שישי, 15 אוגוסט 2008 15:44

כולו נסבסד צעירים שמעדיפים לגור ברמת גן

עיריית רמת גן החליטה כי 20% מהדירות החדשות שייבנו ברמת גן יושכרו במחיר מסובסד. דיור בר השגה לצעירים. החליטו, אבל מי ישלם את מחיר הסבסוד?

עיריית רמת גן החליטה כי 20% מהדירות החדשות שייבנו ברמת גן יושכרו במחיר מסובסד. ''דיור בר השגה'' לצעירים. החליטו, אבל מי ישלם את מחיר הסבסוד? נניח שיכריחו את היזם להשכיר חמישית מהדירות בחצי מחיר, כלומר – יכריחו אותו להפסיד, והרבה. כיום, אפילו בשכר דירה מלא – לא כדאי ליזם לבנות להשכרה. כאשר שכר הדירה ייקבע על ידי וועדה פוליטית, הוא יישחק מהר מאד. בתנאים אלה לא יהיה כדאי לתחזק את הדירות המושכרות ברמה נאותה – מי משוגע להגדיל את הפסדיו? הבניין המוזנח יתדרדר מהר מאד לסלאמס. קונים פוטנציאלים של יתר הדירות [יתרת 80%] יידעו את התסריט מראש וכמובן שלא ימהרו לקנות בבניין בו יש ''דיור בר השגה''. לכן, גם יתר הדירות יימכרו במחיר נמוך יחסית, שיגרור גם בניה באיכות נמוכה יותר. נניח שעיריית רמת גן תחליט לצ'פר את היזם מראש ותבטיח לו ''אחוזי בניה'' מוגדלים בתנאי שישכיר חמישית מהדירות בחצי מחיר. אבל, אם תיווצר כאן הטבה אז גם בעלי הקרקע שמוכרים את המגרש ליזם יידעו זאת, ולכן מחיר המגרש ליזם יעלה. תיקו.

יכולת העירייה "להעניק" אחוזי בניה "מוגדלים" מחזקת את טענתנו שמגבלות הבניה ובכללן "אחוזי בניה" ו"צפיפות בניה" נובעות מחוקים שרירותיים לחלוטין. אם הגדלת מספר הדירות על מגרש מסוים אפשרית, אז בבקשה – תאפשרו להגדיל את ההיצע מראש, ללא חקיקה מעוותת ואז כל המחירים ירדו. 

ה''מקורבים'' שוב ירוויחו

מי יקבע את דמי השכירות הנמוכים? כמובן ש''וועדה ציבורית''. מי יחליט על הזכאים לדיור מוזל? אותה ועדה. התור לדיור מסובסד יתארך והעיתונות תתמלא בכרוניקה של שחיתות: זיוף בקשות לדיור, שוחד לחברי ועדות, דילים פוליטיים להקצות דירות למגזרים מסוימים. וכמובן, חלוקת הג'ובים החדשים בוועדות לחברי המפלגה.

אישור פרויקטים כאלה במרכזי הביקוש יקטין את היצע ה''דירות הנורמאליות''. המחסור יעלה את מחירי הדירות האחרות ואת שכר הדירה החופשי מפיקוח שאותו יצטרכו לשלם רוב השוכרים [אלה שלא הצליחו ''לעבוד'' על ועדת הדיור העירונית כדי להיכלל ברשימת הזכאים]. הדיירים המאושרים לעולם לא יפנו סתם כך דירה בשכר דירה מצחיק. ''דמי פינוי'' שמנים יחליפו ידיים מתחת לשולחן. העיתונות ה''חברתית'' תזעק על בני עשירים מקושרים שמחזיקים דיור בר השגה במחיר מגוחך, על שוכרים שבכלל גרים בחו''ל ומשכירים לדיירי משנה במחיר מפולפל וגורפים את השמנת לכיסם. כך משבשת בחישה פוליטית בכלכלה את כוחות השוק ויוצרת חברה עבריינית.

ג'ונגל ההשכרה באירופה ה''נאורה''

ברוב מדינות אירופה '''הנאורות''' קיימת רגולציה ממשלתית של שוק הדירות להשכרה. כתוצאה, הפך שוק הדיור להשכרה כמעט בכל אירופה לג'ונגל מושחת. המחירים בערים הגדולות טיפסו לשמים וללא תשלום שחור ''מתחת לשולחן'' לבעל הדירה קשה למצוא דיור סביר. משלם המיסים נאלץ לממן את משכורתיהם של אלפי אוכלי חינם בוועדות שמחליטות מי ראוי לדיור ומה יהיה שכר הדירה. שום בעיה לא נפתרת על ידי רגולציה - נוצרו בעיות חמורות יותר.

בשבדיה צריך להירשם בתור למגורים בשכירות ויש רשימת המתנה של 12 שנים! מי שזכה בחוזה שכירות ממאן להיפרד ממנו, אפילו אם עבר לעיר אחרת. החוק מגן עליו מפני פינוי ''שרירותי''. כך נולדו הסכמי שכירות ''יד שנייה''. אתם שוכרים דירה מהשוכר המקורי, לא מבעל הבית... הכול שחור, הכול מושחת. יזמים נרתעים מלהשקיע בבניית דירות להשכרה ואז הממשלה נאלצת שוב להתערב ולבנות דירות להשכרה על חשבון העלאת המיסים לכלל האוכלוסייה. דירות ממשלתיות גם נראות כך... אבל גם להן תור ארוך לאכלוס. בהולנד הזעירה יש 52 ''ועדות השכרה מקומיות'', מערכת ניקוד מטורפת שקובעת את גובה שכר הדירה ''הראוי''. משך ההמתנה הממוצע לדירה קטנה עומד על שנתיים וחצי.

באמסטרדם זמן המתנה ארוך יותר ושכר הדירה מהיקרים באירופה. הועדות קובעות את הזכאות לדיור ולמענקים [יש קריטריונים וניירת מורכבת...]. פרוטקציה, שוחד ושחיתות הן חלק בלתי נפרד מהסיפור. הדרך היחידה לדיור מהיר היא באמצעות עבירה על החוק.

בדרום אירופה, בספרד ומלטה הרגולציה ו''ההגנה'' על זכויות השוכרים גרמו לשיעור שיא של דירות מגורים שעומדות ריקות למרות שתעריפי השכירות בשמים. בעלי הדירות פשוט נמנעים מכאב הראש של השכרה ורואים בדייר סכנה לזכות הקניין שלהם. קשה להיפטר ממנו. התסבוכת בספרד מרקיעה שחקים וחקיקה חדשה נועדה ''לעודד'' בעלי דירות ריקות להשכיר את דירתם... הממשלה משלמת מענק עד 6,000 אירו לבעלים, אם יואיל להשכיר את הדירה לפחות ל- 5 שנים. בשנת 2005 הוקמה גם רשות ממשלתית שתפקידה ''לגשר'' בין בעלי דירות ריקות לבין דיירים [Sociedad publica de alquiler] - פעילותה לא ברורה אבל שפע פקידים מתפרנסים שם... בגלל שהברדק המשיך לחגוג, הוקמה גם קרן לאומית לאבטחת השכירות. הקרן ערבה להתחייבויות הדיירים כלפי בעל הנכס שזוכה לקבל שכר דירה אפילו אם הדייר מפסיק לשלם. הבעיה שהקרן גובה עמלה ''צנועה'' בשיעור של 20% משכר הדירה כדי לממן את הוצאותיה. הבעיה הגדולה יותר: הסיכון העסקי של בעל הדירה מועבר אל כלל אזרחי ספרד... ממשלת ספרד טוענת שיש לתת זמן לקרן להוכיח עצמה...

''חלב שנשפך''

כל ראש עיר יהיה מעוניין ב''דיור בר השגה'' משלו. זה מצלצל טוב פוליטית. כל תושבי המדינה ישלמו מיסים נוספים למימון מאות מפקחים, פקידים, מנהלים והיועצים של ''רשויות הפיקוח'' והוועדות. אין ספק שיקומו גם ''ועדות חריגים'' כדי לאשר העלאות שכר דירה במקרים חריגים ''מוצדקים''. מהעסק ירוויחו גם מאות עורכי דין שיתעסקו עם ה''עבריינים'' החדשים. התור בבתי המשפט יתארך. הסכנה החמורה ביותר בחקיקה מסוג זה היא שקשה אחר כך להחזיר את הגלגל אחורה. מספר הדיירים תמיד יגדל בהרבה ממספר בעלי הבתים ולכן הלובי הפוליטי שלהם יהיה חזק יותר; מה עוד שנוצרות אלפי משרות של פקידים שמרוויחים ומתפרנסים מהבלגן, גם הם ילחמו בכל שינוי. חלב שנשפך.

אין מחסור בקרקעות לבניה – יש מחסור באישורים

מחירי הדירות באזורי ביקוש מטפסים מסיבה אחת בלבד: הביקוש אינו פוגש היצע מתאים של דירות. היצע הדירות המוגבל אינו אסון טבע, אלא נובע אך ורק ממעורבות היתר של המדינה בשוק המקרקעין. ענף הדיור והבניה שקוע עד צוואר בבוץ הפיקוח והרגולציה הממשלתית. אין ענף דומה בישראל בהיקף הבחישה הפוליטית – והכול כמובן בסיסמאות של ''טובת האזרח''. 93% מהקרקעות בישראל בבעלות הממסד הפוליטי [''המדינה''] ואינן נתונות למסחר החופשי. תחום הבנייה והקרקע הנו מעסיק כבד של בתי-משפט ועורכי-דין, חוקים ותקנות ''מסדירים'' כמעט כל נושא. עשרות אלפי פקידים, מאות גופים – ממונים על תכנון, פיקוח, אישור ובקרה. הענף עתיר מיסים מכל הסוגים. אין בערי ישראל ''מחסור בקרקע לבניה'' יש מחסור באישורים לבניה. למה צריכה עיריית רמת לצ'פר קבלן ב- 20 אחוזי בנייה נוספים? שתצ'פר את כל היזמים בעיר, ההיצע יגדל והמחירים ירדו בלי צורך בוועדות.

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שני, 06 נובמבר 2017 05:11
הוסף תגובה