רביעי, 05 מרס 2008 00:00

למה הדירות בתל אביב יקרות? ואיך אפשר אחרת

יוקר הדירות נובע מהרגולציה המסובכת של המדינה על שוק המקרקעין והדיור. ידע אזרח שאין בבעלותו דירה, שההפרש בין המחיר החלומי לבין המחיר הנוכחי הוא למעשה מס-רגולציה.

שאלה פשוטה לכאורה. התשובה המלומדת טוענת שהביקוש גבוה ואין די דירות. אבל, למה בעצם היצע הדירות מוגבל? ההסבר השגרתי: מחסור בקרקעות, מגבלות תב''ע [תוכניות בניין עיר], חובת שמירה על קרקע חקלאית, הליכי אישור ארוכים בועדות, המיסוי הגבוה.

נניח שבאורח פלא מבטלים כמעט את כל המגבלות, הכול מותר. מבוטלות המגבלות לפי שימושים: חקלאות, מגורים, מסחר, תעשייה ועוד. מותר לבנות על קרקע חקלאית, מותר להסב חדרי מלון לדירות או למשרדים ולהיפך, מותר להכשיר דירות בבניין משרדים. מותר לבנות משרד, חניון, קניון או מפעל בכל מקום שכדאי. מבטלים את רוב חוקי התכנון והבנייה הקיימים ואת כל התב''ע המתייחסות לרכוש פרטי, כלומר: אין מגבלה של ''אחוזי בנייה'' - כל בעל קרקע רשאי לבנות לגובה שיחפוץ, להחליט על גובה התקרה, מספר המרפסות, כמה חניות להכשיר, אם בכלל. היזם יחליט על מספר החדרים ושטח הדירה וכו'. העירייה מפסיקה להתערב. בנוסף, המדינה מוכרת במכירות פומביות פתוחות וגלויות כמעט את כל הקרקעות שברשותה [93% מהקרקעות בישראל] למעט שמורות טבע, שטחים שמיועדים לכבישים ולתשתיות, שטחי אימונים לצבא וכדומה. מבטלים את המיסים הייחודיים: מס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה ועוד.

המגבלות המעטות שייוותרו, יהיו לדוגמה: רכישת קרקע על ידי גורם עוין למדינה תאפשר את הלאמתה. אסור יהיה ליצור מטרד אקטיבי שיפריע לשכן - כלומר, רעש, עשן, ריח וכדומה שפולשים לתחום השכן. אסורה כמובן פגיעה בזכות הקניין של הזולת [גם אם ה''זולת'' זה רכוש ציבורי]: פלישה למגרש שכן או למדרכה, זיהום רכוש ציבורי. בנייה תחויב לעמוד בתקני בטיחות.

בבוקר שלמחרת יסתבר שהיצע הקרקעות לבנייה, כולל על גגות בניינים, הוא אינסופי. ממש כך. אם אפשר יהיה להוסיף קומות הרי שהשמים הם הגבול. הגבול המעשי הוא עלות הבנייה לגובה: הבנייה מתייקרת ככל שבונים גבוה. בתנאים אלה, מחיר דירה יתקרב לעלות בניית קומה נוספת בבניין. כאשר קיים היצע חופשי וזמין לבניית מיליוני דירות ומשרדים ייתכן שמחירי דירות יוזלו לפחות ממחצית מחירן הנוכחי. וכך בהתאמה – גם שכר הדירה. המסקנה: יוקר הדירות נובע מהרגולציה המסובכת של המדינה על שוק המקרקעין והדיור. ידע אזרח שאין בבעלותו דירה, שההפרש בין המחיר החלומי לבין המחיר הנוכחי הוא למעשה מס-רגולציה. מחיר התערבות המדינה והפוליטיקאים בשוק המקרקעין. כסף מיותר שנזרק.

אם השתכנעתם עד כאן, נותרה רק שאלה אחת:

האם החוקים המגבילים הכרחיים ובהעדרם נקבל ג'ונגל? כאוס?

אנחנו כבר נמצאים בג'ונגל סבוך של שחיתות, כיעור, יוקר מרקיע. אלפים מועסקים ב''פרנסות אוויר'' מיותרות שנובעות מהרגולציה הכבדה: פקידים שדנים איך לאסור בניה או כיצד להתירה למרות החוקים; ארכיטקטים שמתבזבזים בשתדלנות מול פקידים, רבבות תיקים משפטיים מיותרים, תעסוקת סרק לעורכי דין ושופטים; יועצים ומאכערים שעוזרים לבנות או לבטל גזירה; בזבוז זמן וכסף בניסיונות ''להסתדר'' עם מס שבח והיטל השבחה. ומעל לכול - שחיתות המונית - החל מהאזרח שסגר מרפסת ועד לראש עיר שאישר ''הטבות'' למקורבים.

ומה התוצאה לאחר כ-80 שנה של פיקוח ותכנון מרכזי הדוקים? - כישלון חרוץ. תל אביב תוכננה לפרטיה והתוצאה נראית – אחת מהערים המכוערות במערב... כך גם שכנותיה. הכיעור המדכא והאיכות המתפוררת נוצרו במשך עשרות שנים של תכנון ופיקוח מרכזי הדוק של מהנדסי העיר השונים, קודמיהם ויורשיהם... המציאות מוכיחה שגודל המשימה חורג מהיכולת של גוף ממשלתי. ומה עם ה''יעדים הלאומיים'' הותיקים? כמעט כולם כישלון חרוץ: ''פיזור אוכלוסייה'', הפרחת הנגב, ''יהוד הגליל'', עיירות הפיתוח, הגנה על ''החקלאות היהודית'', מניעת פלישת ערבים ובדויים לקרקעות מדינה [וגם יהודים].

מה מקור הכישלון? ודאי שלא העדר חוקים, תכנון או פיקוח, וגם לא ''העדר אכיפה'' [לרוב הביצוע תואם לתכנון]... אם כך מה קורה?

הבעיה בהגבלת חופש הפרט לבנות ולסחור במקרקעין על ידי עודף פיקוח ומעורבות יתר של השלטון. ''המחסור'' בדירות נובע מאותה סיבה שברוסיה הקומוניסטית היה תמיד ''מחסור'' בתוצרת חקלאית – שם עסקה המדינה גם בתכנון וגידול תפוחי אדמה. הג'ונגל כאן ועכשיו.

איך עושים ''סדר''?

פשוט למדי: שולחים את הפקידים הביתה, כמעט את כולם. לאחר ביטול רוב המגבלות על שוק המקרקעין והדיור לא יהיה צורך בהם ובאישוריהם, היצע הדירות יהיה בלתי מוגבל. המחסור בתפוחי אדמה ברוסיה נגמר עם נפילת הקומוניזם. המחסור בקרקעות ''זמינות'' בישראל יסתיים עם הפרטת קרקעות המוחזקות בידי הפוליטיקאים והעברת התכנון מהממסד אל היזמים והצרכנים.

הכורח בתוכניות בניין עיר כפויות מוסבר לעיתים ב''כשל שוק''. קיימת אמונה מוטעית שתכנון באמצעות כוחות השוק הוא מתכון לכאוס – ברדק, איש הישר בעיניו יעשה. רבים מאמינים ש''כוחות השוק'' ו''סדר'' הם מושגים מנוגדים. הטענה מתעלמת מיכולת השוק ליצור מנגנוני הגנה חליפיים.

בשטחים נרחבים לא יהיה כדאי לבנות למרות שלא תהיה מניעה... יש גבול לביקוש. היקפו כיום זניח לעומת ההיצע שיעמוד על מיליוני חלקות [קרקע וגגות] זמינות לבניה. פתאום יסתבר, שלא על כל מגרש כדאי לבנות רק בגלל שמותר לבנות... כפי שכיום לא כל אחד פותח חנות נעליים למרות שאין מניעה חוקית לכך... רק במשטר הנוכחי, בו נוצר מחסור מלאכותי בקרקעות - הפשרת קרקע חקלאית – היא זכייה בהגרלת הלוטו... לא יהיה צורך ''להפשיר'' קרקע חקלאית – הכול ''מופשר'' ולכל שימוש... המדינה לא תכוסה ''בבטון ומלט'' כי מרכזי הערים יצמחו לגובה בלתי מוגבל [מוגבל על ידי יוקר הדירה בקומה גבוהה]. בפריפריה לא יהיה כדאי לבנות לגובה בגלל שהקרקע תהיה זולה מאד.

התחליף לתב''ע [תוכנית בניין עיר] שרירותית

התחליף יהיה מאות תוכניות נקודתיות שיקיפו מתחמים קטנים בהם יש לתושבים עניין לשמר מגבלות בנייה מסוימות. תוכנית רובע מוסכמת [תר''מ], תהיה בדרך כלל הסכם שייערך בין הקונים לקבלן שמפתח שכונה חדשה, ויחייב חוקית כל רוכש נכס במתחם. המגבלות המוסכמות יישמרו בתוקף לתקופה של 20 שנים ולאחר מכן יצטרכו תושבי המתחם להחליט, ברוב קולות, אם להאריך את ההסכם הקיים לתקופה נוספת, לשנותו או אפילו להיות חופשי ממגבלות. קונה יבדוק את מגבלות התר''מ לפני רכישה. תושבים יחליטו, קרוב לוודאי, בהתאם להעדפותיהם האישיות ובהתאם ללחצי הביקוש וההיצע בסביבה. אם לדוגמה שכר הדירה לחנויות ירקיע שחקים, ייתכן שבעלי הדירות ברובע יסכימו לחנויות בקומות הקרקע בבניינים.

התב''ע הנוכחי יקבל תוקף של תר''מ לתקופת מעבר של 15 שנים – די זמן להסתגלות הדרגתית. באזורי בנייה נמוכה, יהיו כל תושבי הרובע חתומים על תוכנית רובע מוסכמת שאוסרת, לדוגמה, על חלוקת המגרש או בנייה לגובה. יתכנו שכונות אחרות עם מגבלות או היתרים שונים. בהתקרב מועד פקיעת התר''מ, יוכלו רוב התושבים להחליט על הארכה לתקופה נוספת. אך אם מרכז העיר יתפתח ויתרחב, והביקוש לדירות ירקיע שחקים – תגדל הכדאיות לבעלי הוילות למכור את המגרש לבנייה גבוהה. ביקוש מוגבר יגרום למסה קריטית של בעלי וילות שיהיו מעוניינים לממש רווח ולמכור את החלקה לבנייה גבוהה. הם יוכלו לעשות זאת רק עם תום תקופת ההקפאה של 20 השנים, או לפני כן, ובתנאי שיהיה רוב מיוחס לכך בשכונה.

דרישות השוק יקבעו את אופי המגבלות-מרצון. אם יתרבו בשוק אזרחים שירצו להשקיע בדירות זעירות להשכרה – יהיו יזמים שיספקו ביקוש זה. אם יגדל הביקוש למשרדים יוסר מהסכם התר''מ סעיף המונע השכרת דירות למשרדים [אם היה סעיף כזה]. כמובן שאם יהיה ביקוש לדירות ללא הסכמים מגבילים השוק יספק גם ביקוש זה. תהליך שינוי תר''מ פשוט משינוי תב''ע: יוזמת לשינוי, ניסוח משפטי, 30 יום של דיון ציבורי והצבעה בין תושבי הרובע. לא וועדת בניין עיר מקומית. לא וועדה מחוזית.

''צפוף מידי'' ו''חסימת נוף''

כיום אסור לבנות ''צפוף מאד'' ואסור לבנות ''גבוה מידי'' ואסור לבנות ''בשטח קטן מידי''. לכן, יזם שמקבל אישור חריג מהעירייה זכה בפיס. רווח בטוח. אבל כאשר לכולם תהיה הרשות לבנות לפי דרישות שוק הקונים – הרווח יפסיק להיות בטוח. קבלן לא יבנה צפוף וגבוה רק בגלל שאין איסור על כך, כי גם על מתחריו אין מגבלות. תידרש בדיקה של דרישות השוק בטרם בנייה. ה''צפיפות'' תיקבע על ידי חוקי ההיצע והביקוש ללא מעורבות השלטונות. ביקוש גובר במרכז העיר יצמיח את גובה הבניינים ולכן את המחיר. בנייה ''צפופה'' בלב העיר, משמעותה בנייה מרווחת בפריפריה, ויותר שטחים ירוקים. ''צפיפות'' בלב העיר משמעותה פחות שימוש ברכב. החוק שמגביל ''צפיפות'' מול ביקוש גואה, מייקר את מחירי הדיור – הרבה מעבר למחירים שהיו נקבעים על ידי השוק, אילו לא הופרע בסיפוק הביקוש. חוק הכלים השלובים פועל והיוקר ''נגרר'' לפריפריה.

ומה על פגיעת ''הצפיפות'' באורח החיים של תושבי הסביבה הוותיקים? לא מתפקידה של המדינה להבטיח חסינות משינויי סביבה ואורח חיים. כאשר יהיה מסחר חופשי בקרקעות, וללא מגבלות בנייה – ''הצפיפות'' באזור המבוקש תגדל עד לרמה הנסבלת על ידי התושבים. נטישה תאותת שמחיר הצפיפות מבחינת איכות חיים וכסף אינה לטעמם של התושבים. כך מכתיב השוק ''תקן'' שמתאים בדיוק לדרישות האזרחים. ''צפיפות'' נוצרת מהעדפה חופשית של אזרחים רבים שנהנים מאורח חיים זה. על יתרונותיו וחסרונותיו.

שינויים בנוף הם סיכון שכל רוכש נכס צריך להביא בחשבון. אזרח שרוכש דירה בקומה נמוכה של בניין, יודע שבעתיד יבנו בניין גבוה במגרש הריק הסמוך שיסתיר לו את אור השמש. המחיר ששילם משקף שינויים אפשריים בנוף. מי שקונה דירה בקומה ה-40 חשוף פחות לסכנת שינוי הנוף, אבל משלם בהתאם. מגבלות בנייה שמתיימרות ''לשמור'' על הנוף הנשקף אינם ''שומרות על הנוף'' אלא מקפיאות מצב קיים לטובת דיירים ותיקים. הקפאת מצב קיים מקטינה את היצע הדירות ומייקרת אותן. תקנות כפויות אלה גורמות להעשרה של בעלי נכסים קיימים על חשבון רוכשי דירות חדשים פוטנציאלים: צעירים, בעלי הכנסה נמוכה, משפרי דיור.

מי יקבע את שטח הדירה, גובה הבניין או מספר החניות לכל דירה?

ניתן יהיה לחלק או לחבר דירות בהתאם לדרישות השוק וללא צורך באישורים. מותר יהיה, לדוגמה, להשתמש במרתף למגורים, אם מישהו מוכן לגור בו, או להכשיר חדר של 10 מ''ר לדירונת אם יש ביקוש להשכרתה... ניתן יהיה להסב דירה למשרד. ניתן יהיה לצרף לחנות מסחרית את הדירה שמעליה וליצור חלון ראווה ענק. לא הפקידים יקבעו אלא בעלי הבניין ותושבי הרובע. ירצה הבעלים, יבנה בניין של 4 קומות או 50 קומות. ירצה לבנות חנויות או מלון – יבנה. ירצה לבנות בניין משרדים או בריכת שחייה – יבנה. הממסד לא יתערב. היזם בונה על חשבונו ומסכן את כספו בלבד. שיקולי היזם כלכליים – הוא מעוניין למקסם את הרווח ולכן עליו לנתח היטב את דרישות הצרכנים והשוק. עליו לדאוג לכמות מספקת של מקומות חניה, אחרת לא יצליח לשווק את המשרדים או הדירות. אין צורך בחוק שיקבע כמה מקומות חניה עליו לבנות, או כמה מרפסות ומה יהיה שטחן. גם אין צורך לקבוע עבורו מה גודל החדרים או מספר הדירות ושטחן. יזם בונה את שהוא מעריך שיוכל למכור. כלומר, לספק את העדפות הקונים.

היזם יודע להעריך את דרישות השוק טוב מכל מהנדס בעירייה... שאינו מסכן אגורה מכיסו. אם יזם יעריך שבאזור מסוים יש דרישה לחנויות – ולהערכתו, זה לא יזיק למכירת הדירות שמעליהן... שיבנה. אם קיים לדעתו ביקוש ''היסטרי'' לדירות זעירות בנות חדר... שיבנה. ואם טעה, והצרכנים לא קונים – זו בעיה שלו... תכתיבי העירייה מיותרים.

אין בסיס להשערה שלועדת תכנון של פקידים ועסקנים פוליטיים יש כשרון חיזוי של צרכי אוכלוסייה עדיף על מיליוני צרכנים או יזמים. תכנון שגוי של שכונה יעלה לקבלן ביוקר – ואולי אף יגרור הפסדים. פקיד, או מהנדס בועדת תכנון עירונית, אינם מסכנים אגורה מכיסם כתוצאה מתכנון שגוי. גם הפנסיה מובטחת. תפקיד העירייה יתמקד בתכנון ובנייה של כבישי גישה, תשתיות מים וביוב והרחבתם לפי הצורך.

הרשות המקומית לא תכתיב תקנים [למעט בטיחות]. אם יזם יגלה פלח שוק של אזרחים שאינם נוהגים ברכב הוא יוכל להציע להם דירות מוזלות ללא חניות צמודות. או להיפך: עבור אוכלוסייה אחרת יבנה בניין עם 3 חניות לכל דירה, אם יש ביקוש. ייתכן שבבניין משרדים הקרוב לתחנת רכבת, יסתפק היזם בחניון מצומצם. לעומת זאת, אם יבנה כך בלב העיר, יגדל הסיכון העסקי. באזור עם מצוקת חניה כדאי יהיה להסב בנייני מגורים או משרדים לחניונים. לא יהיה צורך בהיתר.

מפעל תעשייתי הדורש שטח רחב, גישה למשאיות, ואולי גם אפשרות לפליטת עשן ורעש לא יוכל בעידן החדש לקום באזור מגורים שקט. הסיבה לא תהיה התב''ע שאיננה, אלא החשש מפני תביעה משפטית על מטרד. שום תעשיין לא יבזבז את כספו ברכישת קרקע יקרה במרכז עיר ללא גישה נוחה לאמצעי תובלה ושילוח, אחרת לא יוכל להתחרות במפעלים אחרים. באזורי משרדים ותעשייה יתבטלו מיידית מגבלות גובה, צפיפות, שטח משרד מינימאלי, תקני חניה וכדומה. יזם שירצה לבנות בניין חדש יצטרך לעמוד בתקני בטיחות, להציג פוליסת ביטוח מקיפה לליקויי בנייה לתקופה ארוכה ולעמוד ביתר דרישות החוק אך לא יידרש להיתר בנייה מראש.

היתר בנייה בתוקף אוטומטי כל עוד לא הוכח אחרת

כיום אסורה בנייה חדשה כל עוד אין היתר בנייה. כלומר, האיסור הוא ברירת המחדל, עד שיונפק ההיתר. העיקרון בעידן החדש הפוך: היתר הבנייה קיים ובתוקף כל עוד הרשות המקומית או בית המשפט לא עוצרים את האזרח. הפיקוח על הבנייה יהיה נתון בידי שלושה גורמים: הרשות המקומית, חברת הביטוח, וקרוב לוודאי יועץ הנדסי פרטי מטעם הלקוח. יזם שמתכוון לבנות יהיה חייב בשקיפות מלאה של הפרויקט שיפורסם באתר אינטרנט מיוחד, במתכונת אחידה וידועה מראש. באתר יפורטו תוכניות הבנייה, פרטי הארכיטקט, פרטי המהנדסים היועצים, פרטי חברת הביטוח שמבטחת את הפרויקט כנגד ליקויי בנייה לתקופה ממושכת. אתר האינטרנט יהיה פתוח לכל: שכנים, עירייה, יועצים מטעם הקונים ועוד. כל שלב במהלך הבנייה ידווח באתר האינטרנט. היתר בנייה אוטומטי ייכנס לתוקף תוך 60 יום לאחר פרסום התוכניות המפורטות באינטרנט, אם לא הוגשה התנגדות מנומקת. הגשת התנגדות תהיה כרוכה בתשלום אגרה משמעותית למניעת התנגדויות סרק. בעידן בו יבוטלו רוב מגבלות הבנייה הנוכחיות, התנגדויות יוכלו לעלות רק מטעמים של אי-עמידה בנהלים וחוקים כגון: העדר פוליסת ביטוח, אי-פרסום מלא של תוכניות, גילוי כשלים במהלך הבנייה. העירייה שתעקוב אחרי מהלך הבנייה, תוכל להורות על הפסקת בנייה, או אפילו איסור אכלוס. קבלנים יזהרו שבעתיים. מוניטין של קבלן יתבסס על כך שמעולם לא הופסקה לו בנייה. קבלנים רשלנים יפסידו ויקשה עליהם לממן פרויקטים או לזכות בחסות של חברת ביטוח.

''מטרדים'' שיחדלו מלהיות עילה להתנגדויות לפיתוח

מטרד פסיבי מצד שכן נוצר כאשר הבנייה של השכן משפיעה לרעה על הנאתנו ממשאבי טבע. לדוגמה: שכן שבונה בניין גבוה ומסתיר לך את הנוף אליו התרגלת, בניין חדש חוסם לך את אור השמש או משב רוח הים שנהניתם מהם לאורך שנים רבות. אם לא קיימת מגבלה מוסכמת ברובע [תר''מ] – לא תהיה עילה לתבוע שכן על מטרד פסיבי. הנאה ממשאבי טבע אינה קניין פרטי והעובדה שרכשת דירה או בית בשלב מוקדם בשכונה לא מעניקה לך זכויות עדיפות על אלו של שכניך החדשים. ההנאה ממשאב טבע [שהוא מצרך מוגבל] שייכת זמנית למי שמשלם עבורו את מחיר השוק. דירה בקו ראשון לגן ציבורי או לים תאפשר נוף בלתי מופרע לשנים רבות, אך השוק יתמחר מיקום כזה בהתאם. אם אתה גר בקומה ה-20 ומדירתך נשקף נוף מדהים, לא תוכל להתנגד לבנייתו של בניין בן 60 קומות שיסתיר לך את הנוף. מחירו של הנוף באזור זה התייקר: מעתה תצטרך לרכוש דירה בקומה 61 כדי לזכות בנוף.

עבודות פיתוח ציבוריות כגון הרחבה או סלילת כביש, גידול בעומס התנועה עקב התפתחות הסביבה, סלילת קו רכבת וכו' – כל אלה לא יהיו עילה לתבוע את המדינה. עבודות כאלה מבוצעות רק על קרקע ציבורית. מי שרכש דירה שגובלת בקרקע ציבורית, או עורק תחבורה ראשי צריך להביא בחשבון שבעתיד ייתכנו שם עבודות פיתוח שישפיעו [לטוב או לרע] על ערך דירתו. מחיר השוק של הנכס יביא בחשבון מראש אפשרות זו.

חזות העיר תשתנה. אם נחתוך תמונה פנוראמית של העיר בעידן החדש ונחבר בקו את כל גגות הבניינים נקבל צורה של פעמון – גבוה מאד במרכז ונמוך בקצותיו. צורה זו משקפת את אופי הביקוש למגורים. ככל שהאזור מבוקש – יגדל גובה הבניינים. ככל שנתרחק ממרכז הביקוש – יקטן הגובה.

חברי כנסת חסרי הבנה, יחד עם ארגוני צעירים תמימים, פועלים לאחרונה בכיוון ההפוך: הגברת הרגולציה בשוק ההשכרה והבנייה החדשה. מרשם בטוח שיגביר את המחסור, יעלה מחירים ויגרור עליית מדרגה ברמת השחיתות. עניין זה ראוי לכתבה נפרדת.

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שני, 06 נובמבר 2017 05:58
הוסף תגובה