלטה היכן, כמה ואיך לבנות – שרירותית לחלוטין. תכנון בנייה ומגבלות בנייה ביוזמת המדינה יוצרים מחסור ועליית מחירים באזורי ביקוש, או תקופות של עודפים בהן מופעלים לחצים פוליטיים על המדינה לרכוש דירות ללא דורש מקבלנים "תקועים".

אי אפשר לעזור לשתיין שיכור באמצעות תוספת אלכוהול. אי אפשר להשפיע על "משבר הדיור" באמצעות עוד "עשייה ממשלתית". לא העלאות מס רכישה, לא איסור על השכרת דירות לאייר בי אנד בי, לא הגרלות ומחיר למשתכן ולא משחקי מיסוי-ריבית-סובסידיות.

מעורבות המדינה בתחום הדיור היא הסיבה ליוקר המאמיר. תוספת תכניות ממשלתיות היא המחלה, לא התרופה. נסתפק אם המדינה והעיריות יתכננו תשתיות בלבד ויבטלו את הר האיסורים והמגבלות על בנייה פרטית. פיקוח על בנייה יתבצע על ידי מהנדסים, אדריכלים, חברות ביטוח והתחרות בין היזמים. את חוק התכנון והבנייה הנוכחי צריך לגרוס – לא "לשפר".

מוטי היינריך

הערה: תיאור החלופה למערכת החונקת כיום בנייה מופיע בפרק קרקעות ובנייה באתר "קו ישר".

 

הירשמו כאן לקבלת התראה על כתבה חדשה

עודכן לאחרונה ב שישי, 15 אפריל 2022 04:45
שחרורון
ריבית אפס וזיוף מטבע יוצרים אינפלציה. דיור הוא אחד המורגשים

רק הפרדת מדינה וכלכלה

3
בוריס
כרגיל מאמר מרתק
תודה רבה מוטי, תענוג לקרוא.
2
א.ב.
אני מופתע מכם... איפה הנרי ג'ורג'?...
בתור קפיטליסטים הגיוניים אני מופתע שאתם לא מציעים באתר לעבור לLVT
(land value tax).
הרי זה המס הכי טוב שקיים, כמו שגם אמר מילטון פרידמן.
מאחר שקרקע היא בהיצע מוגבל, אין חוסר יעילות במיסוי של הערך שלה. וחשוב לעבור למס הזה ולבטל את כל שאר המיסים.
חוץ מהעובדה שאף אחד לא יצר את הקרקע, ולכן הגיוני לקחת את הערך שלה ולהשתמש בו באופן ציבורי, לעומת מיסוי על הון ועבודה שהם לא יעילים ולא מוסריים באמת, כי הם נוצרו על ידי אדם מסויים ומאיזה זכות אנחנו באים ופוגעים לו בזכויות קניין "לטובת הכלל"...

0

3000 תוים נשארו