שוק הדיור בארצות הברית נתמך באופן מלאכותי על ידי הממשל האמריקאי מאז שהנשיא רוזוולט החליט, בשנות השלושים, שהממשלה הפדראלית צריכה לעזור להגשמת החלום האמריקאי – בית לכל משפחה. התמיכה הממשלתית ב"דיור לכל" הייתה אחד משרשרת צעדים שנועדו לחלץ ו"להמריץ" את הכלכלה מהשפל שהחל ב- 1929.
בעקבות המשבר הכלכלי שותק בתחילת שנות השלושים שוק הדיור בארצות הברית. בנקים נכנסו באופן טבעי למגננה ונזהרו במתן הלוואות לדיור, מתוך חשש ליכולת הפירעון של הלווה – עמדת הגנה סבירה של בנק, שחושש לביטחון הכספים שהופקדו אצלו. צפוי שהבנק יישאר ב"בונקר" לזמן מה עד לשקיעת אבק המשבר הכלכלי וניתן יהיה להבחין ביתר בהירות מי מסוגל לפרוע הלוואות.
האבטלה הגבוהה הקשתה על לווים לפרוע הלוואות שנלקחו, ובתים של חייבים חדלי פירעון עוקלו. היצע הבתים בשוק גדל ומחיריהם צנחו. הבנקים התקשו לממש את הבטוחות למשכנתה כי שווי הבתים שהבנק עיקל צנח אל מתחת ליתרת החוב של ההלוואה. נשמע מוכר. בנוסף למשנה הזהירות שהבנקים נקטו, גם מקורותיהם להלוואות חדשות הצטמצמו. ואם כבר הכסף אינו מצוי בשפע בכספת, אז זו ההזדמנות לברור היטב למי להעניק הלוואה חדשה. תהליך טבעי זה מנקה את השוק מ"לווים רעים" ומבנקים שעשו יותר מידי טעויות, וביציאה מהמיתון נבנית מערכת הבנקאות מחדש על יסודות איתנים יותר. תהליך זה של השוק חופשי, משכלל באופן קבוע את הענף, על סמך ידע וניסיון מצטבר.
ממשל רוזוולט, שלא גילה חיבה לכוחות השוק, החליט להכפיף את שוק המשכנתאות ל"תכנון מרכזי" והקים את "הרשות הפדראלית לשיכון" Federal Housing Administration ((FHA. הרשות ערבה להלוואות דיור פרטיות, קבעה שיעורי ריבית וניסחה כללים ודרישות לאישור משכנתא – רגולציה. כיום, כשליש מהמשכנתאות באמריקה מבוטחות על ידי סוכנות פדראלית זו. ההערכה להפסד המצטבר של רשות זו עומדת כיום על כ- 100 מיליארד דולר. יש להניח שאלמלא התפתח בשנים האחרונות שוק המשכנתאות בסיכון גבוה של הבנקים הפרטיים (סאבפריים), היו רוב הלווים המסוכנים מגיעים אל הסוכנות הפדראלית והפסדיה היו גבוהים פי כמה... רשות זו מבטיחה למעשה הלוואות למסורבי משכנתא של השוק הפרטי, ומשמשת מעין "המלווה של המוצא האחרון" של שוק הדיור (lender of last resort). ה"לווים" שמבוטחים על ידי ה- FHA נדרשים "להביא מהבית" רק 3.5% מערך הדירה כדי לקבל זכאות לערבות המדינה. כ-12,000 בנקים ומוסדות למשכנתאות אחרים בארצות הברית נהנים למעשה מסבסוד פדראלי לשורת הרווח – רווחים ממשכנתאות ל"שכבות החלשות". 56% מהמשכנתאות בשנת 2009 זכו לגיבוי של FHA.
רשות פדראלית זו אינה היחידה שמבטחת משכנתאות. בעסקי המשכנתאות מצויה גם הרשות הפדראלית של גמלאי הצבא (United States Department of Veterans Affairs) וגם הרשות למגורי חקלאים (Farmers Home Administration). כנראה שיש עוד רשויות תומכות דיור.
להשלמת מתווה התמיכה הממשלתית במשכנתאות הוקם הבנק הידוע למשכנתאות משניות – פאני מיי שהתמחה באיגוח משכנתאות שמבוטחות על ידי הרשות הפדראלית לשיכון (FHA). מאוחר יותר הוקם ענק נוסף – פראדי מאק שהתמחה באיגוח משכנתאות בשוק הפרטי שלא היו מבוטחות על ידי הממשל. "איגוח המשכנתאות", שהיה תחת אש הביקורת מאז משבר 2007, נשלט ונבנה ברובו על ידי גופים ממשלתיים למחצה אלה. טכניקה זו מאפשרת לבנק המשכנתאות שהעניק הלוואה לרוכשי הדירה, למכור לפראדי ופאני את תזרים הפירעונות החודשיים של הלקוח (קונה הדירה) תמורת מזומנים וכך לגייס מהם כסף למתן משכנתאות נוספות לציבור. פראדי-פאני מכרו למשקיעים אגרות חוב מאובטחות על ידי פירעון המשכנתא של המוני האזרחים רוכשי בתים. כך גייסו פראדי ופאני כסף כדי לממן בנקים למשכנתאות. כיום, עומדת ממשלת ארצות הברית מאחורי המנגנון שמאבטח כלפי הבנקים כ- 80% מכל המשכנתאות החדשות שניתנות. מדובר בגיבוי הממשל בהיקף של כ-5 טריליוני דולרים. לצורך השוואה – התקציב המדינה הפדראלי בשנת 2010 עמד על כ- 3.5 טריליון דולר.
מה רע? רע מאד שהממשלה כפתה על משלמי המיסים לממן את רצונם של חלק מהאזרחים להיות "בעלי בית". רע שהממשלה מעוותת את מחירי הדירות באמצעות יצירת ביקוש מלאכותי. רע שהממשלה מתחרה ביזמים פרטיים בשוק המשכנתאות. רע מאד שהממשלה מסבסדת את רווחיהם של בנקים למשכנתאות. רע שהממשלה מעסיקה עובדים מיותרים וגובה מיסים גבוהים, כדי לממן מפלצות ביורוקרטיות. גרוע שהעלות הגבוהה למשלם המיסים יוצרת עול כבד שפוגע בתחרותיות של מוצרים אמריקאים בעולם. וזה נכון לכל סוג של מעורבות ממשלתית בכלכלה.
שוק המשכנתאות האמריקאי רחוק מלהיות "שוק חופשי". הוא יותר מולאם מאשר פרטי. הרגולציה על המשכנתאות הפרטיות והשליטה הממשלתית המלאה על רוב השוק לא מנעו בכל אותן 70 שנות הלאמה משברי דיור, פשיטות רגל של בנקים וגם את המשבר האחרון. השיטה כפתה על משלם המיסים האמריקאי להיות לערב הסופי למרב המשכנתאות שבשוק.
לאחרונה גוברת ההכרה בקונגרס (וביוזמת הממשל) שצריך לרדת מהעץ ולהוציא את הממשלה מעסקי המשכנתאות. לסיים באיחור רב מדיניות של 70 שנה שנזקיה למשלם המיסים טרם התבררו סופית. המהפך צריך להתבצע בקצב "איטי וזהיר" כדברי שר האוצר גייטנר. אירוני, שההצעה עולה דווקא בעיצומו של משבר הדיור הגדול מאז השפל של שנות השלושים. עקביות אידיאולוגית דווקא הייתה מחייבת את העמקת המעורבות הממשלתית בשוק המשכנתאות – כדי "לחלץ את השוק מהמשבר". הבחישה הממשלתית התחילה בשפל ההוא וכנראה מסתיימת בשפל הנוכחי. דווקא העיתוי הנוכחי של ההצעה, ואחידות הדעת, מדגישים את הסמליות – הממשלה הגדולה "הרימה ידיים". עוד ניסוי סוציאליסטי ממושך ויקר הגיע (כנראה) לקצה הדרך.
מוטי היינריך