חמישי, 07 פברואר 2008 15:46

עיריית תל אביב מנסה להתחכם לכוחות השוק: לכפות בנייה להשכרה

נשמע אחלה: היצע הדירות יגדל ואולי לבסוף מחירי השכירות ירדו במשהו, אך ניסיונות של ממשלות ופקידים להנדס את השוק מסתיימים תמיד בנזק שלא תמיד ניכר מיד...

לאחרונה פורסם כי עיריית תל אביב החליטה לחייב יזמים שבונים מתחמים חדשים בדרום העיר להקצות כ- 740 דירות לטובת השכרה ל''זוגות צעירים ולסטודנטים''. נשמע אחלה: היצע הדירות יגדל ואולי לבסוף מחירי השכירות ירדו במשהו. לאחרונה גם התארגנה קבוצת צעירים תחת השם ''רנט קונטרול'' שמטרתה להפעיל לחץ על ראש העיר לחייב קבלנים להקצות דירות בבנייה חדשה לצעירים. הגדיל לעשות פאר וייסנר, סגן ראש עיריית תל אביב ממפלגת הירוקים, שמציע לתת עדיפות לדיור בתל אביב לבנים של תושבי תל אביב... 

ניסיונות של ממשלות ופקידים ''להנדס'' את השוק מסתיימים תמיד בנזק שלא תמיד ניכר מיד. זה הניסיון בכל העולם. פוליטיקאים טובים בזיהוי מצוקות הבוחרים וממהרים לעתים קרובות להציע פתרונות שווי-לב וכותרות שמניבים תועלת פוליטית בטווח הקצר. הרוב לא מבין שלהתערבות פוליטית בכוחות השוק מחיר גבוה. הכותרת נשמעת טוב רק כאשר מתעלמים מהתמונה המלאה, ננסה לחשוף אותה. 

כיום לא כדאי ליזמים לבנות דירות להשכרה כי התשואה שמניבה השכרה למגורים נמוכה מהתשואה החלופית בהשקעות אחרות [אחרת לא היה צורך בכפיה]. כאשר פוליטיקאים מאלצים את היזם להקצות חלק מהפרויקט לצרכי השכרה הוא יאלץ לפצות את עצמו בהציעו מחיר קנייה נמוך יותר במכרז לרכישת הקרקע. כך תקטן ההשקעה הראשונית בפרויקט והתשואה על ההשכרה תגדל. העירייה, או מינהל מקרקעי ישראל, מסבסדים למעשה את רכישת המגרש. מי ישלם את מחיר הסבסוד? כמובן שכולנו - כלל משלמי המיסים. התערבות ממשלתית בשוק תמיד מזיקה. 

אך גם לשיטתם של הדוגלים בסוציאליזם ובמעורבות המדינה בשווקים מתעוררות שאלות כבדות: אם כבר מסבסדים, אז למה לסבסד את אלה שרוצים לגור בתל אביב? למה לסבסד דיור לסטודנטים [שרובם לא מסכנים] באופן גורף? למה לסבסד זוג צעיר שמצבו בדרך כלל טוב מאם חד-הורית או מאדם בודד? אולי יש מטרות ראויות יותר לסבסוד? ההחלטה השרירותית על הקצאת 740 מהדירות למטרת השכרה תקטין באופן שרירותי את היצע הדירות למכירה באותו מספר בדיוק. הקטנת ההיצע תגרום להתייקרות הדירות למכירה באותו אזור. אותם זוגות צעירים, שמעדיפים לרכוש דירה באזור, יאלצו גם הם לשלם את מחיר ההחלטה הפוליטית. 

הסיפור לא נגמר כאן. ''הכוונה המקורית'' של העירייה על פי הכתבות בעיתונות היא שלא להתערב בגובה שכר הדירה, אלא רק להגדיל את ההיצע. אם כך, איך זה עוזר לסטודנטים ולזוגות? הרי שכר הדירה נקבע על ידי השוק וכולם בעיר ייהנו מ''ההוזלה'' התיאורטית לגמרי. ואם ירצו בכל זאת ''לעזור'' לאוכלוסייה הסלקטיבית הזאת יצטרכו לבנות מנגנון שיעניק להם זכות ראשונית לשכור את הדירות הללו. כלומר, היתרון לא יהיה בשכר הדירה, אלא בהעדפה לספק את הדירות למגזר זה. כאשר הביקוש גבוה גם זה משהו. אבל מי ואיך יחליטו מי יהיו ה''זכאים'' - עם זה כבר יש לנו ניסיון עשיר בישראל: הבעיה תיפטר על ידי קשרים, פתקים, פרוטקציה ומעכארים. אם תיווצר ''זכאות'' כזאת, ואם זו אכן תהיה העדפה בעלת ערך, אין ספק שהשוק יתמחר אותה כיאות [את השוק אי אפשר לרמות] - ייווצר מנגנון של ''דמי פינוי'' - דיירים ''זכאים'' יהיו מוכנים לצאת מהדירה, ולהעבירה לאחר, רק אם יוצעו להם דמי פינוי נאותים שמבטאים את שווי ''הזכות'' שהם מחזיקים בידם. שחיתות היא חלק בלתי נפרד של כל התערבות שלטונית במשק. 

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שני, 06 נובמבר 2017 06:02
הוסף תגובה