שבת, 13 ספטמבר 2008 15:44

למה מתנגדים להוזלת דירות?

כמעט ואין פרויקט בניה משמעותי שאינו זוכה למנת התנגדויות. סוחרים מתנגדים להגדלת התחרות מצד חנויות חדשות, כך הם מונעים ירידת מחירים עתידית עקב התחרות הצפויה.

כמעט ואין פרויקט בניה משמעותי שאינו זוכה למנת התנגדויות: הדיירים סביב המבנה הישן של בית חולים אסותא בתל אביב מתנגדים להקמת מגדל מגורים, בעלי החנויות סביב כיכר המדינה בת''א מתנגדים לחנויות חדשות בבנייה החדשה בכיכר, גם הסוחרים בראשון לציון מתנגדים למתחם איקאה חדש בעיר. תושבי כפר שמריהו מתנגדים לסלילת כביש רוחב לחיבור כביש 6 עם כביש החוף, ותושבי שכונות עבר הירקון בתל אביב מתנגדים לנתיב נסיעה נוסף בדרך הראשית המובילה לעיר. הירוקים בעיר מתנגדים להקמת חניון ענק מתחת לכיכר העירייה, הם גם מתנגדים לבניה לגובה. הירוקים בכפר מתנגדים להגדלת היישובים לרוחב. תושבי סביון מתנגדים לבניית וילות נוספות ושכניהם ברמת אפעל מתנגדים לשכונה חדשה. כולם מתנגדים.

חוק התכנון והבנייה מאפשר לבנות רק בהתאמה לתוכנית-אב קיימת לאותו אזור [תב''ע]. תוכניות אלה משתנות ומתחדשות רק לאחר עשרות שנים של דיונים ולחצים ולכן הן חייבות להיות תמיד מיושנות ולשקף מחשבות, אינטרסים וחלומות רומנטיים של מהנדסי עיר מהעבר. האוכלוסייה גדלה, אנחנו עשירים יותר וזקוקים ליותר חנויות ומקומות בילוי, מספר המכוניות צמח פי מאה, מבנה המשפחה וגורמים אחרים השתנו באופן קיצוני מאז, אבל תוכניות הבנייה מאובנות ושבויות בדמיונו של הארכיטקט הסקוטי גדס ששרטט את תוכניות תל אביב לפני כמעט מאה שנים.

היתרי בניה חדשים שחורגים מהתוכניות ''המקובלות'' מאפשרים למי שרואה עצמו נפגע להתנגד. כאן נוצרת הזדמנות פז גם לאזרחים קטנים בשכונה לנגוס חלק מעוגת הגביר. סוחרים מתנגדים להגדלת התחרות מצד חנויות חדשות, כך הם מונעים ירידת מחירים עתידית עקב התחרות הצפויה; בעלי בתים ודירות ותיקים מתנגדים להיצע חדש של דירות מחשש שערך דירותיהם הישנות ירד – תוצאת היצע נוסף של דירות מודרניות בסביבה. בסיפור יש תמיד רק מפסיד אחד גדול: שבעה מיליון אזרחי ישראל. מחירי הדירות מרקיעים לשחקים, מחיר מוצרי הצריכה גבוה מהנדרש בתנאי תחרות חופשית וכתוצאה מכך רמת החיים שלנו, שיכולה הייתה להיות הגבוהה בעולם, מדשדשת.

הסתרת נוף ו''פגיעה בפרנסה''

החוק הנהוג מתייחס לנוף הנשקף מהדירה כקניין פרטי של בעל הדירה ולכן אם העירייה מאשרת תוכנית בנין עיר חדשה במתחם מסוים [מגדל מגורים חדיש, לדוגמה] שמסתירה לבניין הוותיק את הנוף, רואים בכך עילה מוצדקת לפיצוי הבניין הוותיק, לצמצום הפרויקט החדש או אפילו לביטולו של הרעיון.   אילו החוק הנוכחי היה קיים בתקופת האדם הקדמון היינו נשארים ללון גם כיום במערות. כי הרי כל מבנה חדש מסתיר משהו לשכנו: נוף, אור שמש, משב רוח. הדרך היחידה האפשרית להוזלת מחירי הדירות ושכר הדירה היא לאפשר לשוק להגדיל את היצע הדירות. לשם כך צריך לבטל את רוב מגבלותיו של חוק התכנון והבניה. למשל, לאפשר לבנות לגובה ללא הגבלה [כמובן בכפוף לעמידה בתקני בניה ובטיחות]. אך בניה לגובה תיתקל מיד בהתנגדויות המסורתיות. לכן, חובה גם לשמוט את השטיח מתחת לנימוקי ההתנגדות הנפוצים. 

נוף, משב רוח, אור שמש, רמת רעש הם משאבי סביבה מוגבלים. אי אפשר להבטיח אותם לכל דירה ובוודאי שלא באותה מידה וגיוון. הביקוש להם ומוגבלותם הופכים אותם למוצר סחיר בהקשר של נדל''ן. זמינותם, או העדרם, משביחה או גורעת מערך נכסים.

שינויים בנוף הם סיכון שכל רוכש נכס צריך להביא בחשבון, בדיוק כמו אזרח שרוכש דירה בקומה ראשונה של בניין, יודע שבניין שיבנו במגרש הסמוך יסתיר לו את אור השמש כבר בגלל הקומה השניה. המחיר שמשלמים עבור הדירה מביא בחשבון שינויים אפשריים בנוף. מי שקונה דירה בקומה ה-40 חשוף פחות לסכנת שינוי הנוף, אבל משלם בהתאם. בנוף זוכה בעל ההצעה הגבוהה ביותר. הנוף קיים תמיד ובסך הכול מחליף ידיים. זו הסיבה שמחירי דירות באזורי ביקוש מתייקרים ככל שהקומה גבוהה. הסיכוי לזכות בנוף פתוח והמרחק מהמולת הרחוב שווים כסף. אך אם בסמוך לבניין בן 30 קומות יקום מגדל של 60 קומות – יוסתר חלק מהנוף לדיירי הבניין הראשון, אך 30 הקומות הנוספות במגדל החדש יזכו לנוף – הנוף החליף ידיים.

גם מי שקונה דירה בסמוך לשטח פתוח או דרך ציבורית, צריך להביא בחשבון שבעתיד אולי יעבור שם כביש רחב ידיים או מסילת ברזל. אין עילה להתנגדות ולפיצויים.

צריך לבטל גם עילת התנגדות שכיחה נוספת: ''פגיעה בפרנסה''. תחת כותרת זו מונעים בעלי חנויות קיימות הקמת מתחמי מסחר חדשים. בנימוק זה אפשר היה למנוע את התפתחות האנושות מאז ימי המהפכה התעשייתית: להמשיך לטוות בד בנולים ידניים במקום שימוש במכונות טכסטיל, או להשתמש בכרכרות במקום במכוניות. נתאר לעצמנו מדינה בה החוק היה מאפשר ליצרני מאווררים ''להגן'' על מקור פרנסתם באמצעות הגשת התנגדויות להתקנת מזגנים חדשים. כל פיתוח חדש בא על חשבון מוצרים ותיקים, מוזיל אותם, משפר את איכות חיינו והופך מוצרי יוקרה למוצר המוני זול לשימוש נרחב. לפני 120 שנים הייתה אמבטיה ביתית מוצר לעשירים בלבד. כך גם מכשיר וידיאו או טלפון בתחילת דרכו.

ה''התנגדויות'' – פגיעה יקרה ברוב הציבור

מגבלות שמטרתן ''להגן'' מפני תחרות מייקרות לנו את החיים. מגבלות בנייה שמתיימרות ''לשמור'' על הנוף הנשקף אינם ''שומרות על הנוף'' אלא מקפיאות מצב קיים לטובת דיירים ותיקים. הקפאת מצב קיים מקטינה את היצע הדירות ומייקרת אותן. תקנות כפויות אלה גורמות להעשרה של בעלי נכסים קיימים על חשבון רוכשי דירות חדשים, בעיקר משפחות צעירות, שוכרי דירות, ועל חשבון משפחות שרוצות לשפר דיור. כך נפגעת רמת חיינו בגלל האילוץ להקצות חלק גדול יותר של הכנסתנו החודשית לטובת מימון פתרונות דיור [שכר דירה או משכנתא].

מוטי

עודכן לאחרונה ב שני, 06 נובמבר 2017 05:07
הוסף תגובה